こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 「平均値」を見る時代は終わり！ 幸田昌則さん、春のフェスタでの充実講演
- 京都市が「民泊」を実態調査。許可取得７％を受け、今後は強力指導を宣言
- 鎌倉を凌ぐ名所!? 神奈川県内最大級の株数をほこるアジサイの島・八景島
- 入居者さん対応、苦労もやりがいも！ オーナーズ・スタイル関西版読者の皆さんの声
- 日銀が公表。銀行の７割が融資対象物件周辺の入居率を調べていない!?
- 命を守るために、観光客の皆さんも必見です！「鎌倉市津波シミュレーション動画」
- 出費に我慢も限界!? オーナーズ・スタイル関西版の読者の皆さんの「お悩みの声」
- リノベーション物件、築５０年超でも平気!? ただし耐震性能が十分ならば！
- 江ノ電と友好鉄道協定を締結！台湾鉄路管理局。人気の「平渓線」とは
- 「反省。でも次は繰り返さない！」オーナーズ・スタイル読者の皆さんの失敗談
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
「平均値」を見る時代は終わり！ 幸田昌則さん、春のフェスタでの充実講演
2016年05月31日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
まずは御礼です。
４月１７日、新宿ＮＳビルにて開催、
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」へ、
たくさんのご来場をいただき、
まことにありがとうございます。
現在、オーナーズ・スタイル編集部では、
会場で皆さんからいただいたアンケートを
鋭意集計中です。
のちほど、
この「編集部こぼれ話」の場で、
入場者数やご満足度など、
主な結果を公表させていただく所存です。
さて、
その「フェスタ」恒例の目玉イベントとして
ご用意させていただいた、
オーナーズ・スタイル厳選、人気講師による特別講演。
今回、朝一番でご登場いただいたのは、
不動産市況アナリストの幸田昌則さんでした。
オーナーズ・スタイル本誌の連載でもおなじみ、
不動産市況分析の第一人者として、
業界内外から信頼の厚い幸田さん。
印象に残る内容ばかりが満載の
講演時間５０分間だったのですが、
その中から二つのキーワードを抜き出して、
ご紹介をさせていただきたいと思います。
そのひとつ、
「平均値の時代は終わり」
市況分析のため、
まさに膨大な「平均値」を
日夜扱っていらっしゃる幸田さんだからこその、
真を穿つご発言といえるでしょう。
たとえば、その一例として示されたのが、
東京２３区の住宅地の「公示地価平均価格」です。
突出して額が高く、
昨年分から今年分への値上がり率も著しい
千代田区や港区に比べ、
ざっとそれらの１／６、１／４といった程度にしか
棒グラフの伸びが示されていない、
足立、葛飾、江戸川、練馬などといった各区・・・
しかしながら、
こうしたものだけを見て早合点してはいけないのです。
公示地価が振るわない（？）区の中にあっても、
実は、利便性の高い駅の近くなどでは、
周りとは違う世界が展開しています。
アベノミクス開始以来の金融緩和、
さらには先般のマイナス金利も追い風に、
そこでは高値での活発な不動産取引が行われています。
ゆえに、言葉はやや不適切かもしれませんが、
あえて言えば、
「負け組の中にも勝ち負けあり」
「勝ち組の中にも勝ち負けあり」
すなわち現在、不動産市況を示す
多くの平均値にあっては、
「平均値、イコール多数例」ではなくなってきているのです。
いまの平均値は、
間に大きな格差をともなって偏在する値（あたい）それぞれの
中央値に過ぎない場合が少なくない・・・
多数の実際例が、平均値の周りに集まっていると
考えるのは誤りのもと・・・
それが、不動産市況における
「平均値の時代は終わり」という言葉の意味といってよいでしょう。
近年繰り返し言われてきていることではありますが、
緻密さを欠く大掴みな視点では、
個々の不動産の価値はますます量りにくくなっていると
いうことです。
二つ目のキーワード、
それは「高齢者」です。
高齢者市場の広がりと重要性は、
我々の賃貸住宅マーケットでも、
近年とみに語られてきているところですが、
幸田さんの主宰されるコンサルティングファーム、
「ネットワーク８８」の調査によれば、
不動産を売却した個人売主の６割近くが６０歳以上、
約３割が７０歳以上であるとのこと。
（昨年９月公表のデータ）
もっとも、それだけであれば、
「不動産はそもそも昔から、若者の多くが所有していると
いったものではない」
と、いうことで、
大きな驚きを感じない方も多いと思うのですが、
幸田さんによると、
