こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
秘密にしておきたい散歩道。多聞院・熊野神社・大船の切通 その２
2014年02月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
前回の「多聞院」に続いては「熊野神社」。
（前回の記事は→ こちらです）
場所は、多聞院のすぐそば。
と、いうよりも、
もはや境内の中・・・といっていいくらい。
多聞院の門前に立てばそのすぐ左手、
間近に見える白い鳥居、
それこそが、熊野神社への入り口です。
「じゃあ、熊野神社は多聞院の境内を鎮める鎮守神？」
いえ、そうではありません。
実は、もともと多聞院は熊野神社の「別当寺」。
熊野神社を管理する、
いわば総務部門のような存在でした。
別当寺はほかに、
宮寺、神宮寺、などともよばれます。
（詳しくはそれぞれの呼び名別に微妙な立場の違いが認められます）
江戸時代以前、
神仏習合が当たり前だった時代、
神社に寄り添ってこれらが建つ、といった関係は、
各地に数多く見られたものでした。
たとえばそうしたもののうち、
比較的規模が大きく、有名だった存在のひとつが、
鎌倉の鶴岡八幡宮です。
いまは正真正銘、
いかにも神社らしい神社の姿をしていますが、
明治のごく初めの頃までは、かなり様子が違っていました。
境内にはさまざまな仏堂や、仏塔のほか、
僧達の生活施設などがいくつも建ち並び、
まさに神仏渾然一体となったかたちを示していたことが知られています。
神社と別当寺などとの関係については、
神社が主体的なケース、管理するお寺側の力が強いケース、
色々とあるようです。
今回ご紹介の熊野神社と多聞院の場合、
伝わるところによれば、
過去より熊野神社を信奉、崇敬していた当地の地侍である甘糟氏が、
衰えること久しかった近隣のお寺（観蓮寺といいました）を
熊野神社のもとにわざわざ移転させ、
名前も変えさせた上で、
これを別当寺としたことになっています。
ちなみに天正７年（１５７９）のことであるとのこと。
すなわちこれを例えるとすれば、
看板スターが熊野神社、
看板スターありきの小さな芸能事務所が多聞院、
看板スターの有力なごひいきが甘糟氏・・・といったところ。
よって主役はどうやら多聞院ではなく熊野神社の方？
話がちょっと、生々しくなりすぎました。
では、鳥居をくぐって、
早速、熊野神社の社殿前へと向かってみます。
すると、
すぐに前方に現われるのが、苔むした石段です。
とてもいい雰囲気。
石段の頂上に目をやると、
そこには木々に包まれた本殿の屋根が美しく浮かんでいます。
やがてのぼりきると、
思っていたよりも豊かな風景がパノラマ風にひろがります。
社殿は五つ。
正面、本殿。
その左手には舞殿。
本殿左奥には、
くりぬかれた岩の中に（やぐらでしょうか）小さなお社をおさめた稲荷社。
本殿右手には金毘羅社。
そのまた右の方には・・・かわいらしいおもちゃのお家のようなお社。
神様はどなたでしょうか？
「神々がひっそりと静かに座す、木漏れ日降り注ぐ森の隠れ庭」・・・
そんな不思議で楽しい雰囲気です。
なお、この熊野神社の創建ですが、
神奈川県神社庁のウェブサイトを覗くと、
「創立の時詳ならざれども後鳥羽天皇の御宇寿永２年（１１８３）、
院宣を下し安房国群房庄を社領に寄進せらる」
旨、伝わっているとのこと。
寿永２年といえば、たびたび活字にもなる重要な年。
そうです。
あの源平合戦の頃にあたります。
木曾義仲が平家の大軍を打ち破って入京するという、
日本史をゆるがした一大事件のあった年がこの寿永２年。
よって上記が正しければ、熊野神社は、
鎌倉に幕府が開かれる以前からあった、
大変古いお社のひとつということになりそうです。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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読むだけでなく、書き込むなら、ぜひ会員登録をお願いします！
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」で入居者が抱く新たなニーズを知る
2014年02月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
