「平均値」を見る時代は終わり！幸田昌則さん、春のフェスタでの充実講演｜賃貸経営マガジン編集長のブログ「オーナーズ・スタイルこぼれ話」

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大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
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サポーターの宮栄多郎

大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。

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「平均値」を見る時代は終わり！幸田昌則さん、春のフェスタでの充実講演

2016年05月31日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

まずは御礼です。

４月１７日、新宿ＮＳビルにて開催、

「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」へ、

たくさんのご来場をいただき、

まことにありがとうございます。

現在、オーナーズ・スタイル編集部では、

会場で皆さんからいただいたアンケートを

鋭意集計中です。

のちほど、

この「編集部こぼれ話」の場で、

入場者数やご満足度など、

主な結果を公表させていただく所存です。

さて、

その「フェスタ」恒例の目玉イベントとして

ご用意させていただいた、

オーナーズ・スタイル厳選、人気講師による特別講演。

今回、朝一番でご登場いただいたのは、

不動産市況アナリストの幸田昌則さんでした。

オーナーズ・スタイル本誌の連載でもおなじみ、

不動産市況分析の第一人者として、

業界内外から信頼の厚い幸田さん。

印象に残る内容ばかりが満載の

講演時間５０分間だったのですが、

その中から二つのキーワードを抜き出して、

ご紹介をさせていただきたいと思います。

そのひとつ、

「平均値の時代は終わり」

市況分析のため、

まさに膨大な「平均値」を

日夜扱っていらっしゃる幸田さんだからこその、

真を穿つご発言といえるでしょう。

たとえば、その一例として示されたのが、

東京２３区の住宅地の「公示地価平均価格」です。

突出して額が高く、

昨年分から今年分への値上がり率も著しい

千代田区や港区に比べ、

ざっとそれらの１／６、１／４といった程度にしか

棒グラフの伸びが示されていない、

足立、葛飾、江戸川、練馬などといった各区・・・

しかしながら、

こうしたものだけを見て早合点してはいけないのです。

公示地価が振るわない（？）区の中にあっても、

実は、利便性の高い駅の近くなどでは、

周りとは違う世界が展開しています。

アベノミクス開始以来の金融緩和、

さらには先般のマイナス金利も追い風に、

そこでは高値での活発な不動産取引が行われています。

ゆえに、言葉はやや不適切かもしれませんが、

あえて言えば、

「負け組の中にも勝ち負けあり」

「勝ち組の中にも勝ち負けあり」

すなわち現在、不動産市況を示す

多くの平均値にあっては、

「平均値、イコール多数例」ではなくなってきているのです。

いまの平均値は、

間に大きな格差をともなって偏在する値（あたい）それぞれの

中央値に過ぎない場合が少なくない・・・

多数の実際例が、平均値の周りに集まっていると

考えるのは誤りのもと・・・

それが、不動産市況における

「平均値の時代は終わり」という言葉の意味といってよいでしょう。

近年繰り返し言われてきていることではありますが、

緻密さを欠く大掴みな視点では、

個々の不動産の価値はますます量りにくくなっていると

いうことです。

二つ目のキーワード、

それは「高齢者」です。

高齢者市場の広がりと重要性は、

我々の賃貸住宅マーケットでも、

近年とみに語られてきているところですが、

幸田さんの主宰されるコンサルティングファーム、

「ネットワーク８８」の調査によれば、

不動産を売却した個人売主の６割近くが６０歳以上、

約３割が７０歳以上であるとのこと。

（昨年９月公表のデータ）

もっとも、それだけであれば、

「不動産はそもそも昔から、若者の多くが所有していると

いったものではない」

と、いうことで、

大きな驚きを感じない方も多いと思うのですが、

幸田さんによると、

「売る側だけではなく、買う側にも高齢者が多い」のが、

いまのマーケットの特徴であるのだそう。

スムースな相続のために、不動産を「換金売り」する

高齢者の方がいらっしゃる一方で、

それを相続税対策のために購入する高齢者さんが

これまた数多くいらっしゃる、とのことで、

そうした動きが一端を担っているのでしょう、

今回幸田さんが示されたデータのひとつ、

「首都圏・一棟物の事業用売り物件数」

を見ると、

昨年以降、グラフは急角度で上昇中。

現在、首都圏ではきわめて活発に、

賃貸マンション・アパートが売買取引されている様子が

浮かび上がっています。

しかし一方で、肝心の家賃の方はというと・・・

そうした活況とはまったく関係なく、

とにかく平均して下がりっぱなし、といったデータを

幸田さんは同時に示されています。

（「総務省・消費者物価指数」「日銀・企業物価指数」から

導き出されたグラフ）

こうした状況にあっては、

あの黒田総裁就任以来、

物価上昇を至上命題として四苦八苦している日銀を

かなり悩ませてもいるようだ・・・

そんなコメントを幸田さんは添えておられました。

ただし・・・！お忘れなく。

いま述べた、下がりっぱなしの家賃データ、

これもまた「平均値」です。

平均値の時代は終わったのです。

平均値が下がる中、

努力と工夫で家賃を下げずに維持しているばかりか、

上げてさえいる勝ち組オーナーさんも、

もちろん少なからずいらっしゃるということです。

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