こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 高いご満足度をいただきました！４月１７日のフェスタ・アンケート結果のご報告．２
- 「首都圏のアパート空室率が急上昇」を日経新聞が報じて、世間がやや騒然
- 鎌倉は今年ももうすぐ海開き！ 市民ヤキモキの「下水流出」も収まりました
- ご来場ありがとうございます！４月１７日のフェスタ・アンケート結果のご報告．１
- またも過去最低額を更新！ 私立大学生への毎月の仕送り。内７割は家賃へ
- 江の島だけじゃない！旧宿場町・藤沢が、知られていない魅力を少しづつ発信中
- 物価、年金、消費税、ＧＤＰ・・・森永卓郎さんが経済予測のデパートを開店！
- もしや分譲・中古への顧客流出？ 昨年度の定借マンション、賃料は大きく下落
- 残念！焼失した横須賀の料亭「小松」。貴重な歴史の生き証人でした
- 仲介会社にご機嫌伺い・・・？ いえ。成功オーナーさんの迷い無き「戦略」です
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
江の島だけじゃない！旧宿場町・藤沢が、知られていない魅力を少しづつ発信中
2016年06月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
さて、前回は横須賀、（前回の記事は→こちら）
今回は藤沢のお話をいたしましょう。
藤沢市といえば、鎌倉のすぐ西、
隣町です。
鎌倉駅を出発した江ノ電が行き着くところ。
あの「江の島」を擁する、
神奈川県きっての観光都市のひとつです。
ところが、
「え・・・江の島って、藤沢にあるの？」
そんな風に驚く人が、実際少なくはない筈。
江の島といえば、
ガイドブックに載せられるときはいつも鎌倉と仲良く一緒。
「鎌倉の江の島」
と、間違ってイメージはしていても、
「藤沢にある江の島」
と、正しくその関係を思い浮かべる人は、
きっと少ないのに違いありません。
そんな、
大事な看板を隣町に持って行かれっぱなしの藤沢で、
最近、少しづつ、
この町のもうひとつのアイデンティティが、
光を放ちはじめようとしています。
それは、
「旧宿場町としての藤沢」です。
そうなのです。
藤沢は、江戸時代は宿場町だったのです。
当時の藤沢は、江戸の日本橋から数えて６番目の
東海道の宿場町でした。
人口は天保１４年（１８４３年）の
記録をひもとくと、４０８９人。
いまの神奈川県内にあった宿場町としては、
城下町でもあった小田原、
大きな湊を抱えていた神奈川に次ぐ規模を誇った、
いわば、ちょっとした都会でした。
しかし、そんな藤沢ですが、
現在は、
宿場風情が残る町、などとイメージされることは
ほとんど全くといっていいほどありません。
駅に降り立てば、北を見ても、南を見ても、
ビル、看板、
ビル、看板、
道路、車、道路、車・・・
日本中どこにでもありそうな、
賑やかな中規模都市の風景が広がります。
ところが、
実はそうした中に、過去の宿場の面影は、
ちゃんと隠れているのです。
それを発見するには駅を少し北に向かいます。
目指すは、
こちらも藤沢のアイデンティティ、
（宿場に比べ、こちらはほんの少し世の中に知られています）
時宗総本山
「遊行寺（清浄光寺）」のある方角です。
まずは駅北口を出ます。
次いで、目の前に広がるペデストリアンデッキ（空中歩廊）を
そのまま北へ直進します。
同デッキを脇の階段から降りたのちも
先ほどまで向かっていた方向は変えず、
「静岡銀行藤沢支店」の右（東）脇および、
左手前方に見える「サミットストア」の同じく右（東）脇を
連続してかすめるかたちで、
道をさらに直進してください。
やがて道路は右の方へと曲がっていきます。
曲がったのち、交差点に差し掛かります。
正面の信号機には
「遊行ロータリー」の表示があるはずです。
この「遊行ロータリー」を左折します。
次いで、５分ほど進むと、
今度は「藤沢橋」交差点が現れます。
藤沢橋交差点を右に曲がり、
橋（藤沢橋）に差し掛かると、
その下を流れるのは、
末は江の島の膝もとへと注ぎ込む「境川」です。
この境川が現れたら、
そろそろ、その辺りからが宿場の面影が残るエリア内・・・
なのですが、
ここで、わかりやすいサイトをご紹介してしまいましょう。
「藤沢市 ふじさわ宿交流館」
のサイト →こちら です。
