こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 昼なお暗い「ふわん坂」。鎌倉・玉縄城への登城口をのぼって眺めた風景は・・・
- 雨の中、ご来場ありがとうございます！１０月２０日のフェスタのご報告・その２
- 近所で家を壊している・・・次に建ち上がるのは賃貸・手ごわいライバルかも
- 大船に近い植木の「久成寺」。実朝・公暁のあの悲劇も偲ばせます
- 雨の中、ご来場ありがとうございます！１０月２０日のフェスタのご報告・その１
- 賃貸オーナーさんも心に留めて！土砂災害は東京都心でも起こりえます
- 石段を踏み天神・天王を拝す。鎌倉山崎・静寂につつまれた「北野神社」
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
昼なお暗い「ふわん坂」。鎌倉・玉縄城への登城口をのぼって眺めた風景は・・・
2013年11月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
ですが、今週は社寺のご紹介ではありません。
短い散歩道をひとつ、
辿ってみたいと思います。
スタートは先週ご紹介した、大船に近い、鎌倉・植木の山裾にたたずむ古寺、
「久成寺（くじょうじ）」。
ここの山門をあとにし、
門前を横切る通りを左手へ・・・
１００メートルほども歩きません。
やがて、
左側に道が一本、現われます。
ちなみに目印は、その入り口に立つ二本の石搭。
右の一本はどうやら、道標を兼ねつつも、帝釈天を祀るためのもの。
その脇をかすめて進んで行くと・・・
ほどなく、
昼なお暗い、鬱蒼とした木々に左右を囲まれた、
まさに胸を突くような、
険しい急坂にさしかかります。
通称、「ふわん坂」。
不思議なこの名前、根拠は不明とのこと。
「不安」が「ふわん」に転訛したとの説が語られてもいますが・・・
そうであれば、坂の行く手に何の不安があったのか。
実はこの坂、
その上部に広大な領域をひろげていた後北条氏の城、
「玉縄城」へのぼるためのかつての入り口のひとつ。
はるか戦国時代、
同一族の関東支配のかなめのひとつとして、
地域きっての戦闘力をほこっていたとされるこの名城、
知られざる鎌倉の史跡として、
実は以前、
この鎌倉大家日記でもご紹介をさせていただいています。（→当該記事）
と、いうわけで、このふわん坂、
噂の真偽はともかくとして、
実際、くねくねとしていて見通しもよくありません。
ですので、
もしも、ここから城に攻め上がろうとするならば、
寄せ手は当然のこと、目の前に何が転がり出てくるのか、
おっかなびっくり。
かなりの「不安」を抱えながらのぼっていかなければならない・・・
間違いなく、そんな坂ではあるでしょう。
ところが、
そうしたふわん坂ですが、
息を切らせつつ、のぼりきった人の感想といえば、大抵こんなところです。
「なんだ。がっかり・・・」
つわものどもが夢のあと・・・と、いったような、
夏草、冬草繁る古城の風景は、そこには皆無。
一面の住宅地が、そこから先には広がっています。
ですが、落胆しすぎるのは、
ここで暮らしている皆さんにも失礼というものでしょう。
気を取り直して、
ふたたび振り返り、急坂を下ってみましょう。
すると、視界の先に待つのは、
またも、
怪しげで、かつ「不安」な暗がり。
坂道の険しい角度によって、つま先が眼下に引き込まれそうな
危うい感覚に襲われることもあって、
まるで、現代から過去へ・・・
ちょっとしたタイムトンネルに踏み込んでいくような気分です。
さて、
以上、ご紹介したこのふわん坂ですが、
のぼりきったあと、
引き返さずにそのまま住宅地を進み、
家並みの中を歩いていくと、
やがて、
上記にも触れた、以前に玉縄城をご紹介した際の記事に出てくる、
「七曲坂」まで辿り着くことが出来ます。
ふわん坂から七曲坂へ、
あるいはその逆ルートで。
久成寺や、七曲坂にほど近いところにある
龍宝寺（こちらも過去にご紹介→当該ページ）を
立ち寄り先に絡めながらの散歩も、
きっと、楽しいことと思います。
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●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