昨年の１２月１６日、
私達オーナーズ・スタイルから、
悩んでいる、頑張っている、
すべての賃貸住宅オーナーさんへ向けて出版させていただいた、
「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」
（税別１０００円・首都圏、関西の主な大型書店で発売中）
もうお手にとっていただけましたでしょうか。
「まだ現物を見ていない」と、おっしゃるオーナーさんのために、
この本の内容・・・そのおいしい部分をちょっぴり、
ご紹介したいと思います。
題して、
「『がんばれ大家さん！空室対策バイブル』で
入居者が抱く新たなニーズを知る」！
「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」の第４節、
そのタイトルは「入居者満足度アップ」。
ここでは、
いま入居してくださっている入居者の皆さんに、
「これからもさらに長く住み続けていただくにはどうすればよいのか？」
入居者をつなぎとめるためのさまざまな工夫や心構えを中心に、
提案をさせていただいています。
そうした中、
二つのページにぜひご注目ください。
タイトルはそれぞれ、
「ゆるやかな建物内コミュニティが
入居者の満足度を高めて退去を減らす」
「オーナーが入居者にご近所さんを紹介する。
地域コミュニティへの参加も退去を予防」
すなわちここでは、
賃貸住宅に、
昔ながらのお隣さんづきあいや、ご近所づきあい、
そういった「コミュニティ」があると、
それが物件の魅力、さらにはそこに住み続けることへの
魅力につながり、
ひいては賃貸経営の安定にも結びつくことを
いくつかの例も挙げて、お話しさせていただいています。
ですが、
一方で、こんなご反論もいただきそうです。
「昔ながらのお隣さんづきあいや、ご近所づきあい・・・
そうした、ともすればわずらわしいものから
逃れられることをメリットとして、
都会の賃貸住宅に暮らしている人、暮らしたい人こそが、
割合としてやはり多いのでは？」
確かにそうかもしれません。
そうしたニーズはもちろん根強いでしょうし、
そうしたニーズがこれまでは主流だったからこそ、
ここ約３０年、
かつての共同炊事場・共同トイレのアパートや、
まかない付きなどのいわゆる下宿屋さんはどんどん減り、
一方、新たに登場する賃貸住宅は年ごとに設備が充実、
「わずらわしいもの」から逃れて、
そこで個人が自立した暮らしが出来るように、
「発達」してきたわけです。
すなわち、他人に制約されない
「自立」と「自由」。
まぶしいこれら二つの文字は、
隣人などとのかかわり無しには毎日が過ごせない、
共同炊事場付きのアパートや下宿屋さんでは容易に手に入れられず、
たとえばあのバブルの時代以降、
都会にあふれた瀟洒なワンルームにおいては、
当たり前のごとく、簡単に、手に入れることが出来るものでした。
ですが、
いま、私達の社会はある大事なことに気が付きはじめてもいるようです。
自立と自由・・・は確かに結構なことなのですが、
多くの場合、
自立は「孤立」にひとしいのです。
自立が都合よく自立でありつづけるためには、
経済力の裏付けが欠かせません。
さらには、
体力という土台も欠かせません。
人間が、あるきっかけで自身の経済力や体力に頼れず、
他人に援けを求めようとする存在になったとき、
まぶしい自立は、たちまちきびしい孤立に変わるのです。
そのため、
いわゆるバブルの崩壊以降、
さらには高齢化社会の本格的な到来以降、
そんな孤立のデメリットが、
私達の社会には大きく顕在化するようになってきました。
たとえば、
孤立した親子に起こる虐待などの悲劇・・・
ひとり暮らしの孤独死・・・
デメリットの顕著な例といっていいでしょう。
そこで、
「これらは隣近所の皆さんと仲良くなれたらほとんど起こらないことじゃないか」
そう考える若者が、
「アパートに住んでいるが、僕のところに回覧板が回ってこないのはなぜ？」
素直で素朴な疑問として、
管理会社に尋ねるといった事例も、
ここ最近は実際に見られるようになってきているのです。
自由と自立を求めるニーズのもと、
下宿屋さん時代からその後のワンルーム時代への大変遷が起こった
頃のことを知るオーナーさんであれば、
「入居者に町内会を案内するなど、
わずらわしく思われるばかりと考えていた。びっくりした」
と、いったところでしょう。
