こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
キッチンに電熱コンロ一口では、いまどきの「一人暮らし」は応援できません
2014年02月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
株式会社オウチーノ・オウチーノ総研さんの公表による、
「一人暮らし社会人の『家事』実態調査」。
まだまだ先行き不透明な経済環境、
熾烈な仕事環境・・・
何かと厳しい現在（いま）の世の中、
懸命に一人暮らしを続けている社会人の
日常の食生活における「奮闘」ぶりが、
一部、垣間見える内容となっています。
たとえば・・・
「料理は２５％が『毎日行なっている』と回答。
全体の８２．２％が週１回以上行なっていると回答」
「同じく料理は、平日、帰宅してから２３時までの間に
行なう人が５４．７％を占めた」
これらの回答から、オウチーノ総研さんは、
「日によって外食をすることもあるだろうが、
一人暮らしの社会人の半数以上は平日、
家で夕食を作って食べることが習慣になっていると考えられる」
と、分析しています。
つまりは・・・
・狭いキッチン
・極小シンク
そこに加えて、
・電熱コンロ、それもたったの一口のみ・・・
そんな、
いわゆる昭和の旧式仕様の物件では、
こうした自炊生活を続けるにあたっては当然のこと「不便」！
彼らのニーズには、
「ほぼ満足に応えてあげることができない・・・」
と、いったことにもなりそうです。
つまり、逆に言えば、
自炊がしやすい、キッチン環境充実の物件は、
痛手な出費となりがちな外食費用を抑え、食生活を豊かにもしてくれる、
彼らにとって「頼れる物件」。
もちろん他の条件にもよりますが、
「キッチン環境の貧弱な物件と競合した際、勝てる可能性はつねに高い」
そんな風にも言えそうです。
ちなみに、
上記に挙げた「電熱コンロ」・・・
（電気コンロ、クッキングヒーターなど、ほかにも様々に呼ばれますが、
要は、電力によって高熱を発する発熱体上に、
鍋などを載せるタイプのものです）
ご存知のオーナーさんも多いことと思いますが、
過去より危険性も指摘されています。
たとえば、
「スイッチが入っているのに気づかずに上に物を載せてしまい、発火！」
と、いったうっかり事故や、
とりわけスイッチが外部に飛び出している形状のものにあっては、
「気づかぬうちに体や物が当たり、スイッチが押されてしまう」
こともあるため、
特に危険であるとして、
強く注意が呼びかけられているところです。
入居者の命や財産を守るためにも、
大切な物件を思わぬ損害から遠ざけるためにも、
もしもあれば急いで取り除いておくべき、
「古き時代のありえない設備」
と、いってしまっていいでしょう。
（株）オウチーノ・オウチーノ総研さん
「一人暮らし社会人の『家事』実態調査」
報告書本体は →こちら。
オウチーノ総研さんの調査・レポートのリストは →こちらです。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
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●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉唯一。浄土真宗の寺「成福寺」と、それを見守る「厳島神社」の社 その２
2014年02月14日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
先週訪問した、
鎌倉唯一の浄土真宗のお寺「成福寺」をあとにして、
（先週の記事は→こちらです）
今回はその裏山に鎮座する「厳島神社」へと向かってみます。
行き方は実に簡単。
成福寺の山門を出て、
横須賀線沿いの道を左に約４０メートル。
すると、左に枝道がのびています。
足を踏み入れると、間もなく前方には階段が現われ、
その中腹辺りには鳥居。
その左手、山の上に、厳島神社の境内がひろがっています。
途中、見ざる・言わざる・聞かざるの
いわゆる三猿が刻まれた庚申塔が佇みます。
参道左手です。
さらにそのすぐ脇には、
「鎌倉市指定有形民俗資料」と書かれたこの塔の解説板が。
文字を辿ってみると、この庚申塔、
もともとは別の場所にあったものである旨、記されていますが、
実はいま向かっている厳島神社も
かつては別の場所にあり、
慌しい二度の引越しの結果、やっと現在の地に
落ち着くこととなっています。
その経緯は・・・こんなところ。
厳島神社は、古くは「弁天様」と呼ばれていた村の鎮守で、
位置は、成福寺の南側、
山門の前に横たわる横須賀線の踏切の
さらにその先の方にあったそうなのです。
それが明治に入り、横須賀線が開通。
これにともなって移転を余儀なくされることに。
近くにあった吾妻社のもとへと身を寄せ、
並んで祀られることとなったのだそうです。
