こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 海水浴場のネーミングライツ。鳩サブレーの豊島屋さんが粋なはからい！
- 「大家さんの会・みんなの掲示板」に集まっているお役立ちアドバイス・その２
- 賃貸住宅の防災力を高めるために！私達オーナーへの期待とは？
- 鎌倉は税金が高い？市長が都市伝説をくつがえそうと頑張っています
- 「大家さんの会・みんなの掲示板」に集まっているお役立ちアドバイス・その１
- 土地白書が話題に。持ち家志向は減少、「賃貸住宅でいい」は過去最高
- 夏季休暇のお知らせ
- 鎌倉のお隣、逗子の花火大会の目玉。それは「郷土愛」の爆発です！
- 「ワンルームマンション経営をしませんか」と、コンサルタントが勧めるわけ その２
- まずは市況は上向き？「日管協短観」が示す賃貸住宅市場のいま
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
海水浴場のネーミングライツ。鳩サブレーの豊島屋さんが粋なはからい！
2013年08月30日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
前々回のこの「鎌倉大家日記」で、
鎌倉のお隣、
逗子の花火大会を紹介させていただきました。（→当該記事）
全国に飲食店チェーンを展開する
逗子生まれの会社、株式会社コロワイドさんが、
この花火大会に多額の寄付をされているというお話でした。
そんな記事の結びとして、
私はこんな独り言をつぶやいています。
「ところで、私の住む隣の鎌倉・・・
逗子に比べれば圧倒的に、
『鎌倉』の名前があればこそ、
大いに潤っている企業さんが多い筈。
花火大会への寄付、
皆さんどれくらいはずんでくれているのでしょう・・・？」
花火大会への寄付・・・ではありませんが、
実は先日のこと、
「鳩サブレー」で全国的にも有名な鎌倉のお菓子の老舗、
「豊島屋」さんが、
とても粋なはからいをされています。
ご紹介しましょう。
お話のはじまりは、年々深刻さを増す
鎌倉市の税収の減少。
市は、
「収入確保のため、あらゆる手段を用いたい」
と、して、
海水浴場のネーミングライツ・パートナーの募集を
すすめていました。
ネーミングライツとは・・・？
ご存知の皆さんも多いことでしょう。
よく「命名権」と訳されます。
施設などに名前をつけることができる権利です。
有名なのはやはり野球場でしょうか。
たとえば、
プロ野球「東北楽天ゴールデンイーグルス」の本拠地、
仙台にある宮城球場の場合、
日本製紙（株）がその命名権を買い、
ネーミングライツ・パートナーとなっています。
そのため現在は、
同社の社名とグループ企業の商品名が冠された、
「日本製紙クリネックススタジアム宮城」、
略して「Ｋスタ宮城」と
名乗っていることがよく知られています。
つまり鎌倉市は、
毎年夏に開設、運営する、
「由比ガ浜」
「材木座」
「腰越」
三つの海水浴場について、
有料でこれらの名付け親となってくれるパートナーを
探していたのでした。
結果、
応募は９件集まったのだそうです。
内訳は企業が８社、個人が１名とのこと。
それぞれの提示したネーミング案、
希望契約金額などが審査された結果、
めでたく権利を勝ち取ったのが、
上記の豊島屋さん。
契約金額は年額１２００万円。
今年度から２０２２年度までの１０年契約。
なお、この「年１２００万円」は、
応募された提示額中の最高額だったのだそうです。
と、いうことで、
この夏から早速、鎌倉の各海水浴場には、
それぞれ「鳩サブレー」の名が冠されるのかと思いきや・・・
豊島屋さんによると、
「それはしません」
とのこと。
なんと、
豊島屋さんが提示したネーミング案・・・それは、
「名前はあらためて市民などから公募して決めようではありませんか」
と、いうものだったのです。
なんとも粋なはからい！
実は、今回のネーミングライツ・パートナー募集に関しては、
「期間の限られた海水浴場のネーミングとはいえ、
鎌倉の海に企業名や商品名がつくなんて。ふさわしくないやり方だ」
「地名の切り売りだ」
等々、
市民の間に反対意見も少なくありませんでした。
ですが、そんな皆さんも、
この豊島屋さんの提案には多分多くが納得されるのでは
ないでしょうか。
ちなみに、
豊島屋さんの創業は明治２７年（１８９４）。
その歴史、約１２０年。
「鎌倉で生まれ育った恩返し。貢献がしたかった」
と、久保田陽彦社長はおっしゃっているのだそうです。
なお、
以上の経緯による海水浴場の名前の公募ですが、
今年はすでに時間が無く、行なわれないとのこと。
来年、
