こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
「行列のできる賃貸マンション」からは、表面だけを学ばないことが大切です
2013年12月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先週に引き続き、
この１０月に開催させていただいた、
オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＆相続対策フェスタ」・・・
こちらのセミナーにご登場いただいた、
魅力的な講師のおひとりをご紹介したいと思います。
その名は青木純さん。
すでにご存知の皆さんも多いことでしょう。
（株）メゾン青樹代表。
１９７５年生まれ。
ちなみに、
今回のセミナーのタイトルは、
「大家も住人もしあわせになる賃貸住宅のつくり方」。
ご本人はこんな呼ばれ方はきっとお気に召さないに
違いありませんが、
いまや、
賃貸住宅業界の若きカリスマ、といっても過言ではないほどの
有名な方です。
さて、その青木さん、
名前が知られるようになったそのきっかけは、
「入居者が好みの壁紙を選べるマンション」での大成功。
物件は、
いわゆる築古・・・目下、築約２５年。
ところが、
これが部屋によっては、
「入居待ちがひと組、ふた組どころか、三組、四組にも留まらない・・・」
と、いった程の人気に。
そんな、
まさに「行列のできる賃貸マンション」、
その経営者として、
青木さんは、
いま多くの住宅・不動産関連のメディアから、
熱い注目を浴びていらっしゃいます。
ですが、
その始まりはといえば・・・
約３年前、苦難の中から。
叔父様が亡くなったことをきっかけに、
家業として経営を引き継いだマンションは、
直後の東日本大震災の影響を受けたこともあって、
その空室率、３割に迫るほどに。
容赦ない経年劣化の進行、
次々とかかってくる入居者からの退去申し入れの電話・・・
青木さんは、
「毎日眠れない夜を過ごした・・・」
のだそうです。
そこで、
なんとか活路を見出そうと、
青木さんは多くの人に実情を伝え、相談。
自らも深く悩んだ末、ある手法を思い付かれました。
それが、いまでは青木さん、
さらには「メゾン青樹」の代名詞ともなっている、
「入居者が部屋の壁紙を選べる」というサービスです。
とはいえ、
これに対しては、
「入居希望者にとってはかえって面倒なことなんじゃないの？」
訝しがる人も少なくなかったとか。
しかし、このとき、
青木さんはひそかに確信を抱かれていたようです。
「多くの若い入居者は、自分の好みやセンスで
部屋を演出したい、その中で暮らしたいと思っている」
「でも、他人のモノである賃貸では、
通常それは叶わない」
であれば・・・
「それを出来るようにしてあげれば、きっと喜んでもらえる筈。
きっと彼らからの支持がもらえるはず・・・！」
やがて間もなく、
青木さんの読みは見事的中。
その後、
サービスの仕組みは、壁紙選びのみにとどまらず、
入居希望者と青木さんが、間取りや内装を一から一緒に考えていく
オーダーメイドスタイルなどにも発展、
評判が評判を呼んで、
ついにはなんと、
今年５月の時点での入居待ちの皆さんの総数・・・１２０名！
予想以上の結果を伴いつつ、
青木さんの経営挽回の夢は、現実のものとなりました。
ではあるのですが・・・
今回、フェスタの会場で、
青木さんのセミナーをお聴きになった皆さんは、
その途中、
きっとあることに気付かれたはずです。
「入居者が好みの壁紙を選べるマンション」・・・
それは、確かに入居希望者にとって、
魅力的な選択肢ではあった筈ですが、
入居待ちの方が１２０人も行列してしまうというほどの
この大成功、
どうやら、
「壁紙や内装を選べる、自由に出来る」
と、いうことだけによるものではないのです。
入居希望者の大行列が出来てしまうほどの賃貸マンションの
その本当の魅力、
それは、
実は、住人のコミュニティ。
住人だけでなく、オーナーである青木さんも含めての
豊かで活発なコミュニティ。
そこにこそ、
青木さんのマンションの「大人気・超人気」の本質が
隠されているようです。
どういったことなのか・・・？
実は壁紙は、ひとつのきっかけであるに過ぎないのです。
約３年前、
深刻な経営危機に陥っていた老朽物件。
