こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 定期借家で危機を乗り切りました。「大家さんの会・みんなの掲示板」から
- しばらくは増え続ける東京の世帯数。賃貸住宅における高齢者市場も広がります
- 鎌倉・円覚寺で出会うと何かの悟りが得られるかも。二匹のネコ雲水
- おんぼろアパートでも建替えたくない！「大家さんの会・みんなの掲示板」から
- 築古が不利な本当の意味を再確認。入居者の多くは本来「築年」には寛容です
- 「春のフェスタ」！自分の手で物件の魅力を増したいオーナーさんを応援します！
- 充実のブースで何でもご相談を！「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」！
- アベノミクスは若者を動かしていない？アットホームさんの「年間報告」
- 雨にも食事にも強い新宿ＮＳビル。「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」！
- 充実セミナーに今回もご期待！「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」！
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
定期借家で危機を乗り切りました。「大家さんの会・みんなの掲示板」から
2014年04月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
発端は、
あるオーナーさんからのこんなご質問でした。
「定期借家契約ってどうですか？
以前ほど話は聞かないのですが、浸透してきているのでしょうか？」
結論を言えば、
定期借家契約は、あまり一般的になっているとはいえません。
あるオーナーさんからは・・・
「まだ全体の数パーセントじゃないですかね」
さらには・・・
「事例は少ないでしょう。
客付けしにくくなるので仲介会社が嫌がるのです。
契約更新したいのにさせてもらえないかもしれない、ということで、
入居者も嫌がります」
「不良入居者にスムースに退去してもらうための事前準備としては有効です」
「ただし、不良入居者対策は、
違法ではないものの、立法の精神には元々無かったものだと
聞いたことがあります。
本来は、いわゆる転勤貸し大家さんや、
建物の建替え予定がある場合を想定した制度ということです」
こうしたやりとりの中、
こんなお話が飛び出しました。
「私の場合、事故物件の発生による危機を乗り切るために、
定期借家契約を利用しました」
どのようなことかというと・・・
「入居者の方が突然死され、発見が遅れたため、
部屋中に臭いが立ち込め、
その場に１分と居られない状態となってしまいました。
そこで、フルリフォームを行ない、募集を試みたわけですが、
当然、事故物件ということで、賃料を下げざるを得ません。
ですが、安いからといって、
その賃料のまま次の方が長期にわたって住まれるようですと
経営に差し障りが出ます。
安い賃料で貸す期間を限定するために、
多少躊躇しながらも定期借家契約で募集してみたわけです。
結果、募集開始後ひと月も経ずして、
入居の申し込みがもらえました。
こういう使い方もあるということで、ご参考までに」
ちなみに、
上記オーナーさんのおっしゃるフルリフォームとは、
６ヶ月の工事期間と、
３００万円を超える費用をかけた徹底的なものだったのだそう。
（借家人賠償責任保険で７割の費用を補填）
それが功を奏した上での早期の危機脱出成功・・・！
と、いえる事例です。
定期借家契約が、なかなかの妙案として、
これを力強くアシストしてくれているかたちです。
このブログをお読みのオーナーさんも、
「ほかのオーナーさんからのアドバイスが聞きたい」
「悩みを聞いてほしい」
「困っている仲間に声をかけてあげたい」
そんな風に思われましたら、
ぜひ、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」にご登録（無料）、
みんなの掲示板へご参加を！
トップページは →こちらです。
なお、最後になりましたが、
上記、孤独死された入居者さんのご冥福を心よりお祈りしたいと思います。
（上記、みんなの掲示板に寄せられたオーナーさんの声につきましては、
読みやすいよう原文の一部を加除、または修正させていただいています）
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
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●これからの駐車場経営について
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●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
