こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
「斡旋」そして「重説」・・・国土交通省が進めるインスペクションの認知と普及
2016年03月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
ひと月以上前のことになりますが、
不動産業界内に、あるニュースが行き交いました。
要約してみましょう。
・政府はこのほど、中古住宅市場の活性化に向け、
宅地建物取引業法を一部改正する法案を
閣議決定した
・それによれば、当法案成立、施行後は、
宅建業者（不動産仲介会社）に対して、
新たに以下のことを義務付けることとなっている
１．媒介契約の締結時に、媒介依頼者に対し、
インスペクションを実施する事業者の
斡旋に関する事項を記載した書面を
交付すること
２．買主等に対して、インスペクションの結果の
概要等を重要事項として説明すること
３．売買等の契約の成立時に、建物の状況について
当事者双方が確認した事項を記載した書面を
交付すること
以上を
業界内外のメディアが一斉に報道、
「国もいよいよインスペクションの普及に本腰か」と、
話題になりました。
ですが一方で、こんな声も聞かれました。
「具体的に、その法案が施行されたら何が始まるの？」
そこで、
ちょっと補足説明をしてみたいと思います。
なお、
「インスペクション（あるいはホームインスペクション）」
そのものについて、
よくご存知ない、初耳であるという方は、
→こちら（NPO法人日本ホームインスペクターズ協会）
のサイトで、概要、
さらには詳細を知ることができます。
ちなみに、日本語でひと言に表す場合、
インスペクションは、
「住宅診断」、「建物診断・検査」などと記されます。
上記法案や国交省のリリースにおいては
「建物状況調査」が正式。
便宜的に、インスペクションの表記も使われています。
また、インスペクションの対象は、
診断や検査が必要な建物ということですから、
通常は既存の住宅、
すなわち「中古物件」ということになります。
インスペクションを国民に広く認知してもらい、
普及させることによって、
安心して中古住宅を売り買いできる環境を整備、
ひいては、少子高齢化・人口減少の進む中、
住宅ストックの活用、流通を着実に広げていきたいというのが、
いまの国の基本的な方針です。
では、
補足説明に入りましょう。
「（宅建業者は）
媒介契約の締結時に、媒介依頼者に対し、
インスペクションを実施する事業者の
斡旋に関する事項を記載した書面を
交付すること」
具体的に、
宅建業者が何を行なうのかというと・・・
たとえば、
中古住宅を買いたい（売りたい）と希望して、
媒介を申し込んだユーザーに対し、
宅建業者は、
「ウチはインスペクションをする会社を紹介できます」
あるいは、
「（そういう会社を知らない等の理由で）できません」
と、表明しなければならなくなるのです。
そこでユーザーが、
「紹介できます」とする宅建業者に対して、
「だったら紹介してください」と、希望した場合は、
宅建業者は、
インスペクション事業者を紹介（斡旋）します。
対して、
「できません」と表明した宅建業者に対しては、
ユーザーは、当然ながら、
紹介を頼まないということになるわけです。
すると・・・
こんな図式が浮かび上がります。
たとえユーザーが、
インスペクションというものの存在をそもそも
知らなかったとしても、
あるいは、
知ってはいたもののそれを希望してはいなかったとしても、
「紹介できます」
と、ハッキリ表明できた宅建業者の方が、
そうでないところよりも、
何となく頼りがいがありそうに見えますね。
そこが法案のねらいです。
頼りがいある取引相手に見られるために、
宅建業者は、
インスペクション事業者と積極的につながりを持とうと
するでしょう。
さらには、その数を増やそうともするでしょう。
結果、宅建業者を通して、
インスペクションとそれを行なう事業者に対する
世の中の認知が広がっていく、
広げていこう・・・
というのが、国の描く将来像であり、目論見です。
するとここで、
ムム・・・？
と、疑問を抱かれる方がきっといらっしゃる筈です。
大金を動かしての住宅の売買のための
診断、検査、調査
なのですから、
ここでは中立性が何よりも大事です。
取引が成立することによって媒介手数料を得られる宅建業者に、
