こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
北鎌倉を見守る小さなお社（やしろ）。「八雲神社」と「小八幡」 その２
2014年01月31日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
先週は、北鎌倉駅からほど近く。
光あふれる明るい高台に鎮座する「八雲神社」をご案内しましたが、（→こちら）
今週は一転、
鬱蒼とした鎮守の森に抱かれた、
「いかにも神域！」と、いった趣のただよう小さなお社、
「小八幡（こはちまん）」をご紹介しましょう。
場所は、
八雲神社を去ること数百メートル。
参道を下ったのち、
横須賀線沿いの細道を大船方面へと（北鎌倉駅とは反対の方向へ）
進みます。
その際は、
右手にいくつか現われる通りや曲がり角に注意を怠らず、
「市場公会堂」
なる看板のかかった古い建物を過ぎるや、
そこをすかさず右折、
湿った路地へと分け入ります。
すると、
まるで民家の裏庭にでも迷い込んでいきそうなその雰囲気に
一瞬躊躇。
ですが、ご安心。
それこそが、
小八幡へとつづく短い参道です。
目の前に現われる石段を踏みしめつつ登れば、
生い茂る木々の葉の影濃い景色の向こう、
小さな本殿が静かに佇んでいるのを確認できるでしょう。
ちなみに、
この小八幡のある辺りの地名を「台」といいます。
小八幡はそのため、「台の八幡（はちまん）様」などとも呼ばれます。
さらには、
「台のやはた様」、「小八神社」、「八幡宮」・・・。
いかにも土地に深く根付いた鎮守のお社らしく、
さまざまな呼び方をされていますが、
神奈川県神社庁のウェブサイトを覗いてみると、
一応のところ、そこにある名は
「八幡神社（はちまんじんじゃ）」。
どうやらこれが正式な名前ということになるようです。
ところで、
ついさきほど、この神社への道しるべとして、
「市場公会堂」という建物の存在に触れました。
実は、この市場公会堂の「市場」という名称、
八幡神社＝小八幡の創建に深く係わっているのです。
市場とは、さきほどの「台」同様、
これもまた小八幡の周辺を示す地名です。
その起こりは江戸時代。
当時このあたりは、鎌倉と藤沢方面、鎌倉と戸塚方面とを結ぶ
いわば結節点。
人々が集まりやすいことから、
さまざまな物を売り買いする「市場」がひらかれていたのです。
そこで、この小八幡の由緒書きを
前出、神奈川県神社庁のウェブサイトから引用させていただくと・・・
「・・・毎月五、十日の両日に市を立て
諸物を売買交易し漸時股賑を来たし、
小名を市場と称するに至りき、
ここに領主別所氏享保二十年（一七三五）八月十一日を吉日と撰び、
（中略）石清水八幡宮を勧請し鎮守とす」
とのこと。
小八幡は、
鎌倉の神社としては比較的時代の下る江戸の中期、
賑わう当時のショッピングセンターと、
その界隈の守り神として、
誕生したもののようです。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
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●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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読むだけでなく、書き込むなら、ぜひ会員登録をお願いします！
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
社員寮として貸す。正解？「大家さんの会・みんなの掲示板」に寄せられたご意見
2014年01月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つ素晴らしいアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
今回は、
「社員寮として貸す。これ正解？」です。
あるオーナーさんから、こんなお悩みが寄せられました。
「私のアパートは１階４部屋、２階４部屋。
現在、２階は満室なのですが、１階の２部屋が空室。
さらに残り２部屋が、間もなく退去の予定です。
つまりは近日、１階がまるごと入居ゼロになってしまいそう・・・
そんな状況です。
そこに先日、近くの工場からお話が。
『１階の４部屋全部を従業員の寮として借りたい』と、いうのです。
ありがたいお話！と、一瞬思いましたが、
１階が従業員さんのたまり場となり、騒音が出るなどして、
既存の入居者さんとトラブルになるなどしないか
急に気になり出し・・・
いま、とても迷っています」