どんな名前が応募され、選ばれることになるのか、
いまから楽しみです。
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに。
読むだけでなく、書き込むなら、ぜひ会員登録をお願いします！
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「大家さんの会・みんなの掲示板」に集まっているお役立ちアドバイス・その２
2013年08月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた、
賃貸経営に役立つ素晴らしいアドバイスが、
どんどん増えてきています。
ご紹介しましょう。
今週は、
「管理会社を替えたい！よい会社を選ぶコツは？」
あるオーナーさんからこんなお悩みの声が届きました・・・
「いまの管理会社に色々と不満が溜まっています。
もっと良い会社があるはずなので、替えたいのですが、
どうやって探せばいいのか。
最近あれこれと悩んでおります。
そう頻繁に替えるわけにもいかないので慎重に動かねばなりません・・・」
たくさんのオーナーさんからアドバイスが集まりました。
「私も数年前に悩みました。３社くらいに絞って、各社のマニュアルや
契約書を見せてもらいました。色々質問しました。
会社に訪問して雰囲気を見ました。
最後はその中から、
そこに管理を頼んでいる知人が勧めてくれた１社に決定。
でもそれが正解だったかどうかは、よくわかりません。
競争原理が適正に働きにくい業界と言える気もします」
「入居率をズバリ聞くのをお忘れなく。
各管理会社で入居率が随分違ってくる、二極化の時代のようです。
入居率を即答できない会社もダメです」
「私だったら、知り合いの大家さんに聞いて、
会社ではなく、ズバリ、担当者を紹介してもらいますね。
同じ管理会社でも担当者が違うと対応が全く違うので・・・」
「何を重要視されるのかをまず決められた方がよい気がします。
最終的には、上段のオーナーさんがおっしゃっているような
個人的な信頼関係になるかもしれません。
ただし、会社の方針もあると思いますよ。
私の場合、以前付き合っていた会社から、
『規模が小さい物件は今後扱わない』と言われ、他社に替えました」
「私も経験上、担当者次第という意見に賛成です。
でも、大きな会社だと人事異動があるので・・・
それを考えると、小さい会社がいいということですかね」
「候補を絞ったら、管理とリフォームに関しての改善提案を
もらうとよいと思います。
管理の現状と課題、リフォームについては希望条件などを説明して、
提案を求めます。
『報・連・相』もとても大事ですし、仲介力も大事ですが、
これからの時代は提案力も大事だと思いますので」
「３社くらいに声をかけ、現状を話して提案をもらうとよいと思います。
できれば物件から３０分圏内に事業所のある会社がいいのでは。
保険みたいなもので、いざという時の対応が大事ですから」
「物件の近くにある会社がいいと思います。
私の場合、以前は物件ではなく、
自分の家から近いところを選んでいたのですが、
物件に何かあった時にすぐに対応できなかったりしました。
きちんと仕事ができる会社ならば、
オーナーが管理会社まで出向く機会はそんなに無いはずなので、
自宅よりも物件から近いことを優先して問題ないと思いますよ」
いかがでしょうか。
このブログをお読みのオーナーさんも、
「ほかのオーナーさんからのアドバイスが聞きたい」
「悩みを聞いてほしい」
「困っている仲間に声をかけてあげたい」
そんな風に思われましたら、
ぜひ、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」にご登録（無料）、
みんなの掲示板へご参加を！
トップページは →こちらです。
来週もひきつづき、
「大家さんの会・みんなの掲示板」に集まっている
お役立ちアドバイスをご紹介いたします。
（上記、みんなの掲示板に寄せられたオーナーさんの声につきましては、
読みやすいよう原文の一部を加除、または修正させていただいています）
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
賃貸住宅の防災力を高めるために！私達オーナーへの期待とは？
2013年08月26日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
日本生命グループの研究機関「ニッセイ基礎研究所」から
この７月、
「賃貸住宅の防災力を高めるために必要なこと」
と、題したレポートが公表されています。
日頃あまり目立った声になってはいない・・・