ですが、時代は大きく変わってきています。
たとえばまさにコミュニティの「箱」といっていい、
シェアハウス。
その市場はご存知のとおり年々拡大中です。
また、
ある管理会社は、自らが管理している賃貸住宅の入居者に向け、
「お互いに挨拶すること」を奨励。
挨拶によって生まれるゆるやかな住人同士のつながりが
そこでの暮らしの安心を生み、
ひいてはこれが退去者の減少、
高い入居率の維持にもつながっているのだそうです。
これからの賃貸経営のカギを握るもっとも重要な要素のひとつが
コミュニティであること、
間違いないといっていいでしょう。
■「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」をご購入されるには・・・
書店、インターネット、さらにはもっと便利なお電話で！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）
入居者のプロファイルを描いて成功！賃貸住宅経営の奥の手です
2014年02月24日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
今回、ご紹介する資料、
直接、賃貸経営と関わりのあるものではありません。
ですが、
とても参考になる「考え方」が示されている興味深い研究結果です。
皆さんぜひ、ひもといてみてください。
そのタイトルは・・・
「世界の都市総合力ランキング ２０１３年版」
公表しているのは
一般財団法人森記念財団・都市戦略研究所。
のサイトに「概説」が載せられています。
さらに、
研究報告書の「概要版」（PDFファイル）もダウンロード、
ご覧になっていただけます。
さて、
「都市の総合力を分析し順位付けする調査研究」
を謳い、
このたびの２０１３年版では、
「ロンドン１位、東京４位」などの結果が報じられているこの研究報告、
とりわけ注目したい部分があります。
それは、ランキングを策定する過程において、
「アクター別の視点」
なる評価基準が導入されているところ。
アクターとは・・・
ここでは都市で活動する、
「ビジネスマン」、「研究者」、「アーティスト」、「観光客」、「生活者」
それぞれのこと。
たとえばビジネスマンであれば、
「グローバルに展開する外資系企業のマネジャー職。
家族は妻と子ども２人。転勤を打診された」
・・・とする人物を想定、
同人物は、
「この転勤話はキャリアアップの大きなチャンス」
「スムースなビジネスを進めるため、任地の公的規制は緩やかか」
「各国との交通の利便性はどうか」
「任地では優秀な人材やビジネスパートナーを確保したい」
「家族と一緒に赴任。治安、公害、学校、生活環境が気になる」
・・・などと、考えているなど、
具体的なプロファイル（人物概要）を詳細に設定した上で、
彼らにとって各都市がどの程度魅力的、かつ有益であるかを測り、
その上で、
それらを比較、評価しているといったかたちです。
さて、これを見て、
「ずいぶんと凝った調査研究だなあ・・・」
と、感心してばかりではいけません。
実は、賃貸住宅オーナーさんの中には、
この研究同様、
入居者のプロファイルを詳細に設定、
それに合わせた積極的な物件リフォーム、リノベーションを展開され、
成功をおさめている方もいらっしゃるのです。
たとえば、
「入居者をＩＴ企業に勤める独身男性と設定、
『デキる男の隠れ部屋』をコンセプトに
男っぽいダークブラウン系の内装でまとめた部屋」・・・
女性というターゲットを切り捨て、
あえてマーケットを狭めてしまったかのようなこの物件は、
募集開始後、すぐに埋まりました。
しかも、
「リフォームする以前より賃料も上げられた」という、
うれしいおまけつきです。
さらには、
「和室をわざと残し、
ダウンライト、色の濃い壁紙で『個室居酒屋風』に演出。
新たにバイク置き場を整備」・・・
この物件で、オーナーは、
「バイクで職場に通う、近隣の工場に勤める独身男性」を
ねらい撃ちしたのです。
ある意味で賭けともいえる思い切った絞り込みでしたが・・・
結果、
まさに設定したプロファイルどおりの人から申し込みが！
長期にわたっていた空室を間もなく埋めることに成功しています。
いかがでしょうか。
「これからの賃貸経営で大事なのは物件の差別化」
と、たびたび語られます。
語られはするのですが、
「じゃあ差別化って何？どこを他の物件と差別化するの？」