お客様をご紹介いただいてしまう・・・
そんな立場に立つこととなるインスペクション事業者に、
公正中立な仕事は期待できるのか？
宅建業者の利益確保のために、
売買が成立する方向へ、方向へ、と、
自ずとその姿勢を傾けざるをえないのではないのか？
建物が問題を抱えているのを見つけても、
こっそり目をつぶってしまう、
そんなことが起こりうるのではないのか？
その点については、
当然、国交省さんの方でも心得ていて、
そうしたことを防止するための仕組みなどを
今後、省令で整えていくことになっているのですが・・・
ここは長くなりますので割愛です。
「国は、微妙な立場に立つインスペクション事業者の
中立性を確保するため、一応の手当は考えている」
と、いうところまでを
とりあえず、知っておいてください。
次に進みます。
「（宅建業者は）
買主等に対して、インスペクションの結果の
概要等を重要事項として説明すること」
いわゆる「重要事項説明」に関する義務です。
上記のような経緯等によって、
実際にインスペクションが行われた場合、
宅建業者はその結果を物件買主に対して、
売買契約の締結前に、
重要事項説明しなければなりません。
すると・・・
こんなケースではどうなるのでしょうか。
・住宅の売却をしたい売主が、
媒介依頼先の宅建業者にインスペクション事業者を紹介され、
売主発注によるインスペクションを受けた。
（つまり売主さんは、売る物件を
インスペクション済の安心な物件にしたかった）
・ところが、結果は意に反して芳しくなかった。
物件にとっては価値の下がる内容が、
インスペクションによって掘り起こされてしまった
・そこで売主さんは、宅建業者に対し、
「今回インスペクションはやらなかったことにしてくれ。
買主が現れても、インスペクション事業者の
紹介はできないと表明してほしい」と頼んだ
これはＮＧです。
インスペクションが実際に行われ、
結果が出ているのに、
宅建業者がそれを隠すということはできません。
それが、
当法案の成立・施行後、宅建業者に課される、
とても重い「インスペクション結果の重説」義務です。
つまり、現状もそうですが、
当法案成立後の宅建業法にもとづくインスペクションというのは、
売主さんにとっては、いまに増して、
売り物に箔が付くのか、ケチがつくのか（例えに品がありませんが）
ややきわどい冒険ともなるわけです。
次に、
「（宅建業者は）
売買等の契約の成立時に、建物の状況について
当事者双方が確認した事項を記載した書面を
交付すること」
こちらは、読んで字のごとくです。
のちのちのトラブル防止のために、
ひいてはその迅速な処理のために、
欠かせないプロセスといえるでしょう。
以上、
「報道を読んでも、具体的な絵が頭に浮かばずぼんやり・・・」
との声も聞かれた一件についての
補足説明でした。
最後に、
とても大事な点をおさえておきましょう。
実はすでに文中でもちらほら触れているのですが、
今般法案によって、
宅建業法による重説義務等が課されることとなる
インスペクションとは、
いますでに、実際に世の中で行われているインスペクションとは
イコールではありません。
当法案に示されているインスペクション、
正式には「建物状況調査」についての定義は、
当法案が成立ののち、省令によってこれから決められていくのです。
そのため、
宅建業者による斡旋の対象となる「インスペクション事業者」も、
重要事項説明が義務化される「インスペクションの結果」も、
それらはどちらもあくまで、
法案が成立したのち、省令によって規定されるところの
インスペクション事業者であり、
インスペクションの結果であるということになります。
（・・・たとえば端的な例では、
宅建業法上のインスペクション事業者になるには
建築士であることを要件とする旨、
国交省は現在想定しているとのことですが、
現状、インスペクションやそれに類する仕事は、
建築士でない方も広くこれを行なっています）
下記にかかげる国交省のサイト、
リンク先の各資料などについては、
ぜひ、以上のことをふまえた上で、
ご覧になってみてください。
国土交通省
「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」を閣議決定
平成28年2月26日 →こちらです
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