2015年12月｜賃貸経営マガジン編集長のブログ「オーナーズ・スタイルこぼれ話」

編集長

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。

サポーターの宮栄多郎

大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。

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鎌倉のお隣「横浜」での年越しも、思い出に残るという方がたくさんいます

2015年12月04日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

さて、

いよいよ１２月となりました。

この鎌倉大家日記では、

一昨年、昨年と、

鎌倉で大晦日を過ごし、

除夜の鐘を突いて新年を迎える

と、いう楽しみ方を

皆さんにご紹介、ご提案してきたところです。

（→一昨年の記事）（→昨年の記事）

そこで今年は、

ちょっと場所を変えて、お隣り横浜へ。

ご存知の方も多いかと思いますが、

横浜の年越しといえば、

「除夜の汽笛」です。

横浜港に停泊しているたくさんの船が、

元旦０時、

一斉に汽笛を吹き鳴らします。

大型船から響きわたる闇を震わす重低音から、

小型船の奏でる可愛い音色まで。

ロマンティックでありつつ、

しかも、

新年に臨んで力が湧いてくる、と、

体験された方は、皆、感動しきりのご様子です。

ちなみに、

年越しの際、船が汽笛を鳴らす港は、

横浜以外にもあるのですが、

（たとえば近くでは横須賀がそうです）

横浜港の場合、

港の規模がご存知のとおり巨大なため、

船も多数、なおかつ多種多様。

さらに、

汽笛を聴く場所として適当な公園、

観光スポットなどが、

港の近くにいくつも連なっていることもあり、

知名度では、やはり他に抜きん出て、

圧倒的といって間違いありません。

もう２０年ほど昔のことながら、

環境省（当時環境庁）が選定した、

「残したい日本の音風景１００選」

にもリストアップされています。

大晦日、

横浜に泊まって、夜は汽笛で新年を迎え、

明けて元日朝は、

鎌倉で神社・お寺へ初詣・・・というプランも、

きっと思い出に残るものとなるはずです。

さらに、

そんな横浜での年越しですが、

なにしろ大きな街ですので、

あちらこちらで、

いわゆる「カウントダウンイベント」が催されます。

賑やかに新年を迎えたい方は、

そちらに参加するのも悪くありません。

イベントのプログラムに、

除夜の汽笛を聴く時間が組み込まれているものも

もちろんありますので、

横浜マリンタワー、大さん橋国際客船ターミナル、

山下公園、横浜赤レンガ倉庫、横浜中華街など、

お気に入りのスポットのウェブサイト等を

ご覧になり、

イベント実施の有無や、内容を

おさえておくのもよろしいでしょう。

ところで、

この横浜の除夜の汽笛ですが、

実はちょっとした謎がひとつ・・・

面白いことに、

１９８０年代にはすでに行われていたことが

確認できるものの、

それ以前にいつから始まったのかは不明。

記録上、

はっきりしていないのだそうです。

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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)

