こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
長引く空室に必要なのは「早めの決断」？ １年半経てば叩き売りとも・・・
2013年10月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「各種不動産の評価」を行なう、
トヨタ自動車グループの情報サービス企業、株式会社タスさん。
アットホーム株式会社さんから提供されたデータを分析、
詳細な統計・資料などにまとめた、
「ＴＡＳ賃貸住宅市場レポート」
を毎月、
ウェブサイト上に公表しています。
さて、そこで今回注目したいのは、少し前にリリースされた
同レポートの
「首都圏版２０１３年７月」号。
「東京２３区における市場滞留期間と賃料下落率」
と、題された、
興味深い特集が組まれています。
その内容は、ひとことで言うと、
「空室期間と賃料値下げの関係」。
市場滞留期間
＝賃貸住宅の募集が開始されてから成約するまでの期間
の長さがおよぼす賃料への影響が、
細かく、厳しく（？）分析されています。
一部を紹介しましょう。
まずは、値下げの決断について。
「募集を開始したもののなかなか契約が決まらない・・・」
その際、
今回の調査によると、
「ならば賃料を値下げしよう」
と、決断するオーナーさんがにわかに増えるのが、
空室３ヶ月目のタイミングです。
ほとんど値下げされる物件がないといっていい
２ヶ月目までに対し、
３ヶ月目では、約２５％の物件が、
値下げをスタートさせています。
その後、月数をかさねるにつれ、
苦渋の決断を行なう物件は、３割、４割・・・と、
右肩上がりに増え続けます。
そして、
興味深い現象が始まるのが、募集９ヶ月目。
ちなみにこの時、
上記「値下げのスタート」に踏み切った物件の数は
すでに５割を超え、約６割半に。
ところがこれ以降、
なぜか数値の増加は急減速。
さらには１２ヶ月目を過ぎると、ピタリと止んでしまうのです。
以降、
１３ヶ月目・・・１４ヶ月目・・・
いよいよ２０ヶ月目を迎えようとする辺りでも、
この「約６割半」の数値は、どういうわけなのか、ほぼ維持されたまま。
さっぱり動きがなくなります。
さてさて・・・
一体これをどのように解釈すべきなのでしょうか？
今回のレポートは、
残念ながらそこまでを語ってくれてはいません。
そこでひとつ思うに、
この９ヶ月目から１２ヶ月目までのいわば「峠」に達した時点で、
データに何らかの「均衡」が現われて
いるのではないか？
そんな様子がうっすらと頭に浮かんできます。
すなわち、
「値下げ可能な物件は、この頃までに、
そのほぼすべてが、値下げのスタートをし終えているのでは？」
同時に、
値下げをするという選択肢が、
そもそも用意されていない物件、というのも少なからず存在。
それらのうちの幾分かは、
もはや動きがとれず、いわゆる「塩漬け」の状態に・・・？
主な二つの立場・状況が作用しての不思議な均衡です。
いかがなものでしょうか。
ともあれ、
実にきびしい現実が、このレポートからは
突きつけられています。
上記含め、各データからは、
１年あるいはそれ以上にわたって空室の続いている
いわば「苦戦の物件」、
その多くが、いくばくかの賃料値下げを講じた上でも、
それでも埋まらずに、
苦労を続けている様子が読み取れるのです。
その間、賃料が入らないことによる逸失利益、
募集広告などで生じる費用損失、
さらにはもしかすると、
この過程で行なわれたかもしれないリフォーム等、
空室対策への投資・・・
積み重ねると、すでにかなりの額に及んでいる場合も
少なくはないでしょう。
そこである意味、開き直って、
「塩漬け」のみちを選ぶことの出来るオーナーさんは
まだ幸せなのかもしれません。
苦しいのは、
それでも「どうしても決めなければならない」オーナーさんです。
今回のタスさんの報告では、
そんなオーナーさん達の大きな決断が、
空室期間１８ヶ月目、
すなわち１年半後から始まることが、はっきりと示されています。
引用すると、
「募集開始１８ヶ月を超えると、さらに大幅な値下げが行われ、
いわゆるたたき売りの状態となることがわかります」
・・・とのこと。
それを示すグラフを下記で確認してみてください。
６ページ目に掲げられています。
↓
市場滞留物件＝空室
における賃料の平均値下げ額が、
空室期間１８ヶ月目から２０ヶ月目にかけ一気に変動、
「倍」となっていることがわかります。
以上、
いかがでしょうか。
今週はちょっと暗い話になりました。
とはいえ、
