こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 鎌倉で、神道・仏教・キリスト教、合同での活動が歩みを始めています
- なぜ？ ウチの物件が検索に出てこない！ 「みんなの掲示板」から
- ストーブ火災の原因の７割が「電気ストーブ」。オーナーさんもご注意！
- 今年もまもなく大詰め。年末年始を鎌倉で過ごされるのもおすすめです
- 勧められて買った物件は「スラム」化まっしぐら!? 「みんなの掲示板」から
- ５人に１人が、「浸水被害」の経験者・あるいは経験しそうになった人
- 「鎌倉十井」のほかにもあと五つ。鎌倉の歴史がはぐくむ水のスポット
- 本誌読者オーナーさんから寄せられた「オーナーズ･スタイルへのご要望」
- オーナーさんご注目を。集合住宅で隣人の何が隣人を悩ますか。その一覧です
- 散策の秋。江戸時代の人になった気分で「鎌倉十井」を巡ってみては
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
鎌倉で、神道・仏教・キリスト教、合同での活動が歩みを始めています
2014年11月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
鎌倉で、近年、
ひとつの意義深い試みが、歩みを開始しています。
「鎌倉宗教者会議」という組織の設立と、その活動です。
神道、仏教、キリスト教、
三つの教えを戴く宗教関係者が集まって、
「宗旨・宗派を超えて手を取り合い、
豊かな宗教都市・鎌倉の実現を目指す」
旨の趣旨をかかげ、
互いの交流をはかりながら、社会貢献の輪を広げていくことや、
地域の伝統・文化・芸術の振興を図ることを
目指していくのだそうです。
きっかけは、３年前の東日本大震災でした。
震災発生の翌月、鶴岡八幡宮で、
亡くなった方のご冥福と被災地の復興を祈るため、
神道・仏教・キリスト教、
三者合同での「法要・祈願祭」が執り行われたのです。
参加した宗教関係者は、
仏教約１０５名、キリスト教約１１０名、
神道約２５名。
「テント席に入れなかった信者を合わせると、
４００名を超える人々が参列」
そのほか、
「約１万人の一般参列者も集まった」のだそうです。
大変大きな、教えの垣根を越えた、
祈りの催しとなったわけです。
この法要・祈願祭は、次いで翌年も、
場所を建長寺に移して行われましたが、
このとき、三つの宗教を象徴する
「榊」「蓮」「白百合」
をモチーフとしたオリジナルマークもつくられました。
さらに、このマークを用いた記念の「散華」も
販売されることとなり、
その収益は、もちろんのこと、
震災被災地への義援金に充てられたのだそうです。
こうした「プロジェクト」を共に遂行するうち、
三宗教の交流は、
ますます深まっていきました。
そして昨年、２０１３年６月、
いよいよ満を持して、
「鎌倉宗教者会議 設立総会」が開催され、
この新たな試みが、
記念すべき、その始まりをみています。
ぜひ応援したい、とてもすばらしいことだと思います。
ちなみに同会議による祈願祭は、
今年の春、３月１１日にも、
「東日本大震災 追悼・復興祈願祭」として、
鶴岡八幡宮にて、開催されました。
その日を前に、
鎌倉宮、円覚寺、鎌倉恩寵教会で、お祓い、祈願、祝福をうけた
「特別祈願ローソク」が販売され、
こちらの収益金も、災害支援基金として、
以前に引き続き、役立てられたのだそうです。
「再び、けれども新しい、
３月１１日が巡って来ます。
ご自宅で、お店で、
その夜は電気を消して、
ローソクの灯りで
過ごしてみませんか？」
と、いうのが、その際の呼びかけでした。
来春も、
同様の祈りの催しが、開かれるものと思います。
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（みんなの掲示板での過去の話題の一部）
●入居者から家賃値下げ交渉を受けています！
●問題入居者を追い出したい・・・
●近所で泥棒が多い。何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
●サブリースのデメリットって？
●管理会社からフリーレント３ヶ月の提案が！
●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
●広告に掲載する写真は自分で撮影しています
