こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- はるか国外から聖地巡礼？「ＳＬＡＭ ＤＵＮＫ」の舞台・鎌倉高校前駅
- 「賃貸経営、頑張ってます！」本誌読者オーナーさんから寄せられた声
- 部屋探しした人の半数が、「訪問した不動産屋さんは１店舗だけ」！
- 見かけは味も素っ気もない？いえいえ。実は伝説の宝を秘めているお寺・延命寺
- 違法？必要なもの？納得して払っていますか、不動産会社への「広告料」
- 「SUUMO」強し！不動産ポータルサイトお気に入りランキング
- 鎌倉大町「大宝寺」。平安より続く名族・佐竹氏の面影をしのぶ
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- 充実のブースで充実のご相談を！「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
- なぜ？入居者５人に１人が、引越したあとすぐに引越ししたくなっている！
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
はるか国外から聖地巡礼？「ＳＬＡＭ ＤＵＮＫ」の舞台・鎌倉高校前駅
2014年10月31日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
今回はお寺でも神社でもない、
鎌倉のある人気観光スポットのお話です。
ところで、日本へやってくる外国人観光客の数、
今年はその伸び率が顕著です。
たとえば昨年、２０１３年、
１００万人を超えた月は、１年間を通じて、
７月、やっとひと月のみ。
（日本政府観光局の発表）
ところが今年は様子が急変。
３月以降８月まで、連続して１００万人を突破。
（９月も突破しているかもしれません。当記事執筆時未発表）
１～８月累計の対前年比、プラス約２６％！
私達オーナーズ・スタイルのオフィスのある銀座でも、
楽しげに街を闊歩する
外国人観光客の皆さんの姿というのは、
いまやすっかり、
日常、ごく普通に見られる風景となっています。
そうした中、
今年は、鎌倉のある場所が、
海外からやってくる一部の人々の大切な「聖地」と
なっていることが、
たびたび、話題になるなどしています。
その場所とは、
江ノ島電鉄「鎌倉高校前駅」。
ご存知の方も多いことでしょう。
テレビドラマや映画、ＣＭなどのロケ地として、
これまでにも幾度も使われてきていることで知られる、
江ノ電随一の有名駅。
実はここ、９０年代の大ヒット漫画、
「ＳＬＡＭ ＤＵＮＫ」
および、
そのテレビアニメ版の中でも、背景として登場するのですが、
この漫画・アニメを少年の頃に読んだり観たりした、
いま３０代くらいになる中国、韓国などの皆さんが、
目下、ひきもきらず訪れているそうなのです。
いわば「聖地巡礼」といったところ。
駅内外に飛び交う母国語と、それを話す人の多さに、
やってきた当の皆さんご自身がびっくり！
と、いった様子が、
近頃は頻繁に見られているのだそうです。
「ＳＬＡＭ ＤＵＮＫ」は、
バスケットボールに青春をかける高校生達を描いた作品。
日本国内においても、とてつもない大ヒットを記録しています。
ですが、影響はそれのみにとどまらず、
彼ら多くの外国の皆さんにとっても、
その人生に大きな影響を与えている特別な作品なのだそう。
鎌倉を舞台や背景としたさまざまな物語作品、
映像作品の中にあって、
現在、もっとも広く世界中に知られたものと
なっていることは、
まず間違いのないところでしょう。
鎌倉にプレゼントされた、宝物のひとつです。
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（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
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●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
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●不動産会社が広告費を要求してきます。これ合法？
