こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
やがて賃貸経営にも波及？ 新ダイヤ、首都圏でも列車本数「減」が続々！
2015年03月09日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
今後、首都圏での賃貸経営や不動産投資への影響が
徐々に深まっていきそうな、
気になる動きが報じられています。
間近に迫った、３月１４日のＪＲのダイヤ改正。
目玉となっている、北陸新幹線開業の話題などで
持ち切り・・・と、いったところですが、
その陰で、
「戦中戦後の混乱期以来」ともいわれる
変動が起きています。
その変動とは・・・
首都圏を走る列車の本数の「削減」。
人口減少や高齢化により、
利用客の減っている郊外の路線が主な対象。
五日市線、青梅線、川越線、
千葉県内の各路線や特急列車などの名前が
挙がっているほか、
あの、ひっきりなしに行き交う列車で
いつも賑わっているように見える
東海道線でも・・・
「小田原－熱海間にて
現在日中１時間に４本（一部時間帯を除く）のところ→ ３本へ」
・・・とのこと。
特に事例が目立つ、
多摩地区西部、千葉県方面の様子について、
ＪＲ東日本八王子支社、
および千葉支社がプレスリリースを
公表していますので、
下記リンク先にて、ご確認ください。
遠い地方でばかり起こることと思われていた
鉄道ダイヤの削減。
どうやら私達の身近でも、
今後は起こりうることとなってきた様子です。
賃貸経営・不動産投資を行なう観点からはとても重要な、
交通利便性の変動。
今後もしっかりとご注視を！
（参考記事）日経住宅サーチ
「ＪＲ東、首都圏郊外路線で初の本数減 春の新ダイヤ」
ＪＲ東日本八王子支社プレスリリース →こちら
ＪＲ東日本千葉支社プレスリリース →こちら
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
あなたは１０６歳・・・！相模の老雄・三浦義明を弔うお寺「来迎寺」
2015年03月06日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
今回は、前回ご紹介した五所神社からほど近く、
（前回の記事は→こちら）
時宗の来迎寺を訪問します。
ところで、
鎌倉にはもう一軒、来迎寺という、
同じ名前のお寺があります。（以前にご紹介→こちら）
しかも、宗派も同じ時宗です。
なので、間違われやすいのですが、
そちらの来迎寺があるのは西御門（にしみかど）と
呼ばれる辺り。
位置は鶴岡八幡宮の北方山側、その東寄り。
一方、いまから向かう来迎寺は、
海に近いエリア、材木座にある来迎寺です。
場所は、前回訪問した五所神社の鳥居を背にして、
右へ、７０メートルくらい。
あっという間に、参道の入口に到着です。
ただし、この来迎寺、
鎌倉駅方面からまっすぐ向かうとなると、
やや面倒。
とても迷いやすい位置にあります。
ですのでその場合は、ぜひ下調べを。
さらに地図のご用意も。
さて、この材木座の来迎寺、
観光に訪れる人こそそれほど多くないものの、
歴史好きには、
かなりよく知られているお寺です。
理由は、三浦大介（おおすけ）義明の存在。
三浦義明は、
いわゆる源平合戦時代のヒーローのひとり。
ここが、彼の供養塔の立つ、
彼ゆかりの寺とされているからです。
治承４年（１１８０）８月のこと。
平家打倒を旗印に、源頼朝が挙兵。
三浦義明は、
かねてから支援していた頼朝に味方するため、
一族郎党をひきいて出陣します。
このとき、数え年８９歳。
ところが、折悪しく、
相模地方を猛烈な雨が襲います。
川も溢れ、
義明らは戦場にたどり着くことができません。
そこに、
「頼朝敗戦」との報せが。
三浦勢は本拠地である三浦半島の衣笠城（現横須賀市内）へ、
一旦、引き返そうとします。
ところがその途中、当時平家方として兵を挙げていた
畠山重忠（のちに源氏方となる）の軍勢と遭遇、
合戦が始まってしまいます。
三浦勢は大いに善戦。
しかしながら、
この時点ではまだ敗軍の一派であった彼らに比べ、
勝ち軍（いくさ）に乗っている畠山方は、
周囲の援軍を待つことができます。
すなわち形成としては圧倒的に畠山方が有利。
そのため義明らは、
衣笠城へ追い詰められてしまいます。
そこで義明は、いよいよ覚悟を決めました。
彼は決断します。
「年老いた自分だけがここに残る」
と、宣言、
他の者は頼朝を探し出して味方するよう、
人々に命じ、
まだ十分な戦力を保っていた軍勢を
夜陰に乗じて、
海上に脱出させます。
これが奇跡を生むのです。
脱出した三浦氏の軍勢は、
ほどなく、
敗走してきた頼朝の舟と邂逅、
頼朝は三浦一族に守られつつ、房総半島に渡り、
