こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 神武寺からさらに山道を行けば、三浦半島を代表する奇観・鷹取山に到着です
- オーナーズ・スタイル読者オーナーさんが経験した、事件・事故、入居者マナーの乱れ！
- 入居希望者に築年数を「誤認」させる違反行為、提案されても答えはＮＯ！
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
神武寺からさらに山道を行けば、三浦半島を代表する奇観・鷹取山に到着です
2016年07月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
今回は、前回からの続きです。（前回の記事は→こちら）
鎌倉の隣町・逗子の山中に佇むお寺「神武寺」を訪問、
美しい薬師堂を眺めたのが前回まで。
そのまま境内を裏山へと抜け、
奇観・鷹取山を目指します。
では、早速出発しましょう。
裏山への登り口はすぐそこ。
薬師堂に向かって、左手に見えています。
登り始めると、
風情ある石畳の道がしばらく続きます。
やがて、それが途切れると、
ところによっては結構険しい、本格的な山道へ。
ちなみに、この経路、
「神武寺・鷹取山ハイキングコース」などの名称でも知られている、
地元の山歩きの好きな皆さんには
とても人気のルートです。
否、ここだけではありません。
実は、今回の旅で私達が辿ってきている
京浜急行・神武寺駅から神武寺までの参道も、
すでに、
同コースの一部です。
さて、
木々の中、緑の中を進んでいくと・・・
急な登りあり、下りあり、
ゴツゴツと木の根の這う道あり、
大石あり、
岩と岩にはさまれた狭い隙間を
横向きになって通り抜けていかなければならない場所もあり、
と、その様子はなかなかダイナミックです。
やがてついには、
「鎖場」までが登場。
当然ですが、その周囲は崖となっています。
どうぞお気をつけください！
とはいえ、このコース、
「街で履くスニーカーでは決して行けないくらい険しい」
と、いうほどのものではないのですが・・・
それでも、神武寺参拝に
鷹取山への訪問もお加えになるならば、
足元は、
山歩きに向いたしっかりした靴で固めた方が、
安全のため、より望ましいことは確かでしょう。
さて、
神武寺・薬師堂脇から歩き始めて、
２０～３０分くらいが経った頃でしょうか、
不意に、迫力の風景が現れます。
絶壁です。
目の前に、巨人のごとく岩が立ちはだかっています。
さらに、
見上げるその岩肌には、
なぜか、無数の奇妙な穴、穴、穴・・・
着きました。
ここが鷹取山の山頂広場です。
横須賀市の「鷹取山公園」の一部です。
ちなみに、岩肌に空いた穴は、
ロッククライミングに使うハーケンが打ち込まれた跡です。
ここは、ロッククライミングの有名な練習場所でも
あるのです。
ただし、
経験者であっても、勝手に登るのは「ダメ」。
「鷹取山安全登山協議会」へ、登録を許された場合のみ、
指導に従い、
ここで岩登りができることになっています。
加えて・・・
目の前に現れた最初の岩壁だけではありません。
この鷹取山公園内では、
ほかにも各所で岩の屹立が見られます。
多くが上記同様、
ハーケンによる穴ぼこだらけですが、
一箇所、仏像が掘られたものもあります。
堂々、像高約８メートルの弥勒菩薩様です。
藤島茂さんという彫刻家が、
昭和３５年から約１年をかけて彫り上げたものであるとのことで、
お顔を見上げると、
なにやらこの場所のみが
「中国西域、シルクロード・・・？」
と、いった雰囲気です。
それにしても、
これら奇観ともいえる鷹取山の岩壁群、
いかにして生まれたものなのでしょうか。
答えは単純です。
人の手でつくられました。
ここは、昭和の初期まで続いた採石場の跡なのです。
切り出された石は、
「鷹取石」と呼ばれて、
その耐火性、加工のしやすさなどが重宝され、
かつては建築・土木用資材に数多く使われていたのだとか。
ちなみに、
鷹取石、鷹取山の「鷹取」の名の由来はというと、
太田道灌への献上鷹がこの辺りで採られていた
等々、言い伝えが残っていますが、
