こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 来週には鎌倉の夜空にひびく除夜の鐘。来年も良い年になりますように！
- ご来場ありがとうございます！１０月１８日のフェスタのご報告・その１
- 進行中の１２０年ぶりの民法改正。賃貸経営にも関わり「アリ」です
- 鎌倉のランドマーク、段葛（だんかずら）は再来年まで工事中！
- え！ＰＯＰで部屋のアピールなんて、「女心」がわかっていない!?
- いつものランキングとどう違う？不動産のプロがおススメする「街」
- 江ノ電の陰に隠れていますが・・・鎌倉の「湘南モノレール」も魅力的です
- 知っていましたか？新宿西口は「住まいのショールーム」が集う街
- オーナーさんもご参考に！「リノベーション・オブ・ザ・イヤー２０１４」
- 切り崩し？保存？ これも鎌倉らしい風景のひとつ・人道トンネル
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
来週には鎌倉の夜空にひびく除夜の鐘。来年も良い年になりますように！
2014年12月26日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
いよいよ今年も終わりが近づいています。
皆さんにとって、
２０１４年はどんな一年だったでしょうか。
明けて２０１５年は、
どんな年になることでしょうか。
消費税の増税こそ見送られることとなりましたが、
首都圏の多くのオーナーさんにとっては、
気苦労や心配もますますつのる、
「相続税の大幅増」が、いよいよ始まる、その一年目です。
ちなみに、
先般１０月に開催させていただいた、
オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
において、
ご来場の皆さんが、いま抱えている課題として、
「リフォーム・リノベーション」「空室対策」に続き、
三番目に多かったのが、
「相続対策」でした。
加えて、
数多く用意させていただいたセミナーのうち、
「相続」をテーマとしたものについては、
平均して、
「管理・募集」「建てる」「投資」等、
他のテーマよりもご聴講された方の数が多く、
テーマ別では１番の動員数、との結果ともなっています。
「相続」をご家族のタブーとはせず、
この年末年始など、積極的にお話し合いをされることを
ぜひ、おすすめしたいと思います。
さて、話は変わり、
この鎌倉大家日記では、先月、
「今年もまもなく大詰め。
年末年始を鎌倉で過ごされるのもおすすめです」
と、題して、
鎌倉を代表する古刹・円覚寺での除夜の鐘、
年末年始行事のお話などを
採り上げさせていただいたところです。（記事は→こちらです）
その円覚寺だけでなく、
鎌倉には大晦日の夜に除夜の鐘を突かせてもらえるお寺が
たくさんありますが、
それらの情報がほぼ網羅された（と思います）サイトが、
今年も例年同様オープンしていますので、
ご案内いたしましょう。
昨年もご紹介した、
「るるぶ．ｃｏｍ」さんによる、
「全国年末年始おでかけスポット ２０１５」
→こちら です。
１ページ目の「龍寶寺」から、
２ページ目の「龍口寺」まで。
１７のお寺が紹介されています。
ぜひ、ご参考とされてください。
（最後の龍口寺は藤沢市内に位置しますが、
ざっと、鎌倉のお寺のひとつといってよいでしょう）
なお、同ページをご覧になる際のご注意ですが、
ご訪問を希望されるお寺がある場合、
そのお寺の名前部分を必ずクリック、
次に出てくる画面のご確認を。
受付時間や、整理券制となっている場合はその旨など、
大切な注意書きがそこに書かれています。
まだ夕方ですが、空は真っ暗。
静かに年の終わりを見送ろうとしている鎌倉駅です。
（写真：宮 栄多郎）
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■ お知らせ ■
いつも当ブログをご覧いただき、ありがとうございます。