三浦の軍勢による後ろ盾をいわば「原資」にして、
周囲の勢力を糾合します。
ここからいよいよ、
頼朝・源氏の大反攻が始まるのです。
一方、三浦義明は、
わずかな郎党とともに重忠勢と戦い、
当然のごとく討ち取られてしまいます。
わずか数年後に現実となる源氏の勝利、
平家の滅亡、
さらには鎌倉幕府の誕生を見ることもなく、
当時としては大変に長い、その一生を終えたのでした。
（なお、以上の物語については、細かい箇所での
異説もたくさんあります。ご了承ください）
さて、そんな義明に対し、
頼朝は、生涯にわたって恩を忘れなかったといいます。
義明の十七年忌がやってくると、
その法要の席で、頼朝は、
「あなたはいまも私とともに生きています」
と、述べたと伝えられています。
すなわち、
享年８９に１７年を足して、１０６（百六つ）。
この逸話は、のちのちまで世に伝わり、
江戸時代、
「鶴は千年 亀万年 三浦大介百六つ」・・・
そんな歌になって、
流行ったことが知られています。
そこで、
来迎寺とこの三浦義明には
どんなゆかりがあるのかというと・・・
建久５年（１１９４）、
義明を弔うため、
頼朝が、幕府の膝もとである鎌倉に建てた
「能蔵寺」というお寺こそが、
来迎寺の前身であるとされているのです。
能蔵寺は真言宗のお寺だったようですが、
のち、時宗のお寺となりました。
史料によると、
江戸時代終盤あたりまでの、いつの時代にか、
ある住職が、自らの寺の由緒を偲んで、
いまに残る三浦義明の供養塔を
境内に建立したようです。
供養塔は、
訪問すればすぐに見つかります。
参道を進み、
本堂の少し手前まで来たところの右手にあります。
日差しあふれる明るい墓地の中に、
立派な五輪塔の立つのが見えるかと思います。
塔は二つあります。
右が、三浦義明の供養塔。
そして左は、
上記一連の合戦で討ち死にした、
彼の孫、多々良三郎重春のもの。
あるいは、義明の妻のものである、
との説もあるそうです。
境内にはこんな場所も。来迎寺に伝わる数多くの石塔が、
三浦義明の家来のお墓として、祀られています。本堂裏手。
（写真：宮 栄多郎）
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
激戦の地方マーケットから発信。これからの賃貸経営は管理会社次第？
2015年03月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部の本棚には、
たくさんの「本」が並んでいます。
その一部が、いわゆる「満室経営本」。
オーナーさんへの指南書です。
どれも、とても参考になります。
もちろん、
オーナーズ・スタイルには、オーナーズ・スタイルとしての
賃貸経営に対する考え方はありますが、
カリスマ大家さん、著名なコンサルタントさん、不動産会社経営者、
若い投資家さんなど・・・
様々な立場の方が、さまざまな切り口から、
賃貸経営の成功を考えるこれらの本、
いろいろな意味で、
私達にとっても、よい教科書です。
さて、そんな本の中から、
今回は、
激戦の地方市場でたたかうオーナーさん、
小場三代さんの書かれた、
「カリスマ大家・小場三代の『満室力』」
と、いうタイトルの本をご紹介いたしましょう。
まず、この本の特徴、
それは、
「管理会社」を語ることに、
大きく力が注がれているところです。
それは、こんな経緯によるものでした。
著者の小場（おば）さんは、
いわゆるサラリーマン大家さんだった
お父様の経営を引き継がれた、
二代目オーナーさん。
福岡市内においてアパートを中心に、
約１５０室を所有しています。（２０１３年１月現在）
経営の雲行きが怪しくなってきたのは、
原則自主管理で頑張っていた
２００４年から。
各物件周辺の家賃相場が大きく下がり出すとともに、
それまでは上手くいっていた、
リフォームによる賃料維持が、
にわかに効かなくなってきたのだそうです。
小場さんは、
それまではできるだけ避けてきた、
家賃の値下げに踏み切らざるをえなくなりました。
さらに４年・・・
２００８年に入ると、状況は落ち着くどころか、
ますます悪化していきます。
家賃を下げた上に、
調べた限りのあらゆる空室対策を重ねても、
それでも空室が埋まらなくなってきたのです。
懇意の仲介会社もお手上げの状態。
ついには入居率５割を切る物件も現れる始末。
そうしているところに、
「市外ではそこまでの状況には至っていない」
と、いう情報が飛び込んだため、
小場さんは、
福岡市内の賃貸市場で一体何が起きているのか、
つぶさに調べ上げることとしました。
浮かび上がったのは、三つの理由でした。
まずは、
「これが土台」と見られた二つ・・・
１．賃貸物件を含む新設住宅の着工が、
世帯数の伸びを超えて増加している
２．土地価格と建築費の下落による、