多くのオーナーさんが迷っていらっしゃる、それもまた事実です。
そのような困惑の中、
ひとつの糸口となるのが、上記の「プロファイル」でしょう。
ご紹介した二例はいずれも、
「入居者のプロファイルを詳細に設定する」、
そのことによって、
こんにちの賃貸住宅経営における大切な「他との差別化」を
見事に実現しています。
ちなみに、このプロファイル、
それほど細かく突き詰めて設定しなくとも、
たとえば、
「若い独身女性」と、考えただけで、
誰でも即、「セキュリティ」が、
物件選択上の大きなカギとなることがわかります。
「プライバシー」も同様です。
「私の物件、近隣の女子大の生徒さんをなかなか取り込めずにいるが、
原因はこれなのかも・・・」
物件の強み、弱みが、
プロファイルというものさしをそこに置くことで、
たちまち浮かび上ってくるのです。
一方、空室にお悩みのはずのオーナーさんが、
ただ漠然と、
「うちの物件？う～ん、多分若い人向きかな？」
と、いった調子では、残念・・・！
よりよい「気づき」に恵まれること、
なかなか望めないと言ってしまっていいでしょう。
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●最近どんなリフォームをしたか教えて！
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
秘密にしておきたい散歩道。多聞院・熊野神社・大船の切通 その１
2014年02月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
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１月２４日の記事で、
鎌倉駅のお隣、北鎌倉駅に降り立ったあと、
「八雲神社」、「小八幡」、「成福寺」、「厳島神社」
と、巡って来た今回の旅もそろそろ大詰め。
厳島神社の境内をあとにして、
北東へ直線距離８００メートルほどのところにある山裾・・・
そこに佇む真言宗のお寺、
「多聞院」に向かってみたいと思います。
早速、ルートですが、
緑濃い家並みの続いていた北鎌倉駅周辺から
すでにしばらく離れ、
賑やかな大船の街もほど近いこのあたりまでくると、
周囲は大小無数の道路が縦横に行き交う市街地。
道はいくつも選べます。
ですが、
ともあれわかりやすいのは、
まずは近くを走る「神奈川県道２１号線」に出てしまうという方法。
やや遠回りになりますが、
厳島神社の参道をふたたび下ったのち、
（厳島神社の位置については →こちらへ）
横須賀線沿いを北鎌倉側へ、
１５０メートルほど東進。
そこで出会うやや車通りの多い街道が「神奈川県道２１号線」ですので、
左折してこれに進入。
ロードサイド型のレストランの建物を左手に見るなどしながら、
約６００メートル進んだところにある
「常楽寺」交差点まで辿り着いてください。
着いたならば、これを右折。
すると突き当たりはＴ字路です。今度は左折。
あとは道なりに歩いていけば、
間もなく前方に、どこか老舗の旅館の庭でも見るかのような（？）
多聞院の門前風景がひろがってくるでしょう。
なお、前述したとおり、
多聞院への道のりは、ほかにもいくつか選べます。
行き交う自動車の騒音を避けたい皆さんは、
事前に地図をご参照、
裏道、抜け道を通る静かなルートをプランニングされることを
やはり、おすすめします。
多聞院の創建は伝わるところによると文明年間（１４６９－１４８７）。
もともとの名前は観蓮寺。
観蓮寺はここよりもう少し鎌倉旧市街地方面に奥まった、
いまは北鎌倉駅があるあたり、山ノ内にあったのだそう。
これをのち、天正７年（１５７９）、
大船辺りの地侍だった甘糟氏が現在地に移転させ、
名もあらためさせたものと伝えられています。
なお、この多聞院、
木造毘沙門天立像、牛頭天王像、
岡野観音の異名をもつ十一面観音菩薩像といった仏像・神像のほか、
昨年鎌倉市指定文化財となったばかりの多聞院文書など、
寺宝の多いお寺なのですが、
いわゆる観光寺院というものではありません。
突然訪れてのそれらの見学申し込みは、当然ですが、
差し控えておくべきでしょう。
明るい庭を抜けていくと、境内奥は墓地となっています。
途中、たたずむ六地蔵様にご挨拶し、
墓石が多数見守る坂道を登って行きます。
間もなく、
前方、そして左右・・・