「売る側だけではなく、買う側にも高齢者が多い」のが、
いまのマーケットの特徴であるのだそう。
スムースな相続のために、不動産を「換金売り」する
高齢者の方がいらっしゃる一方で、
それを相続税対策のために購入する高齢者さんが
これまた数多くいらっしゃる、とのことで、
そうした動きが一端を担っているのでしょう、
今回幸田さんが示されたデータのひとつ、
「首都圏・一棟物の事業用売り物件数」
を見ると、
昨年以降、グラフは急角度で上昇中。
現在、首都圏ではきわめて活発に、
賃貸マンション・アパートが売買取引されている様子が
浮かび上がっています。
しかし一方で、肝心の家賃の方はというと・・・
そうした活況とはまったく関係なく、
とにかく平均して下がりっぱなし、といったデータを
幸田さんは同時に示されています。
（「総務省・消費者物価指数」「日銀・企業物価指数」から
導き出されたグラフ）
こうした状況にあっては、
あの黒田総裁就任以来、
物価上昇を至上命題として四苦八苦している日銀を
かなり悩ませてもいるようだ・・・
そんなコメントを幸田さんは添えておられました。
ただし・・・！お忘れなく。
いま述べた、下がりっぱなしの家賃データ、
これもまた「平均値」です。
平均値の時代は終わったのです。
平均値が下がる中、
努力と工夫で家賃を下げずに維持しているばかりか、
上げてさえいる勝ち組オーナーさんも、
もちろん少なからずいらっしゃるということです。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
京都市が「民泊」を実態調査。許可取得７％を受け、今後は強力指導を宣言
2016年05月30日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
５月９日、京都市が、
「京都市民泊施設実態調査について」と題して、
リリースを行なっています。
昨年１２月に立ち上げた、
「『民泊』対策プロジェクトチーム」による調査結果であるとのこと。
京都のみならず、
今後、いわゆる民泊問題に対し、大きく影響を与えそうなものとして、
注目されています。
公表された数値データの一部をひもとくと・・・
・市内には２７０２の施設がある
（今回調査対象となった民泊仲介サイト
８サイトへの掲載施設数）
・戸建て住宅によるものは９３５（３４．６％）
集合住宅が１６７７（６２．１％）
・戸建て住宅においては一棟貸しが約６０％
部屋貸しが約４０％
・集合住宅では一戸貸しが約９０％
部屋貸しが約１０％
・旅館業の許可が確認できたものは１８９（７．０％）
・無許可と思われる施設は１８４７（６８．４％）
・用途地域不適合は３２２（１１．９％）
不適合の可能性があるものは１６２（６．０％）
・・・と、いったところです。
ちなみに、当リリースには、
これら京都市で行われている民泊の運営実態における、
簡単な傾向分析も添えられています。
そこで、
我々賃貸オーナーとしては気になる
集合住宅利用のものへの言及について抜粋してみると・・・
・不特定多数の観光客が宿泊することで、
オートロックの意味がなくなっていることに
多くの住人が不安を感じている
・ごみや騒音などの具体的な迷惑行為があるという声は
多くはなかった
・しかしながら、一つの集合住宅で多数の民泊が
運営されている物件においては、
ゴミ問題、騒音、深夜にインターホンを
間違って鳴らされたなどの
具体的な迷惑を被っているという声もあり、
物件からの退去を考えているという住人もいる
・単身世帯用の物件であれば、
住人が民泊施設に気づいていないケースも見られる。
大型の単身世帯用物件になればその傾向はさらに強まる
・集合住宅の住人が苦情を訴えても、
対応しない不動産管理会社もある
と、なっています。
加えて、
このリリースで大変気になるのが、
「民泊仲介サイト運営事業者に対するアンケート」
及び、
「民泊代行事業者に対するヒアリング」
と、題された両部分です。
前者においては、
「調査対象とした８サイトに対してアンケートを試みたが、
回答があったのは国内に本社を置く１サイトのみ。
他はすべて本社所在地が国外。
内『Airbnb』を含む２社は対応不可を回答、
残り５社はメールに返信なし」
後者においては、
「１２の事業者とコンタクトを取り、
８社から回答を得ることができた。
一方で、４社についてはヒアリングやアンケートへの回答を
拒否している」
とのこと。
現に民泊に介在して利益を得ている事業者の半数が、
外国の会社も含むとはいえ、
このように行政・公に対する非協力的とも思える態度を
示しているようでは・・・
本来得られるはずの応援や支持まで、
得られなくなりはしまいか？
やや、心配な状況です。
ちなみに、上記、