同サイトの中の「おすすめ処」のページ（→こちら）
および、
「散策コース」のページ（→こちら）
を併せてご覧になってみてください。
いくつもの古い社寺を中心とした、
上記「宿場の面影」を示す遺構の数々と、
さらにはその位置が、
簡単に、把握できてしまうことでしょう。
遊行寺参拝と合わせれば、
休日の半日程度の散歩の行き先として、
いかにも手頃、
といったところです。
なお、
いま飛び込んでいただいた、
「藤沢市 ふじさわ宿交流館」のサイトですが、
ご覧いただいてお判りのとおり、
実際に存在する施設を紹介しているサイトです。
先々月の末、
ゴールデンウィークの幕開けとともにオープンしたばかり。
「蔵を備えた町家」風の、資料展示室付きホールが、
藤沢市によって建てられました。
場所は遊行寺の門前です。
雰囲気を演出するため、
敷地内には「高札場（こうさつば）」も置かれています。
広くは知られていない町の魅力に
自ら光を当て直し、
少しづつ発信していこうという藤沢市の想い・・・
それが伝わってくる、
小さなプロジェクトといっていいでしょう。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
物価、年金、消費税、ＧＤＰ・・・森永卓郎さんが経済予測のデパートを開店！
2016年06月14日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
前回に引き続き、（前回の記事は→こちら）
４月１７日、新宿ＮＳビルにて開催させていただいた
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」での話題を
お届けいたします。
さて、
その「フェスタ」恒例の目玉イベントとして
今回もご用意させていただいた、
オーナーズ・スタイル厳選、人気講師による特別講演。
トリを飾って下さったのは、
経済アナリストの森永卓郎さんでした。
森永さんといえば、誰もがご存知。
詳しくご紹介するまでもありません。
幅広い視点から繰り出されるするどい切り口で、
わかりやすく経済を解説してくれる人気の評論家。
自虐的なギャグやエピソードも交えて
楽しく展開されるトークは、
多くの人々を魅了し続けて止みません。
オーナーズ・スタイルの「フェスタ」には、
今回が二度目のご登場です。
その講演時間が迫る会場前には、
聴講を希望される皆さんによる長蛇の列が出現！
開場と同時に、用意された座席は、
予備のイスも含めてすべてが埋まってしまい、
多くの立ち見の皆さんがカベを背に鈴なりとなる中、
予定時刻の１６時、
拍手に迎えられて、主役のご登場となりました。
森永さんの今回のご講演、そのテーマは、
「これからどうなる？揺れ動く日本経済の行方」
と、いうものでした。
内容は、そのタイトルどおり、
物価、年金、消費税、ＧＤＰ・・・
今後の日本経済に関する予想のオンパレード、
「経済予測のデパート」といったもの。
そこに加えて、
テレビタレントとしても本職顔負けの活躍をされている
森永さんならではの
数々の現場エピソードも散りばめられ、
講演時間７０分間は、
時折巻き起こる笑いのうちに、
あっという間に、過ぎ去っていってしまいました。
ちなみに、
森永さんの語られた経済予測の個々の内容については、
当日足を運んでくださったご来場の皆さんのための
いわば「お土産」ですので、
この場ではご紹介を控えますが、
代わりに、
今回森永さんがお話の中で披露してくださった、
最近の体験談について、
ぜひ触れておきたいと思います。
それは、先ごろまで、
あちらこちらで話題となっていた、
森永さんの「激ヤセ」についてです。
ご存知かとも思いますが、
激ヤセの理由は、病気ではありません。
森永さんは、
あるテレビ番組での企画へのご参加をきっかけに、
先般、約２０kgのダイエットに成功されたのです。
これには、
おどろくべき効果もありました。
それは、重い病からの回復です。
実は、以前までの太っていた森永さんは、
不摂生な生活が誘発した、
大変重い糖尿病に、その体を侵されていたのです。
なんと、失明寸前の状態に陥っていらっしゃったとか。
ところが、今回、
過酷な食事制限（森永さんの場合は糖質制限）に耐え、
ダイエットに成功すると、
糖尿病の方も、劇的にその症状が改善するに至りました。
血液も尿も、全て正常値に戻り、
失明の危機も遠ざかったのだそうです。