●ゴミ出しのルールを守らない入居者に困惑
●家賃の入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が３台も！
●皆さんの壁クロスの貼り換え頻度は？
●ハウスクリーニング、満足度は？
●入居者に長く住んでもらうための工夫を知りたい
●不動産会社が広告費を要求してきます。これ合法？
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
なぜ？ ウチの物件が検索に出てこない！ 「みんなの掲示板」から
2014年11月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
まずは、あることでがっかり、お怒りのオーナーさんの声です。
「７０万円ほどかけて、バス・トイレを分離する
リフォームを行ないました。
しかし、ちらほら内見はあるもののそのまま空室が埋まらず、
そろそろ半年近く。
先日、ふと試しに、ポータルサイトで自分の物件を検索。
出てこないのです！
原因は管理会社でした。ポータルサイトへの入稿の際、
『バス・トイレ別』の項目にチェックを入れていなかったのです。
これではリフォームした意味がない！と、
担当者を呼び出し、叱りつけてしまいました・・・」
このオーナーさんの「つぶやき」に対し、
何人かのオーナーさんからコメントが寄せられました。
「私は基本的に、リフォームしてから募集、
というスタイルですので、それはよくある事例です。
自分の責任と割り切って、必ず自らチェックしています。
どんなに時間が無くとも、
「ＳＵＵＭＯ」と「ＨＯＭＥ'Ｓ」だけでも、確認しています。
何度か指摘するうちに、ミスも減ってきているようなので、
それでよしとしています」
「つい先日、私の物件でも、
２０㎡の部屋が、１７㎡になっていました。
本当にがっかりしました。
皆さんも必ずチェックしましょう！」
「私も先般、同じケースに遭いました。
私の物件が検索されるはずの条件を入力してみたところ、
該当する物件は『ゼロです』と、表示されるではありませんか。
早速、管理会社に、今後は気をつけるよう
申し入れたのですが、
考えてみると、管理会社にすべてを期待する方が無理な話で、
オーナーも資料などを作成し、
漏れが起こらないよう協力すべきことだったと、
反省した次第です。
ともあれ、募集をかけたらポータルサイトに自分の物件の情報が
正しく載っているか、
チェックしておくのは基本中の基本です」
「私の場合は逆のケースでした。
駅から徒歩１５～１７分くらいの物件なのに、
『徒歩９分』でポータルサイトに
掲載されていました。
これは、いわゆるおとり広告の一種になるのでしょうか？」
「広告の表示が実際よりも有利になっていた場合でも、
のちのちのトラブル回避のために、
訂正されたほうがよいと思います」
「不動産広告の決まりでは、８０ｍを１分とすることに
なっているはずです。
間違いが度を過ぎると、内見者から当局に通報されるような
ことにもなりかねないのでは？
オーナーに、とばっちりが行かないとも限りません。
募集する上で有利な表示になっていたとしても、
間違いならば、
早急に改善を申し入れるべきかと思います」
いかがでしょうか。
ポータルサイトなどに掲載されている自身の物件広告については、
「必ず自分でチェック」
しかも、
「載ったらすぐにチェック」
されることを
私もぜひおすすめします。
まさに今回の、
がっかり・お怒りのオーナーさんに起きた事件がよい例です。
膨大な数の物件を取り扱う中、
管理会社や仲介会社に完璧を期待することには、
やはり、無理があるといわざるをえないでしょう。
せっかく大きな投資をし、
効果の高いはずのリフォームをされたのに、
それが広告に反映されていなかった、
ましてや、
検索条件に反映されていなかった・・・というのは、
あまりに痛すぎる、収益可能性の損失です。
なお、
不動産広告に物件の最寄駅などからの徒歩分数を
表示する際のルールですが、
「不動産公正取引協議会」という機関がこれを定めています。
同協議会が定める
「不動産の表示に関する公正競争規約」
によると、
「徒歩１分」は８０メートル。
１分未満の端数は切り上げとなりますので、
２００メートルは３分です。