ところがその後しばらくして、関東大震災が鎌倉を襲いました。
両社殿は倒壊。
これを機に、厳島神社は、
吾妻社ともども、
今度は成福寺の鬼門よけの鎮守として祀られていた
八幡社のもとへとお引越し。
そこが現在地。いま私達が向かっている小山の上です。
なお、その際、
八幡社もまた震災により倒れていたとのこと。
そのため社殿再建後、
三社は仲良くここでひとつ屋根の下、合祀されることと
相成ったわけなのですが・・・
当時の社格の関係からでしょうか、（詳しくは未確認です）
以降、このお社は、
もともとここにあった八幡社の名ではなく、
新たに、厳島神社を名乗ることとなったようです。
さて、
石段を登りきり、厳島神社の社殿前へと到着。
どこか物寂しい風景の中、
愛嬌のある一対の狛犬が、訪問者を迎えてくれます。
足元は平坦に整地され、ちょっとした広場、もしくは空き地・・・
あるいは園児が家に帰ったあとの
午後の幼稚園の庭のような景色。
遊具の姿も見えています。
思い起こせば、
少し以前までの、子どもがまだ街々に数多かった時代、
ここは物寂しいどころか、
彼らの笑い声と歓声が一日中元気に響きわたる、
とても賑やかな場所だったにちがいありません。
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●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
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●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
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●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
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●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」で賃貸住宅が「商品」であることを知る
2014年02月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
昨年の１２月１６日、
私達オーナーズ・スタイルから、
悩んでいる、頑張っている、
すべての賃貸住宅オーナーさんへ向けて出版させていただいた、
「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」
（税別１０００円・首都圏、関西の主な大型書店で発売中）
もうお手にとっていただけましたでしょうか。
「まだ現物を見ていない」と、おっしゃるオーナーさんのために、
この本の内容・・・そのおいしい部分をちょっぴり、
ご紹介したいと思います。
題して、
「『がんばれ大家さん！空室対策バイブル』で
賃貸住宅が『商品』であることを知る」・・・！
「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」の第２節、
そのタイトルは「商品力アップ」です。
ここであえて、賃貸住宅を「商品」と規定し、
「商品力アップ」のタイトルで一節をまとめた意味、
そこに私達は、
やや深い想いを込めさせていただいた積もりです。
たとえば、
こんなタイトルを謳ったページがあります。
「ターゲットを絞り込んだ『差別化』が大切。
競合物件と『どう違えるか』を考える」
「１０人中９人に嫌われる部屋が人気！？
コンセプト･リノベーションで徹底差別化」
もうお気づきと思います。
両ページのテーマは「差別化」。
差別化といえば、当然のこと、
賃貸住宅だけに限りません。
自動車や家電などのモノ、旅行や飲食、教育などのサービス・・・
熾烈な現在の市場をたたかうどの商品においても、
そこで勝ち抜くため、
いま、もっとも強く求められているコンセプトのひとつです。
一方で、
こんなページも設けさせていただきました。
「昭和のありえない設備はすぐに交換を！
空室対策を考える前に最低限やるべきこと」
「バス・トイレ一緒の３点ユニットをどうするか。
悩ましい設備への取り組み」
これらは何を意味する提案なのでしょうか。
答えは、
差別化とはまったく逆の「標準化」。
厳しい現在の市場に受け容れてもらえる商品として、
あたりまえの「標準」をちゃんと備えましょう、
と、いうお話です。
さらに加えては、
こんなタイトルのページがあります。
「物件は見た目が命！？
お金をかけずに簡単・キレイの『お化粧リフォーム』」
「見た目の第一印象が勝負の分かれ目。
外観を美しく、共用部の清掃と整理整頓も」
すぐにお気づきのことでしょう。
「見た目」という言葉がどちらにも出てきます。
見た目、第一印象・・・
ともすれば軽々しいイメージの浮かんでしまう言葉なのかも知れません。