すばらしいことですね。
今後も、多くの人々に愛される森永節は、
末永く健在であることでしょう。
皆さんはいかがでしょうか。
賃貸経営の成功も、成功のための努力や活動も、
身体の健康がベースにあれば、
当然百人力。
より万全で、充実したものとなるはずです。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
もしや分譲・中古への顧客流出？ 昨年度の定借マンション、賃料は大きく下落
2016年06月13日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
アットホーム株式会社さんが、
「首都圏の居住用賃貸物件における
『定期借家物件』の成約状況（2015年度）」
を公表しています。
ご存知、合理的かつ明瞭、
「これこそが住宅の賃貸借契約のあるべき姿では？」
と、時折オーナーさんから声が挙がる
定期借家契約ですが、
制度の施行以来（2000年）、
長きにわたって、普及が進みません。
その様子は、
今回のアットホームさんの報告にも如実に表れており、
首都圏マンション成約数・・・
定期借家 3,666件 普通借家 145,560 件
同・アパート・・・
定期借家 2,047 件 普通借家 86,106 件
同・一戸建て・・・
定期借家 816 件 普通借家 6,584 件
居住用賃貸成約物件に占める
定期借家物件の割合はたったの・・・2.7%
定期借家制度が、
入居希望者に受け容れられているかどうかを論ずる前に、
「そもそも入居希望者の皆さん、定期借家というものが
世の中に存在することをほとんど知らないのでは・・・」
そんな声が挙がる現状を
示すものと言ってよい数値となっています。
ではなぜ、
定期借家が普及しないのか。
それについては、お話がやや脱線してしまいますので、
またぜひ、いつかの機会に。
今回は、
上記アットホームさんの報告の中にある、
ちょっと気になるデータに注目をしてみたいと思います。
そのデータとは、
定期借家マンションにおける、
顕著な賃料の下落を示す数値です。
ご存知の方も多いと思いますが、
「定借」における建物の違いによる傾向については、
過去よりこのように言われてきています。
・定期借家と普通借家の賃料を平均で比べると、
マンションと一戸建では、定期借家の方が高い
・アパートでは、定期借家の方が安い
すなわち、
マンションと一戸建においては
「定借」は、より好立地・ハイグレードな物件に
採用されることが多く、
アパートではその逆が言えそうだということです。
ところが・・・
そうした「定借マンション」の平均成約賃料が、
今回は、
前年度に比べ、大きく下落しているのです。
具体的には、首都圏の平均で
マイナス１３．３％ という数値が挙がっています。
一戸建てが、昨年度比プラス１．５％
アパートがマイナス０．７％ですから、
いわば一人負けといっていい状態。
なお、その直接の要因として、内訳からは、
・高額家賃物件での成約が割合を減らした
・成約物件の平均面積が大きく縮小した
・地域別では、大市場である東京２３区での下落が
特に大きかった
と、いった様子を窺い知ることができるのですが、
ではなぜ、
そうした変動が２０１５年度には生じたか？
それについては、
今回の報告には、特に語られている部分はありません。
最近話題にのぼる、
生活防衛がゆえの賃貸から分譲・中古への住み替え
（「家賃よりも安いローン」へのシフト）
の傾向が、
もしかすると「ハイグレード物件」に多く採用されていた
「定借」の地位に影響しているのか・・・
その実態の究明にあたっては、
「定借」に限らない、
賃貸市場全体の動向と照らし合わせつつ、
来年公表されるであろう、
２０１６年度の数値も見てみることで、
いよいよ浮かび上がってくるということなのかも
しれません。
アットホーム（株）
「首都圏の居住用賃貸物件における
『定期借家物件』の成約状況（2015年度）」
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
残念！焼失した横須賀の料亭「小松」。貴重な歴史の生き証人でした
2016年06月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
この鎌倉大家日記では、
少し前の４月、
港町・横須賀にかかわるご案内を