色々なご意見、アドバイスが寄せられました。
「１階４部屋の空室を一気に埋められるとは、魅力です。
そもそも１階は埋まりにくいのですから・・・！
しかも、寮として会社が一括借り上げしてくれるのですよね？
そうであれば、
実際の入居の有無にかかわらず賃料は安定して入ることに
なるでしょうから、その点もメリットですね。
ただし、解約の際は、
また一気に４室が空いてしまうことにもなるわけです。
とはいえ、おっしゃるような状況でしたら、
私だったら、契約を結ぶみちを選ぶでしょうね」
「それなりのメリットがある話ですので、
次の点を確認した上で、お話を進められてはいかがでしょうか。
１．倒産などの不安が無いか、
その会社の財務状況をチェックする
２．工場近隣の方から評判を聞いてみて、
従業員に行儀の悪い様子がないかなどをチェックする」
「４部屋一気に借りたいなんて、このご時世に羨ましいお話。
しかも、一括借り上げの社員寮ですよね。
滞納や夜逃げなどはありえないことになりますので、安心。
私だったらすぐに貸してしまうと思います」
「募集に不利な１階の部屋ですから、とてもいい話です。
ですが、確かに従業員のたまり場になるなど、
トラブルも心配なので、
そこはあらかじめきっちりと、どう防止するのか、
トラブルが発生した場合はどう対処するのか、
契約書にも盛り込んでおきたいところです。
その会社の社長さんと会って、
人と人としての信頼関係もつくっておきたいですね。
さらには、会社がつぶれたりしないか、
与信の確認も必要です」
「私の場合、ふた部屋をある企業に貸し、
寮として利用してもらっていました。
確かに滞納の心配が無いのはよかったのですが、
入居者の責任感やモラルについては、低く感じられました。
ある入居者の場合、
部屋中に空き缶やゴミが散乱している様子を
私が清掃時にたまたま見かけてしまい、
『新築物件なので困る』旨、管理会社から会社に伝えてもらい、
退去いただいた次第です。
別の入居者も、ゴミ出しルールを守らなかったり、
敷地内に家電を不法投棄したり・・・。
投棄の場面が防犯カメラ映像に残っていましたので、
それを提示、
『次に同じようなことがあった場合は勤務先に連絡する』旨、
直接、本人に警告しました。
今後、社宅や寮として貸すことは考えたくありません」
「一般の入居者の場合、
お行儀が悪いことを理由に退去してもらいたくとも、
なかなか思うようにはいかないものです。
保証人に訴えても、
保証人も入居者と同様の性格の人物であるなどするため、
『まったく効き目なし』と、いうことも無きにしも非ずです。
一方、いわゆる企業貸しの場合、
ほかの入居者に迷惑を及ぼすような人物については、
通常は会社に問題を伝え、
会社の責任で対処してもらうことが出来ます。
また、会社や上司にそういった問題が知られるのは、
当人にとっても大変困ることでしょうから、
よい抑止力として、
『社員寮』というかたちがはたらくこともあるように思います。
あとは、会社の経営状態ですね。
倒産の恐れがないかどうかをしっかりと見極めたいですね。
さらには、社員を使い捨てにして平然としているような、
いわゆる『ブラック企業』に協力することにはならないか・・・？
それらをクリアできた上でならば、
企業との寮としての賃貸契約、
むしろ望ましいというのが私の意見です」
以上、いかがでしょうか。
「メリットのあるうらやましいお話！」
「メリットがあっても社宅や寮として貸すのは私はもう嫌！」
これまでのご経験によって、
オーナーさんのご意見も大きく異なってくるようです。
このブログをお読みのオーナーさんも、
「ほかのオーナーさんからのアドバイスが聞きたい」
「悩みを聞いてほしい」
「困っている仲間に声をかけてあげたい」
そんな風に思われましたら、
ぜひ、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」にご登録（無料）、
みんなの掲示板へご参加を！
トップページは →こちらです。
（上記、みんなの掲示板に寄せられたオーナーさんの声につきましては、
読みやすいよう原文の一部を加除、または修正させていただいています）
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
珍しいランキングにご注目。「よく知られ、高好感度の住宅設備メーカー」とは？
2014年01月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
面白い調査結果をご紹介しましょう。
「自主企画アンケート結果 住宅設備メーカーのブランドイメージ（第２回）」
伊藤忠グループのシンクタンクから誕生、
インターネットリサーチなどを展開する会社、