ここから得られる大事な教訓のひとつ。
それは、
各オーナーさん、何より大切なのは、
「自らの物件の市場競争力を厳しい目で、つねにしっかりと
把握しておくこと」です。
競争力のない物件に生じる空室期間は、
あれよあれよという間に長引きます。
「募集１年半後に賃料を大幅値下げ・・・やっと入居者が決まった」
のであれば、
極端に言うと、
「初めからその賃料で募集開始していれば、１年半を無収入で
過ごさずに済んだ・・・」ことになるのです。
あるいは、「その可能性はとても高い」のです。
何とも難しい判断・・・！
実に悩ましいところではありますが、
その的確さを高めてくれるのは、
繰り返しますが、
「自らの物件の市場競争力を厳しい目で、つねにしっかりと把握しておくこと」
加えていえば、
「物件の競争力維持、アップのための努力を普段より決して怠らないこと」
やはり、ここに尽きるというべきでしょう。
（株）タスさんによる
「ＴＡＳ－ＭＡＰ」新着情報一覧は →こちら。
さらに、併せて目を通したい・・・
上記報告の続編となっている
「東京２３区における市場滞留期間と賃料値引き率」
が載っている
「ＴＡＳ賃貸住宅市場レポート首都圏版・２０１３年８月」は、
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
いつか私の物件でも・・・！自宅の壁に自分で壁紙を貼ってみました
2013年10月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
先日のこと。
自宅で、壁紙貼りに挑戦してみました。
結果は、大成功です！
部屋の雰囲気ががらりと変わりました。
しかも作業は予想以上に簡単。
短時間で終了。
「次は私の経営するアパートの部屋でもチャレンジを・・・！」
俄然、楽しみになってきました。
作業のあらましをご紹介しましょう。
まずは、写真をご覧下さい。
これが貼り終えたあと。完成した姿です。
もともと貼られていた白いクロスの上に、
ビンテージ風・・・と、いった感じでしょうか、
「板壁」の柄がプリントされた壁紙をかさねています。
写真では伝わりきっていないかな・・・？
とも思いますが、
実際、部屋に佇んでいると・・・なかなかおしゃれ！
ちょっとしたブティックの内装のような雰囲気です。
ただ、
わずかですが、マイナスも感じられました。
以前の白いクロスに比べ、壁紙の存在感が増した分、
部屋が狭く感じられるのです。
人によっては、多少の圧迫感を覚えてしまうかも。
「狭い部屋に壁紙を貼るときは、色・柄を慎重に選ぶべきだな・・・」
ひとつ勉強になりました。
下は今回使用した道具の写真です。
作業手順はこんな具合です。
まず、糊を作ります。
お店で買ってきた糊の粉を
マニュアルに従い、適量、ぬるま湯で溶かします。
それを４０分ほど放置します。
その間に、
ロール状となった壁紙を広げ・・・
壁の高さに合わせ、それよりもすこし長めに切り取ります。
切り取った壁紙の裏に、
出来上がった糊を塗っていきます。
この際、ローラーを使用。
塗り終えたら３分間ほど放置。
ほどよく糊をなじませます。
そのあと、いよいよ壁への貼り付けです。
今回は、上記のとおり、
もともと貼られていたクロスは剥がしませんでした。
クロスの上からそのまま貼り付け。
なお、ここで大事なのが、「空気抜き」です。
刷毛を駆使するなどして、
壁紙と壁とがしっかりと密着するよう、
間に空気が残って、デコボコが生じないよう、
注意しながら作業を進めます。
無事貼り終えたら、
余った部分の壁紙をカッターで慎重に切り取ります。
これで一枚分の工程が終了。
あとは同様の作業の繰り返しです。
事前に思っていたよりも、やってみるとかなり簡単。
ラクラクでした。
ちなみに今回、ちょっとだけ苦労したのは、
コンセントの部分での処理。
コンセントカバーの形に合わせて壁紙を切り抜くのが
やや大変でしたが、
ここは美観上のポイントです。
丁寧に作業。
なんとか上手くいきました。
結果、
６畳ほどの部屋の壁、１面を仕上げるのに要した時間は、
準備作業から後片付けまでを入れても、
わずか２時間ほど。
繰り返しますが、
「思っていたよりもずっと簡単！」です。
さて、今回私が壁紙を購入したのは、
ネットショップで有名な「壁紙屋本舗」さん・・・の、
そのいわゆる「リアル店舗」（実際のお店）である、
「ＷＡＬＰＡ ＳＴＯＲＥ 東京」さん。
場所は渋谷区の恵比寿。
恵比寿駅から徒歩で数分の便利な場所にあります。
（サイトは→こちら）
行ってみると、
