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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)

夏季休暇のお知らせ

2013年08月12日

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　よい夏をお過ごしください。　

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ご挨拶・ご連絡

鎌倉のお隣、逗子の花火大会の目玉。それは「郷土愛」の爆発です！

2013年08月09日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

各地で、

打ち上げ花火の豪快な音が夜空に響いている・・・

そんな季節です。

そこで今日は、

鎌倉のお隣の町、逗子市の花火大会のお話。

ご存知の方、いらっしゃるでしょうか。

鎌倉と違って、

逗子の花火はとにかくド派手です！

その訳は・・・

東証一部上場、

株式会社コロワイドさんが、

この逗子の花火大会に多額の寄付をされているから

なのだそう。

（株）コロワイドさんとそのグループといえば、

　「手作り居酒屋甘太郎」

　「うまいものいっぱいいろはにほへと」

　「地酒とそば・京風おでん三間堂」

　「ゆであげパスタ＆焼き上げピザラパウザ」

　「回転寿司てっかまる」

などなど・・・

多数の有名外食ブランドを展開していることで

知られていますが、

実は、創業者が逗子のご出身。

ご商売も最初は逗子で始められたのだとか。

まるで花火のごとく、

郷土愛に熱く燃えてのご寄付なのだそうです。

これにより、

目下、

逗子の花火大会における打ち上げ総数は約７千発。

そのうちのなんと６千発が、

コロワイドさんの寄付でまかなわれているとのこと。

しかもです。

この６千発、

大会のラスト１５分間に、

どーんと「まとめ打ち」されるのです。

「コロワイドタイム」などと呼ばれ、

大評判なのだそうです。

ちなみに、

このコロワイドさんの寄付が始まる前、

逗子の花火大会は、

とても寂しいものだったとも聞いています。

まさに、「故郷に錦」・・・

うらやましいかぎりのお話です。

私は最近ですと昨年、

この逗子の花火大会を観に行っています。

「コロワイドタイム」には、本当に感動させられました。

そこで・・・

「じゃあ、今年ぜひ観に行こう！」

そう思われた方、申し訳ありません。

残念ながら、

本年はもう終了です。

６月１日に早々と開催されてしまいました。

早期の実施には理由があります。

なにしろ、

会場は海水浴場としても大変にぎわう逗子の海岸。

海の家が建ち並ぶ前に・・・

浜辺がまだ広いうちに・・・

少しでも多くの皆さんが花火を楽しめるよう、

こうした、ちょっと異例の日程が組まれていると

いうことです。

ところで、

私の住む隣の鎌倉・・・

逗子に比べれば圧倒的に、

「鎌倉」の名前があればこそ、

大いに潤っている企業さんが多い筈。

花火大会への寄付、

皆さんどれくらいはずんでくれているのでしょう・・・？

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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)