新築賃貸住宅の低家賃化が進んでいる
そこに加えて、
小場さんが見たところの、これがもっとも大きな要因・・・
３．大手管理会社による
賃料一斉値下げが行われている（！）
３の大手管理会社は、
立地の有利な市の中心部に大型物件を展開し、
そこで家賃を大幅に下げることによって、
一気に市内の需要を吸い上げていました。
これに驚いた他の物件も、次々賃料値下げで対抗、
玉突き現象が起こった結果、
福岡市内の家賃相場は、
数年のうちにドラスティックに変化してしまっていたのです。
さらに、これに追い打ちをかけるように、
各管理会社が、
ある自衛策をとるようになりました。
自衛策とは・・・
そうです。
自社物件・自社管理物件を優先しての客付けです。
仕方がありません。
各社、生き残るために必死です。
彼らの仲介部門が、
自主管理オーナーさんからの募集依頼はとりあえずあと回し、
自社に家賃や管理費の入る物件を
とにかく優先して、
入居希望者へ紹介するようになったため、
自主管理オーナーは、いわば市場から締め出された状態に。
小場さんの物件でも、
入居が決まらないばかりか、
そもそも内見に来る人自体がいなくなる例までが
出始めました。
事ここに至って、小場さんはついに決断。
「親の代から半世紀続けてきた」という、
原則自主管理の継続を
いよいよあきらめることとしたそうです。
自主管理は人気エリアの物件のみに限定。
その他については、
管理会社との積極的なパートナーシップをもって、
以後の難局にあたることとしたのでした。
さて、
そこで、本の内容です。
この「カリスマ大家・小場三代の『満室力』」は、
以上のような決断に踏み切った小場さんによる、
「管理会社研究」といってもいい分析と経験談が、
数多く載せられている本なのです。
たとえば面白いのは、
「小場家流 管理会社の分類法」を紹介するくだり。
管理会社を出自（？）に応じて五つの種類に分け、
それぞれの特徴を掘り下げるほか、
対応のコツも伝授してくれています。
そうした考察をもとに、力のあるよい管理会社を見つけ、
パートナーとした上で、
「オーナーは入居者に好まれる物件づくりに注力する。
管理会社には、インターネット等を駆使しての
集客の推進に尽力してもらう」
と、いうのが、小場さんの考え方。
「どんなにいい物件でも、管理会社がダメだと
埋まらなくなった」
と、までおっしゃる、
私達首都圏のマーケットよりも厳しい現場からの
貴重な「声」が聞こえてくる一冊です。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
池袋、新宿・・・意外と住みやすかった街は、賑やかすぎる筈のターミナル
2015年03月02日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
株式会社マイナビさんが運営する賃貸情報サイト、
「マイナビ賃貸」。
「男女３００人に聞いた、
東京都内で"意外と住みやすかった街"ランキング」
を公表しています。
よく話題となる「住んでみたい街」ではなく、
こちらは実際に住んでみての感想。
しかも、
「意外と」住みやすかった、ということで、
上位に並ぶ街々は、
「暮らす前のイメージと、
暮らし始めてからのギャップが大きい・・・」
そんな想像が可能です。
まずは、１位に輝いた街をご紹介しましょう。
「池袋」です。１５．３％の支持。
続けて２位です。
「新宿」。１２．３％
「駅周辺から少し奥に入ると意外と静か」
「繁華街とのギャップがよい」
などの意見が、
双方、共通して多いとのこと。
圧倒的な利便性や賑やかさとひきかえに、
「うるさい」「治安が心配」といったイメージが
どうしても抱かれがちな、
二つのビッグ・ターミナルの街ですが、
実際に住んでみると、
先入観をくつがえされることも少なくないようです。
３位にも、
大きなターミナルを擁する街がランクインしています。
９．６％の支持。
「思ったよりごみごみしていない」
「緑も公園もあって出かけるのによい」
「食事の場所も充実」
と、いった感想の集まるこの街はどこでしょうか？
下段のリンク先にて、ぜひご確認を。
そして、４位です。
１～３位に挙がった街のものとは別の魅力を指摘する声が、
この街にはたくさん集まったようです。
「人情、温かみ」が豊かで、
「心地よい街」
と、いった声が寄せられているこの街は、
どこでしょうか？
最近は、世界中の旅行客が集まる、
東京随一の「おもてなし」の街ともなっているようです。
こちらも、下記リンク先にてぜひご確認ください。
マイナビ賃貸
「男女３００人に聞いた、東京都内で
"意外と住みやすかった街"ランキング」→ こちらです。
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