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●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
雨の中、ご来場ありがとうございます！１０月２０日のフェスタのご報告・その２
2013年11月26日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
今週は前回に引き続き、
先月２０日の日曜日、激しい雨の中、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＆相続対策フェスタ」
についてのご報告。
当日、会場で皆さんからいただいたアンケートへのご回答をもとに、
ご来場くださった皆さんのフェスタへの「ご満足度」を中心に、
お話をしてみたいと思います。
まず、いきなりですが、
今回のフェスタへのご満足度・・・
こんな結果となっています。
ご満足度：
フェスタ全体・・・ 満足７５％ 普通２４％ 不満１％
スタッフ・・・ 満足６１％ 普通３８％ 不満１％
ブース・・・ 満足６１％ 普通３８％ 不満１％
セミナー・・・ 満足６７％ 普通３２％ 不満１％
ご覧のとおり、
全体を通しての高いご満足度に、
加えて、ご不満の大変少なかったことに、
とても嬉しく思うとともに、ホッと胸をなでおろしてもいるところです。
「次回もフェスタへ来場したいと思われますか？」
と、お尋ねさせていただきました。
ご回答は・・・
はい・・・９９％
いいえ・・・１％
なんと、
前回４月の開催にひき続いての、次回も来場したい・・・９９％！
ウソのような数字ですが、決してウソではありません。
オーナーズ・スタイル編集部、だけでなくもちろん社員一同、
本当に心より、嬉しく思っています。
ただし、忘れてはいけません。
これらの数字は、あくまでご来場の皆さんのうち、
「アンケートにお答えくださった皆さん」
が、私達にプレゼントしてくださったもの。
決して気を緩ませることなく、
結果にあぐらをかくことなく、
私達は今後も努力と工夫を積み重ねていかなければなりません。
ちなみに来週は、
この場で（火曜日のこのブログ上で）、
上記アンケートの中にご記入いただいた、
大変厳しいご意見も含めた皆さんの声を
いくつか、ご紹介したいと思っています。
最後に、
「ご来場理由」です。
１位は、「聴きたいセミナーがあった」・・・７８％
続いて、
２位 「情報収集のため」・・・５３％
３位 「興味ある会社が参加していた」・・・２６％
４位 「（ＩＫＥＡのモデルルームなど）展示を見たかった」・・・２４％
５位 「相談したいことがあった」・・・１１％
やはり・・・！
１位は前回と同じく、「セミナー」です。
そして２位の「情報収集」のご要望についても・・・
これをセミナーの内容が負う部分というのは、
実際、
かなり大きいものとも思われます。
となると・・・
上段にご紹介した、「セミナーへの満足度・・・６７％」は、
決してよい結果とはいえない数字。
今後、私達の努力によって、
さらに改善を目指さねばならないものであること、
間違いありません。
さて、今週は以上。
ご報告はさらに来週に続きます。
なお、ご来場者数などをご覧いただける先週分のご報告（その１）は、
→こちら です。
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●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
近所で家を壊している・・・次に建ち上がるのは賃貸・手ごわいライバルかも
2013年11月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
少し前の９月に公表されたものですが、
「住宅着工統計による再建築状況の概要（平成２４年度分）」
と、題された報告書。
こちらをちょっとひもといてみたいと思います。
公表したのは国土交通省。
「住宅着工統計のうち、除却を伴う新設住宅着工戸数について
集計・整理することにより、再建築の状況を把握することを目的とする」
