こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 昨年誕生。新・江の島ヨットハウス。江の島に「建築好き」を集めています
- フェスタでもお馴染み「自分史」。今年のフェスティバルが８・９月に開催されます
- 客足絶えず、管理会社の窓口は活況？ 一方私達オーナーは・・・「日管協短観」
- 今年の鎌倉の海。海水浴マナー向上のため、強化された条例が布かれています
- 「関わるすべての不動産を優良資産に！」チャレンジの成果を凝縮した一冊です
- 築古物件はここにも要注意？住んでいる家でのスピリチュアルな「怖い体験」
- いよいよ夏真っ盛り。暑い季節の鎌倉を愉しむキーワードは「早起き」です。その２
- 「頑張っているのに、悔しい！」オーナーズ・スタイル読者オーナーさんの声
- 「日本郵便」が、集合住宅への大型郵便受けの設置に手数料を支払います
- いよいよ夏真っ盛り。暑い季節の鎌倉を愉しむキーワードは「早起き」です。その１
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
昨年誕生。新・江の島ヨットハウス。江の島に「建築好き」を集めています
2015年07月31日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
さて、決してしつこく、
この話題にこだわりたいわけではないのですが・・・
先日、この鎌倉大家日記で、
「鎌倉市の発表した昨年の鎌倉市への入込観光客数に、
違和感アリ・・・」
と、いった内容の記事を書かせていただきました。（→こちら）
市は、「前年よりも減った。５％ほど」と、
いうのですが、
私が想うに、
「いやいや、まさかそんな・・・！
逆に増えているのでは？」
もちろん、
それは多分に印象論、実感論ではあるのですが、
減った・・・は、どうもハラオチがしないため、
ささやかな疑義の申し立てをさせていただいた次第です。
そこで、
では、お隣の町はどうなんだろう・・・と、
調べてみると、藤沢市の場合、
平成２６年の観光客数は１７７３．８万人で、
前年よりも２２１万人程度の増加。
約１．１４倍となっています。
しかも、ご存知のとおり、
藤沢市最大の観光地といえば、
失礼ながら、
少なくない数の皆さんが
「鎌倉の一部」だと思っておられ、
実際に鎌倉観光とはセットになりやすい、
「江の島」ということに。
ゆえに、
藤沢市の前年比１．１４倍、という数値、
「これがそのまま昨年の鎌倉にもあてはまるというのならば、
実感値として、かなり納得がいきそう」
そんな気分が
ますますしてきているところなのですが・・・
さて、いかがなものでしょうか。
話を少し変えて、今回の本題です。
その藤沢市の江の島に、
昨年、ある建物が出来て、
これが建築好きの皆さんの間で話題になっています。
その建物とは、
湘南港ヨットハウス。正式名称は湘南港港湾管理事務所。
ですが、そのいずれで呼ぶよりも、
「江の島の新ヨットハウス」と言ったほうが、
多分、通じやすいでしょう。
オープンは昨年。
６月に開所式が行われています。
ちなみに先般、江の島は、
来たる東京オリンピックの
セーリング会場となることも決定。
競技の際、この新ヨットハウスは、
当然、何らかの拠点として、
使用されることになるでしょう。
この建物の何よりの特徴、
それは、
不思議なその屋根のかたちです。
複雑な三次元曲線が描く、波がうねるような奇妙な形状。
どこか生き物っぽくもあり、
また、全体が白く塗られていますので、
新雪を被った雪山のように見えるなどもします。
ゆったりとしたそのうねりは、
屋内２階からも確認が可能。
屋根には開口部がいくつかあって、
そこから明かりが内部に差し込みます。
「ヨットなどを楽しむ人だけでなく、
より多くの皆さんが気軽に立ち寄れるように」
と、いうことで、建物は誰でも見学自由。
洒落たカフェも併設されています。
ちなみに、
施工は有名ゼネコン・・・などではなく、
神奈川県内の建設会社です。
今回のヨットハウスの仕事に際しては、