三度にわたって連載させていただきました。
こんなラインナップです。
潮風心地よい季節到来！ 横須賀の大人気クルーズ
「軍港めぐり」をご存知ですか？（→こちら）
横須賀から手軽に海を渡って・・・
東京湾に浮かぶ無人島・猿島へ！（→こちら）
「浦賀の渡し船」を知っていますか？
海の街・横須賀のもうひとつの小さな船旅（→こちら）
さて、その横須賀から、
先月、とても残念な報せが飛び込みました。
５月１６日に起きた、
料亭「小松」の火事での全焼です。
テレビのニュースなどでは、
「山本五十六も訪れた旧海軍御用達の老舗」
などと紹介され、
「そんな店が横須賀にあったのか」と、
実際、初めてその存在を知った方も多いはず。
ですが、
歴史、特に近代史に詳しい方、好きな方にとっては、
この一報、
まさに愕然たる悲報だったことでしょう。
料亭小松・・・
横須賀に海軍の鎮守府が置かれた明治１７年（１８８４）の
その翌年に開業しています。
なお、その開業自体、
人気の女中さんだった初代女将が、
海軍の人々に強く求められてのことだったとか。
以来、店の客の多くは海軍の関係者となり、
「小松」は、「海軍料亭」とも呼ばれる存在となりました。
ちなみに、
その後、世界に名だたる軍港都市となっていく
横須賀ですから、
海軍関係者の集まる店は、
もちろん「小松」のほかにも何十軒と出来ていきます。
しかしながら、
その中でも「小松」は特別な存在でした。
なぜなら、ここは士官、
いわゆるエリートの集う場所だったのです。
戦前、海軍士官といえば、
子どもから女性、大人まで、
多くの国民の憧れの的といっていい、
実にまばゆい存在でした。
そんな、海軍エリート御用達の高級料亭が、
横須賀には二軒あったそうなのですが、
もう一軒の「魚勝」の方は戦後に廃業。
「小松」のみが、いまに至るまで、
変わらず料亭として営業を続けていました。
（建物自体には変遷があり、残っていたのは昭和８年築の
ものでした。それでも文化財級の素晴らしい建物でしたが）
そんな「小松」ですが、ここを知る人は、
「歴史の生き証人」などと
よく呼んでいました。
たとえばざっと、
この店の有名な客の名前を挙げてみましょう。
東郷平八郎、山本権兵衛、上村彦之丞、広瀬武夫・・・
これだけでもう、息が弾んでくる方もいらっしゃるのでは。
米内光政、鈴木貫太郎、山本五十六、古賀峯一、井上成美・・・
さらに、戦前史に詳しい人は、
上記のうちの何人かも含む、
歴代の海軍横須賀鎮守府司令長官の名前を思い起こしたり、
あるいは、
資料を調べ直してみるのもいいでしょう。
なぜなら、
「小松」には、通称「長官部屋」と呼ばれる部屋がありました。
その名のとおり、
彼ら鎮守府長官が歴代愛用した特別な一室です。
それが、先月の火事までは、
誰もが予約さえすれば利用できる
現役の客室として残されていたのです。
また、さらにすごいのは、
上記に挙げたような人々が揮毫した、貴重な掛け軸や扁額が、
「小松」にはたくさん残されていたことです。
まさに、将来、未来の重文。
しかし・・・
それらもまたすべてが今回、灰になってしまったというのが、
いまのところ漏れ伝わっている状況です。
ちなみに、
「小松」が歴史の生き証人と呼ばれてきた所以ですが、
そうした掛け軸や扁額、
建物の存在ばかりがそれというわけではありません。
小松には、そうしたハード以上に、
ソフトが残っていました。
ソフトとは、
ここを訪れた提督達や司令長官達の残した
さまざまなエピソード、
そして、歴代女将が口伝えに伝えてきた
彼らの生の声です。
たとえば、
山本五十六連合艦隊司令長官が、
対米戦争について漏らしたものとして知られる、
「長い戦争はだめだ」との言葉、
これも、同長官が、
２００４年に亡くなられた「小松」の二代目女将に
語ったものとして、大変有名です。
ハードは惜しくも無くなりました。
ですが、
海軍料亭「小松」が残した貴重なソフトは、
すでに多くの小説など、出版物の中に活字として拾われ、
世に広まっています。
これからも永遠に、生き残り続けていくことでしょう。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
仲介会社にご機嫌伺い・・・？ いえ。成功オーナーさんの迷い無き「戦略」です
2016年06月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