三面から覆いかぶさってくる山の壁。
そうです。ここは谷戸の最奥部。
左手階段の上の方へ、ぐんぐん登りつめてみましょう。
突き当たると・・・やはりここは鎌倉です。
岩壁に横穴を穿った中世の墓地、「やぐら」がずらりと並んでいます。
なかなかの迫力。ちょっとした壮観。
しかし、
南斜面の最上部にあって日の光もよく差し込むこのやぐら群、
どこか砂漠の遺跡でも見るような、
カラリとした、気持ちよく乾いた印象です。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」で賃貸住宅経営の面白さを知る
2014年02月18日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
昨年の１２月１６日、
私達オーナーズ・スタイルから、
悩んでいる、頑張っている、
すべての賃貸住宅オーナーさんへ向けて出版させていただいた、
「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」
（税別１０００円・首都圏、関西の主な大型書店で発売中）
もうお手にとっていただけましたでしょうか。
「まだ現物を見ていない」と、おっしゃるオーナーさんのために、
この本の内容・・・そのおいしい部分をちょっぴり、
ご紹介したいと思います。
題して、
「『がんばれ大家さん！空室対策バイブル』で
賃貸住宅経営の面白さを知る」！
「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」の第３節、
そのタイトルは「販促力アップ」。
ここでは、
賃貸住宅の顧客である入居希望者の心をとらえる
「広告戦略」、「販売戦略」
賃貸住宅経営のパートナーである仲介会社をやる気にさせる
「営業戦略」
これらについて、オーナーさんが心得ておくべき大切なことを
わかりやすくまとめさせていただいています。
ちなみに「販促力」、「販売戦略」とは記しましたが、
もちろんのこと、
賃貸住宅経営は、住宅を「販売」するものではありません。
ですが考え方は同じです。
住宅を貸すこと、
すなわち、賃料と引き換えに住まいという「空間」を提供すること。
さらには、
そこでの安全、安心、快適な暮らしという
「サービス」を提供すること。
併せて、
その場所でのかけがえのない日々、
「時間」を提供すること。
旅館やホテルが一日単位、一晩単位で
お客様に販売しているものを
「賃貸住宅は年単位、数年単位で販売しているのだ」、
そう考えれば、
賃貸住宅にも「販促力」、「販売戦略」が必要であることは、
容易にご理解いただけることと思います。
そうしたことを踏まえ、
「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」の第３節、
「販促力アップ」に、私達は、
賃貸住宅の「広告戦略」、「販売戦略」、「営業戦略」を
効果的にすすめるためのヒントを
いくつも網羅させていただきました。
たとえば、
成功しているあるオーナーさんが手作りしている「物件チラシ」、
このオーナーさんは同じ物件について、
わざわざ二種類、別々のチラシを製作します。
どうしてなのでしょうか？
また、あるオーナーさんは、
賃料は必ず「○万円」と、キリのよい数字で設定することを
基本にしています。
なぜなのか？
実際にページを開き、読み込んでいただければ、
皆さんの心に湧き上がってくるのは、
厳しい時代に賃貸経営を続けることの苦労・・・ではなく、
むしろ「面白さ」。
工夫し、チャレンジすることの楽しさ。
そんな実感を手にしていただけるよう、
この本の誌面づくり、
私達も大いに頑張ってみたつもりです。
「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」で、ぜひ、
賃貸住宅経営の面白さを知ってください！
■「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」をご購入されるには・・・
書店、インターネット、さらにはもっと便利なお電話で！
→こちら のご案内ページをご覧下さい。
■本の内容をチラリと立ち読み！
一部のページをPDFファイルでご覧いただけます。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）