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●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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読むだけでなく、書き込むなら、ぜひ会員登録をお願いします！
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
しばらくは増え続ける東京の世帯数。賃貸住宅における高齢者市場も広がります
2014年04月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
この３月、東京都が「東京都世帯数の予測」を
公表しています。
これによると、
・都内の一般世帯数は２０３０年に
６８５．６万世帯をもってピークを迎える
・１世帯当たり人員（平均世帯人員）は
２０１５年以降、２人を下回って推移、
２０３０年には１．８８人に
・２０３０年における世帯主が６５歳以上の世帯の割合は
３２．８％
・同じく、世帯主が７５歳以上である世帯の割合は１８．６％
・単独世帯は今後も増加を続け、
東京都区部では、２０３０年から３５年の間に
世帯の５割を超える
とのこと。
ここから見えてくるのは、
言うまでもなく、高齢少人数世帯の顕著な増加。
ざっとイメージするとすれば、
約１５年後、
都内中心部においては、お家の３～４軒に１軒が、
ご高齢のご夫婦が住まう世帯か、
もしくは、
おじいちゃんか、おばあちゃんのお一人暮らし世帯。
そんな様子ともなりそうです。
さらに、
これらのうち、少なくない数が、
今後の賃貸住宅における高齢者市場を形成することも、
もちろんのこと、
ほぼ確実といっていいでしょう。
一方、
１５～２４歳までの人が世帯主の世帯を見ると、
２０３０年時点での全体に占める予測割合は、４．６％
これらはその多くが、
学生さんの一人暮らし世帯になるかと思いますが、
大きな大学がこれだけたくさん集まる東京なのに、
その数、２０世帯に１世帯以下・・・。
あるいは逆に、東京だからこそ、
「２０世帯に１世帯近くもある！」
と、いうことになるのかもしれませんが、
ともあれ、当報告によると、
このパーセンテージ、
実は、
早くも来年２０１５年には、５％を切ることになってもいます。
すなわち、
「学生さん向けのアパート」経営というのは、
現在すでに、
上記データ上からは、
「かなりボリュームが小さく、
しかも今後の拡大は見込めない市場をあえてねらった事業」
と、いえるかたちともなっています。
いかがでしょうか。
昨今、多くの方がこう言います。
「大都市圏の高齢者市場こそ、賃貸住宅経営に残された数少ない光明」
これに対する課題は、
私達オーナー側に求められる意識改革をはじめとして、
さまざまにあるものの、
これからの賃貸住宅経営において、
広がる高齢者市場を見据えずにこれを続けることは、
実は、逆の意味で、
「厳しい困難への挑戦である」と、言ってしまえるのかもしれません。
東京都 「東京都世帯数の予測」は →こちら。
概要資料のほか、
区市町村別、性別、世帯構成別の詳しい数字も公表されています。
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
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●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉・円覚寺で出会うと何かの悟りが得られるかも。二匹のネコ雲水
2014年04月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
先々週、先週と、
この鎌倉大家日記では、
いつもの鎌倉の話題をお休みさせていただき、
２０日開催のオーナーズ・スタイル主催
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」のＰＲをさせていただきました。
お付き合いくださった皆様、ありがとうございます。
そして、フェスタにご来場くださったたくさんの皆様に、
あらためて深く、御礼を申し上げます。
さて、そのＰＲの以前まで・・・
この鎌倉大家日記では、
二週にわたって、鎌倉の「顔」ともいっていい有名なお寺、
円覚寺のお話をさせていただいていました。
それから半月と少し。
円覚寺はこの間、見事な桜の時期を迎え、
それも過ぎ去り、
いまは晩春、初夏に向けて、
ぐんぐんと芽吹きを増してゆく新緑の山々に包まれようとしています。
私にとって、
あるいは私だけでなく、
ＪＲの鎌倉駅、逗子駅、横須賀駅などから電車に乗り、
東京方面へ通勤する皆さんにとって、
横須賀線の車窓から間近に見える円覚寺の門前や
その周りの風景は、ちょっとした「季節の時計」。