弊社年末年始休暇などに合わせ、
当ブログは来たる１２月２９日（月）、３０日（火）、
１月２日（金）の
公開予定日をお休みとさせていただきます。
どうぞよいお年をお迎えください。
来年もよろしくお願い申し上げます。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
ご来場ありがとうございます！１０月１８日のフェスタのご報告・その１
2014年12月23日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
ご報告がやや遅くなりました。
１０月１８日土曜日、
新宿ＮＳビルにて開催させていただきました、
オーナーズ・スタイル主催 「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」。
予想を上回る、大勢の皆さんにご来場いただきました。
心より深く御礼を申し上げます。
ご来場者数は過去最高となりました。１１３５名です。
前回の約１．２倍です。
（前回・「春のフェスタ」は９４６名様）
なお、上記の１１３５名様には、
業界関係者などは含まれません。
すべて、オーナーさんのみの人数です。
会場は大盛況！となりました。
各地にイベントも多い秋の休日、
私達の「フェスタ」に足をお運びいただき、
本当にうれしく思います。
ですが、その一方で・・・
前回・春よりもさらに大きくフロアを広げたにもかかわらず、
いくつかのセミナーなど、大変混み合ってしまい、
多くの立ち見をいただくなど、
たくさんの方にご迷惑をおかけしてしまいました。
お叱りの言葉も頂戴しています。
本当に申し訳ありません。深くお詫び申し上げる次第です。
では、以下、
当日、皆さんにご記入いただいたアンケートから
集計いたしました、
ご来場の皆さんのプロフィールのご紹介です。
まずは、皆さんのご年代別の割合です。
２０代・・・２％
３０代・・・７％
４０代・・・１９％
５０代・・・３０％
６０代・・・２５％
７０代・・・１３％
８０代・・・４％
と、なっています。
ちなみに前回、
最も割合の多かったのは６０代の皆さん、
２番目が５０代の皆さんでした。
それが今回は逆転しています。
ここ最近見られる、賃貸住宅オーナーさんの若年化傾向が、
ここでも顕著なかたちとなっています。
お住まいの地域は以下のとおりです。
東京２３区内・・・５４％
２３区以外の東京都内・・・１３％
横浜・川崎・・・１０％
横浜・川崎以外の神奈川県内・・・３％
埼玉県・・・１２％
千葉県・・・５％
１都３県以外・・・３％
１都３県以外から遠路はるばるご来場くださる方が、
毎回、数パーセント程いらっしゃいます。
かさねて御礼を申し上げたいと思います。
「大家歴」を皆さんにお尋ねしています。
５年以下・・・２３％
６～１０年・・・２３％
１１～２０年・・・２５％
２１年以上・・・２９％
ちなみに前回は、１０年未満が３０％でした。
今回は、１０年以下が４６％です。
「１０年ちょうど」の方が対象に入ってくるかどうか、
前回と今回で、微妙なくくりの違いはあるものの、
ざっと見て、
ビギナーオーナーさんや、
準ビギナーといえるオーナーさんの割合は間違いなく増加、
オーナーさんの若年化傾向は、
やはり、ここにも現れているようです。
「オーナーズ・スタイル本誌の読者ですか」
と、お尋ねしたところ、
読者である・・・６３％
家族が読者である・・・６％
いいえ・・・３１％
と、なりました。
読者以外の皆さんによる、新聞告知などをご覧になってのご来場も、
数多かったものと思われます。
皆さんの物件のご所有状況です。
１棟以上をご所有・・・７３％
その他、区分所有物件のみをご所有・物件をお持ちでないなど
・・・２７％
上記のうち、１棟以上をご所有の方の棟数別内訳は、
１棟・・・３９％
２棟・・・２６％
３棟・・・１５％
４棟・・・７％
５棟以上・・・１３％
（平均２．６棟）