ですが、
これを「デザイン」と言い換えてみたらどうでしょうか。
さらには「清潔感」と言い換えてみたら・・・
たちまち話は変わってきます。
商品やサービスそのもののデザイン、清潔感のみならず、
それらを売る店舗の見栄えや陳列、衛生管理、
案内や説明を行なうスタッフの衣服、態度、言葉遣いに至るまで・・・
それらで他に勝る強みをもつこと、
あるいはそれらのレベルを決して顧客の要求以下に落とさないこと、
現在の市場を勝ち抜くための
欠かせない「差別化」の手段であり、
同時に、「標準」を満たすための必須条件でもあります。
あらためて申し上げましょう。
賃貸住宅は市場をもつ「商品」です。
いまは多くのオーナーさんがそのことを知っておられます。
なので、
ご自身の物件について、
「商品として磨きをかけたい、魅力を持たせたい」と、
多くの皆さんがそう思っておられます。
ですが・・・
「では、賃貸住宅においては、
市場をたたかう商品として、どんなことが大切なのですか？」
そう問われると、
つい答えが喉元に詰まり、舌先へと出てこない・・・
細かな具体例ばかりが個々に脳裏に浮かび、
すっきりと言葉がまとまらない・・・
私達オーナーの多くが、多分、
そんなやきもきとした状況に陥ってしまうのではないでしょうか。
で、あれば、
ここで一度、しっかりと整理をしておきましょう。
現在の賃貸住宅は、
入居者＝顧客がこれを見比べ、厳しく選り分ける「商品」です。
と、なれば、
商品としてどんなことが大切か、
どんな「商品力」が賃貸住宅には必要なのか？
その答えは至って簡単。
商品なのですから、「他の商品と同じ」なのです。
市場が受け容れてくれる「標準」を備えつつ、
ライバルとどう「差別化」できるかを考える。
そのことこそが、賃貸住宅においても、
他と変わることなく、
大事な勝負のカギです。
ぜひ、「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」で、
再確認してみてください。
■「がんばれ大家さん！空室対策バイブル」をご購入されるには・・・
書店、インターネット、さらにはもっと便利なお電話で！
→こちら のご案内ページをご覧下さい。
■本の内容をチラリと立ち読み！
一部のページをPDFファイルでご覧いただけます。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）
オーナーさんの出番です。テレビモニター付きドアホン・購入躊躇のその理由
2014年02月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
テレビモニター付きドアホン「ドアモニ」などを販売する
パナソニック株式会社さん。
「玄関チャイム・空き巣の行動に関する認知・
ドアホンの保有状況や購買意欲についての調査データ」
を昨年末に公表しています。
この中に・・・
私達賃貸住宅オーナーがぜひ注目しておきたい結果が。
安全、安心、防犯のため人気とされる
「テレビモニター付きドアホン」。
これを自宅に取り付けないでいる人が、
「取り付けないでいる」・・・その中心的な理由が、
かなり明確なかたちで掘り起こされています。
調査ではまず、
こんな問いかけがされています。
「あなたの自宅には玄関の外の様子を見るための
テレビモニター付きドアホンが付いていますか？」
質問対象は全国の２０～６０代以上の男女５００人。
はい・・・４７．２％
いいえ・・・５２．８％
の回答となっています。
そこで、上記の「いいえ」とお答えになった皆さんに、
再度こう尋ねてみました。
「あなたはテレビモニター付きドアホンを購入したいと思いますか」
いいえ・・・が優勢。６２．５％です。
（はい・・・は３７．５％ 下段で話題にします）
そこでさらに、
これら「購入したいと思わない」皆さんへ、
「理由を教えてください」と、問いかけてみたところ・・・
工事が必要で面倒・・・３５．２％
価格が高い・・・４７．３％
この二つが、その主たる答えとなっています。
ですが、
ここでちょっと、後戻りしてみてください。
上記、「工事が必要で面倒」、「価格が高い」との理由を
明らかにしてくれたのは、
ここではあくまで、
「自宅にテレビモニター付きドアホンは付いておらず」、
「購入したいとも思っていない」、皆さんです。
一方で、
「いま自宅にテレビモニター付きドアホンは付いていないものの、
できれば購入したいと思っている」・・・皆さんも、
別に大勢いらっしゃるわけです。（上記の「３７．５％」の皆さん）
公表されているこのたびの調査結果を見る限りでは、
今回、そうした皆さんへ、
「購入を躊躇している理由」を別途問いかけることは
されていない様子なのですが、
もしも問いかけがされていれば、やはりその答えは、
「工事が必要で面倒」
「価格が高い」
に、集中していたのではないでしょうか。
すなわち、
・面倒な工事がなければ／価格が手頃であれば 購入「したい」
