こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 「子どもに相続させたいもの」に男女の違いアリ。相続と財産に関する意識調査結果
- 鎌倉はいよいよ紅葉の季節。紹介されないこともある「覚園寺」が実は穴場です
- 古い木造アパートの改修に「レシピ」の提案。秋のフェスタ、セミナー報告
- 老朽空き家、全国初の取り壊し！空き家対策特措法がいよいよ本格始動
- サメとシラスとお隣り逗子市での開発構想。今年持ち上がった鎌倉の海の心配事
- ＤＩＹ型賃貸借、活用の道が見えてきた・・・！秋のフェスタ、セミナー報告
- 私達をねらう詐欺やトラブル。いま起きていることがここで一目瞭然！
- 貴重な「懸仏」全６面も集合。鎌倉・長谷寺で「観音ミュージアム」がオープン
- 秋フェスタのセミナー。渡邊浩滋さんの「マイナンバー」解説は朝から超満員！
- 吉祥寺陥落！そして「憧れ」が浮き彫りとなった・・・？ 住んでみたい街調査
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
ＤＩＹ型賃貸借、活用の道が見えてきた・・・！秋のフェスタ、セミナー報告
2015年11月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
今回も、前回にひきつづき、（前回の記事→こちら）
１０月１７日、新宿ＮＳビルにて開催
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」・・・
その中心イベントのひとつとしてご用意させていただいた、
セミナーの話題です。
今回、三つのメインセミナーと
特別講演が開かれた大会場、
午後のプログラムの一番手としてご登場されたのは、
国土交通省住宅総合整備課
賃貸住宅対策室長の二俣芳美さんでした。
お話ししてくださったテーマは
「ＤＩＹ型賃貸借」。
ちなみに、賃貸住宅対策室は、
今年４月に新設されたセクションとのこと。
いまや、日本のかかえる
大きな課題のひとつとなっている空き家問題、
さらには、
人口減少社会においての住宅ストックの効果的な活用、
それらに、
国交省も本腰を入れて取り組んでいることを示す、
パワフルな体制づくりのひとつといえそうです。
ＤＩＹ型賃貸借については、
オーナーズ・スタイル本誌読者の皆さんや、
いつもこのブログをご覧になってくださっている
皆さんならば、
多くが、もう十分にご存知のことと思います。
それでも、あえてここに定義を掲げておくと・・・
ＤＩＹ型賃貸借とは、
・借主が
・その意向や好みを反映した住宅の改修やリフォームを
・借主、貸主双方の約定に従って
実現させることができる
そんなかたちで、
賃貸住宅の貸し借りをすること。
どこまで建物に手を加えることができるか、
費用は誰がどう負担するか、
それらについては、
借主、貸主双方が納得し、約束した上でこれを実行。
上手くいけば、
借主（入居者）は、
他人の所有物である賃貸物件で暮らすのにもかかわらず、
自分の好みに適った住環境を手にすることができ、
貸主（オーナー）は、
もしかすると出費なしに、物件の魅力がアップ・・・！
そんな、ＷｉｎＷｉｎの結果が生まれるとともに、
「経年により魅力を失った住宅ストックが、
理想的なかたちで世の中によみがえる！」
と、いったことにも期待が寄せられている、
いま注目の政策であり、
なおかつ、社会的なアクションです。
ちなみに、上記、
「借主の意向や好みを反映した住宅の改修やリフォーム」
ですが、
実際のところは
ＤＩＹ＝do-it-yourself（素人仕事、日曜大工）
によるものばかりでなく、
プロの施工事業者の手を借りる場合の方が、
この「ＤＩＹ型賃貸借」にあっては
より多分に、
想定されてはいるようです。
それでも、とりあえず「ＤＩＹ」。
言葉はすでに浸透していますので、
我々も素直に（笑）、これに従っておきましょう。
ところで、
このＤＩＹ型賃貸借の考え方が、
私達をとりまく業界や世間に大きく広まってきたのは、
つい、ここ最近のことです。
もちろん、
勇気ある先行者の皆さんもたくさんいらっしゃいますが、
基本的にはＤＩＹ型賃貸借は、
前向きなオーナーさんと、
意気込みにあふれた入居者さんがいて、
双方が信頼にもとづいた協力の姿勢を
しっかりと維持してこそ、
成功が可能なもの。
ゆえに、
大切な資産である物件に、
「他人の好みで手を入れられる」ことについては、
なかなかこれに踏み切ることができず、