マイボイスコム株式会社さんが、１１月に公表しています。
住宅設備メーカーのブランドイメージ・・・
皆さんでしたらどんなメーカーが、
どんなイメージを伴って、頭に浮かんでくるでしょうか。
男性の多くが、
たとえば自動車会社についてそれらを思い浮かべる場合、
あるいは女性が化粧品や服のブランドのことを考える場合・・・
それらの場合とは、
ちょっと勝手がちがってくるのかもしれません。
「そもそも住宅設備メーカーって、どんなところがあったっけ？」
ブランドイメージは？
と、突然問われたとしても、多分、少なくない数の皆さんが、
こうした、ひとつ前の段階から、
回答をスタートせざるをえないような気もしてきます。
であるとすれば・・・
逆に、問われた皆さんが、
「知っている」、「こんなイメージをもっている」
そう答えたメーカーは、
「ブランドや社名が大変深く社会に浸透しているメーカーだ」
そういってよいものであるのかもしれません。
調査結果をひもといてみましょう。
住宅設備メーカー認知率、その第１位に輝くのは「ＴＯＴＯ」です。
約９割の圧倒的認知。
以下、
「パナソニック」、「リンナイ」、「パロマ」、「クリナップ」が、
認知率７割以上をもって、
２位～５位にひしめくかたちです。
続いて、６位「タカラスタンダード」、７位「ノーリツ」、８位「ＹＫＫ ＡＰ」、
９位「積水化学工業」。
なお、ここで注目すべきは１０位の「ＬＩＸＩＬ」。
トステム、ＩＮＡＸなど５ブランドの統合によって、
２０１１年に発足したこちらのメーカー、
当調査の前回分（２０１０年１０月）には当然、
名前が上がっていません。
ですが、
今回調査では、順位こそ上記のとおりであるものの、
認知率は６割近くまで伸長。
「信頼性・安心感がある」の部門での順位は４位。
「品質・技術が優れている」の部門でも４位。
目覚ましい勢いを示しています。
なお、
多くの一般の皆さんにとっては、さきほどもふれたとおり、
自宅で見かける設備のもの以外は、
多分認知度が高まりにくいであろう、住宅設備メーカー。
ですが、
私達賃貸住宅オーナーの場合に限っては、
本来そうあるべきではありません。
なぜなら彼らは、
「賃貸物件」という私達の大切な商品を構成する「部品」の
重要な作り手。
知識不足はあまり褒められたものではないでしょう。
たとえショールームなどに足を運ぶ時間はなくとも、
いまは各メーカー、
カタログ、商品情報、
怒涛のようにインターネット上に展開しています。
どんなメーカーがどんな商品を開発、販売しているのか、
時折目を通されておくことを
ぜひ、おすすめしたいと思います。
「自主企画アンケート結果 住宅設備メーカーのブランドイメージ（第２回）」
プレスリリース（ＰＲ ＴＩＭＥＳ掲載分） →こちらです。
マイボイスコム（株）さん自社による公表ページ →こちら
もありますが、
会員登録をした上で、より詳しい内容を閲覧する手順と
なっています。
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北鎌倉を見守る小さなお社（やしろ）。「八雲神社」と「小八幡」 その１
2014年01月24日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
今週と、さらに来週にかけては、
北鎌倉にある知られざる小さなお社、
「八雲神社」と「小八幡（八幡宮）」
二箇所を巡ってみることにしたいと思います。
さて、散策の基点はもちろん「北鎌倉駅」。
鎌倉駅のひとつお隣です。
東京方面から横須賀線に乗って来られた場合、
列車の進行方向を望んで左手、
小さな方の改札口から、駅を出てください。
すぐに、左へ進みます。
左とは、すなわち列車が来た方角。
大船方面。
ちなみに逆に向かえば、
そこは円覚寺や建長寺、明月院などが建ち並ぶ、
北鎌倉観光の中心部。
これら名だたるスポットを目指す大勢の人々の歩みに
わざと背を向けての、
ちょっとさびしい旅のスタートです。
間もなく、
目の前に小さなトンネルが見えてきます。
荒々しくも、露わになった岩肌。
素掘りのトンネルです。
見ると、そばには「北鎌倉史跡研究会」による解説板が。
「この岩塊は、平安時代後期より、鎌倉の北の境界をなしていた」
「鎌倉時代後期には、円覚寺の西側の境界に」
さらには、
「一遍聖絵に有名な、上人が八代執権北条時宗に出会う
シーンが展開されたのは、この岩の先端あたり」
（推定でしょう）
いきなり鎌倉らしい、歴史の薫る風景の登場です。
早速、このトンネルをくぐり抜けてください。
くぐり抜けたあと、さらに歩を進めます。
やがて右手に、
連続して二本、行く手に階段の見える枝道が現われます。
その二本目です。足を踏み入れてみてください。
「八雲神社」の名が記された石塔が、