それをひとり抱え込むこととなった青木さん。
悩んだ末、
窮余の一策として考え出したのが、
「入居者による壁紙選びの自由」でした。
そんな提案に早速賛同してくれた入居希望者からの相談・・・
これに対し、
「とにかく空室を埋めないと！」
そんな一心ももちろん手伝ったのでしょう、
青木さんは、熱心に、
時間をかけつつ、親身になって、彼らの話に聞き入りました。
その結果、両者の間に生まれたのが、
厚い信頼と、心のかよい合いでした。
さらには、
「ともに部屋づくりをした」という、共通の達成感だったのです。
そうしたことが、ひとつひとつ、
次々と重なっていくごとに・・・
当然ですが、
青木さんのマンションの入居者は、その多くが青木さんを通じて、
「同じ体験を共有してきた人々である」
と、いうことになっていったのです。
程なく・・・
これは当然でしょう。
マンション内に住人同士の挨拶の声が響くようになりました。
多くの入居者が、家族同士が、
互いに知り合う関係となっていきました。
やがては、
みんなで食事をしたり、飲みに行ったり、パーティを開いたり・・・
コミュニティの輪が、見る見る広がっていったのです。
さらにはそんなコミュニティが創り出す、
安全、安心感、
あるいは楽しさ。温もり。
助け合い。
それらが次々とマンションに、
さらなる「仲間」を呼び集めるようになっていきました。
これが真の姿なのです。
確かに魅力的な、「部屋のカスタマイズの自由」。
しかしそれ以上に、
コミュニティの充実こそが入居希望者の大行列を生んでいる・・・
これがすなわち、
青木さんの「行列のできる賃貸マンション」、
いま、数多くのメディアの注目をさらっている大成功事例の
本当の姿です。
ですので、
「壁紙選びができる。内装づくりができますよ」
もちろん、
人々の目をひく謳い文句にはなりますが、
こうした表面だけを私達が手軽に真似し、
その上で、
肝心の入居希望者への対応となると、
「いつものとおり仲介会社、管理会社にまかせっきり。
直接皆さんとお会いするパワーなんて、とても・・・」
そういった様子では、
多分、青木さんのような成功はおぼつかないでしょう。
言ってしまえば、
青木さんの「行列のできる賃貸マンション」からは、
表面だけを学んでも、さほど意味はありません。
中身を知り、理解することこそが何より大切です。
では、
青木さんのような若さや発想、
活発なコミュニティの中心となれるようなパワーが無ければ、
青木さんおっしゃるところの、
「大家も住人もしあわせになる賃貸住宅」
は、実現することができないのでしょうか。
いえ、そんなことはありません。
青木さんには青木さんのスタイル、
私達には私達、それぞれのやり方が必ずあるはずなのです。
ちなみに、こちらは以前、
あるオーナーさんから私達編集部に届いた声。
このブログでも一度、
ご紹介したことがあるかもしれません。
「（前略）
いつも物件の清掃を心がけています。
入居者さんとも笑顔でご挨拶。
おかげさまで満室です。
借入れ金の返済も予定どおりに進んでいますよ！」
答えは誰もが持っています。
・上記のお話も記された、青木さんの著書です。
↓
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●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
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●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
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●放置自転車が3台も！
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●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
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2013年12月16日
こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
お知らせです！