二の足を踏まざるを得ないでいるオーナーさんが、
実際、少なくないことも事実です。
そのため、
ＤＩＹ型賃貸借がより広まり、機能するにおいては、
借主・貸主の間に立って調整を行なう
コーディネーターの存在が、
多くの場合、必要になってくるのではないか・・・
大勢の人がそう考えてもいます。
借主、貸主双方の信頼づくりを
責任をもって手伝ってあげられることのできる、
公平な立場に立つ存在が、
求められているということです。
そこに加えて、お金の問題もあります。
ＤＩＹ型賃貸借では、
「よそ様」の持ち物に手を加えることによって、
好みの環境を享受できる借主こそが
費用を負担するという考え方が、
まずは基本となっていますが、
工事の規模等にはよるものの、
それを一時に捻出できる人が、
借主としてどのくらいいるのか・・・
その点にも、やはり疑問は残ります。
そこで、
今回の国土交通省・二俣芳美さんのご講演ですが、
こうした疑問に対しての有望な回答が、
ひとつ、明確に、
我々の前に示されたものとなっています。
それは、
「転貸人」としてのコーディネーターの存在です。
なお、もしも、
当日のセミナーで配られたレジュメを
お手元にお持ちの方がいらっしゃいましたら、
２８、２９の番号がふられたページを
お開きになってみてください。
上下の枠のうち、下の方（２９）に、
解説付きのイメージ図となってそれが描かれています。
さて、以下、
レジュメをお持ちでない皆さんにもわかりやすいように
説明しますと・・・
この提案では、
「施工事業者に工事を依頼する程度の規模」での
物件改修をしたい借主と、
物件貸主であるオーナーさんとの間に、
「転貸人」が介在しています。
この転貸人こそが、コーディネーターです。
借主と貸主の間を取り持つ存在です。
ここでは、コーディネーターは、
オーナーさんから見れば、物件を借りる立場の
借主です。
入居者さんから見ると、
物件を貸す立場の貸主となっています。
単なる仲介者、アドバイザーではなく、
歴とした、二つの賃貸借契約の当事者として、
コーディネーターは、
借主、貸主、
それぞれの立場に立っての責任を負うわけです。
と同時に、コーディネーターは、
オーナーさんと入居者との間を
齟齬なく、
信頼の醸成が図れるように調整します。
そして、
ここが大事なところです。
この場合コーディネーターは、当然ながら、
不動産会社等、
通常は入居者よりも資金力に優る事業者が
これを担うことが想定されるわけですが、
その力を活かすかたちで、
物件の改修工事費用は、
一旦、コーディネーターが負担するのです。
その分は、
「一括前払い家賃」として、オーナーさんへ手渡されます。
オーナーさんは、この一括前払い家賃をもって、
改修工事の費用に充てます。
一方、施工事業者は、
施工請負契約については、
オーナーさんとの二者間で、これを交わします。
交わしつつ、現場では、
コーディネーターの調整のもと、
入居者の意向に沿った改修工事を行なうことになるわけです。
そして、コーディネーターは、
この時点では改修工事費用の実質的負担者ですが、
これは、
一旦そうなった、というのが真の姿です。
なので、費用の回収をしていきます。
コーディネーターは、
物件貸主（繰り返しますが転貸人です）として、
入居者からもらう毎月の家賃の中から、
ゆっくりと、
これを回収していくわけです。
（回収していく～とまで上記レジュメには
書かれていませんが、
同レジュメの他の解説部分などから、
ここではそれが企図されていると理解できます）
加えて、そうしつつも・・・
コーディネーターは、
同時に、オーナーさんへ家賃を払っていく
一次借主でもあるわけです。
そのため、
コーディネーターが上記の回収を進めている間は、
オーナーさんは、
低廉な家賃設定によって、これをサポートします。
こうして、
オーナーさん、コーディネーターである転貸人、入居者、
三者の間で動くお金の額を
上手く調整することによって、
「改修工事の費用は最終的に入居者が負担する」
もしくは、
「約束された割合の分までを入居者が負担する」
と、いう結果を実現させることができるわけです。
入居者は、
一般個人としては大抵はつらいこととなる
一時の大きな出費を避けられることになり、
さらに、コーディネーターは、
上記の差額調整によって、
頑張って仲立ちをしたことへの報酬を手に出来る・・・
加えて、
オーナーさんもまた入居者同様、
この事業での一時の大きな負担からは無縁でいられる・・・
そんな枠組みを
国交省は、
「ＤＩＹ型賃貸借の推進にあたって有効ではないか」