「ワンルームマンション経営をしませんか」と、コンサルタントが勧めるわけ　その２

2013年08月06日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

「将来の相続も見据え、所有する土地についてコンサルタントに

相談したところ、複数戸の区分所有のワンルームマンションへの

買い替えを提案された・・・」

そんな事例のご紹介から始まった

先週の記事。

なぜ、

相続を見据えての「区分所有物件への買い替え」なのか。

「ワンルーム」なのか。

そして、なぜ、

「複数戸」が勧められるのか。

先週は、

たびたび語られているところの、そのメリットを

いくつかご紹介しました。

そこで今週は、注意点。

つまりは、

どんな物件を買ったらいいのか、その「心構え」です。

とはいっても、

内容のほとんどは、

相続とは特に関係なく純粋にワンルーム経営を始める場合と同じ。

オーナーズ・スタイル本誌の読者の皆さんや

このブログをいつもご覧の熱心なオーナーさんにとっては、

ごくごく当たり前のお話が、いくつも並びます。

もしかすると退屈・・・？

かもしれませんが、

ここはひとつ、じっくりとおさらいしてみてください。

■相続を見据え、所有する土地を複数戸のワンルームマンションへ

　買い替えて経営されようとする場合の注意点

　（以下は主に中古物件の購入を前提とした記述となっています）

・築浅を買うこと

　　区分所有のワンルームマンションが持つ大きなメリットのひとつが、

　　「換金のしやすさ」です。

　　ところがそんなメリットも、物件が古くなればなるほど小さなものに。

　　思った価格で「売りづらく」なるのです。

　　さらに、古い物件には修繕コストがかさむ心配も。

　　「築浅」の購入が原則です。

（ただし、例外的に建物のメンテナンスが素晴らしく、

　　築古であっても価値の高い物件が少なからずあることも事実です）

・新耐震基準後の物件を買うこと

　　これも原則。いわゆる「新耐震」基準による建築確認をうけた

　　物件であること。昭和５６年に施行された新たな耐震基準をもって

　　建てられた物件を買うことです。

　　それ以前の基準で建てられた物件には、

　　個々の実情（中にはしっかりしたものもあるでしょう）を超えて、

　　安全性への不安がつきまといます。

・やや広めを買うこと

　　ワンルームなど、小さな物件のユーザーは基本として単身者。

　　その単身者の年齢は、年々上昇傾向です。

　　家具等、持ち物が比較的多いであろうことなど、

　　彼らの生活におけるニーズを考えると、

　　やはり、同じワンルームであっても、

　　やや広めが有利であることに間違いはないでしょう。

・入居率が高く、管理の良い物件を選ぶこと

　　現に入居率が高い建物の中にある物件を選ぶことも、

　　当然の基本です。

　　もちろん、管理が良いことも重要。

　　すぐれた管理会社が高い入居率を実現させている理想的な物件を

　　安易に妥協せず、しっかりと探し出すことが大切です。

・いま住んでいるのはどんな人？

　　部屋に不良入居者が居座ってはいませんか？　　

　　オーナーチェンジの際の忘れてはならない注意点です。

　　また、扱いがデリケートな問題でもありますが、

　　同じマンションの他の部屋にはどんな人が住んでいるのか、

　　賃貸経営に悪影響を及ぼすようなトラブルが起きてはいないか、

　　極力把握しておきたいところです。

・やはり立地は都心部が基本

　　いつか売る際も、賃貸経営を長く続けていくにしても、

　　どちらにしても有利なのは、

　　将来にわたってニーズが衰えにくいと見られるエリアです。

　　そうした場所はもちろん都内、首都圏にいくつもありますが、

　　「東京２３区内、駅から徒歩７～８分以内」は、

　　やはり基本的な目安でしょう。

　　当該エリアの今後の発展性にも、しっかりとご注目を。

・「自分が住んでもよい」と思えるくらいの物件か？

　　入居者の要望は年々高まっています。

　　昔の感覚で、「賃貸だからこの程度でよいだろう」ではダメ。

　　オーナーさんご自身が、「自分が住むのは嫌」と思われる物件を

　　入居者は選んでくれないことを忘れないでください。

以上、

いかがでしたでしょうか。

「建物や管理の良し悪しの見極め、不良入居者・・・

中古はちょっと面倒そう」

そんな場合は、

もちろん新築を選ぶという選択肢もあります。

ただし、

新築の場合、当然購入コストは増すでしょうし、

入居率の高い人気物件にこれからなってくれるのかどうか、

さらには、

その後もなり続けていてくれるのか？

結果が出るのは、しばらくのちのことです。

「相続を見据え、所有する土地についてコンサルタントに

相談したところ、複数戸の区分所有のワンルームマンションへの

買い替えを提案された・・・」

平成２５年度税制改正により、

相続税の課税対象者が増えることも相まって、

今後、さらに耳に届きやすくなる事例かとも思われます。

「賃貸住宅経営は、経営である・・・！」

この基本を忘れずに対処、対応することで、

上記の提案が示すメリットを存分に生かしていくことが

可能となるでしょう。

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

まずは市況は上向き？「日管協短観」が示す賃貸住宅市場のいま

2013年08月05日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

この６月に発表された

「日管協短観」から、

いくつかのトピックをひろってみたいと思います。

なお、日管協短観は、

「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会」が、

賃貸住宅市場における景況感を

半期（４～９月、１０～３月）ごとに調査し、分析、

その結果を公表しているもの。

今回の２０１２年度下期（2012年10月～2013年3月）分は、

首都圏６２社

関西圏３４社

その他９９社

・・・計１９５の管理会社から寄せられたアンケートへの回答が

反映されたものです。

まずは入居率です。

前年同期（２０１１年度下期）からの推移を見ると、

おおむね全国的に改善基調です。

特に目立つのが首都圏の折れ線グラフ。

委託管理、サブリースともに、

直近２０１２年度上期からの「はね上がり」が、

確認できます。

一方、滞納率の推移を見ると、

同じく直近２０１２年度上期からの若干の下落を見てとれます。

これら両方を併せ、

「首都圏の市況、回復・上向きの傾向がどうやら窺える・・・」

いまのところは、そう見てよい状況でしょう。

とはいえ、

日管協さんは、こうも指摘しています。

「成約賃料は依然として下落状態にある。

とりわけ首都圏で『減少』の回答の割合が高い」

と、なると・・・

いわゆるアベノミクスが、今回の調査対象となっている時期

（繰り返しますが、2012年10月～2013年3月です）

以降、

どう市場に影響しているのかも、

大変気になるところです。

こんな数値にも目がとまります。

ひとつは、

「原状回復費用のオーナー負担増の割合」

これについて、

「増えた」と「やや増えた」、

両方の回答を合わせた割合は、首都圏で５８．４％です。

また、

入居時の条件交渉

（イコール値下げ要求ということになるでしょう）についても、

首都圏では、

最近やや下がる傾向はあるものの、

７２．９％が「賃料での交渉が多い」、

５９．３％が「礼金・敷金等初期費用での交渉が多い」

と、回答。

こういった面での厳しい状況は依然続いており、

今後もしばらくは続くか、

あるいは

ある程度の定着化に向かう様子も窺えそうです。

さらには、

「賃貸契約件数における機関保証の加入必須割合」。

今回はじめて調査された数値とのことです。

首都圏では「１００％加入必須としている」の回答が

２１．６％にのぼっています。

ちなみに、

近畿圏は２５．０％。その他のエリアでは２４．１％。

いずれにおいても、

今後のさらなる増加が予想される数値です。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会による

「日管協短観」、

下記でぜひご覧になってみてください。

・２０１２年度下期報告書本体は　→こちら

・「日管協短観」の各期リストは　→こちら

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