１棟以上をご所有の方の物件別内訳は、
アパート・・・６３％
マンション・・・２３％
戸建て賃貸・・・１４％
以上のとおりとなっています。
さて、続けて来週は・・・
同じアンケートの中から、
フェスタにご参加されての皆さんの
「満足度」や、
各ブースに平均どれだけのご訪問をいただいたかなど、
今回のフェスタへのご評価を中心に、
ご紹介をしたいと思います。
なお、
当日、貴重な時間を割いてアンケートにご協力くださった皆様、
ありがとうございます。
心より感謝を申し上げます。
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関西圏約１万の読者のお手元にもお届けを開始しています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
進行中の１２０年ぶりの民法改正。賃貸経営にも関わり「アリ」です
2014年12月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
このニュース、
報じられたのは今年の夏の終わり頃のこと。
作業は現在進行中、
来年には国会に法案が提出され、
「２０１７年には施行、実際に我々の身近なものに・・・？」
とも予想されている、
ある大きな法律の書き換え、すなわち改正についての話題です。
何の法律が改正されるのか？
それは、「民法」です。
法治国家に暮らす我々の日常生活における基盤として、
広く、深く溶け込み、
それゆえに、
「身近すぎて逆に見えにくい」
法律とも言われている民法。
実施されれば、
今回のような抜本的な改正は、１８９６年の制定以来初めてのこと。
その間、約１２０年にわたる社会・経済の変化を踏まえ、
「わかりやすさ」や「消費者目線」
あるいは、
文明国家・社会らしい、
人権保護・人間保護ともいうべきものが意識された
（そのように見えます）
改正が、はかられることとなっています。
なお、今回ポイントとなっているのは、
民法の中の「債権」に関係する部分。
それはたとえば、こんな具合・・・
・支払い時効の統一化で「わかりやすさ」を
・・・たとえば、飲食代は１年、医療費は３年といった、
契約によってまちまちな規定を統一するなど
・欠陥商品には「消費者目線」の選択肢を
・・・たとえば、現民法では明確になっていないとされる、
「修理」を請求できる権利を明文化するなど
・厳しすぎる「保証人」の立場に手当てを
・・・たとえば、中小企業経営者の家族など、
個人が安易に会社の保証人になれないように、
条件を設ける。
さらには、保証人が保証すべき債務に対して、
限度額を定めるなど
なお、
当改正案（正しくは「民法（債権関係）の改正に関する要綱仮案」）
については、
参考となるわかりやすい解説を
「大和総研」さんがサイトに上げてくださっています。
よろしければ、
ぜひ、ご覧になってみてください。
↓
と、いうわけで、
今回の「要綱仮案」が示す、民法改正への考え方のうち、
上記、保証人に関する保護の強化については、
私達の賃貸住宅経営にも、若干の影響をおよぼすことに
なりそうです。
たとえばある新聞は、
「アパートやマンションの賃貸契約においての『保証人』が、
借主の失火や自殺などによる建物への損害によって、
貸主に対し、高額な賠償義務を負わされるのを防ぐ」
ことに、当改正が寄与することになるだろうとしています。
また、そのほかにも、
当要綱仮案においては、
私達賃貸住宅オーナーに直接関係の深い内容が、
一部に盛り込まれています。
それは「敷金」についてのことです。
当仮案では、新たに民法に、
賃貸契約においての敷金の扱いにかかわる条文が
置かれることとなっているのです。
「さては、何か厳しい規制が布かれてしまう・・・？」
いえいえ。ご安心を。
盛り込まれるのは、
いまのところ、いわば「あたりまえ」のこと。
民法上、敷金の定義が明文化されることによって、
（具体的にどう明文化されそうなのかは割愛します）