と、提案しています。
いかがでしょうか。
ちなみに、
上記レジュメには、この方法によるメリットとして、
大事ないくつかのことが記されています。
そのひとつ・・・
たとえば「新たにシステムキッチンを入れた」など、
造作が生じた部分の所有権についてです。
上記枠組みであれば、
税務会計上も面倒なく、シンプルに扱えます。
なぜならば、
契約上、施工事業者に造作工事を発注し、
その代金を支払ったのは、
元々のお金の出どころはともかく、オーナーさんですから、
所有権は必然的にオーナーさん。
さらには、同様の理由により、
この枠組みの場合、
何らかのトラブル、アクシデント等があって
賃貸借契約が早期に解約されたとしても、
改修工事費用の「精算」をどうするかについて、
係争にはならない筈だ、
ともされています。
たしかにそのとおりでしょう。
（改修工事代金はオーナーさんが工事終了の時点で
先に払い終えているかたちである上、
真の費用負担者である入居者が支払うのは
あくまで「家賃」であり、
工事費用とは名目上、関係が切り離されているため）
当日、セミナーを聴講され、
「なるほど、これならばよい骨組みになる・・・」
ということで、
ＤＩＹ型賃貸借の活用の道が見えてきたと感じられた
オーナーさんも、
少なくなかったのではないでしょうか。
さて、
実は、この「ＤＩＹ型賃貸借」をテーマとしたセミナー、
二部構成となっていました。
国交省の二俣さんに続いて壇上に現れたのは、
学生さん・・・？
と、一瞬見間違えてしまいそうなフレッシュなお顔。
それもそのはず、講師はまだ二十代。
ＮＰＯ法人「モクチン企画」代表
連（むらじ）勇太朗さんのお話と、そのプロジェクトについて、
次回、ご紹介したいと思います。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
私達をねらう詐欺やトラブル。いま起きていることがここで一目瞭然！
2015年11月16日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
今回は、
いつもとちょっと内容を変えて、
賃貸経営のお役立ち情報・・・ではなく、
オーナーさんの日々の生活のために役立つ、
耳寄りな情報を
お伝えしたいと思います。
それは、
ある公的機関のウェブサイトにある
とても有用なページの存在。
日夜隙あらば・・・と、
私達をねらう詐欺や悪質商法、
トラブルや事故のもととなるおそれがある
商品、サービス等について、
いま、どんなものが世の中に存在しているのか、
あるいは、増えつつあるのか。
それらを素早く知ることができる便利な情報源です。
そのページとは・・・
独立行政法人 国民生活センターの
ウェブサイトの中にある
「発表情報」のページ。（→こちら）
たとえば、
ここで最近、注意喚起されているのが、
「古銭購入」を誘う詐欺や、
「物干し竿」の移動販売によるトラブルなど。
いずれも、高齢者が主なターゲットとのこと。
その手口や被害の様子については、
上記ページからもリンクが繋がっている
下記のページで、
詳しく確認することができます。
また、
５月に公表分の情報ですが、
こんなタイトルのものもありました。
「ご存じですか？商品先物取引の勧誘ルールが変わります！～」
どうルールが変わったのか？
ひと言でいうと、
以前よりも、取引への勧誘がしやすくなったのです。
ゆえに、
資産をたくさんお持ちの賃貸住宅オーナーさんの中には、
まさに、
このルール改訂によって、
これまでご経験されてはこなかった
商品先物取引への誘いを
「最近、事業者から突然受けたよ」
と、いう方、
ひょっとするといらっしゃるかもしれません。
そうした場合でも、
事前に、
上記ページに示されているような情報や
注意事項をご存知であれば、
冷静、かつ堅実な判断がしやすいことは、
いうまでもありません。
あらためてリンクを掲げておきましょう。
独立行政法人 国民生活センター「発表情報」
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
貴重な「懸仏」全６面も集合。鎌倉・長谷寺で「観音ミュージアム」がオープン
2015年11月13日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
先月、この鎌倉大家日記でお知らせした、
国宝・鎌倉大仏（高徳院銅造阿弥陀如来坐像）が、
来年１月１３日から３月１０日までの予定で、
調査およびクリーニングなどの作業により