受注はしたものの、
「途中で辞退の可能性が頭に浮かんだ」というほどの苦労が
あったのだとか。
しかし、その甲斐あって、
同社のウェブサイト（→こちら）によれば、
当建物は、
第５８回神奈川建築コンクール優秀賞、
神奈川県建築士会賞、
神奈川県建設業協会賞
の三賞をすでに受賞しているということです。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
フェスタでもお馴染み「自分史」。今年のフェスティバルが８・９月に開催されます
2015年07月28日
こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
私達オーナーズ・スタイル主催による
春と秋の
「賃貸経営＋相続対策フェスタ」での
特別展示やセミナーでもご存知、
一般社団法人 自分史活用推進協議会による、
「自分史」を知る祭典、
「自分史フェスティバル２０１５」が、
この８月と９月に開催されます。
場所は、
「大井町きゅりあん」・・・８月７日（金）
「日本橋三越本店」・・・９月１６日（水）～２２日（火）
どちらも入場は無料。
（一部参加費・資料費がかかるプログラムあり）
今年は、
メインテーマを
「おばあちゃんの話 今、伝えたい。
わが家のファミリーヒストリー」
とし、
映画作家の大林宣彦さんはじめ
各界の著名人を招いての講演やシンポジウムのほか、
一般参加型プログラム、
各展示、ワークショップなど、
盛りだくさんの内容で、
ひとりひとりが未来に残す宝、
「自分史」について、
さらなる普及とＰＲをはかることとなっています。
詳しくはご案内サイトへ！ →こちらです。
ぜひ、足を運んでみてください。
なお、
私達オーナーズ・スタイルは、
資産・財産を家族や子孫に残すための
通常の「相続」とは別に、
残された家族が故人の足跡や想いを胸に、
それを未来に語り継いでいくことのできる
「心の相続」も、
実はとても大事なことなのではないかと
感じています。
かたちある遺産の相続が時におよぼす
負の作用、
たとえば家族の争いなどを
心の相続が、
事前に、ゆるやかに、
抑えてくれることもあるでしょう。
そんな、心の相続を
確かなものにできる有効な手段のひとつとして、
「自分史」があります。
このすばらしい自分史づくりを
ぜひ、賃貸住宅オーナーさんにもおすすめしたく、
私達オーナーズ・スタイルは、
一般社団法人 自分史活用推進協議会による、
「自分史フェスティバル」に、
かねてより鋭意、協賛をさせていただいています。
一般社団法人 自分史活用推進協議会
「自分史フェスティバル２０１５」ご案内サイト
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
客足絶えず、管理会社の窓口は活況？ 一方私達オーナーは・・・「日管協短観」
2015年07月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）さんが、
賃貸住宅市場景況感調査
「日管協短観」
２０１４年１０月～２０１５年３月（２０１４年度下期）
を先月公表しています。
データは、日管協正会員である
首都圏６３社、関西圏３７社、
首都圏・関西圏を除くエリア９５社
へのアンケートによって得られたもの。
早速、内容のいくつかをピックアップ、
ひもといてみましょう。
まず、広告への反響効果です。
広告へのユーザーの反響は、全体的に上々。
首都圏、関西圏、その他のエリア、
いずれにおいても、
「この下期、反響効果は上がった」
「反響数は増えた」
の答えが、
「減少した」を大きく上回る結果となっています。
そのため必然、
「来客数」「成約件数」も、増加ということに。
首都圏・関西圏を除くその他のエリアでの
来客数にこそ、
大きな伸びが示されていないものの、
まずは全体として、
・広告効果は上がり
・客足は多くなり
・成約も増えた
・・・この２０１４年度下期
と、いうかたちにはなっているようです。
ところが、
次に「成約賃料」の様子となると、
話がかなり変わってきます。
上記３エリアともに、
