こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
向こう３年、賃貸経営はどんどん苦しくなる!? 「日管協短観」
2014年09月08日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
さて今回は、
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の公表による
「日管協短観 ２０１３年度下期分」から、
いくつかトピックを
拾ってみたいと思います。
調査対象期間は、
２０１３年１０月～２０１４年３月まで。
首都圏６６社、
関西圏３２社、
その他のエリア９７社、
計１９５の管理会社がアンケートに回答。
今年の賃貸繁忙期の状況を反映してのデータが、
掴めるかたちとなっています。
まずは広告の「反響効果」。
４４．０％が「反響効果が増した」と回答。
一方で「変化なし」も４４．０％。
そうした中、
媒体別で特に目立っているのが「ポータルサイト」の数値。
６２．２％の事業者が、
「ポータルサイトでの反響効果が増加した」と回答しています。
物件成約件数については、
５８．５％が「増加した」と回答。
ただし、
成約賃料については、「増加した」は２１．６％に留まり、
一方、
「減少した」は３５．３％に。
賃料下落の傾向には、依然変わりがありません。
加えて、
同様に下落傾向が顕著なのが、初期費用。
「フリーレント物件が増加した」・・・５２．９％
同じく、
「減った」・・・４．１％
の数値が、中でもとりわけ目立っています。
賃貸住宅業界における今後の景況感についても、
質問がされています。
その内、
「同業者間の競合状況」の「向こう３年の予想」については、
「仲介」業務・・・
６７．２％が、「徐々に競合激化」と予想。
「管理」業務・・・
７４．９％が、やはり「徐々に競合激化」すると予想しています。
さらに、
「賃貸住宅経営自体の向こう３年はどうか」
との問いかけに対しては、
「ますます困難になる」・・・８．８％
「やや困難になる」・・・５８．５％
「変わりなし」・・・２８．５％
「やや楽になる」・・・４．１％
と、意見が分布。
「大幅に楽になる」・・・には一票も入らず、
０％といった状況です。
以上、いかがでしょうか。
なお、
当「短観」には、
上記のほかにもさまざまな調査結果が網羅されています。
各データについては、
「首都圏」「関西圏」「その他エリア」別の数値も
掲げられていますので、
ぜひ下記リンク先をご訪問、それらの内容をご確認ください。
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会
「日管協短観」
２０１３年度下期（2013年10月～2014年3月）は、→こちら。
日管協短観の過去の各期分へのリンク一覧は →こちらです。
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（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
●入居者から家賃値下げ交渉を受けています！
●問題入居者を追い出したい・・・
●近所で泥棒が多い。何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
●広告に掲載する写真は自分で撮影しています
●ゴミ出しのルールを守らない入居者に困惑
●家賃の入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が３台も！
●皆さんの壁クロスの貼り換え頻度は？
●ハウスクリーニング、満足度は？
●入居者に長く住んでもらうための工夫を知りたい
●不動産会社が広告費を要求してきます。これ合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉の心の宝、「滑川」。ここにしかいないメダカも多分復活しそうです
2014年09月05日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
今週は、前回の続き、
鎌倉の中心部を流れる川、滑川（なめりがわ）のお話です。
（前回の記事は →こちら）
鎌倉の長い歴史と人々の生活を
いにしえの時代より見守り続けてきた滑川。
高度成長期に受けた汚染のダメージから、
次第に復活しつつある小さな都市河川。
この川に、かつて、
この川だけにしかいないメダカが棲んでいました。
嘘ではありません。本当のことです。
そしていま、一度は姿を消してしまったそれらが、
人知れずひそかに復活・・・している可能性も、
実は高まっています。
名前は「鎌倉メダカ」。
滑川水系固有のメダカです。
もっとも、話が大げさになるといけませんので、
あわてて説明しておくと、