前回に引き続き、（前回の記事は→こちら）
４月１７日、新宿ＮＳビルにて開催させていただいた
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」での話題を
お届けいたします。
今回のフェスタでは、
これまでにない試みとして、
大会場での特別講演の枠の中に、
「トークショー」の時間を設けさせていただきました。
ご登場くださったのは、
香坂優さん、林浩一さん、廣田裕司さん、
いま注目の３名の成功オーナーさん。
時間は４０分間。
私、上田が、司会進行役を
つとめさせていただきました。
トークのテーマは・・・
「仲介・管理会社の力を１００％引き出す方法」です。
３名のオーナーさん、
それぞれの努力や工夫の様子が披露されました。
ただ、その内容、
ひょっとすると、
世の中の一部のオーナーさんにとっては、
驚きのものとなっていたかもしれません。
仲介会社・管理会社の力を１００％引き出す方法、
その前提として、
上記３名のオーナーさん、
誰ひとりとして、
仲介会社や管理会社に対するご自身の立場を
「客」とは思っていらっしゃらないようなのです。
ですので、お話はこんな風に展開します。
「夏場など、仲介会社へお土産を持参するなら、
栄養ドリンクの○○がいい」
「いや、それは定番になりすぎている。
甘いお菓子を貰うことも多いらしいから、私は辛い○○で」
「１００～１５０社に、私の物件を可愛がっていただけるよう
営業をかけています」
「時折名刺をバージョンアップするんです。
担当者との交流の機会を増やす手立てです」
「管理会社や仲介会社が何かしてくれたら、
感謝の言葉を忘れずに」
「リレーションが途切れないように、
満室続きで募集のない間もしっかり顔出しを」
「担当者だけでなく、上司の方へもご挨拶を。
担当者が動きやすくしてあげるのもコツですよ」
ここで、待ったの声がかかりそうです。
「あれ・・・！
ちょっと待って！」
「お金を払っているのはどちらですか？
仲介手数料、管理手数料・・・時には広告費まで。
払っているのはオーナーですよね？
なのに、皆さんの行動はまるで、
頭を下げてモノやサービスを売って歩く営業マンだ！」
疑問は当然です。
この場合、
お金が誰から誰に受け渡されるのかを考えれば、
当然、
仲介会社や管理会社のお客様は、
私達オーナーなのです。
それなのに、
なぜ３人のオーナーさんは、
労力、時間、ポケットマネーまで割いて、
仲介会社や管理会社に、
気遣い、心遣いを重ねるのでしょうか。
その答えは、
長年このブログを読んでくださっている
オーナーさんの多くは、
すでに、ご存知のことと思います。
賃貸経営において、
本当のお客様は、オーナーではありません。
別にいらっしゃるのです。
そうです。入居者さんです。
物件の数が余り、
真のお客様である入居者さんを
オーナー同士、仲介会社・管理会社同士が
奪い合わなければならない（辛いことですが）
買い手市場の中で、
オーナーと仲介会社、オーナーと管理会社は、
ひとたび手を組めば、いまや運命共同体です。
客とお店、
使い、使われる上下関係、
ましてや、
方や威張り、方や威張られるような
いびつな格差が存在するような関係であっては、
もはや立ち行かないのが現実なのです。
入居者さんの顧客満足を獲得するために、
オーナーと仲介会社・管理会社は、
よきパートナーでなければなりません。
そこでやりとりされる仲介手数料や管理手数料は、
入居者さんから得られる
家賃という収益を
パートナー同士が公平分配するための手段である、
そんな風に考え、割り切ってしまうことも、
もしかすると
いまは必要になってきているともいえるでしょう。
そしてもちろんのこと、ですが、
オーナーと仲介会社・管理会社は、
公平なよきパートナーを目指すのですから、
一方的にオーナー側が、
気遣いを重ね続ける必要もないのです。
こちらの誠意が伝わらない、
やる気のない仲介会社、不真面目な管理会社があれば、
当然ながら、
「パートナーたらず」
ということで、静かに関係を解消する・・・
これも、
オーナーさんに与えられた、自由かつ大切な選択肢です。
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お読みいただいているほか、
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