揃って、
「成約賃料は下降（減少）している」の声が、
「上昇（増加）している」の声を上回っています。
数値を挙げると、
首都圏 上昇（増加）２０．０％
変化なし ４５．０％
下降（減少）３５．０％
関西圏 上昇（増加）１７．６％
変化なし ５８．８％
下降（減少）２３．５％
その他 上昇（増加）２０．９％
変化なし ４５．１％
下降（減少）３４．１％
一方で、
「仕入」（新規管理受託戸数）は 、
全エリアで「増加」が「減少」を大きく圧倒。
さらには、
会社の「売上」
（賃貸仲介、管理、リフォーム関連、保険など）
についても、
賃貸仲介での売上を除けば、
そのほかは「増加」が全体的に優勢
・・・と、いった具合。
（関西圏では賃貸仲介売上も増加が優勢）
すなわち、以上から推察されること、
それは、
各管理会社は、いまはとりあえず、
どんどんやってくる客と、
どんどん任せられる客付け・物件管理等々という
数のパワーによって、
振るわない賃料単価にひもづく収益の部分をカバー、
とにかくがんばって、売上を伸ばしているところ・・・
と、いったあたりでしょうか。
一方で、厳しいのは、
収入をほぼ、
上昇しにくい「賃料」のみに頼る
私達賃貸住宅オーナー・・・？
以上、このたびの「日管協短観」から窺える、
この春までの半年間の市場の概況です。
その他、
入居希望者からの条件交渉の傾向や、
各管理会社の考える今後の景況感、
アベノミクス効果への実感、等々、
興味深い多くのデータを
下記にて、ぜひご覧になってみてください。
日管協・賃貸住宅市場景況感調査
「日管協短観」
2014年10月～2015年3月（2014年度下期）→こちらです。
過去の日管協短観の一覧 →こちらです。
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今年の鎌倉の海。海水浴マナー向上のため、強化された条例が布かれています
2015年07月24日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
真夏の休日・海の日を過ぎて、最初の週末となりました。
皆さんはご存知でしょうか。
今年の鎌倉の夏の話題のひとつ、
それは、「海水浴場のマナー向上なるか？」
少なくない市民が、状況の行方を見守っています。
昨年２０１４年の夏は、
鎌倉にとって、大変残念・・・といえるものでした。
海水浴客のマナー違反による苦情件数が、
前年に倍増。
そればかりか、
犯罪発生件数までもが、同じく倍増。
海辺はしばしば騒音に包まれ、
飲酒した若者達が、水着のまま街を闊歩。
大声、ケンカ、入れ墨の露出。
砂浜はゴミだらけ・・・。
こうした急な変化の要因として、
同じ昨年、
にわかにマナー規制が厳しくなった
お隣・逗子市の海水浴場から、
「ハメを外したい客が大勢鎌倉に流れたことがある」
と、いう人もいましたが、
その真偽や程度はともあれ、
「とにかく、これまでにない荒れ方だ・・・」
そう言ってため息をつく市民が続出、
そんな悲しい状況でした。
そこで、
今年の春、鎌倉市は条例を強化しました。
たとえば、
海の家以外での飲酒は「禁止」に。
音響機器の使用も、音量を問わず「禁止」に。
入れ墨の露出も「禁止」に。
（大きさによる容認範囲アリ）
それにともない、
海の家を営業する事業者の団体、
「鎌倉市海浜組合連合会」も、
若干の論議は経たものの、
「海の家の営業時間は午後８時３０分まで」
などのルールを定め、これに協力。
（昨年は午後１０時まででした）
行政・民間が一体となっての
「海水浴場健全化」態勢で臨む今年の夏を
鎌倉は、
やや緊張しながら迎えているところです。
ぜひ、改善を期待したいところです。
答えは来月のいま頃には、概ね出ていることでしょう。
ちなみに、
鎌倉の海水浴場は、
「材木座海水浴場」「由比ガ浜海水浴場」「腰越海水浴場」
の三ヶ所。
このうち、
材木座海水浴場、由比ガ浜海水浴場は、
オフィシャルウェブサイトを開設していますので、
リンクを結んでおきましょう。
材木座海水浴場 →こちら
由比ガ浜海水浴場 →こちら です。