美しい日替わりのカレンダーとなって、
一日のスタートを彩ってくれるなどします。
そこで、今回は、
円覚寺シリーズの最終回。
このお寺のちょっと変わった「見どころ」をご紹介したいと思います。
その見どころとは、
建物や仏像や花などではありません。
２匹のネコです。
円覚寺境内に暮らしています。
名前は、
「かなちゃん」
そして、
「しいちゃん」
と、いうのだそう。
この内、かなちゃんは、
茶褐色のトラ模様の毛と、白い毛が分かれて体を覆う、
いわゆる「キジトラ＋白」系。
長い毛があちこち立ったり、寝たりしているところがその特徴。
一方、しいちゃんは、
グレーのトラ模様に白。いわゆる「サバトラ＋白」のタイプ。
ずしんと首のすわった、
だるまさんのような体型で、
しっぽをくるりと体の前に回しながら、
前足をきれいに揃えた「ネコのお座り」を気取りつつ、
たびたび門前あたりで、
ひとり、訪問客を待っているなどします。
どちらかというと、行動的なのはかなちゃんでしょうか。
体形的にも、
何となくそうではなさそうなのがしいちゃん。
（いつも見ているわけではないので、実態はわかりませんが）
このかわいい円覚寺の二匹のまねきネコ、
訪問の際、
運よく出会えたならば、
もしかすると、何かいいことがあるかもしれません。
いや、そうではありませんね。
円覚寺は禅のお寺ですから、
二匹に会えば、
「何かちいさな悟りを得られるかもしれません」
と、いうのが正解でしょう。
ちなみに、
このかなちゃん、しいちゃんの姿は、
実際に円覚寺で出会えなくとも、
ブログでもご覧になっていただけます。
お寺のブログとしては名作といっていい、円覚寺のブログ、
「円覚寺・居士林だより」に、
二匹はときどき登場します。
ネコ好きは必見。
最近の登場の回に、リンクを結んでおきましょう。
ぜひご覧になってみてください。
「かなちゃん」ちらりと登場→ 「幼稚園マラソン大会」の回（2014.2.21）
「しいちゃん」登場→ 「学生大攝心 開始」の回（2014.3.22）
カテゴリ「ネコ」にも。（かなちゃん多数登場） →こちらです。
※なお、居士林だよりは、つい先日サーバーを移転したようです。
ですが、新サーバーでは、
いまのところ個別記事へのリンクが張れない様子ですので、
上記では旧「居士林だより」にリンクを結んでおきました。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
おんぼろアパートでも建替えたくない！「大家さんの会・みんなの掲示板」から
2014年04月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
今回は、
「おんぼろアパートでも建替えたくない！」
どんなお話なのでしょうか？
「知り合いのご高齢のオーナーさん、
築４０年、４畳半の和室が並ぶ風呂無しのアパートを経営。
共用部分にコインシャワーだけが付いていて、
賃料２万円。
駅から１０分以内で、大学も近いのですが、いまはガラガラです。
建て替えしては？と勧めてみたのですが、
思い入れがおありなのか、絶対にイヤなのだそう。
いまの状態のままで、なんとか入居者を付けたいとおっしゃっています。
どうアドバイスしてあげたものか・・・。
ちなみに、いま借りている人は、住んでいるのではありません。
物置きとして借りているのだそうです」
多くのオーナーさんからアドバイスが寄せられました。
「単純に、家賃を下げてみる、というのはどうでしょう？
なぜなら、たとえ１００円でも、下げれば１万円台になります。
１万円台というのはかなりのインパクト。
ただ、４畳半の和室で風呂無しでは・・・
大学が近いとはいっても、
むしろ今どきの学生さんこそ、入居してはくれないかもしれません」
「建て替えが絶対にイヤということは、
リフォーム、リノベーションもＮＧということでしょうか。
すると、やはり賃料を下げるくらいしか思いつきません。
あとは、限りなく可能性は低いでしょうが、
大学の美術部のアトリエとして、
絵の具やペンキなどでいくら汚してもＯＫといったような条件で
借りてもらうとか・・・」
「生活保護を受けていらっしゃる方に入居していただくというのは？
賃料を１万円台にして、役所に話を持ち込めば、
斡旋してくれるかも知れません」
「建替えはダメだけれどリフォームはいい、と、
もしもオーナーさんが決心されるようでしたら、
壁を抜いて２部屋をつなげ、部屋の隅にシャワーブースを置く、
などというのはどうでしょう。
それでも家賃は４万円ほどにもならないかもしれませんが、
入居希望者は現れるのでは」
「いま借りていらっしゃる方が、
住まずに物置きにされているということであれば、
同様のニーズがほかにもあるかもしれません。
収納ボックスやトランクルームとして募集してみては」
「やはり大学が近いのですから、なんとか探し出して、
いわゆる苦学生の方に入居してもらっては。
今どきオンボロな物件を借りてくれる学生さんは