たくさんの魅力的な壁紙が並んでいて、
一体どれがいいものか・・・？
暫し、迷わされました。
そこで店員さんに、「一番人気は？」と尋ね、
教えてもらったのが、上記の「ビンテージ風」でした。
さらには道具も購入。
必要なもの一式が、セットになって売られていました。
なお、実際に壁紙を買いに出向かれる際は、
あとで、
「壁紙が足りない！」
逆に、
「多く買いすぎた！」
などといった事態が生じないよう、
事前に壁の縦横等、サイズを正確に測っておきます。
「全部でどれくらいの量の壁紙が必要になるのか・・・？」
お店で自ら推計、判断できるように、
しっかりと準備しておくのがよいでしょう。
さて、
以上、いかがでしたでしょうか。
さきほども記したとおり、
私のアパートで次に空室が出た際には、
私は自ら、新たな壁紙を貼ってみるつもりでいます。
いや、その前に、
オーナーズ・スタイルのオフィスの壁にも貼ってみようかな・・・？
ちなみに今回、私はひとりで作業を頑張りました。
ですが、
できればおすすめは、家族や友人などとの共同作業。
なぜなら、
大きくイメージの変わった部屋を見ると、
達成感抜群！
きっと楽しいイベントになること、まちがいありません。
■最後に、お知らせです。
来たる１０月２０日・日曜日、
新宿ＮＳビル大ホールにて開催の
オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＆相続対策フェスタ」
こちらにて、
「壁紙屋本舗の壁紙貼り体験コーナー」
を開設いたします。
「壁紙貼り体験」は、当日予約・先着順。
当日朝よりお申し込みを受付。
人気の輸入壁紙もたくさんご覧になっていただけます。
詳しくは下記ご案内サイトにて。
ぜひお越しください！
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●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
畳は不人気？フローリングに換えるべき？「大家さんの会・みんなの掲示板」より
2013年10月01日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた、
賃貸経営に役立つ素晴らしいアドバイスが、
どんどん増えてきています。
今回もそのひとつを紹介いたしましょう。
題して、
「畳は不人気？フローリングに換えるべき？」
最初に、こんな疑問の声が、
ひとりのオーナーさんから届きました。
「管理会社の担当者から、
『今、畳の和室は人気が無いので、全戸をフローリングにしましょう』と、
強く勧められています。
本当に今、畳の和室は人気がないのでしょうか？ 」
この質問に対し、
多くのオーナーさんから声が集まりました。
「全員が・・・と、いうわけではないと思いますが、
『畳はＮＯ！』と、いう人がやはり多数派みたいですね。
でも、おしゃれな琉球畳ならば、
割と人気があると思います。
市松模様に敷いてみるなどしても楽しいですね。
ビニール製のものもあって、傷みにくいので、
原状回復の際、取替えずに済むことも多く、
おすすめです」
「和室がいい、と言う人も２割くらいいるというデータを
どこかで見た気がしますよ。
物件にもよりますが、
おしゃれな和室をつくればよい、と私は思います」
「私の物件には和室がないので、ここに意見を書くのは
大変恐縮なのですが・・・
畳をフローリングに換えるとなると、
壁や収納にまでリフォームが必要になって、
結構高額になるのでは？
むしろ純和風や『和モダン』な部屋など、尖ったリフォームで、
他の物件との差別化をはかる方が面白いかもしれません。
なお、琉球畳は色々な種類があって楽しいですし、
写真映えもするので、
ネットでの集客効果も期待できるように思います」
「若い人向け、単身者向けであれば、
やはり和室ではない方が、無難ではないかと思います。
２ＤＫ以上のファミリー向けなら和室もアリでしょう。
それでも、畳替えの費用はオーナー持ちなので、
フローリング、ではなく、
フローリング風のクッションフロアなどにした方が、
気楽かもしれませんね」
「他のオーナーさんのコメントにもありますが、
やはりターゲット次第ではないでしょうか？
たとえば外国人の入居者が想定される場合は、
和室は残しておいた方が好まれるでしょうし・・・。
でも、ワンルームで学生向けなどとなると、
和室はかなり厳しいでしょうね。
ちなみに、最近は畳の上にそのまま敷くことのできる
フローリングカーペット（フローリングマット）というのもあって、
