激戦の地方マーケットから発信。これからの賃貸経営は管理会社次第？｜賃貸経営マガジン編集長のブログ「オーナーズ・スタイルこぼれ話」

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こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。

サポーターの宮栄多郎

大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。

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激戦の地方マーケットから発信。これからの賃貸経営は管理会社次第？

2015年03月03日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

オーナーズ・スタイル編集部の本棚には、

たくさんの「本」が並んでいます。

その一部が、いわゆる「満室経営本」。

オーナーさんへの指南書です。

どれも、とても参考になります。

もちろん、

オーナーズ・スタイルには、オーナーズ・スタイルとしての

賃貸経営に対する考え方はありますが、

カリスマ大家さん、著名なコンサルタントさん、不動産会社経営者、

若い投資家さんなど・・・

様々な立場の方が、さまざまな切り口から、

賃貸経営の成功を考えるこれらの本、

いろいろな意味で、

私達にとっても、よい教科書です。

さて、そんな本の中から、

今回は、

激戦の地方市場でたたかうオーナーさん、

小場三代さんの書かれた、

「カリスマ大家・小場三代の『満室力』」

と、いうタイトルの本をご紹介いたしましょう。

まず、この本の特徴、

それは、

「管理会社」を語ることに、

大きく力が注がれているところです。

それは、こんな経緯によるものでした。

著者の小場（おば）さんは、

いわゆるサラリーマン大家さんだった

お父様の経営を引き継がれた、

二代目オーナーさん。

福岡市内においてアパートを中心に、

約１５０室を所有しています。（２０１３年１月現在）

経営の雲行きが怪しくなってきたのは、

原則自主管理で頑張っていた

２００４年から。

各物件周辺の家賃相場が大きく下がり出すとともに、

それまでは上手くいっていた、

リフォームによる賃料維持が、

にわかに効かなくなってきたのだそうです。

小場さんは、

それまではできるだけ避けてきた、

家賃の値下げに踏み切らざるをえなくなりました。

さらに４年・・・

２００８年に入ると、状況は落ち着くどころか、

ますます悪化していきます。

家賃を下げた上に、

調べた限りのあらゆる空室対策を重ねても、

それでも空室が埋まらなくなってきたのです。

懇意の仲介会社もお手上げの状態。

ついには入居率５割を切る物件も現れる始末。

そうしているところに、

「市外ではそこまでの状況には至っていない」

と、いう情報が飛び込んだため、

小場さんは、

福岡市内の賃貸市場で一体何が起きているのか、

つぶさに調べ上げることとしました。

浮かび上がったのは、三つの理由でした。

まずは、

「これが土台」と見られた二つ・・・

　１．賃貸物件を含む新設住宅の着工が、

　　世帯数の伸びを超えて増加している

　２．土地価格と建築費の下落による、

　　新築賃貸住宅の低家賃化が進んでいる

そこに加えて、

小場さんが見たところの、これがもっとも大きな要因・・・

　３．大手管理会社による

　　賃料一斉値下げが行われている（！）

３の大手管理会社は、

立地の有利な市の中心部に大型物件を展開し、

そこで家賃を大幅に下げることによって、

一気に市内の需要を吸い上げていました。

これに驚いた他の物件も、次々賃料値下げで対抗、

玉突き現象が起こった結果、

福岡市内の家賃相場は、

数年のうちにドラスティックに変化してしまっていたのです。

さらに、これに追い打ちをかけるように、

各管理会社が、

ある自衛策をとるようになりました。

自衛策とは・・・

そうです。

自社物件・自社管理物件を優先しての客付けです。

仕方がありません。

各社、生き残るために必死です。

彼らの仲介部門が、

自主管理オーナーさんからの募集依頼はとりあえずあと回し、

自社に家賃や管理費の入る物件を

とにかく優先して、

入居希望者へ紹介するようになったため、

自主管理オーナーは、いわば市場から締め出された状態に。

小場さんの物件でも、

入居が決まらないばかりか、

そもそも内見に来る人自体がいなくなる例までが

出始めました。

事ここに至って、小場さんはついに決断。

「親の代から半世紀続けてきた」という、

原則自主管理の継続を

いよいよあきらめることとしたそうです。

自主管理は人気エリアの物件のみに限定。

その他については、

管理会社との積極的なパートナーシップをもって、

以後の難局にあたることとしたのでした。

さて、

そこで、本の内容です。

この「カリスマ大家・小場三代の『満室力』」は、

以上のような決断に踏み切った小場さんによる、

「管理会社研究」といってもいい分析と経験談が、

数多く載せられている本なのです。

たとえば面白いのは、

「小場家流　管理会社の分類法」を紹介するくだり。

管理会社を出自（？）に応じて五つの種類に分け、

それぞれの特徴を掘り下げるほか、

対応のコツも伝授してくれています。

そうした考察をもとに、力のあるよい管理会社を見つけ、

パートナーとした上で、

「オーナーは入居者に好まれる物件づくりに注力する。

管理会社には、インターネット等を駆使しての

集客の推進に尽力してもらう」

と、いうのが、小場さんの考え方。

「どんなにいい物件でも、管理会社がダメだと

埋まらなくなった」

と、までおっしゃる、

私達首都圏のマーケットよりも厳しい現場からの

貴重な「声」が聞こえてくる一冊です。

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