とのこと。
なお、ここでの「除却」とは、古い建物を壊して撤去すること。
再建築とは、文字どおり、
その敷地内で、再び新たな建物を建てること。
平成２４年度において、
日本全国で行なわれた住宅の再建築について、
その概要を把握するものとなっています。
早速、
賃貸住宅でのその様子がどんな具合になっているか、
中身を覗いてみましょう。
まず、除却戸数。
「貸家」のところを見ると、その数、１万８６０２戸。
再建築ののち、
これらがどう生まれ変わっているのかを見ると・・・
持家・・・５３０戸
給与住宅（社宅など）・・・３６１戸
分譲住宅・・・３２３７戸
そして、
ふたたび「貸家」へ・・・２万０５４７戸
ご覧のとおり、
貸家＝賃貸住宅が建て替え目的で壊された場合、
当然ながら、
そのすべてが賃貸住宅として再生されるわけではありません。
ですが、注目してください。
再び賃貸住宅が建ち上がった分について、
これを戸数で数えると・・・２万０５４７戸。
元は１万８６０２戸のうちの何割かだったものが、約２万戸に。
単純計算で、ざっと１．１倍。
つまり、ここでは見かけ上、
アパートやマンションは、その「建物」が壊されることによって
量を減らしたようでも、
実質は違います。
貸し出される物件の数を戸数で見れば・・・
若干ですが「増えている」と、いうことになるわけです。
その理由は・・・？
当然ながら思い浮かぶのは、
建物の大型化。
古い賃貸住宅が壊されたのち、そこに再び建った賃貸住宅の多くが、
前のものよりも規模を大きくしたことによるものでしょう。
続けて、
「持家」の状況を見てみましょう。
平成２４年度における、
持家の再建築のための除却戸数は５万３０８８戸。
建て替え後のその姿は・・・
持家・・・４万７１６７戸
給与住宅・・・２１６戸
分譲住宅・・・３０２６戸
そして、
「貸家」は・・・１万８３６６戸
なお、賃貸住宅と違って、
持家は、
除却前も再建築後も、「１敷地に１戸」が、割合としては多いはず。
敷地の分割がなされた場合でも、
１戸がたとえば１０戸や２０戸にまでもなってしまうというのは、
まずまずレアケース。
そこを踏まえつつ、上の数字を眺めると、
持家が再建築を目的に壊された場合、
そこに賃貸住宅が生まれる例は、
割合としてさほど高そうだとはいえないものの・・・
注目すべきはやはり、
それがひとたび実現するや、どっとその地域に供給されてくる
物件戸数（＝部屋数）。
すなわち上記のデータは、
・もともと賃貸物件が０戸だった、全国の住宅用の敷地の一部、
・そこに１年間で、
・新たに賃貸物件約１万８千戸が生まれた
ことを端的には示しているわけです。
ここでもちろん、
賃貸住宅オーナーさんならば、
その情景を実際の「絵」として、
すぐに思い浮かべることができるでしょう。
「うちの物件のすぐご近所の大きなお屋敷、解体工事が始まったな・・・。
次は土地を分割して分譲・・・え、賃貸に！」
そんな、
周辺のオーナーさんにとっては、
風雲急を告げられそうな風景の中から誕生した物件数が、
全国で約１．８万戸・・・
と、いうことになるわけです。
なお、注意しておきたいこと。
冒頭に繰り返しますが、
この報告にいう再建築とは、
あくまで「除却を伴う新設住宅の着工」をいいます。
「伴う」、とされているところがポイント。
国土交通省の説明によると、
「住宅の除却後であっても、『すぐ』には着工されなかった場合」
は該当しない、とのことなのです。
さらには、住宅を壊したのではなく、
「事務所・工場等の建築物を除却して新設された住宅」も、
この報告における、
再建築された住宅には該当しないとのこと。
ということは・・・
たとえば建物が壊されたあと、一旦敷地が更地となり、
それが土地取引の対象とされてのち、新たな建物が建った、等々、
私達が普段思い浮かべるところの「建て替え」の一部、
あるいは多くが、
ここでは数に拾い上げられていないものと思われます。
そのため、
以上に紹介した数字は、いずれも「現実」の何割か。
もしくは一部分・・・？
そのことを踏まえつつ、眺めてみることが必要です。
とはいえ、以上をひもときながら、
あらためて考えさせられざるをえないこと、
それは、
賃貸住宅経営は、近隣の競合との関係において、