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「賃貸経営、頑張ってます！」本誌読者オーナーさんから寄せられた声
2014年10月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
この夏に読者の皆さんのお手元にお届けした、
オーナーズ・スタイル３５号。
その読者アンケートに寄せられたオーナーさんの声の中から、
日々の賃貸経営にかかわっての「ご奮闘！」の様子が伝わる声を
集めてみました。
皆さんの熱いメッセージ、ご紹介いたします。
■賃貸経営、頑張っています！
「エントランスに季節ごとの造花やこいのぼりなどを飾っています。
入居者さんから、いつも素敵ですね、楽しみにしていますと
言われました。うれしかったです」
「２回も泥棒に入られたので、自宅からアパートが見えるよう、
木が生い茂らないように枝を切り、見通しをよくしています」
「空室対策として、入居者の方への駐車場料金の割引を
行なっています。効果があるようです」
「毎朝アパートの玄関前や裏庭などの草花の世話、
水やりを欠かしません。帰宅すれば疲れを忘れられる、
心和む雰囲気を大切にしています」
「消費税増税前に植栽の植替えを行いました。
新築の時から入居されていた方、二組が退去しましたが、
すぐにまた満室になりました」
「入居者を募集する際は、不動産会社に、
こちらの希望する入居者像をはっきりと伝えます。
内見の際は、必ずご本人と接するようにしているので、
２０年近く、もめごとなどはありません」
「私のアパートでは、今までプロパンガスを使用していましたが、
今回思い切って都市ガスを引きました。
大きな投資でしたが、入居者に喜ばれています」
「今年新築したアパートの駐車場に、カーブミラーを取り付けました。
設計段階では不便に気づかなかったのですが、
入居者の要望があり、即断しました。
大変喜んでもらえました」
「退去後のリフォームの見積りが高くてびっくり。
ホームセンターに行き、襖の張替えなど、
自分でできることはしています」
「１年ほど前に防犯カメラを４台設置。
若い女性の入居が多くなり、満室が続いています。
予想以上の効果に驚いています」
「先日空室になった物件に３日間住んでみました。
いままで気づかなかった問題点がいくつも発見できました。
認識の甘さを自覚させられました」
「管理会社に管理を依頼してはいますが、
さらに毎週末、夫婦で物件の掃除を行なっています。
気付いたことをこまめに管理会社へ連絡していくうちに、
先方も、こちらをより意識してくれるようになりました」
オーナーズ・スタイル読者オーナーさんの
日々のご奮闘、
いかがでしたでしょうか？
来週は、
空室、不良入居者、管理会社、仲介会社、今後の経営・・・
オーナーさんから寄せられた、「お悩みの声」をご紹介いたします。
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（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
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●問題入居者を追い出したい・・・
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●これからの駐車場経営って？
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●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
部屋探しした人の半数が、「訪問した不動産屋さんは１店舗だけ」！
2014年10月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
少し以前に公表された調査結果から、
興味深いトピックスをご紹介いたします。
タイトルは、
「２０１３年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査（首都圏版）」
（株）リクルート住まいカンパニーさんの公表。
昨年４月１日から今年の３月３１日までの間に入居した、
１都３県の賃貸住宅居住者６５１名が、これに答えています。
さて、
その中からまずご紹介したいのは、
部屋探しの際の不動産会社店舗への「訪問数」。