一定の水系に固有のメダカがいる・・・というのは、
これは特別に珍しいことではありません。
移動能力の低い、淡水の小魚であるメダカは、
一定の場所での繁殖が重ねられることによる
河川（水系）間での遺伝子構成の違いが、
もとより生じやすい生き物なのです。
なので、同様の事例は、
たとえば同じ神奈川県内を探しても、すぐに見つけることが可能です。
名前を挙げると、
厚木メダカ、三浦メダカ、小田原メダカ、藤沢メダカ・・・
とはいえ、
そうはいっても、
私達の「鎌倉メダカ」がいたのは、わが鎌倉の滑川水系のみ。
そうと聞いたら、
市民としては当然、これをこよなく愛さざるをえません。
しかし、
残念ながら、この鎌倉メダカ、
その姿は１９８５年頃、滑川の源流部で確認されたのが最後。
以降は人目にふれることがなく、
「もう絶滅したのでは」と、噂されるなどしていました。
ところが、それがしばらくして、
ひょんなところから発見されました。
場所は、佐助稲荷の近く。
ある市民の方のおうちの庭の、
睡蓮鉢、さらにはカメの中で、
この鎌倉メダカがひっそりと大切に育てられ、
代をかさねていたのです。
昭和４０年前後の頃、近所の田んぼから採集されたものの
子孫であるとのこと。
その後、県の調査によって、
これらが「幻」の鎌倉メダカであることが正式に判明。
現在は、やはり県が、
系統維持のための飼育を行なっているほか、
（神奈川県立総合教育センター）
鎌倉市も繁殖を推進。
教材として市内の学校へ配られるなどするほか、
河川への放流も行なわれています。
と、いうことで、
これら放流されたメダカが、川に定着し、見事繁殖、
さらに代をかさねていってくれれば・・・
滑川は、
またひとつ、かつての自然を取り戻したことになるわけです。
鎌倉に可愛い「メダカの学校」が復活するかどうか。
皆さんもぜひ、
お寺・神社巡りの途中など、傍らの川面を覗いてみてください。
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●近所で泥棒が多い。何かしないと
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●これからの駐車場経営って？
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●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
オーナーに黙って「商売」する管理会社!? 「みんなの掲示板」から
2014年09月02日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
題して、
「オーナーに黙って『商売』する管理会社!?」
「私の物件を契約してくれた入居者に対し、管理会社が、
オーナーである私には何も知らせずに、
『２４時間安心サポートサービス』、『消臭消毒』など、
自社のサービスを勝手に紹介、契約させていました。
入居者によると、これらは当然のように、
契約時の請求項目に入れられていたとのこと。
不審に思われ、入居自体をキャンセルでもされたら
どうするつもりなのか・・・。
こちらは礼金、敷金を諦めたり、
賃料を下げたり、努力をかさねているのに、
これでは故意に入居の敷居を上げられているようなものです」
何人かのオーナーさんから、ご感想やご意見が寄せられました。
「いまは管理会社も利益を上げるため必死ですから・・・
でも、そういうことをしたいのならば、
オーナーにきっちりと、事前相談してほしいものですね」
「入居者さんが喜ぶサービスなら、導入も検討できますが、
オーナーの建物の中で、オーナーの契約相手である
入居者に対して商売するというのですから、
その場合は『場所代』も考えてもらいたいところです」
「それらの契約を入居の『条件』にはしていない
と、いうことなのであれば、
入居の敷居を上げていることにはならないのでしょう。
逆に、入居者側が、有料でもそれを望むというサービスも
あるのかもしれません」
「管理会社に勤める友人に話を聞くと、
名称は違えど、やはり同じようなサービスがあるのだそう。
そういうもので売上を立てていかないと、
やっていけないのだそうです。
営業目標やノルマもあるようです」
「賃料相場が下がり、当然、仲介手数料も下落。
以前のようには礼金や更新料も取れないため、
それらのオーナーからの還流も無い・・・
彼らもかなり厳しいみたいです」
「入居者さんに対して、
『希望があるならそういうサービスも選択できます』
と、いうスタンスで、
つねにやってくれるのならいいんですけどね」
「オーナーに黙って契約、請求は論外ですね。
管理委託契約に定められている以外のことを入居者に対して
もちかけたいのならば、
当然オーナーの了解を得るべきだと思います」