間もなく、石段の左側に見えてくるはずです。
石段をのぼります。
するとほどなく、八雲神社の拝殿前に到着です。
境内はからりと乾いた明るい雰囲気。
北鎌倉の家並み・街並みを見下ろす、
ちょっとした展望台にもなっています。
見どころとしては、
ここの神輿蔵の裏手に立つ寛文５年（１６６５）の銘の入った
庚申塔が、
鎌倉最大のものであることが、昔から有名です。
ですが、
近頃の話題といえば、もっぱら「安倍晴明石」に集中。
「何も知らずにこれを踏めば足が丈夫に。
しかし、晴明石と知っていてわざと踏めば、なんと、
足が不自由になってしまう・・・」
そんな謂れがあるとされる不思議な石が、
境内、拝殿に向かって左手、石段をわずかにのぼった高みの上、
平たいそのアタマ部分のみを地上に現しつつ、
土中に押さえ込むように埋められています。
ちなみにこの石、もとは別の場所にあったもの。
その場所とは、
伝わるところによれば、この八雲神社からもあまり遠くない、
十王堂橋という橋の近く。
人々の往来少なからぬ辺りに埋まっていたともいわれ、
そのため当時は、
「多くの人が知らずにこれを踏んでご利益を得る」・・・
そんな様子が頻繁であったのかも知れません。
ですが、
いまは石の脇には、それを示す立派な木札も屹立。
神妙に祀られていることが誰の目にも明白です。
そのため知らずに踏んで霊験を得ることは、
かなり難しい状態となっています。
なお、鎌倉には八雲神社と呼ばれる神社が、
合わせて四つあります。
上記、北鎌倉の八雲神社については、
北鎌倉、あるいは「山ノ内の八雲神社」といえば、
まず間違いがありません。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
鍵の交換費用、誰の負担？「大家さんの会・みんなの掲示板」に寄せられたご意見
2014年01月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つ素晴らしいアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
今回は、
「物件の鍵の交換費用、誰の負担？」です。
発端は、あるオーナーさんからのこんなご質問でした。
「先日、新しい入居者さんと契約。
ところが直後、不動産会社から連絡が。
『入居者さんが鍵の交換費用を払いたくないとおっしゃっています。
交換しないまま入居させてもらって構わない、と・・・』
交換費用は１万５千円。
さて、この場合、
入居者さんご自身が『このままでよい』と言うのですから、
鍵を交換しないまま入居いただく・・・
と、いった判断でよろしいものでしょうか？
万が一のことがあった場合、
私の責任にされてしまわないかが心配なんです」
ここで、ご質問のオーナーさんがおっしゃる「万が一のこと」とは、
つまりこういうこと。
「以前の入居者さんが合鍵をつくっている可能性がある。
それが万一、良からぬ人の手に渡るなどし、
物件への侵入に使われたら・・・」
賃貸住宅オーナーさんならば皆さんよくご存知、
しっかりと管理しておくべきリスクです。
色々なご意見が寄せられました。
「私の物件では、入居者が入れ替わった際の鍵の交換費用は、
オーナーである私が負担しています。
国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』にも、
『物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当』
と、書かれています。
鍵は生活の安全のための設備です。
要は、入居者に安全で快適な生活を提供するのは
私達オーナーの義務・・・と、いうことなのでは？
給湯器が壊れたらオーナーの負担で交換する。
それと同じことであると解釈していいのではないでしょうか」
（上記ご意見の中に述べられている国土交通省のガイドラインの
解釈については、当記事最下段にも目をお通しください）
「以下は私の推論ですが・・・
まず、国土交通省のガイドラインはあくまでガイドライン。
なので、必ず守るべき義務はなく、
オーナーと入居者との契約の中で、違う約束がされていても、
何ら問題はないと思います。
なので、
『鍵の交換は安全のため必ず行なう。費用は入居者負担とする』
と、いう契約を結んでも、契約自体に問題はないでしょう。
では、
『鍵を交換するかどうかの判断は入居者に一任。
交換する場合の費用は入居者が負担』
と、した場合はどうでしょうか。
その場合、入居者の判断によって鍵の交換が行なわれず、
それに起因して盗難などの事件が発生したとしても、
『オーナーは責任を免れる』と、解釈できるような気がします。
ですが、他方、