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「関わるすべての不動産を優良資産に！」チャレンジの成果を凝縮した一冊です
2015年07月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイル編集部の本棚には、
たくさんの「本」が並んでいます。
その一部が、いわゆる「資産活用本」。
不動産オーナーさんへの指南書です。
どれも、とても参考になります。
もちろん、
オーナーズ・スタイルには、オーナーズ・スタイルとしての
資産活用に対する考え方はありますが、
著名なコンサルタントさん、不動産会社経営者、
投資家さんなど・・・
様々な立場の方が、さまざまな切り口から、
資産・不動産の活用の成功を考えるこれらの本、
いろいろな意味で、
私達にとっても、よい教科書です。
さて、そんな本の中から、
今回は、
「"お金が貯まる"不動産活用の秘訣」という本を
ご紹介します。
著者は、
株式会社市萬代表取締役で不動産コンサルタントの
西島昭さん。
さらに、
同社所属の税理士で不動産関連の資産税のエキスパート、
谷口盛二さん。
西島さんは、
実は以前から、私達オーナーズ・スタイルも
大変お世話になっている方。
オーナーズ・スタイル本誌の記事を
ご執筆いただくほか、
貴重な資料をご提供いただいたり、
地方視察にご同行させてもらったり、
とても力強いサポートをいただいています。
ちなみに、西島さんは、
私と同じ（株）リクルートの出身。
１９９９年に、株式会社市萬を設立されています。
創業時のメンバーは、たったの３名。
それがいまや、
ゆるがない信用と実績を築き上げ、
不動産コンサルティング、
およびその周辺の世界にあっては、
誰もが、成長著しい誠実な会社として、
同社の名前をとてもよくご存知です。
さて、
そんな「市萬」をひきいる西島さんですが、
現在のお仕事を始められて以来、
かたく一貫して、ひとつの理念をお持ちです。
それは、
「私たちが関わるすべての不動産を優良資産に」
と、いうもの。
この理念のもと、
同社を創業以来、すでに大変な数の
「資産の優良化」
を成し遂げていらっしゃる西島さんですが、
その実際例を
具体的に紹介した上で、
「不動産に振り回されない、不動産の活かし方」
のポイントを説いていくのが、
この本、
「"お金が貯まる"不動産活用の秘訣」なのです。
たとえば・・・
活用したい広い土地。しかし資金の借り入れはしたくない。
・・・定期借地でハードルを突破。地域貢献にもつなげた
接道に瑕疵がある土地。既存建物の建て替えは不可。
好立地なのに売却が難しく、資産価値も低い。
・・・隣地所有者との「Win＆Win」な関係をつくって
優良資産化。価値は約７倍に
相続した実家。空家になっているが手放す気になれない。
どうしたものか。
・・・土地の一部売却と戸建賃貸の新築で収益の上がる資産に。
オーナーは、お子さんの学費のほか、節税も手中に
オーナーさんが一人で悩み、窮していがちな事例にも、
解決の糸口は必ずあるものなんだな・・・
しかも、工夫と努力で形勢逆転、
悩ましい負担が、未来への希望に変わることもあるんだな・・・
と、心強い気持ちにさせられる内容となっています。
もちろん、個別事例だけでなく、
キャッシュフローの重要性や、
相続への準備の必要性、
それらを重要視しないでいる場合のリスクなど、
不動産オーナーの多くに共通する、
必要な心構えについてのアドバイスも具体的。
各所に挿入される「税理士のワンポイント」コラムも、
読みやすく、大変的確です。
土地価格の右肩上がりが、遠く過去のこととなり、
「土地・不動産をただ黙って持っているだけでは
損をしてしまう」
という現実が、あちらこちらであたりまえのことと
なっている現在、
この本に書かれていることの多くは、
今後ますます、
不動産オーナーならば知っておくべき、
必須のものとなっていきそうです。
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