こちらの真相の方は、
あまりはっきりとはしていないようです。
では、鷹取山公園から引き返し、
神武寺へと戻りましょう。
戻らずに、
この公園からそのまま横須賀の住宅地、市街へと
下っていくことも可能なのですが、
私達はそちらには向かわず、
いま一度、神武寺境内へと向かいます。
今度は同寺の表参道を下って、
逗子市街・ＪＲ東逗子駅方面へと向かうことにします。
ご参考：逗子市ウェブサイト
「ハイキング」のページ →こちらです。
鷹取山のそそり立つ岩壁
神武寺から向かう際に通過する「鎖場」です。
（写真：宮 栄多郎）
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
オーナーズ・スタイル読者オーナーさんが経験した、事件・事故、入居者マナーの乱れ！
2016年07月26日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
今回も前回にひき続き、
私達オーナーズ・スタイルが独自に行なったアンケートから、
興味深い結果をご紹介いたしましょう。
テーマは二つです。
ひとつは、
賃貸経営を続けるにおいて、
いつか経験することになるかもしれない
「事件・事故」
いまひとつは、
多くのオーナーさんを悩ませるストレスの源、
「入居者マナーの乱れ」
両方についてのご経験をお尋ねした、
その答えです。
調査の実施は昨年の１２月。
対象は、オーナーズ・スタイル首都圏版および関西版の
読者の皆さんです。
まずは「事件・事故」です。
・これまでに所有物件とその敷地内で発生した、
事件、事故などを教えてください。（複数回答）
（クリックしていただくと、大きな画像が表示されます）
結果はご覧のとおりとなりました。
（有効回答数７４８）
「家賃滞納による強制退去」が１位。
若干の差をおいたのち、
２位「夜逃げ、失踪」と続いています。
ちなみに「夜逃げ、失踪」にあっては、
家賃の滞納や、行方不明・捜索期間中の未入金、
さらには、
処理に手間や費用のかかる物件内への残置物をともなう場合が
少なくありません。
ひとたび起これば、単なる滞納以上に、
賃貸経営に深刻なダメージを及ぼしかねない難事です。
そこで過去には、
これらが発生した際の頼みの綱として、
連帯保証人の存在があったのですが・・・
「事故のたび、一度も『連帯保証』してもらえたためしがない」
などの声もちらほら。
保証会社の利用で、やっと安心を得たとする
オーナーさんからの声が、
近ごろはよく聞かれるようになってきています。
さて、
それにしても特筆すべきは、
以上の滞納や夜逃げ、失踪に加え、
３位以下に並ぶ、
「ゴミ屋敷」「火事・ボヤ」「入居者が物を盗まれた」
といった、
本格的な（？）事件・事故の経験率が
意外な高さを見せていることではないでしょうか。
いま一度、パーセンテージを確認してみてください。
いずれも７～８％台です。
オーナーさん１００人中、７～８人は
これらをご経験されている計算となるのです。
さらに加えて、
１００人中４人以上がご経験されていることとなる、
「孤独死」（４．４１％）
「入居者の逮捕」（４．２８％）
これらについても、
一般的にイメージされるよりもかなり割合が高い、
と、いえるのではないでしょうか。
ちなみに１１位に下がって、
「孤独死の発見遅れ」は、２．６７％となっています。
当アンケートでは、
皆さんに複数回答をいただいていますから、
入居者さんの孤独死に遭遇されたオーナーさんの
半数以上が、
発見遅れという、大きなダメージも
重ねて経験されていることになるわけです。
「賃貸住宅オーナーといえば、大して苦労もない気楽な商売」
と、羨ましがったり、
やっかんだりする人は、いまも世間に少なくありませんが、
以上のような数値を見れば、
とりわけ、自主管理の場合においては、
生半可な気持ちでは臨めない仕事であることがよくわかります。
オーナーは、時として、
入居者さんの重い人生や、その最期と向き合わなければならない
と、いうことです。
もう一方のアンケート結果、
「入居者マナーの乱れ」を見てみましょう。