このたび、私達オーナーズ・スタイルから、
悩んでいる、頑張っている、
すべての賃貸住宅オーナーさんへ向けて、
---- 「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」 ----
と、いう本を出版させていただくこととなりました。
本日、１２月１６日より、
首都圏および関西の書店の店頭にてお披露目！
なお発売元は、
「食と料理の本の出版社」として、
素晴らしい本を数多く世に出されている旭屋出版さん。
本の中身は、もちろん、
オーナーズ・スタイル編集部がその総力を結集。
さらには、
「大家歴２３年の編集長」である私がその経験に学んだことも、
若干ですが注入！
「市場を知る」
「商品力アップ」
「販促力アップ」
「入居者満足度アップ」・・・
空室対策に悩むオーナーさんに向けたお役立ちノウハウを
ギュッと凝縮、
「見やすく」、「読みやすく」、「解りやすく」、
「丁寧に」まとめました。
・全１６０ページ
・Ａ４変形サイズ
・厚さ約１センチのボリュームながら・・・
・定価は１０００円（税別）と、超お得！
これからの時代の賃貸経営を乗り切るために必携の一冊、
ぜひ、お手元にお備えください！
■ご購入方法は・・・
１．書店にて・・・
首都圏、関西の主な大型書店で。
もしもお立ち寄りの本屋さんに置いていなければ、
お取り寄せをご依頼いただくこともできます。
その際、雑誌コードなども載ったこちらの →チラシ（PDFファイル）
をプリントアウト、
ご持参いただくと、お手続きがスムースです。
（書店でのお取り寄せには１０～１４日ほどがかかります）
２．インターネットにて・・・
早くてお手軽！下記各サイトにてご購入いただけます。
・・・耳寄り情報（１）
旭屋出版オンラインショップでは代引きでの購入が可能。
手数料は送料込みで２１０円と割安です。
しかも、一度に何冊買っても２１０円なので、
まとめ買いがお得！
賃貸経営をされているお友達、ご子息様やご親戚への
プレゼントの分もまとめ買い、いかがでしょうか！
・・・耳寄り情報（２）
書店へ出向いたり、インターネットで申し込んだりが面倒、
という場合、
お電話でのお申し込みを承ります。
03-3541-0083 へどうぞ。
お名前・ご住所・電話番号をお尋ねさせていただいた上、
代引きにてお届けします。
１０００円＋消費税５０円＋送料２１０円となります。
■本の内容をもう少し詳しく知りたい！
こちらに →ご紹介ページ を用意しています。
一部のページをPDFファイルでご覧いただけます。
賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）
円光寺と貞宗寺。後北条と徳川。関東の支配者ゆかりの寺が並ぶ山裾．１
2013年12月13日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
１１月２２日以降、先週までに、
大船に近い、鎌倉・植木の地にたたずむ「久成寺」、
そのすぐそばにある史跡、「ふわん坂」、
知られざる浄土宗の名刹、「二伝寺」
・・・と、続けてご紹介してきました。
そこで今週、さらに来週にかけては、
もう二箇所。
上記のお寺や史跡からも程近い、
二つの名刹を皆さんにご紹介したいと思います。
円光寺と、貞宗寺です。
まずは円光寺。
宗派は真言宗。
先週の二伝寺同様、
初代玉縄城主北条氏時による創建とされるお寺。
ちなみに、
この円光寺の創建年代として、
たびたび永禄年間（１５５８―１５７０）との
紹介がされることがありますが・・・
永禄年間となると、北条氏時の生きていた時代とは
かなり年月がずれてしまいます。
さては、
正しくは享禄年間・・・？でしょうか。
なざなら、
氏時の没年とされているのが享禄４年（１５３１）。
色々な文章や記事が引用を重ねられながら世に出るうち、
どこかで、
享禄の「享」の字と、永禄の「永」の字が、
取り違えられてしまったのかもしれません。
ところで、二伝寺は、
北条氏時発願による、
玉縄城を守るための砦としての役割もあったとされるお寺ですが、
こちらの円光寺は、
もともとは、
玉縄城内に置かれていた祈願所だったといわれています。
江戸時代、
玉縄城が廃城になるとともに、いまの場所に移されたとのこと。
実は、
現地ではなかなか気付けず、
地図で俯瞰するとそれがよくわかるのですが、