あくまで平面上の距離を基準とし、坂道などは考慮されません。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
ストーブ火災の原因の７割が「電気ストーブ」。オーナーさんもご注意！
2014年11月24日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
冬が間近です。
冬の暮らしといえば、暖房が欠かせませんが、
皆さんの物件では、暖房器具について、
どのようなルールを定めていらっしゃいますか。
「特に定めていない」
と、いう場合もあるかとは思いますが、
定めているとすれば、
「灯油やガスを用いた暖房は禁止」とされている場合が、
多分、多いのではないでしょうか。
禁止の理由は、通常この二つ。
・火災の危険
・一酸化炭素中毒の危険
加えて、こちらもしばしば挙げられます。
・湿気を発生させることによる物件へのダメージ
新型の石油・ガスファンヒーターなどの場合、
設計の工夫によって、
火災や中毒の危険は、昔のストーブに比べ、
ある程度下がっているとはいえますが、
それでも、危険がないわけではありません。
オーナーとしては、
建物の防災面、入居者の健康安全面から、
やはりこれらを使ってほしくはなく、
そこで、
入居者が必然的に選ばざるをえなくなってくるのが、
「電気」による暖房
と、いうことになるわけです。
ところが、先日のこと。
東京消防庁が、こんなデータを公表しました。
電気による暖房のひとつである
「電気ストーブ」が、
実は、
近年起きた「ストーブが出火原因である住宅火災」の
原因の７割以上を占めているというのです。
ちなみに、
正しくは、電気ストーブ「等」です。
公表内容によると、
電気ストーブ等、とは、
「電気ストーブ、カーボンヒータ、ハロゲンヒータ、温風機をいいます」
とのこと。
「過去５年間（平成２１年～平成２５年）の
ストーブが出火原因の住宅火災は、
６７４件発生しており、
そのうちの４９１件が電気ストーブ等を出火原因とし、
７２.８％を占めています」
とのことで、
これら電気ストーブ等が熱源となった、
・寝具類、座布団への着火が全体の４２％
・衣類への着火が１９％
と、いった状況です。
火を使っていないことによる利用者の安心感が、
ついうっかり、注意不足を引き起こし、
布団、衣類、雑誌などといった可燃物の接触や、
スイッチの切り忘れによる事故を
たびたび、
生んでいるようです。
火災までいかずとも、
「布団を焼き、慌てて消し止めた」
と、いった程度のことならば、
それこそひと冬のうちに、無数に起きていることでしょう。
データが示されると、
呼びかけは人の心に届きやすくなります。
いよいよ暖房器具の温もりが恋しくなるいまの時期、
上記の数値なども添えつつ、
入居者の皆さんに、
早めの注意喚起をされておくのもよろしいかもしれません。
東京消防庁
「電気ストーブ等の火災に注意しましょう！」 →こちらです。
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●入居者から家賃値下げ交渉を受けています！
●問題入居者を追い出したい・・・
●近所で泥棒が多い。何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営って？
●入居率は年間何％なら優秀？
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●２階の音がうるさいと１階の入居者からクレームが
●最近どんなリフォームをしましたか
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今年もまもなく大詰め。年末年始を鎌倉で過ごされるのもおすすめです
2014年11月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
１１月も下旬となりました。
あと１０日も経てば、早１２月が始まり、
今年もいよいよ大詰めです。
皆さんはどんな一年を過ごされましたでしょうか。
残りひと月余り。
大きな事故や災害が無いことを切に願うばかりです。
ところでこの年末年始、
鎌倉で過ごされてみるのはいかがでしょうか。
ちょっと気も早くおすすめする理由は、
ほかでもない、
宿泊のことがあるからです。
ご存知のとおり、
同じ古都でも京都とは違い、鎌倉は宿泊施設の多い街ではありません。