・ご自身の物件の入居者のマナーで、好ましくないものを
教えてください
と、問いかけた、その結果です。
こちらも先ほどの質問と同様、
複数回答でのお答えをいただいています。
結果は以下のとおりです。（有効回答数７２５）
（クリックしていただくと、大きな画像が表示されます）
ご覧のとおり、
入居者の「ゴミ出し」マナーの乱れが１位です。
４０％超ですから、
１００人中４０人を超える皆さんがお悩みをご経験。
すごい数字です。
賃貸経営を行なう上でのつらい宿命（さだめ）・・・
と、いっては大袈裟でしょうが、
それに近いくらいの「定番」のものといってもいいでしょう。
ただ、
多くの人がルールを守れないこうした状況を
「すなわち入居者ニーズである」として、
いわば逆手にとって、
物件の魅力としているオーナーさんもいらっしゃることを
一応、忘れてはいけません。
いわゆる「２４時間ゴミ出し可能」物件です。
ちなみに、ある物件の事例ですが、
共用部分に２４時間ゴミ出し可能な収集箱を
分別種目別にずらりと設置、
収集日には、
そこから自主管理オーナーさんがせっせとゴミを回収、
地域の集積場へと運んでいきます。
しかも、ダンボールや雑誌の場合、
「畳まなくていいですよ。紐掛けもしますよ」
と、呼びかけておられるとか。
オーナーさんにとっては大変なご苦労ではあるのですが、
入居者は、
その姿と引き換えに自らは快適、便利なゴミ出しが
出来ていることを実感していますので、
とにかく「分別」だけは、皆しっかりと、
してくれるのだそうです。
ご苦労あれど、その中に楽もあり・・・と、
いうことでしょうか。
もちろん、賛否はあるでしょう。
賃貸住宅の入居者も、地域のルールを守るべき
地域の住人です。
「甘やかしでは？」
「地道にルールを呼びかける方が大切では？」
と、首をかしげる方も少なくはないでしょう。
それもまた正論です。
まさに、オーナーさんの考え方次第、価値観次第
と、いった事例です。
ところで、上記の結果の中、
気になるのが、
大きく下位に甘んじて（？）いる、ある項目です。
「入居者同士の争い」（７位・４．４％）です。
気をつけなければなりません。
これは、そもそも顕在化がしにくいのです。
クレームや騒ぎにまで発展することなく、
表向きは平穏なままであっても、
実は、当事者の片方が我慢や泣き寝入りを続けていたり、
退去してしまうことで
ひっそりと事が収まっていたりする可能性が
少なくありません。
たとえば、
隣人同士が互いの生活音に対して、
しょっちゅうカベを叩き合い、牽制し合っている・・・
駐輪場の利用を巡って、
ひそかに入居者同士が、
縄張り争いや意地の張り合いを演じている・・・
怒りがマグマのように溜まっていて、
爆発寸前に至っているような問題が物件に存在していても、
関係している人以外、
誰もそのことに気づいていない場合も少なからずあるわけです。
そこで想えば・・・
空室にお悩みのオーナーさんからは、
時折、こんな声が聞かれます。
「駅近で設備も整っている。
賃料設定も間違っていないはずなのに、
なぜこんなに空室が発生しやすいんだろう・・・」
「在学中は住み続けると言ってくれていた
学生さんが半年で退去した。どうして・・・」
物件内でひそかに巻き起こっている、
顕在化しない、静かな隣人トラブルが、
その原因であることを
一度、疑ってみてもいいかもしれません。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
入居希望者に築年数を「誤認」させる違反行為、提案されても答えはＮＯ！
2016年07月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「SUUMOジャーナル」さんが、
「『改築○年』しか書かれていない物件、契約には注意を」
と、題した記事を公表しています。
この呼びかけは、先般の熊本地震において、
揺れで一階部分が潰れてしまった賃貸住宅が、
「正しい建築年を広告表示せず、
改築した年だけを表示して入居者を募集していたらしい」
と、一部から指摘されていることを受けてのもの。
不動産広告への表示内容について、