あたりまえのことではありますが、
「いきなりの環境変化につねに見舞われやすい事業である」
・・・と、いうことです。
いま大成功している新築オーナーさんも、
その成功の理由が、
「周囲にライバルとなる新しい物件が無い」
「戸建てが多く、賃貸住宅が少ない」
と、いったもののみによる場合、
その足元は、
実のところ、大いに不安定。
突然のライバル登場によって、
容易にくつがえされてしまいやすいものであるということ、
決して忘れるべきではないでしょう。
入居者ニーズをつねに勉強、しっかりと把握。
ハード面、ソフト面の両面において、「物件力」を磨き続けること。
これらは、
埋まらない空室にお悩みのオーナーさんだけが背負うべき
課題ではありません。
国土交通省報道発表資料
「住宅着工統計による再建築状況の概要（平成２４年度分）」は、
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鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
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ちなみに今年は、
玉縄（植木）の龍宝寺、今泉不動の別名で知られる称名寺、
さらには、
湘南モノレール湘南深沢駅から近い駒形神社など、
観光のため鎌倉を目指す皆さんについ素通りされてしまいやすい駅である
「大船駅」からのアプローチが便利な社寺を
いくつかご紹介していますが、
今日ご紹介するお寺もそのひとつです。
その名は「久成寺（くじょうじ）」。
日蓮宗。
永正１７年（１５２０）、
後北条家の家臣である梅田秀長が自邸敷地を寄進、
開山されたものと伝わっています。
向かうにはバスがよいでしょう。
大船駅から歩いても十分に行ける距離ではありますが、
その際、
通常通らざるをえないのが、
このあたりの幹線道路のひとつ、県道３０２号線。
途中、道幅の狭いところがある上、
自動車が頻繁に行き交いますので、
あまりおすすめできません。
対して、大船駅西口からバスを利用、
「久成寺前」で降りると、お寺はそのすぐ目の前です。
ちなみに、大船駅から歩いて向かう場合、
目印は「神奈川県立フラワーセンター大船植物園」。
駅から植物園までは案内も豊富。
容易にたどり着ける筈。
そこからは、同センター東沿いの道（これが県道３０２号線）を
北西方向へ、道なりに、
１．４キロメートルほどでしょうか・・・進んでいきます。
間もなく左手に広がる大きなショッピングセンターが、
（ホームセンターコーナンさん）
さらなる目印となることでしょう。
さて、お寺に到着すると、
まず出迎えてくれるのは、小ぶりながら立派な山門です。
これはかつての大阪の豪商、鴻池家より寄進されたもの。
なお、もともとの寄進先は
江の島のそばに建つ「龍口寺」とのこと。
明治に入ってのち、宗派が同じである当寺へ、
移築されたのだそうです。
境内は、さっぱりと明るくひらけた印象です。
そうした中、
本堂に向かって左手、
花の手向けられた古い石塔の群れが佇んでいるのに、
誰もがすぐに気が付くはずです。
これは伝えられるところによれば、
源平の頃から鎌倉時代初期にかけ活躍した武士、
長尾定景と、その一族の墓。
横浜市内にある定景にゆかりのある長尾城址より、
昭和３２年、
ここに移されたものであるとのこと。
長尾定景といえば・・・
鎌倉の歴史を詳しくご存知の方ならば、
すぐに思い起こされる筈。
建保７年（１２１９）に起こった大事件、
将軍・源実朝暗殺の下手人である公暁（くぎょう）を見事討ち取った、
あの人物です。
ちなみにこの源実朝暗殺事件、
北条家の陰謀説が語られたり、
あるいは当時の実力者、三浦義村が、
公暁をそそのかしたのち無情にも裏切ったものであるとされたり、
鎌倉初期の暗い影をかたちづくる大きな謎のひとつですが、
もしも公暁が、
噂どおり事件の黒幕達に踊らされていたとすれば・・・
加えて、
それを刺客である定景自身も知っていたとすれば・・・
可哀想なピエロのとどめを刺すべく命じられた
彼の気持ち、いかばかりであったか。
まだ若かった公暁。２０歳。
対して、
頼朝挙兵の際の「石橋山の戦い」でも活躍している定景は、