見られなくなる件・・・
大仏様といえば、そのおわす場所は、
鎌倉市街地西部の「長谷（はせ）」ですが、
同じ長谷にあるもうひとつの有名観光スポット、
「長谷寺」では、
先月、長らく改装工事のため閉館していた
長谷寺宝物館が
リニューアルオープン。
「観音ミュージアム」と名を変え、
オープン記念の企画展、
「長谷寺・仏教美術の至宝――彫刻編――」
を開催しています。
見どころは、
約５０年ぶりに６面全部が長谷寺に揃ったという、
「十一面観音懸仏」でしょう。
国の重要文化財です。
長谷寺に伝わる大変貴重な宝物ですが、
先ごろまで、お寺にあったのは３面のみ。
鎌倉国宝館および、
奈良の国立博物館に寄託されていた
残り３面が、
このたびのミュージアム再オープンを期に、
長谷寺へ帰ってきたかたちです。
ところで、
懸仏（かけぼとけ）とは、何でしょうか。
懸仏とは、
平安後期の頃に生まれ、
鎌倉・室町時代、盛んに信仰の対象とされた、
彫像の一種です。
その形式は主に円板。丸い板。
たとえば、銅や、
木の板に薄い銅板を被せて作られたそれらに、
鋳造した仏像を
浮き彫りのようなかたちで取り付けてあるものが
よく知られています。
なおかつ、
それが紐などで、壁にかけられるようになっています。
ちなみに、なぜ円板かといえば、
実はこのかたちは、
「鏡」を意味しているのです。
日本の神様の依代（よりしろ）として用いられる、
丸い鏡です。
そこに仏の姿が浮かび、現れていることで、
神仏の習合が表現されているというわけです。
見上げるほどの巨像がそこに立っている・・・
と、いったようなものではありませんが、
直径７０～８０センチメートルほどもある
長谷寺の懸仏が、
６面ずらりと揃って居並ぶ様は、
ちょっとした迫力を感じさせられるものといって
いいはずです。
（すでにご覧になった方、いらっしゃるでしょうか。
いかがでしたか？）
長谷寺・観音ミュージアム
オープン記念の企画展
「長谷寺・仏教美術の至宝――彫刻編――」は、
来年３月２８日（月）までの開催です。
ちなみに、
来月・師走の１８日、長谷寺では恒例の
「納めの観音・歳の市」も
開かれます。
境内では福寿草市も開催、
参道には、
熊手やだるまなどの縁起物を売る露天が集まります。
訪れた参拝者とともに、
冬空のもと、
鎌倉の行く年を振り返りつつ、静かに見送ります。
長谷寺のウェブサイト →こちらです。
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鎌倉、色づいてきました。円覚寺です。
（写真：上田英貴）
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
秋フェスタのセミナー。渡邊浩滋さんの「マイナンバー」解説は朝から超満員！
2015年11月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
まずは御礼です！
１０月１７日、新宿ＮＳビルにて開催、
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」へ、
たくさんのご来場をいただき、
まことにありがとうございます。
大盛況の余韻がいまも続く中、
オーナーズ・スタイル編集部では、
会場で皆さんからいただいたアンケートを
鋭意集計中。
のちほど、
この「編集部こぼれ話」の場で、
入場者数、ご満足度など、
主な内容を公表させていただく所存です。
さて、
その「フェスタ」の目玉イベントとして
ご用意させていただいた、
三つのメインセミナーと、特別講演。
今回、トップバッターとしてご登場いただいたのは、
オーナーさんからのご信頼絶大、
税理士で司法書士、なおかつ大家さん・・・
オーナーズ・スタイルのイベント等では
すっかりお馴染みの、
渡邊浩滋総合事務所代表・渡邊浩滋さんでした。
その渡邊さんに、
今回語っていただいたテーマは、
いつもの「税」や「相続」のことではありません。
「マイナンバー」について。
世間ではあれこれと話題も飛び交うこの新制度ですが、
テレビ報道などを見るかぎり、
いまひとつ、
実際のシーンでの細かな様子まではわかりません。
そのあたりを
渡邊さんならば分かりやすく解説してくれるのではないかと
いうことで、
いつもは席が埋まりきらないことも多い
朝一番の講演であるにもかかわらず、
会場は、あっという間に満席に。
予備の椅子が次々と運び込まれることとなりました。
早起きをされ、
遠くから駆けつけられた多くの皆さんに、