顕著な結果が示されました。
例年、高い伸び率で数を増やしている
「１店舗」が、このたびも伸長。
ついに５０％を超えています。
すなわち、
回答者の二人に一人が、「足を運んだ不動産会社は１店舗だけ」。
その理由は付されていませんが、
当然ながら、これらの皆さんはそのほとんどが、
店舗に出向く前に、
インターネットで多数の物件情報を閲覧、
希望の物件を絞り込んでいるものと思われます。
さらには、こんな結果が。
「シェアハウスへの市場の注目に、若干の陰りが？」
と、いった様子が感じられる数値です。
ひとり暮らしの回答者の、
シェアハウスの利用経験率は５．０％
一昨年・２０１１年は６．３％
２０１２年は５．７％
つまり漸減。
上記のうち、「いま住んでいる」と答えた人の割合は、
一昨年・２０１１年は２．３％
２０１２年は３．０％
２０１３年は１．８％
全体傾向として、
下がってきている様子が見てとれます。
今年・２０１４年の推移が注目されるところです。
いかがでしょうか。
その他、
「不動産検索サイトに今後さらに欲しい情報」
「次回引越す先に欲しい設備・仕様」
「賃貸住宅に入居した後の物件のリフォーム・カスタマイズの
実施経験率、実施意向率」
など、
興味深い調査結果を下記にてご確認ください。
（株）リクルート住まいカンパニー
「２０１３年度 賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査（首都圏版）」
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
見かけは味も素っ気もない？いえいえ。実は伝説の宝を秘めているお寺・延命寺
2014年10月24日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
今回訪問するのは「延命寺」。
鎌倉でも屈指の、賑やかな場所にあるお寺です。
なにしろ鎌倉駅から歩いてたったの６分。
車の往来もはげしい喧騒の道路沿い。
ご案内しましょう。
まずは駅の東口から、駅前ロータリーを迂回、
若宮大路まで進んでください。
若宮大路は皆さんご存知、
鶴岡八幡宮と由比ヶ浜を結ぶ鎌倉のメインストリート。
これを由比ヶ浜方面、すなわち右へ。
すると４００メートルほどで「下馬」交差点。
これを左折します。
すると、目の前には橋が。その名も延命寺橋。
渡ります。
渡り終えたら、ここでぜひ、今回の目的地を見逃すことのないよう、
ご注意ください。
道路の右手に、お寺が建っていませんか。
それが延命寺。
見ると、何の変哲もない街中のお寺さん・・・
しかも失礼ながら、
その外観には「味も素っ気もない」・・・と、
いった風情ですが、
こんな伝説にゆかりのあるお寺なのですよ、と、いえば、
多くの方が、
「ああ、あのお話の！」
と、思い起こされるのかもしれません。
そのお話とは、
「北条時頼夫人身代わり地蔵伝説」。
北条時頼といえば、
鎌倉幕府歴代執権のなかでも特に名の知れた名執権。
ある日、夫妻で、
「賭けすごろく」に興じたのだそうです。
何を賭けたかというと、それは「裸」。
負けた方は、衣を脱がなければなりません。
ところがこの日の勝負は、執権時頼が優勢。
夫人は調子が出ず、
ついに負けてしまいました。
「さあ、裸に」
窮地に追い込まれる夫人。
（夫婦なのに窮地というのも変ですが一応話はそうなっています。
別の筋書きでは家来と勝負したとも）
そのときでした。
見知らぬ女人がふらりと現れ、
なんと、裸形となって双六盤の上に乗り、
すらり、とそこに立ったのだそうです。
もちろん夫妻は驚き、
「一体誰だ。この人は」
よく見ると・・・
身体は人間の女性ながら、
そのお顔は、お地蔵様のそれだったのだとか。
夫人は日頃から地蔵菩薩を信仰していたのですが、
このことで一層信心を深め、
女性の身体をもった特別なお地蔵様を
つくらせることにしたのだそう。
それこそが、
ここ延命寺にいまも祀られている
「身代わり地蔵菩薩」であるというのがこの伝説のあらましです。
突然訪問しても拝観はできませんが、
リアルな女性の体を身体とするお地蔵様が、
延命寺にはたしかに現在も佇んでいらっしゃいます。
ところで、
裸体の神仏像といえば、
有名な江島（江ノ島）神社の弁天様を思い起こされる方も
多いのではないでしょうか。
さらにお詳しい方は、
鶴岡八幡宮にも裸形の弁才天坐像が伝わっていることを
ご存知のことと思います。