相続税の心配をする前に、親御さんと話してますか？秋のフェスタ、セミナー報告

2015年12月01日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今回も、前回にひきつづき、

１０月１７日、新宿ＮＳビルにて開催

「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」

その中心イベントのひとつとしてご用意させていただいた、

セミナーの話題です。

菅井敏之さん・・・といえば、

４０万部を突破したというベストセラー、

昨年発売の

「お金が貯まるのは、どっち!?」

の著者として、いまや大変有名です。

三井銀行（現・三井住友銀行）で

複数店舗の支店長をつとめるなどしたのち、

４８歳で独立。

賃貸住宅経営を始められました。

ちなみに、なぜ賃貸経営かというと、

「銀行の支店長時代、幸せそうな人１０人に出会った。

そのうちの８人が賃貸経営をされていた」

からとのこと。

いまはご自身６棟を所有される私達のお仲間であり、

さらには、人気カフェのオーナーです。

そんな菅井さんが、

私達オーナーズ・スタイルのフェスタにご登場され、

「二代目大家さんのために」

と題して、その最初に切り出されたお話・・・

それは、

あまりにも当たり前の前提と思われること。

「親御さんとのコミュニケーションの大切さ」

でした。

若干、拍子抜けな展開・・・ですが、

菅井さん曰く、

「これは本当に重要なことなんです。

相続税対策を考えている人の８割くらいが、

そもそも対策以前に、親と話をしていない！」

とのこと。

そこでいえば、

遺産相続が単なる遺産相続であるに留まらず、

大事な事業の承継ともなる

二代目大家さんであれば、

「先代経営者」との話し合いは当然、なおのことです。

銀行員として、

長年、各地の資産家の皆さんとそのご家族の様子を

つぶさにご覧になってきた菅井さんのご指摘に、

ハッと胸を突かれた方も、

セミナー会場には

少なからずいらっしゃったかもしれません。

菅井さんが説かれるところによると、

初代大家さんがいて、

物件と賃貸経営を引き継ぐ二代目大家さんが控えている

かたちというのは、

銀行にとっては、

いわば理想的なお付き合い先の雛形とも言えるようです。

たとえば、

このかたちで多く見られるケースにおいては、

初代大家さんはすでに借り入れの返済を終えておられ、

一方、二代目大家さんは勤め先をもち、

サラリーを確保しています。

そこで、物件と経営が受け継がれると・・・

二代目大家さんのバランスシートは、

当然ですが、

無借金・有資産ということに。

加えて毎月、賃料、給料が入ってくるため、

キャッシュフローが潤沢です。

増えていく現金は、

自己資本比率を着実にかさ上げしていくのみならず、

資産の内容を堅実で良質なものとさせるため、

銀行はリスクを低く見積もっての

低利の貸出しが可能となります。

物件をさらに増やすにしても、

魅力を増すため手を加えるにしても、

有利な次の投資への条件が、

必然、揃い続けるということになるわけです。

なので、

菅井さんは強調されます。

「二代目大家さんは、こうした有利な条件を自ら毀損しないこと」

自ら毀損するとは・・・

具体的にいえば、

「評価の低い買い物をして、うかつにキャッシュを失うな」

と、いうこと。

そう聞けば、つい、

「そんなことはわかってる。当たり前だよ」

と、私達は思いがちですが、

そんなうかつなことが

ついつい起こりがちな場面があるのです。

そうです。相続です。

私たちの目の前に、

相続という機会が実際に迫ったときの、

慌てるあまりの拙速な対応の場面です。

相続税対策における

キャッシュの不利は皆さんよくよくご承知のこと。

だからといって、

「慌てるあまりの拙速な」判断で、

「評価の低い買い物」をすると・・・

キャッシュが減って、なおかつ資産の質は下がります。

一時の課税額こそ低くしのげても、

銀行は見逃さず、

これを財務内容の劣化と判断するのです。

「あのオーナーご一家の場合、

相続対策で買った物件の入居率が低く、

かなりの苦戦中だ。

融資がその補填に流れる割合が大きい。

今後、金利を下げての甘い貸し出しはＮＧだ」

と、なれば、

上記、「二代目大家さんの有利」には

思わぬほころびが発生、

お家の屋根に黄色信号が点る・・・

と、いうことになるわけです。

では、そんな、

慌てるあまりの拙速な相続対策をしないためには、

どうしたらよいのでしょうか。

話はここで冒頭に戻ります。

早め、早め、

普段からの親御さんとのコミュニケーションが何より大事・・・！

実は、当日のセミナーでは、

時間の制約もあって、

菅井さんはそこまでお話をされてはおりません。

ですが、その意を汲んで、

やや勝手ですがまとめるとすれば・・・

概ね、以上のようなところとなるのではないでしょうか。

大人気の菅井さんのご著書です

　↓

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