こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
長引く空室に必要なのは「早めの決断」？ １年半経てば叩き売りとも・・・
2013年10月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「各種不動産の評価」を行なう、
トヨタ自動車グループの情報サービス企業、株式会社タスさん。
アットホーム株式会社さんから提供されたデータを分析、
詳細な統計・資料などにまとめた、
「ＴＡＳ賃貸住宅市場レポート」
を毎月、
ウェブサイト上に公表しています。
さて、そこで今回注目したいのは、少し前にリリースされた
同レポートの
「首都圏版２０１３年７月」号。
「東京２３区における市場滞留期間と賃料下落率」
と、題された、
興味深い特集が組まれています。
その内容は、ひとことで言うと、
「空室期間と賃料値下げの関係」。
市場滞留期間
＝賃貸住宅の募集が開始されてから成約するまでの期間
の長さがおよぼす賃料への影響が、
細かく、厳しく（？）分析されています。
一部を紹介しましょう。
まずは、値下げの決断について。
「募集を開始したもののなかなか契約が決まらない・・・」
その際、
今回の調査によると、
「ならば賃料を値下げしよう」
と、決断するオーナーさんがにわかに増えるのが、
空室３ヶ月目のタイミングです。
ほとんど値下げされる物件がないといっていい
２ヶ月目までに対し、
３ヶ月目では、約２５％の物件が、
値下げをスタートさせています。
その後、月数をかさねるにつれ、
苦渋の決断を行なう物件は、３割、４割・・・と、
右肩上がりに増え続けます。
そして、
興味深い現象が始まるのが、募集９ヶ月目。
ちなみにこの時、
上記「値下げのスタート」に踏み切った物件の数は
すでに５割を超え、約６割半に。
ところがこれ以降、
なぜか数値の増加は急減速。
さらには１２ヶ月目を過ぎると、ピタリと止んでしまうのです。
以降、
１３ヶ月目・・・１４ヶ月目・・・
いよいよ２０ヶ月目を迎えようとする辺りでも、
この「約６割半」の数値は、どういうわけなのか、ほぼ維持されたまま。
さっぱり動きがなくなります。
さてさて・・・
一体これをどのように解釈すべきなのでしょうか？
今回のレポートは、
残念ながらそこまでを語ってくれてはいません。
そこでひとつ思うに、
この９ヶ月目から１２ヶ月目までのいわば「峠」に達した時点で、
データに何らかの「均衡」が現われて
いるのではないか？
そんな様子がうっすらと頭に浮かんできます。
すなわち、
「値下げ可能な物件は、この頃までに、
そのほぼすべてが、値下げのスタートをし終えているのでは？」
同時に、
値下げをするという選択肢が、
そもそも用意されていない物件、というのも少なからず存在。
それらのうちの幾分かは、
もはや動きがとれず、いわゆる「塩漬け」の状態に・・・？
主な二つの立場・状況が作用しての不思議な均衡です。
いかがなものでしょうか。
ともあれ、
実にきびしい現実が、このレポートからは
突きつけられています。
上記含め、各データからは、
１年あるいはそれ以上にわたって空室の続いている
いわば「苦戦の物件」、
その多くが、いくばくかの賃料値下げを講じた上でも、
それでも埋まらずに、
苦労を続けている様子が読み取れるのです。
その間、賃料が入らないことによる逸失利益、
募集広告などで生じる費用損失、
さらにはもしかすると、
この過程で行なわれたかもしれないリフォーム等、
空室対策への投資・・・
積み重ねると、すでにかなりの額に及んでいる場合も
少なくはないでしょう。
そこである意味、開き直って、
「塩漬け」のみちを選ぶことの出来るオーナーさんは
まだ幸せなのかもしれません。
苦しいのは、
それでも「どうしても決めなければならない」オーナーさんです。
今回のタスさんの報告では、
そんなオーナーさん達の大きな決断が、
空室期間１８ヶ月目、
すなわち１年半後から始まることが、はっきりと示されています。
引用すると、
「募集開始１８ヶ月を超えると、さらに大幅な値下げが行われ、
いわゆるたたき売りの状態となることがわかります」
・・・とのこと。
それを示すグラフを下記で確認してみてください。
６ページ目に掲げられています。
↓
市場滞留物件＝空室
における賃料の平均値下げ額が、
空室期間１８ヶ月目から２０ヶ月目にかけ一気に変動、
「倍」となっていることがわかります。
以上、
いかがでしょうか。
今週はちょっと暗い話になりました。
とはいえ、
ここから得られる大事な教訓のひとつ。
それは、
各オーナーさん、何より大切なのは、
「自らの物件の市場競争力を厳しい目で、つねにしっかりと
把握しておくこと」です。
競争力のない物件に生じる空室期間は、
あれよあれよという間に長引きます。
「募集１年半後に賃料を大幅値下げ・・・やっと入居者が決まった」
のであれば、
極端に言うと、
「初めからその賃料で募集開始していれば、１年半を無収入で
過ごさずに済んだ・・・」ことになるのです。
あるいは、「その可能性はとても高い」のです。
何とも難しい判断・・・！
実に悩ましいところではありますが、
その的確さを高めてくれるのは、
繰り返しますが、
「自らの物件の市場競争力を厳しい目で、つねにしっかりと把握しておくこと」
加えていえば、
「物件の競争力維持、アップのための努力を普段より決して怠らないこと」
やはり、ここに尽きるというべきでしょう。
（株）タスさんによる
「ＴＡＳ－ＭＡＰ」新着情報一覧は →こちら。
さらに、併せて目を通したい・・・
上記報告の続編となっている
「東京２３区における市場滞留期間と賃料値引き率」
が載っている
「ＴＡＳ賃貸住宅市場レポート首都圏版・２０１３年８月」は、
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