相続税の心配をする前に、親御さんと話してますか？秋のフェスタ、セミナー報告｜賃貸経営マガジン編集長のブログ「オーナーズ・スタイルこぼれ話」

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大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
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サポーターの宮栄多郎

大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。

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相続税の心配をする前に、親御さんと話してますか？秋のフェスタ、セミナー報告

2015年12月01日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

今回も、前回にひきつづき、

１０月１７日、新宿ＮＳビルにて開催

「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」

その中心イベントのひとつとしてご用意させていただいた、

セミナーの話題です。

菅井敏之さん・・・といえば、

４０万部を突破したというベストセラー、

昨年発売の

「お金が貯まるのは、どっち!?」

の著者として、いまや大変有名です。

三井銀行（現・三井住友銀行）で

複数店舗の支店長をつとめるなどしたのち、

４８歳で独立。

賃貸住宅経営を始められました。

ちなみに、なぜ賃貸経営かというと、

「銀行の支店長時代、幸せそうな人１０人に出会った。

そのうちの８人が賃貸経営をされていた」

からとのこと。

いまはご自身６棟を所有される私達のお仲間であり、

さらには、人気カフェのオーナーです。

そんな菅井さんが、

私達オーナーズ・スタイルのフェスタにご登場され、

「二代目大家さんのために」

と題して、その最初に切り出されたお話・・・

それは、

あまりにも当たり前の前提と思われること。

「親御さんとのコミュニケーションの大切さ」

でした。

若干、拍子抜けな展開・・・ですが、

菅井さん曰く、

「これは本当に重要なことなんです。

相続税対策を考えている人の８割くらいが、

そもそも対策以前に、親と話をしていない！」

とのこと。

そこでいえば、

遺産相続が単なる遺産相続であるに留まらず、

大事な事業の承継ともなる

二代目大家さんであれば、

「先代経営者」との話し合いは当然、なおのことです。

銀行員として、

長年、各地の資産家の皆さんとそのご家族の様子を

つぶさにご覧になってきた菅井さんのご指摘に、

ハッと胸を突かれた方も、

セミナー会場には

少なからずいらっしゃったかもしれません。

菅井さんが説かれるところによると、

初代大家さんがいて、

物件と賃貸経営を引き継ぐ二代目大家さんが控えている

かたちというのは、

銀行にとっては、

いわば理想的なお付き合い先の雛形とも言えるようです。

たとえば、

このかたちで多く見られるケースにおいては、

初代大家さんはすでに借り入れの返済を終えておられ、

一方、二代目大家さんは勤め先をもち、

サラリーを確保しています。

そこで、物件と経営が受け継がれると・・・

二代目大家さんのバランスシートは、

当然ですが、

無借金・有資産ということに。

加えて毎月、賃料、給料が入ってくるため、

キャッシュフローが潤沢です。

増えていく現金は、

自己資本比率を着実にかさ上げしていくのみならず、

資産の内容を堅実で良質なものとさせるため、

銀行はリスクを低く見積もっての

低利の貸出しが可能となります。

物件をさらに増やすにしても、

魅力を増すため手を加えるにしても、

有利な次の投資への条件が、

必然、揃い続けるということになるわけです。

なので、

菅井さんは強調されます。

「二代目大家さんは、こうした有利な条件を自ら毀損しないこと」

自ら毀損するとは・・・

具体的にいえば、

「評価の低い買い物をして、うかつにキャッシュを失うな」

と、いうこと。

そう聞けば、つい、

「そんなことはわかってる。当たり前だよ」

と、私達は思いがちですが、

そんなうかつなことが

ついつい起こりがちな場面があるのです。

そうです。相続です。

私たちの目の前に、

相続という機会が実際に迫ったときの、

慌てるあまりの拙速な対応の場面です。

相続税対策における

キャッシュの不利は皆さんよくよくご承知のこと。

だからといって、

「慌てるあまりの拙速な」判断で、

「評価の低い買い物」をすると・・・

キャッシュが減って、なおかつ資産の質は下がります。

一時の課税額こそ低くしのげても、

銀行は見逃さず、

これを財務内容の劣化と判断するのです。

「あのオーナーご一家の場合、

相続対策で買った物件の入居率が低く、

かなりの苦戦中だ。

融資がその補填に流れる割合が大きい。

今後、金利を下げての甘い貸し出しはＮＧだ」

と、なれば、

上記、「二代目大家さんの有利」には

思わぬほころびが発生、

お家の屋根に黄色信号が点る・・・

と、いうことになるわけです。

では、そんな、

慌てるあまりの拙速な相続対策をしないためには、

どうしたらよいのでしょうか。

話はここで冒頭に戻ります。

早め、早め、

普段からの親御さんとのコミュニケーションが何より大事・・・！

実は、当日のセミナーでは、

時間の制約もあって、

菅井さんはそこまでお話をされてはおりません。

ですが、その意を汲んで、

やや勝手ですがまとめるとすれば・・・

概ね、以上のようなところとなるのではないでしょうか。

大人気の菅井さんのご著書です

　↓

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