円光寺の本堂裏山のすぐ上に佇んでいるのが、二伝寺。
まるで北条氏時の魂に導かれるように
（両寺創建の謂れが正しければですが）、
二つのお寺は、
緑の山の中腹と山裾に分かれつつも、小ぢんまりと、
仲良く寄り添い、かたまっています。
なお、
北条氏時は、遺された記録が少なく、
あまり世に知られた人物ではありません。
とはいえ、この氏時、
あの有名な北条早雲の息子にして、
戦乱のうち続く中、玉縄城という、
後北条家にとっては大変重要な拠点を任された武将。
凡庸なおぼっちゃまではなかったことは、
多分、間違いないところなのではないでしょうか。
円光寺は、
とても小さなお寺です。
せまい参道、その階段をのぼっていくと、
そこに広がるのは
木々の色濃い、どこかの古いお屋敷の庭のような境内。
正面に小ぶりの本堂、
右手には薬師堂が佇んでいます。
薬師堂の中には、薬師如来像が、
６０年に一度開帳の秘仏として収められているとのこと。
そこで、ある古い本をひもとくと、
次の開帳は・・・２０３４年。
今からほぼ２０年後です。
さて、
この円光寺へのアプローチですが、
大船駅から、
先日ご紹介した久成寺へと向かう途中の神奈川県道３０２号線沿いに、
参道へとつづく細い道への入り口があります。
（久成寺への行き方は→こちら）
大船駅西口からバスに乗り、
「植木」バス停で降りると、その場所は目の前。
乗ってきたバスの進行方向左手、
住宅地の中へ、斜めに進んでゆく道が見えるはずです。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
賃貸住宅オーナーさん思わず震撼!? 長嶋修さんが暴く「困った仕事」の数々
2013年12月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
不動産コンサルタントの長嶋修（ながしまおさむ）さん
といえば、
私達、賃貸住宅経営にかかわる仕事に携わっている者を含め、
不動産を取り巻くさまざまな業界において、
その名を「知らない」という人をあまり見かけることが
ありません。
つまりは、
大変有名、著名な方。
その豊富な肩書きの一部をここにご紹介すると・・・
（株）さくら事務所 代表取締役
ハウスハウス（株） 代表取締役
（株）長嶋修事務所 代表取締役
日本ホームインスペクターズ協会 理事長
一般社団法人 住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会 理事長
国土交通省 既存住宅インスペクションガイドライン 委員
・・・等々
さらには著書や雑誌記事などの執筆、各メディアへの出演も、
まさに「数え切れず」。
おさえていらっしゃる分野も、
マンション・戸建ての購入術はじめ、家づくり、賃貸経営、不動産投資、
経済評論、政策提言まで・・・！
実に多岐にわたってご活躍されている、
すごい人ですが、
そんな長嶋さんにもセミナー講師としてご登場いただいた、
１０月のオーナーズ・スタイル主催
「秋の賃貸経営＆相続対策フェスタ」。
ここで長嶋さんには、数ある横顔のうち、
主に「ホームインスペクター」としての立場に立っていただき、
その豊富な知見を
短い時間の限り、熱く、パワフルにご紹介していただきました。
ホームインスペクター・・・すなわち住宅の診断士。
第三者的立場から住宅の劣化状況や欠陥の有無を見極め、
改修のためのアドバイスなどを行なう専門家です。
１０月２０日当日のセミナーでは、
日本のホームインスペクターの草分けのひとりとしての長嶋さんが、
これまでに見てこられた、
住宅建築現場などにおける「困った事例」が、
実際の映像として次々とスクリーンに映し出され、
集まった大勢の皆さんに紹介されました。
その内容は、ショッキング・・・！といっていいほどのもの。
スクリーンに向かい、
会場の椅子から思わず身を乗り出されたオーナーさんも、
少なくなかったのではないでしょうか。
たとえば・・・
現場でのいいかげんな施工が、
建物の設計強度をまるで台無しにしてしまっている事例・・・
これでは耐震性も何も、あったものではありません。
逆に、稚拙な設計が現場のおざなりな処置を生み、
何とも奇々怪々な施工結果が生じている事例・・・
建物の寿命や安全性に重大な影響を及ぼしそうです。
さらには、