（ちなみにこの時は頼朝の敵方でした）
この頃、すでにかなりの年齢に達してもいた筈。
想像に想像をかさねての話ではありますが、
ドラマが一本、この定景のために作れてしまいそうな、
そんな数奇な人物です。
さて、次回は、
久成寺の山門をあとにして、歩くことわずか。
玉縄城の面影を偲ぶ急坂、「ふわん坂」をのぼってみましょう。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
雨の中、ご来場ありがとうございます！１０月２０日のフェスタのご報告・その１
2013年11月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月２０日の日曜日、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＆相続対策フェスタ」。
当日は朝からあいにくの強い雨。
来場をご予約された皆さんの半数近くが、
残念ながら、
「ご参加キャンセル」・・・となった中、
それでも、計５３５名様！
本当に数多くの皆さんにご来場いただきました。
心より深く、御礼申し上げる次第です。
では、早速ですが、
当日、皆さんからいただいたアンケートの結果から、
いくつかのトピックをご紹介いたしましょう。
まずは、皆さんのご年齢とご性別です。
平均年齢は５３．６歳。
もっとも多かったのが４０代で、２９％。
それに続くのが５０代、２８％。
春のフェスタ（４月開催）の際は、
「もっとも多かったのは６０代」、「４０代は４位」
と、いった状況でしたので、
いきなり大きく若返った感じがします。
その理由は・・・多分、やはり当日の悪天候。
ご高齢の皆さんの多くがご来場をためらわれた結果なのではないかと、
編集部では見ています。
男女比率は、男性７４％、女性２６％です。
前回に比べ、
女性の割合が下がりました。（前回は３３％）
こちらも雨の影響と推察されます。
足元の危険などを考え、女性の高齢者の皆さんの多くが、
外出を断念された結果と思われます。
次に、皆さんのお住まいの地域です。
東京都２３区内が４８％。ほぼ半分。
続いて、
東京市部・・・１１％
川崎・横浜・・・１０％
川崎・横浜以外の神奈川県・・・９％
埼玉県・・・１１％
千葉県・・・６％
と、いった割合です。
そしてさらには、
一都三県以外の遠方からのご来場も・・・５％
はるばる足をお運びいただき、
かさねて御礼を申し上げたいと存じます。
「賃貸経営をされていますか？」
と、皆さんにお尋ねしました。
すると、８２％が「はい」。
「家族が賃貸経営をしている」と答えられた方が、１１％。
「これから始める」と、される方も、
６％の割合でいらっしゃいました。
さらにその年数、
つまりは「大家歴」をお尋ねすると・・・
１０年未満が一番多く、４３％。
１０～２０年がこれに続き、３７％。
２１年以上賃貸経営を続けていらっしゃるベテランオーナーさんは
２０％に留まった・・・という結果ですが、
これもやはり、
天候の影響によるご来場の皆さんの「若返り」が、
反映されたものである可能性が高いようです。
加えて、
各オーナーさんの、物件のご所有状況についても、
お尋ねしてみました。
ご所有棟数は、「１棟」がもっとも多く、４３％。
さらに、
２棟・・・２４％ ３棟・・・１８％ ４棟・・・５％
５棟以上をお持ちの大規模経営（？）オーナーさんも、
１０％にのぼっています。
さて以上、いかがでしょうか。
ちなみに、ご回答者中、
オーナーズ・スタイル本誌の読者ご本人、
または読者のご家族でいらっしゃる方は、案外少なく、
それぞれ、６２％、５％。
３３％の皆さんが、「読者ではない」とのこと。
「オーナーズ・スタイル」の認知度の広がりが、
本誌配布の範囲を超えて現われているものとして、
好意的に、
この結果を受け取らせていただいています。
では、来週は・・・
続けて皆さんにいただいたアンケートの中から、
フェスタにご参加されての「満足度」を中心に、
ご報告をさせていただきたいと思います。
当日、貴重な時間を割いてアンケートにご協力くださった皆様、
まことにありがとうございます。
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