それでも本当は誰もが潜在的には求めている、
そして気になっているはずのテーマ、
「賃貸住宅の防災力」。
これを高めるために何をすべきなのか。
オーナー、管理会社、入居者、
三者に期待される意識のありかた、
望まれるアクションについて、
正面から真摯に提案する内容となっています。
行政の取り組みにも触れられています。
ひとつは大阪市の認定制度。
「総合的な防災対策について一定の要件を満たしたマンションを
市が認定する」
と、いうもの。
ところが、
今年４月の時点で３０件以上が認定された中、
賃貸マンションはわずか２件。
そもそも分譲物件に比べ、
問い合わせからして少ないのだそうです。
そしてもうひとつは、
東京都墨田区による、
「すみだ良質な集合住宅認定制度」。
今年４月１日のスタート。
若干の補助金も設定。
しかし、
やはりこちらも・・・
備蓄倉庫の整備、生活用水の確保、
地域自治会の防災訓練への参加・・・等々、
認定を受けるための必須要件、選択要件の多くが、
オーナーや管理会社にとっては、
「申請をためらう大きな要因となりそう・・・」
「大阪同様、賃貸での認定数は伸びないのでは？」
そんな印象は否めません。
ですが、
こうした課題、
負担だ、損だ、得だ・・・で論じていては、
なかなか前に進むことはないでしょう。
また、
行政が何かやってくれる、やってくれるのを待つ・・・
と、いう姿勢では、
いつまでも現状が変わることはないかもしれません。
とりわけ私達の暮らす首都圏の場合、
万の死者を数えることになるかもしれない巨大地震が、
高い確率で想定されています。
私達賃貸住宅オーナーには、
事業者として、
お客様である入居者の命と安全を守る責務があること。
私達の賃貸物件は、
いざ、大災害が現実となった場合、
ともに手を携えてこれに立ち向かわなければならない、
「地域」の一部であるにほかならないこと。
これらのことを
日頃からつねにしっかりと、自覚しておきたいものです。
私達にとって、
ともすれば重く感じられつつも無視することはできない正論が
簡潔に展開されている、
当レポートです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉は税金が高い？市長が都市伝説をくつがえそうと頑張っています
2013年08月23日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
少し以前のこと。
朝、出勤のため、鎌倉駅の入り口へさしかかったところ、
見覚えのある人が、
チラシ配りをしていました。
松尾崇市長です。３９歳。
私は市長とは昨年、一度お会いしています。（→そのときの記事）
周囲を元気にさせる明るいその笑顔は、
この日も健在。
早速、
「おはようございます」と、ご挨拶させていただき、
チラシを受け取りました。
見ると、
チラシには面白いことが書かれていました。
「『鎌倉市は市民税が高い』は、間違いです」
どういうことなのでしょうか？
実は、
鎌倉とその周辺には、ある都市伝説（？）が存在するのです。
それは、
「鎌倉は市民税が高い！市の職員さえこれを嫌って市内から逃げ出している」
・・・と、いうもの。
なるほど、
鎌倉市の職員における、鎌倉市内への居住率・・・
以前広報されたところによれば、
ざっと４割です。
６割が市内に住んでいません。
いま私の手元にはこれと比べられる他の市のデータが無いので、
あまり軽々にいえることではないのですが、
４割。
これは明らかに「低い」・・・のでは。
こうした状況に、
市民からは、
「鎌倉を愛する気概に乏しいのではないか」
「災害等、有事の際はどうする」など、
不安や不満の声もあがっているのですが、
この原因として、
まことしやかに語られているのが上記の説。
市内に多くの史跡や文化財を擁し、
保護管理が大変そう、などのイメージも相まって、
いかにも信憑性の高そうな話・・・。
そう言わざるをえないかもしれません。
ところが、
松尾崇市長が配られていた、
このチラシを見ると・・・
神奈川県内の各市における個人市民税は、
ちょっとだけ高い横浜市以外、
どこも同額（均等割）・同率（所得割）なのです。
さらに、
固定資産税は全市が同率。
都市計画税は０．２％から０．３％の間に各市で分かれ、
鎌倉は高い方の０．３％ですが、
同じ率を採っているところは、ほかにも７市存在します。
つまり、
「鎌倉は市民税が高い！」は、どうやらウソ。
述べたとおり、
ほかの税金も特に高いわけではありません。
「じゃあ、社会保障など、税以外のコストがかさむのでは？」
いえ、そんなこともないようなのです。
やはりチラシを見れば、
神奈川県下各市の「国保保険料負担率」、「介護保険料基準額」、
