こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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- 賃貸オーナーさんも心に留めて！土砂災害は東京都心でも起こりえます
- 石段を踏み天神・天王を拝す。鎌倉山崎・静寂につつまれた「北野神社」
- 何よりの励みです！オーナーさんから寄せられた「ありがとうの声」
- 貯蓄は住宅購入のために・・・そう考える家族が「減り」続けています
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
賃貸オーナーさんも心に留めて！土砂災害は東京都心でも起こりえます
2013年11月18日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先月の半ば、関東の東の海上を通過、
各地に水害などをもたらした台風２６号。
とりわけ、２４時間雨量がなんと８２４ｍｍに達した伊豆大島では、
山が崩れて大量の土砂が町を襲い、
家が住人ごと押し潰されたり、流されたりするなど、
甚大な被害が及ぶこととなりました。
そのすさまじい状況・・・
テレビの映像を観ながら、
二年前の東日本大震災による津波に襲われた町々の様子を
思い出された方も、少なくなかったように思われます。
亡くなった大勢の皆さんのご冥福を心から祈らずにはいられません。
さて、
このように、台風あるいは梅雨、秋雨前線の活発化など、
記録的な大雨が降るたびに、
各地から発生のニュースが伝えられる土砂災害。
アスファルトとコンクリートにかこまれた大都市部、
とりわけ東京都心などでは、
何となく無縁なもののようにも感じられがちですが、
実は、そう安心しきってよいものではありません。
なぜなら、
ご存知の方も多いはず。
たとえば東京は、
意外にも土地に急な傾斜や起伏の多い「坂の街」。
ゆえに、
崖などの傾斜地であって、
これが豪雨や地震などによって崩壊した場合、
多くの人々に被害の及ぶことが予想される
「急傾斜地崩壊危険箇所」・・・
実は、
東京２３区内だけでも、１００や２００では済みません。
なんと、「５９２ヶ所」も存在しています。
では、都心のどんなところに
そんな場所が・・・？
それをひと目で把握できる便利なページが、
国土交通省のウェブサイトに置かれています。
まずはどうぞ、
ご覧になってみてください。→ こちら
上記をひらくと、緑の日本地図が画面に現れるはずです。
地図は二種類あって、上に掲げられているものが
全国の「土砂災害危険箇所」。
さらに下が、「土砂災害警戒区域」を検索できるものと
なっています。
早速、試しに、
土砂災害危険箇所（上段の地図）の東京都の部分を
クリックしてみましょう。
すると、
「＜東京都 土砂災害危険箇所マップ＞全体索引図」
と、タイトルされたページが開かれます。
次に、
左下にある「２３区」という表示の先頭にくっついている、
黄色の四角いマークの部分をクリックします。
すると、そのすぐ下に、
先頭に緑の丸印がついた各区の情報へのリンクが現れますので、
まずは港区の「緑丸」をクリックしてみます。
次いで、
現れた港区の地図・・・「１／２」、「２／２」のうち、
どちらかお好きな方をクリックしてみてください。
一目瞭然、
まさに区内くまなく、ちりばめられたかのような「危険箇所」。
結構驚きの地図が見られるかと思います。
（拡大が可能です＝カーソルを地図の上に置いてクリック）
さらに次に、ページを二つ戻って、
いわゆる下町の東部、
たとえば墨田区、葛飾区、江戸川区、江東区といったところを
クリックしてみてください。
おや？ページが開かれませんね・・・。
しかも、
さきほどの港区のときは、先頭の丸印にカーソルを置くと、
色が緑からピンクに変わりましたが、
今度はそれがグレーに変わるようです。
その理由は・・・
すぐ上の解説にも書かれていますが、
これらの区には、
都が定める土砂災害危険箇所が無いのです。
しかし、
考えてみればこれは当たり前といえば当たり前。
土地の平たい、これらいわゆる下町にあっては、
崩れる心配のある急な崖や傾斜地自体が、
そもそもほとんど見られない、ということになるわけです。
以上、
ぜひ参考としてみてください。
なお、
付け加えると、このサイト（システム）、
最初の「緑の日本地図」以降、
画面は各都道府県庁が運営するそれぞれのサイトの中の、
各都道府県独自の該当ページへ、遷移する仕組みとなっています。
そのため、ご紹介した操作方法は、
東京都に限ってのものとなっていますので、
どうぞご了承ください。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