一方、鎌倉での年末年始となると、
お楽しみは、
除夜の鐘つきや、初詣ということになります。
そうなると、滞在先は、
時間を選ばず気軽に動きやすい、
機能的なビジネスホテルがやはり便利なのですが、
鎌倉の中心部にはそうした施設が、
ほとんどといっていいほど存在しません。
手頃で便利なビジネスホテルは、
同じ鎌倉市内ではありますがやや外れとなる大船や、
隣町の藤沢あたりに数軒が集中。
ですが、
いずれにしてもキャパシティは
それほど大きくありませんので、
もしも大晦日から元旦・元日を中心に、
鎌倉でアクティブに過ごされようとする場合は、
なるべくお早目の、理想的な宿泊場所の確保が安心です。
ちなみに鎌倉観光の際、
横浜のラグジュアリーなホテルに宿泊される方も、
普段はとても数多くいらっしゃいます。
ですが、
それらホテルは一部を除いて多くが、
横浜駅から鉄道を乗り換えた先の
みなとみらい地区、関内の辺りに集まっています。
訪れるのが「鎌倉メイン」だとすると、
行き来するのがやや億劫に感じられるかもしれません。
さて、
そんな鎌倉での年末年始体験として、
これがイチ押しかな・・・？
と、思えるものをひとつ、ご紹介しましょう。
それは、
北鎌倉・円覚寺での年末年始行事への参加と見学です。
除夜の鐘を突かせていただくこともできます。
場所は塔頭のひとつ、正続院の境内です。
ただし、近年は希望者が多いそうで、
前回はなんと４００人以上が訪れ、整理券が配布されての
４人ひと組づつでの鐘突きとなったとか。
今回も同様のかたちとなることは、
ほぼ確実でしょう。
そのため、仮に整理券にも間に合わず、
突けなかったとしても・・・
境内にはもうひとつ、国宝の洪鐘もあります。
こちらは、例年通りであれば、
一般の方は突かせてはもらえないことと
なるはずですが、
その歴史ある荘厳な響きに包まれながら新年を迎えるだけでも、
思い出に残る、
すばらしい体験といえるでしょう。
ご存知の方も多いと思いますが、この鐘は、
７００年以上の歴史を持つ、関東最大の大鐘です。
除夜の鐘のあと、
境内では引き続き、年始の行事が厳粛に執り行われます。
その内容と、見学のご案内については、
年末近くに、
円覚寺さんのブログ「居士林だより」に掲載されるはずです。
もっとも、
載るのは大晦日近く、
年末もかなり押し迫ってからになるかとも思われますので、
事前に、前回の際の記事をいくつか読んでおくと、
様子がわかり、
参考になるかと思います。
下段にリンクを結んでおきます。
なお、大晦日と元日だけではありません。
２日、３日も、年始の行事は続き、
この間、
普段は近づけない国宝建築、舎利殿にも接近することが
できる可能性は・・・「大」です。（例年同様でしたら）
ちなみに、
ぜひ気をつけていただきたいこと。
それは寒さ対策です。
円覚寺での年末年始の行事の多くは、
深夜、未明、早朝に行われますので、
しっかりとした防寒の準備を欠かされませんよう、
ご注意ください。
風邪などひくことなく、無病息災のすばらしい一年を
よろしければ８００年の古都にて、
楽しくお迎えください。
臨済宗・円覚寺「居士林だより」
２０１３年１２月の記事 →こちらです
・・・１２月２８日分記事と、３１日分記事をご覧下さい。
２０１４年１月の記事 →こちらです
・・・１月１日分記事と、２日分記事をご覧下さい。
以上をご覧になれば、
円覚寺さんの前回の年末年始行事の様子が
よくわかるかと思います。
円覚寺・舎利殿
（写真：宮 栄多郎）
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●ハウスクリーニング、満足度は？
●入居者に長く住んでもらうための工夫を知りたい
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
勧められて買った物件は「スラム」化まっしぐら!? 「みんなの掲示板」から
2014年11月18日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
スタート以来、
多くのオーナーさんにご参加、ご利用いただいている、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」。
たくさんご用意させていただいているサービスのひとつ、
「みんなの掲示板」に、