モノにもよりますが６畳だと１～１．５万円くらいです。
工事も特に要らないのでラクチンです。
ホームセンターなどで売ってますよ」
「以前、３５万円ほどをかけて和室から洋室へのリフォーム
（主に床と壁）を行いましたが、
結局出来上ったのは、『中途半端な洋室』でした。
やはり洋室にするにはクローゼットや建具など、全て洋室のものに
換えていかないと、なかなか難しいですよ。
なので、むしろ和室を活かす方向で知恵を絞った方が、
お金もかからないですし、
その物件の弱みが強みに変わるような気がします」
「内装が和室のまま床をフローリングにすると、
全体のバランスが取れず、チグハグな印象になってしまいます。
さりとて、少しでも洋風にリフォームしたいとなると、
柱、長押、鴨居などが邪魔になり、
これらに手をつけ始めると際限がなくなります。
某テレビ番組でもやっていましたが、柱だけ残して全てに
費用をかける・・・と、いった恐しいことにもなりかねません。
皆さんからも意見が出ているように、
和風のテイストを活かした『モダン和風』などを狙う方が
いいのでは、と思います」
「私は畳の部屋が大好きです！
和室は使い勝手がよくて便利です。
そういう人、他にもたくさんいると思うのですがね・・・」
「僕も畳大好き派です。いまの家はフローリングですが、
わざわざイグサのマットを買ってきて、敷いています。
あの何ともいえない匂いが好きですね。
あとは、お酒に酔っぱらって床で寝ても、
畳であれば次の日カラダが痛くないですし（笑）」
「和室の人気は確かに低いですが、
新しく張り替えた畳は、
世代によってはものすごくインパクトがあるようです。
なお、フローリングは色やデザインに流行り廃りがあるので
ご注意を。
ほかには、クッションフロアが、施工費も安く、
フローリングと違って張り替えも楽なのでよいと思います。
ちなみに、アパートの二階の場合、
フローリングにした途端、階下の人から、
『足音がうるさい』とのクレームが出やすくなります。
うちではフローリングに換えた部屋の入居者に、
わざわざ防音マットをプレゼントする羽目になりました」
「ほかのオーナーさんも書かれていますが、
フローリングは音が結構響きますので、トラブルの元です。
どうぞご慎重に。
私のご近所の大家さんなど、音のクレームが多いからと、
フローリングの敷かれた部屋の直下の部屋を
貸すのをやめてしまいました」
「騒音関係のクレームは問合せの中で一番多いそうです。
私の場合も、フローリングを敷いたファミリー物件で、
小さなお子さんがいる部屋の下の階の入居者さんから、
年に何度かクレームが出ます」
「以前、フローリングにリフォームしましたが、
やはり音が思った以上に問題となり、
結局、防音のため、フローリングの上に絨毯を敷いています。
ちなみに、私個人の経験から言っても、
音は気になり出すと、もう、気になって気になって・・・
一時は若干ノイローゼ気味に（笑）。
フローリングよりも、
和室をセンス良くアレンジすることで、付加価値を高めることは
可能では。
そのあたりを熟慮されてからのご判断がよいかと思います」
いかがでしょうか。
このブログをお読みのオーナーさんも、
「ほかのオーナーさんからのアドバイスが聞きたい」
「悩みを聞いてほしい」
「困っている仲間に声をかけてあげたい」
そんな風に思われましたら、
ぜひ、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」にご登録（無料）、
みんなの掲示板へご参加を！
トップページは →こちらです。
（上記、みんなの掲示板に寄せられたオーナーさんの声につきましては、
読みやすいよう原文の一部を加除、または修正させていただいています）
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
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●最近どんなリフォームをしたか教えて！
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●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
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●少しでも電気代を削減したい
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