さらには
「下水道使用料」においても、
鎌倉が、
いわば「普通の町」であることが、
はっきりと数値で示されています。
噂が生んだ幻を消し去ってくれた・・・このチラシ。
行政と市民の間で一部生じていたようにも思える、
不幸な心の溝を埋めてくれています。
市長、
なかなか頑張っていらっしゃるようです。
ところで一方、
こちらは市も認めているちょっと残念な事実、
さきほど触れた、
「鎌倉市の職員における、鎌倉市内への居住率・・・ざっと４割」。
ただし、実はこれ、
市のウェブサイトにある、
昨年３月に更新された（と表示のある）ページに
載っている、
「平成１５年４月１日現在」の数値です。（→当該ページ）
ちょっと古すぎますね。
上記のとおり、
市民からの厳しい指摘もあることから、
いまはかなり状況が変わっているのかもしれません。
あるいは・・・
なにしろ、
事は個人の「家」の問題ですので、
上の日付から１０年、
さほど様子は変わっていないのかもしれません。
変わっていないとすれば、
その理由について、
私は、
鎌倉の不動産価格が平均して高いことが、
やはり大きいのではないかと見ています。
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火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた、
賃貸経営に役立つ素晴らしいアドバイスが、
どんどん増えてきています。
ご紹介しましょう。
今週は、
「敷金０、礼金０のゼロゼロ物件、原状回復費用はどうなる？」
あるオーナーさんから・・・
「最近、空室期間が長くなりがち。
管理会社からは、
『敷金０、礼金０のゼロゼロ物件として募集しましょう！』
と、提案されています。
この場合、退去後の原状回復費用はどうなるのでしょうか？
これまでは、入居者さんの負担分は
預かっている敷金の中から差し引かせてもらい、
残りを返金していましたが・・・」
これに対し、多くのオーナーさんからアドバイスが・・・。
さらには、
「ゼロゼロ物件」に対するさまざまな見方、考え方も示されました。
「入居者負担分は退去時に入居者からいただくことになるでしょうね。
ちなみに、自然損耗などの原状回復費用は原則としてオーナー負担に
なりましたので、入居者が負担するのは故意や過失による損傷の
修繕費とか、タバコのヤニで汚れたクロスの張替え代などです。
該当するものがあった場合のみ、退去後、入居者に請求することに
なると思います。
なのでその際、揉めるリスクは高いかもしれませんね。
もちろん特約をしっかり結んでおけば、
クリーニング代でも堂々と請求できますが」
「上のオーナーさんのお話、少し前に国交省が決めた
原状回復ルールのことですよね。
標準契約書も今はそれを反映した内容になっているはずです。
ちなみに、東京近郊でゼロゼロ物件に住む人は、
短期間で気軽に引っ越していくことが多いと聞きます。
事情もよく判っていて、自分に請求が来るような傷とか汚れは
残さない人が多いとも聞きますね」
「ゼロゼロ物件はやめたほうがいいですよ。
滞納が多かったり、物件が荒れたりしますよ」
「ゼロゼロ物件は、東京圏だと、
千葉と埼玉、それと東京の城東エリアに多いですね。
推奨している不動産会社もありますが、
私はこのやり方は、誰も得をしないような気がします。
反対ですね」
「ゼロゼロ物件にしてしまうのは最後の手立て。
その前に、とりあえず敷金１にして、
交渉材料としておくのがよいのではないでしょうか」
「ゼロゼロ物件に来る入居者さんには、
あとで苦労させられることが多いです。
ちなみにフリーレントも、期間を長くすると、
終わる頃に退去しちゃう人が多いとか」
「ゼロゼロ物件にする場合、退去時にクリーニング費用を
入居者が負担することを契約書に明記することが必須です。
それよりも、できればリフォームして、
敷金１ヶ月分を預かれるような物件にグレードアップされた方が
いいように思います」
以上、各オーナーさんからのアドバイスに対し、
最初に質問を投げかけられたオーナーさんからは・・・
「皆さんありがとうございます。
皆さんのご意見をお聞きし、やはり敷金１ヶ月分を預かることにしました」
いかがでしょうか。
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（上記、みんなの掲示板に寄せられたオーナーさんの声につきましては、
読みやすいよう原文の一部を加除、または修正させていただいています）
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