心から御礼を申し上げます。
さて、そんな、
熱気もひしひしと立ち込める中、
始まった渡邊さんのお話ですが、
制度の中身をただ詳しく羅列するのではなく、
当局の意図、
目的論から仕組みをひもといていくという
大変論理的な内容。
マイナンバー制度は、
多くの賃貸住宅オーナーさんにとって、
それほど重荷となるものではないものの、
多くの資産を持つ
納税者としてのオーナーさんにとっては、
より気を引き締めるべき、
緊張の時代のスタートを告げるもの・・・
そんなあたりを
皆さん、
しっかりとご理解、ご納得されたご様子でした。
「マイナンバーは、税務署の仕事を楽にします。
楽になって生じた時間は、
税務調査を増やすことにも費やされるはず」
ゆえに・・・！
「正しい申告と真面目な納税を大前提とした上での
納税対策の工夫が、これからはますます大事です」
渡邊さんは、そんなメッセージを
我々に残してくださっています。
なお、
渡邊浩滋さんのマイナンバー解説については、
要点が簡単にまとめられたものが、
下記のサイト（建美家さん）にも載っていますので、
よろしければどうぞ、ご覧になってみてください。
次回もひきつづき、
秋のフェスタからのレポートです。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
吉祥寺陥落！そして「憧れ」が浮き彫りとなった・・・？ 住んでみたい街調査
2015年11月09日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
大手不動産会社７社が共同運営する
新築マンションの検索サイト、
「メジャーセブン（MAJOR7）」が、
「マンション購入意向者に聞く、
住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏）2015年度」
と、題した調査結果を公表しています。
賃貸ユーザーではなく、
マンションの購入を考えている人に尋ねたものですが、
今回、ちょっとした「事件」が起こり、
話題となっています。
それは首都圏での、
不動の王者・吉祥寺の陥落。
前回まで７年連続トップだった「吉祥寺駅」が２位に。
代わって１位となったのは、前回４位の「恵比寿駅」。
おしゃれなイメージに交通の便利さも相まって、
２００５年の調査開始以来、
初めての首位に輝いたということです。
（当調査では各「街」について、「～駅」と表示しています）
ちなみに３位は「麻布十番駅」です。
実は、注目すべきは、
むしろこちらなのかもしれません。
なぜなら、
麻布十番駅の前回（２０１４年）のこの調査での順位は
１４位。
その前（２０１３年）は１５位です。
さらに、
似たジャンプアップは４位の「表参道駅」でも。
こちらは前回１２位、前々回は１１位です。
いかがでしょうか。
恵比寿、麻布十番、表参道・・・
こうした顔ぶれを眺めつつ、
「世の中の一部においてのいまの景気を反映しているのか、
バブルの頃の雰囲気が連想される・・・」
そんな想いを抱かれる皆さんも、
多分、大勢いらっしゃることでしょう。
ただし、
当調査では、今回、
前回までとはアンケートの方法をやや変えているため、
そちらの影響も
無視することができません。
どう変えているかというと・・・
「住んでみたい街上位３位までを自由に回答いただく」
と、いう以前の方式から、
今回は、
「１９７の選択肢から上位３位までを選んでもらう」
やり方に変更されたとのこと。
現実的な住む場所として、普段はあまり意識にのぼらない
憧れの街の名前を１９７の例示の中に見つけ、
その存在が急に気になり出したため、
回答に挙げた・・・
と、いったことも、
少なからずあるのかもしれません。
一方、憧れといえば・・・
今回のこの調査の中にある
大変面白い設問、
「マンション１部屋をプレゼントされるなら住んでみたい街は？」
にも、ぜひご注目を。
日常感覚から離れた、
「マンションをプレゼントされる」との仮定のもと、
上位に選ばれた街々・・・
こちらこそまさに、
皆さんの本音としての「憧れ」が
ズバリ、
ストレートに表れたものとなっているようです。
メジャーセブン
「マンション購入意向者に聞く、
住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏）2015年度」
同・過去のマンショントレンド調査のリストのページ
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