石段を踏み天神・天王を拝す。鎌倉山崎・静寂につつまれた「北野神社」
2013年11月15日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
今回ご紹介するのは、鎌倉の「天神様」。
「天神様・・・といえば、有名な荏柄天神社のこと？」
いえいえ、ちがいます。
鎌倉の二階堂にある荏柄天神社といえば、
初春に咲きほこる梅や、
国の重要文化財に指定されている社殿などが有名な、
いわば鎌倉の花形スターのひとつ。
ご紹介したいのはそちらの天神様ではなく、
地元では「山崎の天神様」などと呼ばれている、
大船に近い、山崎の地に、
人知れず静かにたたずんでいる「北野神社」です。
祭神はもちろんのこと、菅原道真。
つまり天神様。
由緒書きによれば、
暦応年間（１３３８～１３４２）、
あの京都天龍寺、西芳寺、
鎌倉瑞泉寺などでの作庭で有名な夢窓疎石が、
京都の北野天神社を勧請したものだとのこと。
その後、江戸中期より、
あるご縁から、
ここには祇園・八坂神社の祭神でもある
牛頭天王（ごずてんのう）も
祀られることになったということで、
どこか、京都との深い縁（えにし）が感じられる神社です。
最寄り駅は、湘南モノレールの「富士見町駅」。
富士見町駅は、
始発の大船駅から、わずかひと駅目。
参道の入り口までは、
徒歩で１０分もかからない程度の距離。
社殿は、
天神山と呼ばれる小高い丘の上、
雰囲気のよい石段、石畳を踏みしめつつ、しばらく進むと、
深い緑の木々にかこまれながら、
静かにその姿を現します。
なお、
ここの境内でぜひ注目しておきたいのが、
鎌倉市指定有形文化財のひとつ、
応永１２年の銘の残る石造宝篋印塔。
応永１２年（１４０５）といえば、京都ではあの足利義満が
中国・明との勘合貿易を展開、
鹿苑寺金閣の造営に代表される、
豪華な北山文化の花を咲かせていた頃に当たります。
ですが・・・
この北野神社の宝篋印塔の場合、
その四面に彫られた素朴、純朴な仏の姿が、
人の世の諸行無常こそをむしろ物語っているかの様子。
神妙、淡然とした雰囲気を
無言のまま、辺りに漂わせています。
「静寂の神域。いかにもパワースポット・・・！」
訪れた人からはそんな感想も聞かれる
この山崎の天神さん・北野神社。
言い添えておきますと、
さきほど触れた社殿まで続く石段のみちは結構長めです。
お参りするには体の方にもパワーが必要ですので、
足腰のデリケートな方は、
若干の心構えをもって挑んでみてください。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
何よりの励みです！オーナーさんから寄せられた「ありがとうの声」
2013年11月12日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先週までにひき続き、
この夏に読者の皆さんのお手元にお届けした、
オーナーズ・スタイル３１号・・・
その読者アンケートに寄せられた、
オーナーさんから私達オーナーズ･スタイルへの
嬉しい「お礼の声」をご紹介したいと思います。
■オーナーさんから私達オーナーズ･スタイルへの
嬉しい「お礼の声」
「諸々の情報、役立たせていただいてます。
ありがとうございます！」
「懸案だった大規模修繕を無事完了。
オーナーズ・スタイルの情報を参考にしながらの工事です。
まずまずの仕上がり。大変感謝しています」
「オーナーズ・スタイル、とても参考になります」
「いつも楽しく読ませていただいています。
これからも役立つ記事を載せてください」
「『オーナーズ倶楽部』のページ、
私と同じような、皆さんのお悩みに接することができます」
「毎号楽しく読ませてもらっています」
「先日、親が急な病に。一時は危険な状態に。
相続のことがいよいよ現実の問題となってきました。
目まぐるしい日々の中、
オーナーズ・スタイルの記事がとても参考になっています」
「税制改正についての特集、タイムリーでした」
「賃貸経営には思ったよりも苦労の種が多い・・・！
いつも役立つ記事や情報に感謝しています」
「税制改正の記事、とても参考になりました」
「空室対策に関する記事がいつも役に立ちます」
「オーナーズ・スタイルの到着が待ち遠しい」
「オーナーズ・スタイル、私のアパート経営の参考にさせて
もらっています」
「賃貸経営に関する色々な問題を記事にしてもらえるのがうれしい」
「サブリースが１０年を経過。
新しい会社を探すのに、オーナーズ･スタイルが役立っています」
「オーナーズ・スタイルのセミナーで勉強。
学んだとおり、いつも物件の清掃を心がけています。
入居者さんとも笑顔でご挨拶。
おかげさまで満室です。