オーナーさんから寄せられた賃貸経営に役立つアドバイスが、
どんどん増えてきています。
その一部をご紹介しましょう。
まずは、
お困りのオーナーさんの声です。
「とある会社からの勧めで、区分所有物件を購入しました。
ところが、これが管理の悪い物件で、エントランスが汚く、
その他の共用部分もかなり汚れています。
エレベーター内も同様です。
カビたような湿っぽい臭いがしています。
ですが、一棟物ではないので、管理会社の変更もできません。
管理組合もほぼ機能していない状態で、
一応代表の方はいるようなのですが、連絡が取れません。
私に物件を勧めた会社にも話をしてみたのですが、
購入後のことは知りません、といった態度です。
買ったときに住んでいた入居者も退去してしまい、
以後、もう４ヶ月近く空室のままです。
毎月の修繕積立金や管理費、ローンの返済、
すべて、賃料収入の無いまま払い続けています。
一体どうしたら次の入居者を決められるのか・・・」
何人かのオーナーさんから声が届きました。
「まずはできるところからやっていくべきですね。
共用部分についてはひとまず置いておきましょう。
部屋の内装や家賃設定など、入居者に魅力的かどうか、
もう一度見直してみるとよいと思います。
普段過ごすのは部屋の中なので、
共用部分についてはそれなりでいいという人も
一定数はいると思います。頑張ってください」
「『とある会社』に騙されたのでは・・・。
まずは管理会社に事情を聞いてみてはどうでしょうか。
管理費や修繕積立金の未払いが多いといった理由で、
管理やメンテナンスが滞っている可能性もあります。
そうなるとやっかいですが」
（上記の声に対して、お困りのオーナーさんは、
「管理費などを滞納している人が多数いるのではないかと思う」
と、再コメントされています）
「たいへんな状況ですね。周囲の不動産会社を回って、
空室対策の意見を聞くのも手かと思います。
私がぱっと思いつくのは、棚などを付け足すような
プチ・リフォームと、家賃や初期費用の見直しでしょうか」
「入居条件の見直しやリフォームももちろんありますが、
売却してしまうというのも選択肢のひとつですよ」
「物件はワンルームでしょうか。ワンルームなどであれば、
売る時は入居者をつけてからがよいと、
私は不動産会社から言われています。
でも、売るのも大変かもしれません。がんばって」
いかがでしょうか。
お声をかけていらっしゃるオーナーさんも、
やや「手の施しようなし」、
「とにかく頑張って」といった雰囲気となっているようです。
お困りのオーナーさんは、
たいへんお気の毒ですが、
見事なほど典型的な、
中古区分所有物件の罠にはまってしまわれたようです。
区分所有物件は、建物や立地が優れていて、
管理も、
住人の質もよければ、
投資対象として有利な点も多いのですが、
ひとたび管理機能が不全に陥り、
人心がすさみ、物件が荒れると、
問題解決が容易ではありません。
下手をすると、いやな言葉ですが、
「スラム化」に向けて着々と歩んでいるような物件を
つかまされてしまう危険もあるわけです。
賃貸経営のために中古の区分所有物件を買う際は、
絶対におろそかにしてはいけないことがあります。
それは、あたりまえのことですが、
入居者目線で物件を選ぶこと。
誰かに住まわせて利益を上げてやろう、ではなく、
自分が本気で住むくらいのつもりになって、
「ここなら住みたい」「住んでもいい」と思えるような
物件を選ぶことです。
そうすれば、
物件の価値やリスクに対する注意が、
自ずと隅々にまで行き届くようになり、
失敗を避けられる確率もグンと高まってきます。
賃貸経営のための区分所有物件の購入については、
いわば時節柄、
相続対策に絡んで、これを大いに勧める人もいます。
「土地を複数戸のワンルームマンションへ買い替えなさい」
というのが、よく聞かれるその主な内容。
このブログでも、
実は１年ちょっと前に、
そのことを話題に採り上げさせていただいています。
よろしければ、
下にリンクを結んでおきますので、
どうぞ、ご覧になってみてください。
「ワンルームマンション経営をしませんか」と、
コンサルタントが勧めるわけ その１ →こちらです。
「ワンルームマンション経営をしませんか」と、
コンサルタントが勧めるわけ その２ →こちらです。
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