「私の管理委託先も２４時間安心サポート、といった類の
サービスを行なっていますが、
あくまで入居者の希望に応じて選択できるものとするように、
私から事前に申し入れておきました。
同じく、鍵交換、消臭消毒も、
必須とはしないようにお願いしています。
管理会社を決める際に、まずは確認ですね」
以上、いかがでしたでしょうか。
「厳しい環境の中、気持ちは理解できるが、
とにかく黙って商売をするのはやめてほしい！」
それが多分、
ほとんどのオーナーさんの基本的なスタンスでしょう。
ただ、ひとつ、
ここで大事な注意点が浮かび上がりました。
皆さんが現在、管理を委託されている管理会社、
あるいは管理会社だけでなく、
ひょっとして、
募集を依頼している仲介会社・・・
いま現在、
皆さんに黙って「何かやっている」可能性はありませんか？
もしもやっているとすれば、
それがたとえ結果として「入居の敷居を上げていない」もので
あったとしても、
ビジネスパートナーとして、信頼を欠く行為であること、
そこははっきりと自覚しておいてもらうべきでしょう。
ただしその際、
「おたく、大丈夫？やってないだろうね」
では、当然カドも立ってしまいます。
「そういえば、この前ネットでこんな話題を目にしたんだけれど、
私には何でも相談してくださいね。話は聞くので」
そう優しくお声がけしつつ、確かめられるのが、
やはりよいのではないかと思います。
上記、「みんなの掲示板」をご用意させていただいている
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●問題入居者を追い出したい・・・
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●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
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●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
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●ゴミ出しのルールを守らない入居者に困惑
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
住宅の空き家率、過去最高に！でも、本当にそんなに空き家は多い？
2014年09月01日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先月公表された総務省の
「平成２５年住宅・土地統計調査 調査の結果」
「総住宅数は６０６３万戸。５．３％の上昇」
「空き家率は１３．５％ 過去最高」
との内容が、各メディア、ニュースにも採り上げられ、
話題となっています。
ちなみに、
都道府県別での空き家率がもっとも高かったのは、
山梨県・・・１７．２％
山梨といえば、域内にリゾート地も多く抱えますので、
データへの「別荘」の混入が懸念されるところなのですが・・・
（利用されていない時期の別荘もカウントされているのでは？）
挙げられた数値は
「別荘等の二次的住宅を除いた空き家率」とのこと。
山梨に続く２～５位には、
愛媛以下、四国４県が並んでいます。
なお、１都３県の数値を拾ってみると・・・
東京都 １０．９％
神奈川県 １０．６％
埼玉県 １０．６％
千葉県 １１．９％
このほかにも、当調査結果には、
「太陽光発電機器の普及率」
「東日本大震災により転居した世帯数」
など、
参考となるさまざまな数値が挙げられていますので、
ぜひ下段リンク先にて、内容をご確認ください。
続いて、こちらも、
空き家についてのデータと話題です。
株式会社リクルート住まいカンパニー
住まい研究所所長の宗健さんによる研究レポート、
「空き家率の推定と滅失権取引制度」
リクルート住まいカンパニーおよび住まい研究所の
公式見解ではなく、
研究者個人の意見等との断り書きがされているものですが、
日本の空き家問題の実相に切り込み、
そこから「外部不経済性」という論点を抽出、
その上で、
解決、改善のための具体的な方策を示す、
大変意欲的な提案となっています。
「全国の空き家率は１０％以下である可能性がある」
との推測を掲げて、
公的調査による「常識」のひろがりに「待った」を
かけてもいる当レポート、
不動産と地域社会との関係、未来にご関心を持たれている皆さんは、
ぜひご一読を。
総務省統計局
「平成２５年住宅・土地統計調査 調査の結果」 →こちらです。
株式会社リクルート住まいカンパニー住まい研究所
「空き家率の推定と滅失権取引制度」 →こちらです。
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