過去の判例や、
皆さんもよくご存知の
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
などにより、
現在は標準となっている考え方、
すなわち・・・
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、
賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、
その他通常の使用を超えるような使用による
損耗・毀損を復旧すること・・・については、賃借人が負担」
このことが、
民法にもいよいよ反映されるといったかたちです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉のランドマーク、段葛（だんかずら）は再来年まで工事中！
2014年12月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
鎌倉の「平たく」「長い」ランドマーク、
鶴岡八幡宮への参道である「段葛（だんかずら）」が、
先月から工事に入っています。
「２０１６年３月まで、通行できなくなる」
とのこと。
その間、ひび割れの進んだ石積みの補強や、
老化した桜の植え替えなどが行われるのだそうで、
どうやら、
ねらうところは再来年の桜の開花・・・？
そこに合わせての
華やかで、賑やかな通行再開ということになりそうです。
段葛と、それを擁する若宮大路は、
鎌倉にとっては、
数少ない、鎌倉幕府創設当初からの遺構のひとつとされています。
吾妻鏡に有名なくだりがあります。
漢文のまま記してみましょう。
「・・・而依御臺所御懷孕御祈、故被始此儀也武衛手自、
令沙汰之給仍北条殿已下、各被運土石 云云」
途中に出てくる「武衛」とは、源頼朝のこと。
同じく「北条殿」とは、北条時政のことです。
「北条殿已下、各土石ヲ運バル」
＝「北条時政さん以下、おのおのが土や石を運びました」
と、いうことで、
頼朝の陣頭指揮をうけ、
なんと、鎌倉方一番の「高官」である北条時政以下、
皆で土まみれとなって、
段葛（いまの段葛の原型であろう構造物）が造られ、
若宮大路が整備されたと見られています。
時に寿永元年。１１８２年のこと。
上記に「御臺所御懷孕（みだいどころごかいよう）」と
あるとおり、
頼朝の妻、政子の安産を祈願してのことだったとも
伝えられていますが、
もちろん、これらの造成は、
武士の都・鎌倉の都市計画における、
重要な基軸となる事業でもあったことでしょう。
出来上がった段葛は、
「神」が通る神聖な道として、
その後は幕府将軍か、執権でなければ、
人間は通ることがゆるされない道になったとされています。
さて、
その段葛ですが・・・
由比ヶ浜方面から、鶴岡八幡宮へと、
だんだんと近づいていくほどに、
道幅が狭くなっていくことが知られています。
なぜそうなっているのかについては、
鶴岡八幡宮をより遠く、尊く見せるためではないかとの説が、
よく語られるなどするところですが、
この特別な仕掛けを
じっくりと体感できる機会といえば、
おすすめなのが、
たとえば早朝の、誰もいない段葛を
一人で歩き通してみることです。
再来年の春の再開通以降、機会があれば、
ぜひ、試してみてください。
（もちろんひとりきりで歩き通せるかどうかは、
その日の運にもよりますが）
歩くほどに、進むほどに、
少しづつ、ゆっくりと、
視界の両側から迫ってくる参道左右の置石・・・
たしかに最初は遠くに見えていながら、
意外にグングンと、
「早巻き」に目の前へ近づいてくる、終点あたりの風景・・・
まるで、その先の神域へと
自然に身体が引き込まれていくようで、
「なるほど、上手くできているなあ！」
思わず感心すること請け合いです。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
え！ＰＯＰで部屋のアピールなんて、「女心」がわかっていない!?