民泊仲介サイト運営事業者のうちの最大手、
「Airbnb」については、
一旦は上記の対応であったものの、
「別ルートからの接触により協議の機会を設定出来た」
と、されています。
しかしながら、のちの報道によれば、
そのAirbnbに対し、京都市は、
「旅館業法の許可を得ていない物件はサイトから削除するよう」
文書で要請した模様。
また、
民泊施設から出るゴミについても、
「家庭ゴミには該当しない。事業者の責任のもと
事業ゴミとして処理すべき」
との見解を市議会で表明。
今回、上記調査発表のまとめとして、
「法令に基づき、営業許可が取得できない施設に対しては
営業を中止するよう強力に指導し、
指導に従わない場合は厳正に対処していく」
旨、記されているとおり、
今後、違法な民泊に対し、
京都市は、
原則に沿った厳しい姿勢で対応していく様子が窺われます。
京都市のリリース
「【広報資料】京都市民泊施設実態調査について」
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉を凌ぐ名所!? 神奈川県内最大級の株数をほこるアジサイの島・八景島
2016年05月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
さて、５月も終りが近づき、
鎌倉はいよいよアジサイの咲く季節を迎えようとしています。
ちなみに鎌倉公式の「市の花」はリンドウ、
「市の木」はヤマザクラなのですが、
多くの方がイメージされる鎌倉の花・・・といえば、
やはりアジサイでしょう。
一見華やかなようでいて、
よく見るとどこか寂しげな、楚々とした雰囲気をもつ
アジサイは、
明るい海辺の町ながらも、
質朴で枯れた景色がふと随所に垣間見える鎌倉の風景に、
とてもよく似合います。
ですが、そんな鎌倉を差し置いて、
今回はあえて、
市外の名所をご紹介いたしましょう。
鎌倉のすぐ近くにありながら、
多分、あまり多くの人には知られていないこの名所・・・
ただの名所ではありません。
そのスケールたるや、神奈川県内最大級の約２万株！
（鎌倉のあじさい寺・明月院で約２千５百株とのこと）
ほかでは見られない、
自慢のオリジナル品種も咲きほこるというその場所こそ、
鎌倉のすぐお隣、横浜市金沢区の
「八景島」です。
水族館や遊園地で有名な
「横浜・八景島シーパラダイス」のある島といえば、
誰もがご存知のことでしょう。
そんな八景島が、
実は、毎年シーズンを迎えるや、
見事な「アジサイ島」に姿を変えていることについては、
さほど有名ではないはずです。
ちなみに花のピークに合わせて、
島では「あじさい祭り」も開催されます。
今年は来月４日から２６日までの予定とのこと。
（ご案内は →こちら のサイトへ）
期間中はシーパラダイスのアトラクションのひとつである
路上列車「シートレイン」が、コースを変え、
アジサイを移動しながら眺めるための
「あじさいトレイン」として運行されるなど、
鎌倉のお寺などでしっとり眺めるものとは
また違った、
アミューズメントな雰囲気でのアジサイ鑑賞を
楽しむことができるものとなっています。
さて、
そこで、先ほどもちらりと触れましたが、
八景島へアジサイを見に行くならば、
決して見逃したくないのが、
ここでしか見られない、
八景島オリジナルの品種です。
その名を「八景ブルー」といいます。
公募によって選ばれた名前なのだそう。
ガクアジサイの一種なのですが、
その花のかたちが、何とも不思議。
水色にも近い薄紫色の美しい花びらが、
（アジサイの場合、一見花びらのように見える部分は
萼（がく）で、正しくは花びらではないのですが）
星の形を重ねたように、
ゴージャスに八重咲きするのがその特徴です。
八景島のような場所に咲くには、確かによく似合っていて、
鎌倉の古社・古刹の境内を飾るには、
若干、華やかすぎるアジサイなのかもしれません。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
入居者さん対応、苦労もやりがいも！ オーナーズ・スタイル関西版読者の皆さんの声
2016年05月24日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
時折、オーナーズ・スタイル本誌アンケートに寄せられた、
読者の皆さんからの
さまざまな「声」をお伝えしている
この「編集部こぼれ話」。
今回は、前回に引き続き、（前回記事は→こちら）
関西版の読者の皆さんから届いた声をご紹介します。
題して、
「入居者さん対応、苦労もやりがいも！」
「空室対策イコール、入居者さんが快適に生活できる
環境づくりと心得て、
コミュニケーション、素早いトラブル対応など、
チャレンジしているところです」