・面倒な工事があるので／価格が手頃ではないので 購入「したくない」
そうおっしゃるこれらはどちらも、
ほぼ同じ条件をもって、
目下、
テレビモニター付きドアホンの購入を保留している人々。
つまりはいずれも同様に、
今後、同じきっかけをもって購入に動きそうな潜在顧客・・・
と、いうことなのでは？
今回の調査に使用されたアンケートの実物など、
設問の様子をすべて把握しない限り、
もちろん軽々しいことは言えませんが、
このたびのパナソニックさんの調査、
どこかで市場の「想い」をすくい漏らしている可能性が
ひょっとすると、ありそうです。
さて、ともあれ・・・！
以上の件、
私達の賃貸住宅に限って考えてみるならば、いかがでしょう。
安全、安心、防犯のため、
「テレビモニター付きドアホン」を自宅に取り付けたいと考えている人が、
実際に世の中に少なくないとして、
その多くが、
「工事が必要で面倒（ゆえに賃貸ではさらに面倒）」、
「価格が高い」
と、考え、
購入を躊躇しているとするならば、
賃貸住宅の場合、たとえば、
「取り付け簡単・配線工事要らずのワイヤレスの機種」を
オーナーさんがプレゼントしてあげることで、
この問題、即全面解決です。
入居者に喜ばれ、
同時に物件も、その魅力がグッとするどくアップしそうです。
男女別、世代別のデータも示されている下記にて、
より詳しい今回の調査結果内容をご確認ください。
（"ピンポーン"に潜む危険・・・。年末の玄関先にはご用心！
年末の防犯意識についての調査結果）
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編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
鎌倉駅の隣、
北鎌倉駅に降り立ったあと、線路沿いの細道を大船側へと辿り、
先々週は「八雲神社」、
先週は「小八幡」を訪問したところです。
さて、
今週、来週は、さらに歩みを進めます。
まず最初の目的地は「成福寺（じょうふくじ）」。
まずは小八幡の参道を下ったのち、
ふたたび横須賀線沿いを大船側へ・・・
８０メートルほど歩いたところで、一旦、道は線路脇を離れ、
行く手には狭いトンネルが。
慌てずに、それをくぐったあと、現われる角を左へ、
さらにまた左へ。
すると、道はふたたび横須賀線と合流、
歩き続けること約１７０メートル。
右手に趣のある茅葺の山門が見えてきたら、
そこが成福寺。
とても珍しい、
鎌倉唯一の浄土真宗のお寺です。
すぐさま、疑問の声が挙がりそうです。
「鎌倉に唯一・・・間違いじゃないの？
浄土真宗といったら、宗派別では一番お寺の数が多いとも聞くよ」
確かにそうです。
ですが実際、本当に、
この成福寺以外に、鎌倉には浄土真宗のお寺はないのです。
なぜなのでしょうか？
重要な一因と考えられること。
それは過去、弾圧に遭ったから。
戦国時代、鎌倉を含む相模全土を支配したのが、
あの北条早雲からはじまる後北条氏。
後北条氏は、いくつかの理由から浄土真宗を危険視し、
１６世紀の前半、
約半世紀にわたって、領内での活動を禁止したのです。
（禁止の程度については、領内各地で差があるようです）
そのため、
鎌倉の浄土真宗のお寺は次々と別の場所に移転。
成福寺も一説には伊豆に避難。
鎌倉への帰還は、
やっと江戸時代に入ってからのことだったともいわれています。
こうしたことが多分、影響したのでしょう、
浄土真宗は、
日蓮宗など他宗の力もつよい鎌倉では、
その後はどうも振るわず、
勢いを得ることができなかったようです。
お寺の数多い鎌倉にして、
「成福寺を除いて浄土真宗の寺なし」
と、いう状態が、
平成のいまに至るまで続いているというわけです。
ちなみに、この成福寺、
年ははっきりとはしないものの、
その創建は鎌倉幕府三代執権北条泰時の子、
泰次によるものとされています。
浄土真宗の寺となったのは貞永元年（１２３２）。
史実とすれば、
有名な円覚寺や建長寺よりも歴史の古いお寺です。
改宗の経緯も、
やはり史実とすればかなり重いもので、
泰次が浄土真宗の宗祖である親鸞から直接教えを受け、
それまでの宗旨をあらためたものとされています。
つまりは浄土真宗にとって成福寺は、
宗派草創期に誕生した、しかも教祖ゆかりの貴重なお寺。
ご存知のとおり浄土真宗が日本史上の巨大な存在と
なっていくのは、
このはるかのちのこと。
蓮如、顕如らの活躍する１５、１６世紀に入ってからです。
なお境内、裏山には、
上記、北条泰次が籠もって修行したと伝えられる
「亀の窟（かめのいわや）」とよばれる岩穴が残っています。
事故防止のため、立ち入ることはできませんが、
外観を眺めることは可能。
さらには、
名優・故笠智衆さんの眠るお寺として、
この成福寺をご存知の方も数多くいらっしゃいます。
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