ちなみに、
以前この鎌倉大家日記でご紹介した、（→こちら）
鎌倉・手広にある青蓮寺の「鎖大師」も同様に裸形。
なぜこのような、裸の神仏や高僧の像が、
鎌倉にはいくつも残されているのか、不思議です。
ですが答えは明白。
実は、
こうした一連の裸形彫刻、
鎌倉が日本の「みやこ」の一方を担っていた時代の文化、
あるいは流行に乗ったものなのです。
ご存知のとおり、有名な運慶仏などの「鎌倉彫刻」や、
禅僧の姿を描いた頂相（ちんぞう）など、
絵画や彫刻に写実的な表現が求められた鎌倉時代、
そうした流れのうちのひとつなのでしょう、
裸形彫刻、
もう少し正確に呼び名を変えると、「裸形着装像」も
存在していたのです。
これら裸形着装像は、要は、着せ替えを前提としています。
裸で人前に出そうというわけではありません。
服を着せてさしあげるのです。
よりリアルな像をつくるのだったら、
身体は裸につくって、
本物の衣服を着せたらよいじゃないか、という、ひとつの発想。
全国には現在、
鎌倉時代のものを中心に５０程度の作例が残っているとのこと。
（過去を慕ったか、比較的新しい江戸時代のものもあり、
江の島の弁天様はそのひとつと言われています）
本来であれば、
鎌倉には、もっと数多くの裸形着装像が残っていても
よかったようにも思われるのですが・・・
この街が日本の中心のひとつであることを失って以降、
２５０以上もの廃寺が出たともいわれる
逆風の歴史の中、
それらは、消えたお寺もろとも、
次々と、失われていったのかもしれません。
延命寺本堂
（写真：宮 栄多郎）
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2014年10月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
宅建業法に規定する「媒介報酬の上限」を
オーバーする実態になっているのではないか・・・？
過去より法的な問題が指摘されつづけている、
いわゆる「客付け」をしてくれる不動産会社へ支払う、
広告料。
または、広告料名義の報酬。
最近は「ＡＤ」などとも。
オーナーズ・スタイルでは、先般、
この広告料・ＡＤについて、読者の皆さんへのアンケートを行いました。
ご回答くださった皆さんへ、この場を借りて、
あらためて御礼を申し上げます。
さて、
結果はこのようになっています。
「ご疑問派」
納得していない。宅建業法違反ではと疑問を感じる
・・・２９．２％
払わないと入居者を決めてくれないので仕方ない
・・・３３．８％
「ご納得派」
広告や営業をがんばってくれているので問題ない
・・・２３．６％
以前からの慣習なので何とも思わない
・・・８．９％
「その他」
よくわからない
・・・１９．８％
その他
・・・４．５％
（ご回答は選択方式で、複数の意見を選択可といたしましたので、
合計の数値は１００％を超えています）
たとえば、本屋さんの棚に並ぶオーナーさん向けの
指南本などでは、
もはや、広告費は「それありき」の前提、
論ずるところは金額の大小、ともなってしまっていますが・・・
今回ご回答をくださったオーナーさんから寄せられた、
コメントのいくつかをご紹介しましょう。
「本来、仲介手数料に含まれているはずのものでは」
「もっと金額が少なければよいのだが」
「私は請求されたことはありません」
「高いが入居を決めてほしいので支払っている」
「不動産会社もこれで経営を成り立たせているのだろうと思うので、
仕方ないのかな、と」
「私の場合は事前に了承を求めてくれたら支払いＯＫです」
「賃料１ヶ月分程度ならよいだろう」
「広告料を支払う必要があるのかどうかは、
地域の状況によって判断すべき問題でもあるように思う」
「募集が長引き、ある期間空室のままだった場合は
無料にしてくれる、などがあれば・・・」
「以前から本件については疑問に思っていました。
このアンケートはかなり重要と思います」
以上、皆さんはどう思われますか？
また、
実際にどう対応されていますか？
今回ご紹介したアンケート結果などをもとに、
オーナーズ・スタイル本誌３７号（１２月発行）で、
私達は「広告料」についての特集記事を組ませていただきます。
読者の皆さんとともにじっくりと、
このことについて考えていきたいと思います。
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