「やはりオーナーにとって、欲しい情報といえば、
入居者の方とのトラブルに関する
法律相談事例や判例です。
毎日がトラブル続きです。悩みが尽きません」
「入居時、入居者さんとお会いするようにしています。
そうすることにより、
その後はコミュニケーションをとりやすくなります」
「私の物件は自宅の横にあります。
なので、管理の目がよく行き届きます。
ですが、土日祝日はなるべく立ち入らないようにしています。
入居者さんが気を遣わずに、
友人や親御さんなどを呼べるようにと
思ってのことです」
「原状回復費用については、
退去される方からどの程度までいただいて
よいのか分からず、
いつも請求ナシで、気持ちよく出ていってもらっています。
ですが・・・
当方の負担も大きいな、と感じています」
「自主管理をしていますが、
入居者さんは面談で選ばせていただいています。
その影響で一時的に入居率が下がることはありますが、
利益は保てています。
堅実な賃貸経営のためには、
入居者の質こそが一番だと思いますので」
「滞納していた入居者さんが亡くなってしまいました。
溜まった家賃は回収できず、
次の募集では賃料も下がり、大変でした」
「滞納への対応に悩んでいます。
腹立たしいのですが、穏便に収めることも必要ですので、
そのバランスを保つのに、ストレスが溜まります」
「滞納された方の保証人に連絡しても、
これまで家賃を払ってもらえたことがありません。
なので、いまは必ず、
保証会社と契約してもらっています」
以上、いかがでしょうか。
「入居者さんと入居時にお会いする」
「面談で入居者さんを選ばせてもらっている」
つまりは、
一度はちゃんと契約者同士、人間同士、顔を合わせ、
互いに向き合っている。
そうしたことをされているオーナーさんの物件では、
もしかすると、
最後に三例が並んだ「滞納」トラブルは、
なかなか起きにくいか、
あるいはほとんど（全く？）起きていないのかもしれない・・・
そんな想像がふと浮かんだ、以上の「声」でした。
先月で創刊２周年。
オーナーズ・スタイル関西版は、
これからも、
がんばる関西のオーナーさんを応援し続けます！
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日銀が公表。銀行の７割が融資対象物件周辺の入居率を調べていない!?
2016年05月23日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
日本銀行が、先日、
とても興味深い調査結果を公表しています。
「地域金融機関の貸家業向け貸出と与信管理の課題
―アンケート調査結果から―」
と、題されたこのレポート、
地方銀行６４行、第二地方銀行４１行、
日本銀行の取引先信用金庫２５８庫を対象とし、
「地域金融機関の貸家業向け貸出の
リスク管理に関するアンケート調査を行った」
と、するものなのですが、
若干、驚くべき数値が挙がっているなどしています。
たとえばそのひとつ、
「（貸出の入口審査における）物件所在地の需給環境と
その見通しの確認状況」
これを見ると、
地域銀行の６３％、信用金庫の５７％が、
「融資対象物件の周辺にある物件の家賃相場を
確認していない」
旨、回答しているとのこと。
さらに、
融資対象物件周辺の「入居率」に至っては、
地域銀行の７０％、信用金庫の６８％が、
「確認していない」
を回答しているということです。
どちらも一瞬、見間違いでは・・・？
と、目を疑わざるをえないほどの数値です。
さらには、こんな記述もあります。
「（融資先側が策定した収支計画を検証するための）
シミュレーションの対象期間が短い結果、
融資期間後半における大規模修繕費用の発生可能性が
織り込まれていないケースが一部に見られる」
「いわゆるサブリース物件について、
不動産管理会社による借上期間中、
賃料収入を一定としているケースも見られる」・・・。
こうした心もとなさ（？）に関しては、
日銀も、
「該当地域の人口・世帯数推計値、
地元不動産業者等から入手する地域別、
物件特性別（規模、築年数、価格帯、顧客層等）の
入居率や家賃動向など、
これらの活用はまだ少ないのが実情」
やや不安そうな、そんなコメントを加えている
と、いったところです。
不意に舞い込んだ投資話に付随して、
地元金融機関も融資に前向きであることは、
必ずしもそのプロジェクトの将来性を
保証するものではない・・・！
そのことを私達はあらためて、肝に銘じておくべきでしょう。
詳しくは下記をご覧ください。
日本銀行
「地域金融機関の貸家業向け貸出と与信管理の課題
―アンケート調査結果から―」
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