借入れ金の返済も予定どおりに進んでいますよ」
「オーナーズ・スタイルには、日頃からとても
お世話になっている印象。ありがとう！」
「オーナーズ・スタイルは私の賃貸経営のよき『パイロット』です」
「入居者を射止めるリノベーション術、
とても参考になりました。
これからも最新情報、成功事例を色々と知りたく思います」
「シェアハウスについての記事がとてもよかった」
「オーナーズ・スタイルを通じたご縁により、
先日新しい物件が完成。
入居者さんも私も、今後さらに幸せな生活を送れたら・・・と、
願うばかりです」
「似たような内容の雑誌の中で、
オーナーズ・スタイルが一番いいですね」
「全てのページを何度も読んでいます。
次号が送られてくるのを楽しみにしています」
「オーナーズ・スタイルで知ったある会社のサービスを利用中。
成果も出始めています」
以上、いかがでしたか。
本当にあたたかな声をたくさんお寄せいただき、
心より嬉しく、御礼を申し上げます。
これからも、オーナーズ・スタイルを
どうぞ、
皆さんの賃貸経営にお役立てください！
本誌、イベントやセミナー、「大家さんの会」、
その他、インターネットでの情報発信など・・・
工夫と努力、挑戦をかさねながら、
これからも「オーナーズ・スタイル」は、
日々頑張っていらっしゃる大勢のオーナーさんとともに、
力強く歩んでいく所存です！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
貯蓄は住宅購入のために・・・そう考える家族が「減り」続けています
2013年11月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
博報堂生活総合研究所による、「家族調査２０１３」。
この９月に公表。
住宅市場、賃貸住宅市場の今後などをひもとく内容のものでは
ありませんが、
興味深いデータがここに示されていましたので、
ご紹介したいと思います。
調査対象は、
「妻の年齢が２０歳～５９歳までで、夫婦が同居しているサラリーマン世帯」
調査地域は、
「首都４０ｋｍ圏（東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県）」
このうち、
「目的を持って貯金をしている人」に対し、
その目的を尋ねてみたところ、
第１位
「子どもの入学資金」・・・６２．４％
第２位
「自分達夫婦の老後の資金」・・・４８．８％
３位、「病気や事故に備えての資金」・・・４０．８％
４位、「住宅購入資金」・・・１６．５％
夢のマイホームのためお金を貯めている、という答えが、
「子どもの入学資金」のわずか４分の１程度。
最下位となっています。
もっとも、
いわゆるマイホーム資金が、貯蓄目的として「他に負ける」
といった状況は、
この調査においては特段のトピックではありません。
解説されているところを見ると、
当調査は１９８８年、９８年、２００８年と、
過去にも三度にわたり、同一の内容で行なわれているようですが、
「住宅購入資金」は、
常に上記四つの目的中、不動の最下位。
さびしい（？）低空飛行を２５年にわたって続けています。
とはいえ・・・
ここであらためて注目しておきたいこと、
それは、この「低空飛行」、
近年さらに著しく、その高度を下げているということです。
「貯金の目的・・・それは住宅購入のためだ」
そう答えている人の割合、
１９９８年・・・２９．１％
２００８年・・・２２．６％
そして２０１３年・・・上記に繰り返しますが、１６．５％。
すなわち、この１５年間でほぼ半減
と、いった状況が見てとれます。
要因はさまざまに挙げることができるでしょう。
もちろん、
その大きなものは、我々を取り巻く経済状況。
日本のいわゆる「失われた２０年」における、
働く人々の平均的な収入減。
そのほかには、
マイホームが他に比べて必ずしも有利な資産とはいえなくなったこと、
または、そう感じる人が増えていること、
「一生賃貸派」の増加に示されているような、
そもそもの価値観の変化・・・
さらには、少子化により、
親からの土地や建物の相続が、
子世代のマイホーム需要を満たしてしまう割合が増えているで
あろうことも、
無視できない理由のひとつといえるかもしれません。
いかがでしょうか。
「少子化と人口減によって、賃貸住宅市場は一方的に先細り・・・」
そんな声が、
ここ数年は、繰り返し私達の耳に入ってきています。
ですが、
確かにそれらは事実であっても、
市場を動かす要素の、まったくの全てであるというわけでは
ありません。
人が減る一方、さまざまな理由により、
家を買わない人・建てない人が増えていくのだとすれば、
それは、必然のこと、
賃貸住宅市場にとっては需要の増加、