そうした特別な約束をしていない場合に何かが起こって、
裁判となった場合・・・
裁判所はガイドラインに準拠、つまりは、
『物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当』
だったものとして、判断するのだろうと私は思います」
「私の場合、少なからぬ割合のオーナーさんが、
『入居時の鍵の交換費用を入居者に求めている』
と、いうことを最近知り、
実は、大変違和感を覚えた次第です。
そもそも鍵は、私達が賃料とひきかえに入居者に提供する
住宅設備の一部なのでは？
その整備・準備のためにかかる費用を別途入居者に請求する・・・。
理不尽な話ではないかと思えました。
ちなみに、私のマンションの場合、鍵はカードキーです。
これならば入居者の入れ替わりに際して、
シリンダーの交換などは必要なく、
新しい暗証コードを入力したカードを新たに作れば、
流失した合鍵が犯罪に使われる、などといった
リスクへの予防が可能です。
費用も数千円程度で済んでいます」
「私が、まだオーナーではなく、
入居者として賃貸住宅に住んでいた頃、
入居者の入れ替わりに際して、
なぜ、わざわざ鍵を取り換えなければならないのか、
なぜ、その費用を私が負担させられるのか、
どちらの理由もよくわかりませんでした。
『契約したいのならば払うように』と、不動産会社から言われ、
渋々従ったことを覚えています。
でも、いまは結婚し、子どももいますので、
安全を考えての鍵交換であることはよく理解しています。
一方、費用については、
『交換するなら入居者さん負担。
換えるかどうかは入居者さん自身が選択』、
つまり、自己責任論でよいのではと、個人的には思います。
なので、自らがオーナーになったいま、
私の物件ではそのようにしています」
「『鍵を交換するかどうかは入居者の判断。
そこで、交換しなくともよい、と入居者が決めた以上、
あとで何かが起きてもそれは入居者の責任』・・・？
ですが、考えてください。
それは入居者だけでなく、私達オーナーにとっても、
大きなリスクを抱えてしまうことに繋がるのでは・・・。
ある実際に起きた事件です。
入居者自身の判断により、鍵が交換されないまま、
女性が入居したそうです。
なお、その部屋、前の入居者も女性。
その人は合鍵を作り、それを彼氏に渡していました。
しかしその後、二人の仲は破綻。
女性は彼氏には知らせずに、
逃げるように引越していったのだそうです。
ところが、そうとは知らない彼氏、
以前のように彼女の部屋にやってきて合鍵でドアを・・・！
中には新たな入居者である女性がいて、悲鳴が上がる事態に。
警察も出動し、大騒ぎになったそうです。
こういったことが起きて、あるいはもっと重大な事件が起こって、
『あのマンションでは鍵の交換をしてあげなかったらしい・・・』
そんな噂が一人歩きするのが、私は一番怖いんです。
さらには、
合鍵を使った犯罪により、物件がいわゆる『事故物件』に。
入居者が一斉に退去・・・。
そんな事態も私は懸念します」
以上、いかがでしょうか。
なお、上記各オーナーさんのご意見のうちの一番目、
「国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』にも、
『物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当』
と、書かれています」・・・
こちらにつきましては、
下記のリンク先にあるＰＤＦファイルの２１ページにて、
ご確認をいただけます。
ただし・・・！
ご覧いただくとおわかりのとおり、当ガイドラインは、
入居者の「退去時」におけるトラブルや、
原状回復のための費用負担のあり方について、
その基準などを述べているものです。
よって文脈上、
ここでの入居者＝賃借人は、新たに物件に住もうとされる人ではなく、
物件を去ってゆく「退去者」を意味しています。
新たに物件にお住まいになる立場の入居者について
述べているものではないことに、
一応ご注意ください。
とはいえ、
国土交通省は、こうした場合の鍵の交換費用について、
（賃借人による破損や紛失が無い場合は）
「賃貸人の負担とすることが妥当」・・・である、
その理由として、
それが「物件管理上の問題」であることを挙げています。
すなわち、
この考え方に従うのならば、やはり当然のこと、
「新たな入居者に鍵の交換費用を求めることも妥当ではない」・・・
そのように解釈できることにはなるでしょう。
（上記、みんなの掲示板に寄せられたオーナーさんの声につきましては、
読みやすいよう原文の一部を加除、または修正させていただいています）
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