確かに少ないとは思いますが、
一方で、報道や統計などを見ると、
経済的に大変苦しい状況にある学生さんが、
現在、とても多いことも示されています。
通学路に募集の貼り紙をしてみては？」
「入居者募集もいいのですが、
その前に、建物の耐震性能は大丈夫でしょうか。
入居者の生命の安全確保、それに向けての最大限の努力、
オーナーの義務です」
以上、いかがでしょうか。
築４０年の風呂無し四畳半・・・
かつてそこに暮らした大勢の皆さんだけでなく、
多分、オーナーさんご自身にとっても、
いろいろな思い出が詰まっている大事な建物なのでは。
だからこその、
「オンボロだけどいまのままで入居者募集を続けたい！」
そんな固いご意志なのかもしれません。
そのあたりを察せられた様子のご意見を
上記のとおり、
多くのオーナーさんが、お寄せくださいました。
ただし・・・！
最後のオーナーさんのご指摘、これは本当に重い事実です。
巨大地震にいつ襲われるとも知れない、
いまや危機的状況にあるといってもいい私達の首都圏。
耐震性の乏しい建物、強度の失われた建物に、
それを承知で入居者を住まわせ、
もしも最悪のことが起こった場合・・・
オーナーさんは一生の責め、
償い、
さらには後悔を背負うことにもなるでしょう。
賃貸住宅オーナーは「経営者」。
社会に対し、
責任重い存在であるとの心構えは、
そうした面からも、
今後ますます重要になってくるでしょう。
上記、「みんなの掲示板」をご用意させていただいている
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」のトップページは、
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先週に引き続いて、
ポータルサイト「ａｔ ｈｏｍｅ」を運営する
アットホーム株式会社さんが、
この２月に公表しているもうひとつの調査結果から、
興味深い内容をご紹介いたしましょう。
（先週の記事、「アベノミクスは若者を動かしていない？
アットホームさんの年間報告」は →こちらです）
報告書の名前は、
「ＵＮＤＥＲ３０ 私たちの選び方
～部屋探しのプロセス＆マインド～（２０１３年首都圏）」
調査対象は、
全国の一人暮らしをしている１８～２９歳の学生・社会人
計２０７４名。
この中で、
賃貸住宅経営にまつわる大きな悩みのひとつ、
「築年数」に関して、
私達を心強くさせてくれるような調査結果が示されています。
抜粋しましょう。
「部屋を探した際、家賃以外で妥協したものを聞いたところ、
学生・社会人ともにトップは『築年数』」
・・・であったとのこと。
内訳を見ると、
学生の男・女、社会人の男・女、いずれも問わず、
「築年数を妥協した」とするパーセンテージが、
確かに最大となっています。
（ただし「学生・女性」のみ、「間取り・広さ」と同率のトップになっています）
いかがでしょうか。
私達オーナーの多くは、
「うちの物件も古くなった」と、つい気に病んでしまいがちですが、
若い入居希望者の多くは、
築年数には、実はとても寛容である様子です。
しかしながら、
よく考えてみると、これは至極あたりまえのことなのかもしれません。
なぜなら、
築年数は、ひとつの記号にしか過ぎません。
「希望する設備が付いているのかどうか」
「駅から近いのか遠いのか」
「部屋は１階にあるのか２階にあるのか」
「ペットを飼っていいのかいけないのか」
そういった、
物件の具体的なポテンシャルや他との違い、
それらを示すものには何らなりえないのです。
では、それなのになぜ、
築年数はいつも私達を悩ますのでしょう？
答えは単純です。
問題となるのは、
ほとんどの入居希望者が敬遠する不人気な仕様や設備、
物件の汚れ、劣化など、
具体的なマイナス要素が、
「高築年数の物件にほど、存在していやすい」
つまりは、
顕在化しやすいことにあるのです。
これから建つ新築物件に、
わざわざ不人気設備の代表である「３点ユニット」を導入されようとする
オーナーさんはまずいらっしゃらないと思いますが、
二十数年前の当時であれば、
３点ユニットは、
誰も不思議に思わない、あってあたりまえの設備だったのです。
犯人は「築年数」ではありません。
単なる記号にまどわされず、
現在（いま）示すことができる物件の魅力を
しっかりと磨くことに集中しましょう。
ちなみに、
上記調査の別の設問、
「お部屋を探した際に、
最初から最後まで変わらずに『重視』した設備は何ですか？」
に対しては、
上記の「３点ユニット」ではない、
「独立したバス・トイレ」が、学生・社会人ともに圧倒的なトップです。
「ＵＮＤＥＲ３０ 私たちの選び方
～部屋探しのプロセス＆マインド～（２０１３年首都圏）」
報告書本体は →こちらです。
アットホームさん公表の各アンケートのリストは →こちらです。
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