あるいは、増加とまではいかなくとも、
全体的な需要の減少に対する抑制作用、
どちらかを意味することとなるはずです。
ちなみに、
ある不動産コンサルタントさん曰く、
「マイホームが欲しい、というよりは、
『住みたい賃貸住宅が見当たらない』という理由で、
消極的に家を買う人も意外に多いんですよ」
とのこと。
ともあれ、忘れてはならないことは、
一時的にせよ、一生に及ぶにせよ、
暮らしの場として賃貸住宅を選んでくれる大事な「お客様」に対して、
我々がその期待にしっかりと応えていくこと。
すべてはそこに尽きるでしょう。
「博報堂生活総合研究所 家族調査２０１３」 →こちらです。
紹介した内容以外にも、多くの興味深い調査結果が
報告されています。
「博報堂生活総研ＯＮＬＩＮＥ」調査レポート一覧は →こちら
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遊休地の活用に選択肢。「野立て太陽光発電」の候補地を視察・その４
2013年11月08日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
先週まで三週にわたってお届けしてまいりました、
「野立ての太陽光発電システム」についてのお話。
今回は最終回です。
実際に土地を購入し、
そこで野立ての太陽光発電を始めようとされている方に同行、
いくつかの候補地を見てきました。
ご覧ください。
まずは「落選」した土地から。
上の写真の左側にひろがる土地が候補地。
数千坪もあり、大変広大でした。
なお、こういった広い土地の場合、
すべてを一個の「太陽光発電所」にするのではなく、
これをいくつかにユニット別けして、
有利な「５０ｋＷ未満（１０ｋＷ以上）、低圧連系」の発電所を
複数つくるのが、
多くの皆さんが採っているやり方です。
しかし、この土地の場合、それ以前に・・・
１０メートル近い高い樹木が多数茂っていることが、
大きな障害となりました。
そうなのです。
問題は伐採費用。
かなりの額にのぼってしまいそう。
さらには、
ここが、西を向いたゆるやかな傾斜地であることもネックに。
太陽光パネルほか、
発電設備を安全に効率よく設置するためには、
必然、工事の難度が上がります。
当然のこと、
それは費用に大きく反映されることとなるでしょう。
一方、接する道路の幅は十分。工事車両も通えます。
電線も近接。
なので多分、電力会社の設備との連系にも
問題は無さそう。
ですが残念・・・！惜しい土地でした。
現状は写真のとおりです。
廃車などが置かれているほか、枠外には実はちょっとした工場も。
しかし事情があって、
現在、それらはほとんど稼働していません。
傾斜はなく、平坦です。
使える広さは６００坪以上。
接している道路の幅は十分。電線も近接しています。
問題は廃車などの撤去費用でしょうか。
負担はどうなるのか・・・？
加えて、見積もられる売電収入、さらには土地価格。
それらすべてをじっくりと突き合わせながらの
慎重な検討が必要です。
県道から細い道に入って、約１キロ先。
千坪ほどもある平坦な土地です。
隣接するのは田畑と雑木林。
この土地も以前は農地だった様子。
地面を踏むと、
何やらふかふかとした感触が伝わってきました。
他の条件は良いため、地盤などに問題が無ければ、
伸び放題の草を除き、防草シートを張ることで、
野立ての太陽光発電事業の運営が早速可能となりそう・・・
なのですが、
問題はここが、
いま触れたとおり「元農地」であるらしいこと。
転用許可にまつわるハードルが隠れていないか、
精査が必要です。
接する道路はご覧のとおりやや狭く、
舗装もかなり傷んでいますが・・・
工事車両はなんとか通えそうです。
電線も隣接。
広さは約千坪。
特に障害がなければ、
「５０ｋＷ未満、低圧連系」の有利なユニットを
五つ設けることが可能となりそうです。
以上、いかがでしょうか。
なお、これらはすべて、
東京都内から車で２～３時間の距離にある土地です。
ちなみに今回、以上を巡っている間、
車窓から、
すでに野立ての太陽光発電を始めている土地を二ヶ所、
見つけることができました。
話題が盛り上がっているだけでなく、
実際に事業に参入する人が増えているのだな、と、
あらためて実感させられた次第です。
「市街化調整区域に入っていて、家は建てられない。
何にも使えず、固定資産税を払わされているばかりだよ・・・」
そんな遊休地をお持ちの方、
そこが野立ての太陽光発電に適した土地か否か、
まずは調べるだけ調べてみるのも、
よろしい選択肢かもしれません。
（先週までの記事へのリンクです↓）
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