あきらかな手抜き工事、唖然とさせられるような怠慢施工。
加えては、
わずかな防水工事の不備が、
あとで住宅をどれだけ蝕んでしまうことになるのか、
壁一枚を剥がした先に生じている、その恐ろしい結果！
そして、極め付けは、
この日長嶋さんから再三発せられた、この言葉でした。
「賃貸住宅の場合、建物の状態を調べようにも、
そもそも床下点検口さえ設けられていないことがあるんです」
「たとえ点検口があっても、
人が入れないほどの狭さに造られていることも多い・・・！」
もちろん、
多くの会社は真面目に仕事をしています。
ですが、
そんな中に、時折はびこる悪質な会社、
仕事のレベルが低い施工会社にとって、
お客様である施主がそこで暮らすことになる一般住宅に比べると、
多くはそうでない賃貸住宅は、
「より手を抜きやすい」
と、いうことなのでしょうか。
建築、管理、募集、修繕、設備の更新、リフォーム・・・
すべての場面において、
「丸投げをしがちだからこそ丸投げをしてはいけない賃貸経営」
と、心ある関係者ならば口をそろえて言うこの言葉ですが、
まさに、あらためて心に刻み込まれる、
長嶋さんの貴重な講演時間でした。
「騙されて泣くオーナーさんをつくってはならない！」
これは、
オーナーズ・スタイル発足、本誌発刊当初からの
私達の重い決意のひとつです。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「写真」が勝負を決める！いまや賃貸・入居希望者の絶対的指標です
2013年12月09日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
今週は、前回にひき続き、
不動産情報サイト事業者連絡協議会（ＲＳＣ）が
１０月に公表した、
「不動産情報サイト利用者意識アンケート調査結果」から、
印象的なトピックを拾ってみたいと思います。
題して、
「写真が勝負を決める！」
賃貸物件入居者募集広告における写真の重要性が、
まさに浮き彫りとなっています。
調査対象は不動産情報サイトでの物件検索経験者。
有効回答者数１５２３人。
この内、賃貸物件を検索された皆さんに、
「問合せ物件を選ぶ際、参考になると思う情報は？」
と、お尋ねしたところ、
物件写真の「種類（撮影された箇所）」が多いこと・・・８３．０％
物件写真の「数」が多いこと・・・７６．０％
物件写真が「大きい」こと・・・５４．０％
以上がトップスリー、という結果に。
物件写真の質、量、さらにはその多様さが、
物件の選定そのものに大きく影響している様子がうかがえます。
さらにはまるでダメ押しのごとき（？）
こんな質問も。
「物件検索時、同一物件が複数社から掲載されていた場合、
問合せする会社を決めるポイントとして『重要』なものは？」
第１位は、
「写真の点数が多いこと」・・・５８．９％
「写真の見栄えがよいこと」
と、いう回答も３６．１％の第４位となっていて、
物件は同一であるにもかかわらず、
「より上手に、数多く写真を撮って載せている会社の方が、
より好感度が高い・・・」
そのようにも読み取れる、
大変興味深い結果となっています。
写真への「熱」の入れ方に、入居希望者は、
不動産会社それぞれの顧客対応や力の差までが表れていると・・・
もしや、
感じているのでしょうか。
なお、以上に紹介した二つの質問については、
実際にはそれぞれ、
もう少し複雑な問いかけが行なわれています。
下段に掲げるリンク先で、ぜひ、その内容を
お確かめになってみてください。
もちろん、
入居希望者による、問い合わせ物件、問い合わせ先の選定に関し、
「写真がきわめて重要な役目を果たしている！」
との結果については、
以上のご紹介内容とまったく変わりはありません。
ちょっと怖い話になりますが、
広告に載っている物件写真が、
「見栄え悪く」、「少ない」場合、
物件自体は魅力的であっても、
幾人かの入居希望者は、概要にあまり目を通さずに、
スルーしてしまう・・・
そんなことも無きにしもあらず、と、
いえるのかもしれません。
不動産情報サイト事業者連絡協議会（ＲＳＣ）
「不動産情報サイト利用者意識アンケート調査結果」
報告書本体は →こちら。
不動産情報サイト事業者連絡協議会（ＲＳＣ）のサイトは
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