こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
近所で家を壊している・・・次に建ち上がるのは賃貸・手ごわいライバルかも
2013年11月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
少し前の９月に公表されたものですが、
「住宅着工統計による再建築状況の概要（平成２４年度分）」
と、題された報告書。
こちらをちょっとひもといてみたいと思います。
公表したのは国土交通省。
「住宅着工統計のうち、除却を伴う新設住宅着工戸数について
集計・整理することにより、再建築の状況を把握することを目的とする」
とのこと。
なお、ここでの「除却」とは、古い建物を壊して撤去すること。
再建築とは、文字どおり、
その敷地内で、再び新たな建物を建てること。
平成２４年度において、
日本全国で行なわれた住宅の再建築について、
その概要を把握するものとなっています。
早速、
賃貸住宅でのその様子がどんな具合になっているか、
中身を覗いてみましょう。
まず、除却戸数。
「貸家」のところを見ると、その数、１万８６０２戸。
再建築ののち、
これらがどう生まれ変わっているのかを見ると・・・
持家・・・５３０戸
給与住宅（社宅など）・・・３６１戸
分譲住宅・・・３２３７戸
そして、
ふたたび「貸家」へ・・・２万０５４７戸
ご覧のとおり、
貸家＝賃貸住宅が建て替え目的で壊された場合、
当然ながら、
そのすべてが賃貸住宅として再生されるわけではありません。
ですが、注目してください。
再び賃貸住宅が建ち上がった分について、
これを戸数で数えると・・・２万０５４７戸。
元は１万８６０２戸のうちの何割かだったものが、約２万戸に。
単純計算で、ざっと１．１倍。
つまり、ここでは見かけ上、
アパートやマンションは、その「建物」が壊されることによって
量を減らしたようでも、
実質は違います。
貸し出される物件の数を戸数で見れば・・・
若干ですが「増えている」と、いうことになるわけです。
その理由は・・・？
当然ながら思い浮かぶのは、
建物の大型化。
古い賃貸住宅が壊されたのち、そこに再び建った賃貸住宅の多くが、
前のものよりも規模を大きくしたことによるものでしょう。
続けて、
「持家」の状況を見てみましょう。
平成２４年度における、
持家の再建築のための除却戸数は５万３０８８戸。
建て替え後のその姿は・・・
持家・・・４万７１６７戸
給与住宅・・・２１６戸
分譲住宅・・・３０２６戸
そして、
「貸家」は・・・１万８３６６戸
なお、賃貸住宅と違って、
持家は、
除却前も再建築後も、「１敷地に１戸」が、割合としては多いはず。
敷地の分割がなされた場合でも、
１戸がたとえば１０戸や２０戸にまでもなってしまうというのは、
まずまずレアケース。
そこを踏まえつつ、上の数字を眺めると、
持家が再建築を目的に壊された場合、
そこに賃貸住宅が生まれる例は、
割合としてさほど高そうだとはいえないものの・・・
注目すべきはやはり、
それがひとたび実現するや、どっとその地域に供給されてくる
物件戸数（＝部屋数）。
すなわち上記のデータは、
・もともと賃貸物件が０戸だった、全国の住宅用の敷地の一部、
・そこに１年間で、
・新たに賃貸物件約１万８千戸が生まれた
ことを端的には示しているわけです。
ここでもちろん、
賃貸住宅オーナーさんならば、
その情景を実際の「絵」として、
すぐに思い浮かべることができるでしょう。
「うちの物件のすぐご近所の大きなお屋敷、解体工事が始まったな・・・。
次は土地を分割して分譲・・・え、賃貸に！」
そんな、
周辺のオーナーさんにとっては、
風雲急を告げられそうな風景の中から誕生した物件数が、
全国で約１．８万戸・・・
と、いうことになるわけです。
なお、注意しておきたいこと。
冒頭に繰り返しますが、
この報告にいう再建築とは、
あくまで「除却を伴う新設住宅の着工」をいいます。
「伴う」、とされているところがポイント。
国土交通省の説明によると、
「住宅の除却後であっても、『すぐ』には着工されなかった場合」
は該当しない、とのことなのです。
さらには、住宅を壊したのではなく、
「事務所・工場等の建築物を除却して新設された住宅」も、
この報告における、
再建築された住宅には該当しないとのこと。
ということは・・・
たとえば建物が壊されたあと、一旦敷地が更地となり、
それが土地取引の対象とされてのち、新たな建物が建った、等々、
私達が普段思い浮かべるところの「建て替え」の一部、
あるいは多くが、
ここでは数に拾い上げられていないものと思われます。
そのため、
以上に紹介した数字は、いずれも「現実」の何割か。
もしくは一部分・・・？
そのことを踏まえつつ、眺めてみることが必要です。
とはいえ、以上をひもときながら、
あらためて考えさせられざるをえないこと、
それは、
賃貸住宅経営は、近隣の競合との関係において、
あたりまえのことではありますが、
「いきなりの環境変化につねに見舞われやすい事業である」
・・・と、いうことです。
いま大成功している新築オーナーさんも、
その成功の理由が、
「周囲にライバルとなる新しい物件が無い」
「戸建てが多く、賃貸住宅が少ない」
と、いったもののみによる場合、
その足元は、
実のところ、大いに不安定。
突然のライバル登場によって、
容易にくつがえされてしまいやすいものであるということ、
決して忘れるべきではないでしょう。
入居者ニーズをつねに勉強、しっかりと把握。
ハード面、ソフト面の両面において、「物件力」を磨き続けること。
これらは、
埋まらない空室にお悩みのオーナーさんだけが背負うべき
課題ではありません。
国土交通省報道発表資料
「住宅着工統計による再建築状況の概要（平成２４年度分）」は、
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