2014年12月16日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部の本棚には、
たくさんの「本」が並んでいます。
その一部が、いわゆる「満室経営本」。
オーナーさんへの指南書です。
どれも、とても参考になります。
もちろん、
オーナーズ・スタイルには、オーナーズ・スタイルとしての
賃貸経営に対する考え方はありますが、
カリスマ大家さん、著名なコンサルタントさん、不動産会社経営者、
若い投資家さんなど・・・
様々な立場の方が、さまざまな切り口から、
賃貸経営の成功を考えるこれらの本、
いろいろな意味で、
私達にとっても、よい教科書です。
さて、そんな本の中から、
今回は、
「空室改善士」を名乗る、
尾浦英香さんという女性の方が書かれた、
「満室大家さんガラガラ大家さん」
と、いうタイトルの本をご紹介いたしましょう。
ちなみに著者の尾浦さん、
賃貸経営コンサルタントを行なう会社を
経営されていらっしゃるのですが、
その少女時代、
不動産関連の仕事をされていたお父様の苦境の様子を見て、
「同じ世界での仕事は自分は絶対にしない」と、
深く心に決めていらっしゃったのだそうです。
その後、大人になり、
今度は、
お父様ではありませんが、そのご友人がマンション経営に失敗され、
破産するのを目の当たりに・・・。
しかし、
その時は逆に、尾浦さんは決めたのだそうです。
「賃貸住宅経営のコンサルタントになろう」と。
「破綻するオーナーさんを見たくない」
「賃貸経営を相続される奥様やお子さんたちにも幸せになってほしい」
そんな想いから、尾浦さんは、
「失敗しない賃貸経営をコーディネートする会社」を
２００３年に立ち上げられたのだそうです。
さて、そんな尾浦さんの著書、
「満室大家さんガラガラ大家さん」、
その中で、繰り返し主張されているのが、
女性目線での物件づくりの大切さです。
なぜなら、本書によると、
奥様・・・恋人・・・
「部屋を決めるのは基本として女性」だからです。
加えて、
たとえ恋人や奥さんのいない男性が一人暮らしをするのであっても、
「女性」は重要なファクター。
なぜなら彼らは、
「彼女が出来たら呼べる部屋」を
通常はできる限り選ぶものだからです。
とはいえ、
賃貸、売買にかぎらず、
「不動産選びの主導権は女性が握っている」は、
ここ２０数年来、業界ではつねづね再三にわたって、
言われ続けていること。
いわば耳にタコのできている状態。
にもかかわらず・・・
当の女性である尾浦さんに、
今年発売の本で（本書の初版は今年の５月です）
またしてもこれを
ガツンと、言われてしまうということは・・・
圧倒的に男性オーナーの多い賃貸住宅の世界、
やはりどうしても、
「男目線」でのやり方、そしてそれによる失敗が、
目立つということなのかもしれません。
なかでも特に、「これは厳しい！」と
思わされた指摘があります。
尾浦さんは、
「ＰＯＰ」による物件のアピールについては、
「女心が分かっていない」
と、まさに一刀両断されてしまうのです。
「部屋のさまざまな箇所に、アピールポイントを記した
ＰＯＰカードをベタベタと貼り付ける」
やり方について、
「美的景観を損ない、逆効果」
「いかにも男性の大家さんがやりそうなこと」
と、まるでケンもほろろ。
すなわち、
そういった一々の細かな説明や、
ウンチクを大事にしようというのは、
モノのスペック（性能や機能）にこだわる男性の感覚、
ムードや雰囲気から、
直感でモノを選択していく女性の心は、
「そんなものではつかめませんよ」
と、尾浦さんはおっしゃりたい様子です。
う～ん、なるほど・・・！
でも、そう言われてしまうと弱ったことに、
私達オーナーズ・スタイルは、
ご存知の方も多いと思いますが、「ＰＯＰ」派です。
これまでも幾度も、ＰＯＰカードで、
物件の特長、設備の性能、窓からの眺めまで、
物件のまさに「スペック」を
しっかりと入居希望者に伝えるべきである旨を
繰り返し、
オーナーさんにおススメしてきました。
それに対しての声もいただいています。
もちろん、
「やってよかった」との声です。
さて、そうなると・・・
ＰＯＰは、効果があるのか、実は逆効果なのか？
私達は、
よほどの場合を除いて、逆効果などということはないと
考えているのですが、
軍配はオーナーさんそれぞれに委ねるほかないでしょう。
ともあれ、
私達オーナーズ・スタイルとは「真逆」のことを
ズバリと言っておられる本だけに、
むしろ、ぜひ皆さんにご紹介したいと思い、
この「満室大家さんガラガラ大家さん」、
今回、
ここに採り上げさせていただいた次第です。
分かりやすく、とても読みやすい、
読書時間が思わず短く感じられてしまう一冊です。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