その責任は、
広告主である宅建業者が負わなければならないことは
ご存知のとおりですが、
私達賃貸住宅オーナーも、
不勉強な仲介会社からの間違った提案に
安易にＯＫを出してしまうなど、
ユーザー（入居希望者）に誤認をさせたり、
迷惑をかけたりする行為に、
結果的に加担することがないよう、
ぜひ、注意を怠らずにおきたいものです。
とりわけ建築年、同年月は、
昨今、重要度を増しています。
単に建物の古さ、新しさを知るためのものである以上に、
いまは、
「いずれの時点の耐震基準が適用された建物であるか」
を把握するための
大切な指標となっているからです。
過去には、検索でヒットを得やすいよう、
リフォームした時期を建築年月として
インターネット検索サイトに登録した仲介会社が、
不動産公正取引協議会より、
重い処分を受けています。
検索後に表示される広告の詳細画面等には、
実際の建築年月も併せて表示していたということですが、
そのような勝手はもちろん通らず、
「消費者を不当に誘引した、違法な行為」
であるとして、厳しく断罪されたかたちです。
下記、それぞれのリンク先に、
ぜひ目をお通し下さい。
SUUMOジャーナル
「『改築○年』しか書かれていない物件、契約には注意を」
首都圏不動産公正取引協議会
「違反事例（平成２３年１月度から）」
（本文に挙げた違反事例が上から二番目に掲示されています）
All About 住宅・不動産
「新しい家ほど耐震性は高い? 耐震基準の変遷」
（耐震基準の変遷状況がわかりやすく記されています）
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
甍見下ろす宝珠殿、優美な薬師堂。逗子の山寺・神武寺をご存知ですか？ ．２
2016年07月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
今回は、前回からの続きです。（前回の記事は→こちら）
鎌倉の隣町・逗子の山中に佇む美しいお寺、
「神武寺」への小さな旅のご紹介です。
さて、
京浜急行線の神武寺駅をスタート、
車の行き交う県道から離れ、
山道をのぼり詰め、
ついに、神武寺総門の前へと到着したところです。
早速、境内へと足を踏み入れます。
するとそこは、ちょっと意外・・・
複数の自動車が停められる、
きれいに整地された、ちょっとした広場となっています。
どうやら、ここはお寺の駐車場である様子。
ちなみに車は、
「表参道」「裏参道」「法勝寺口」とある
このお寺の三つの参道のうち、
法勝寺口を使って、
ここまで登ってくることが可能です。
（これら参道の名称についてはご注意があります。
当記事最下段の＜注＞をご覧ください）
さて、広場を進みます。
目指すは前方に見えている階段です。
なお、
広場の右手に、案内板がいくつか立てられています。
神武寺にまつわる歴史やエピソード、
周囲の自然についての解説が記されていますので、
ぜひ立ち止まり、
目を通しておかれるとよいでしょう。
なお、神武寺は、
鎌倉時代初期にはほぼ間違いなく存在、
伝説上は、
その創建を奈良時代にまでさかのぼることができる
大変古いお寺です。
さて、階段をのぼり、
まず目に付くのは鐘楼です。
安政６年（１８５９）の建立。
一方、吊り下げられている鐘は新しく、
昭和２５年製とのこと。
それ以前にももちろん鐘はあったのですが、
先の大戦中、金属材料として供出。
「逗子八景・神武寺の晩鐘」として、
ながく人々に親しまれていた鐘でした。
鐘楼をあとに、尾根状の通路へと踏み出します。
左手、
石段下を見下ろしたところに、美しい建物が佇んでいます。
屋根の反り具合がとても端整で、印象的。
この建物、
客殿、またの名を宝珠殿と呼ばれています。
天保１２年（１８４１）に再建されたものであるとのこと。
棟の頂に大きな「擬宝珠（ぎぼし）」を載せていますが、
これが別名の由来でしょうか。
ちなみに、堂内は非公開です。
堂内どころか、
敷地へと至る目の前の石段からして通行不可。
建物に近づくことさえ叶いません。
では、参拝のチャンスは無いのか・・・？
それついてはのちほど、
記事の最後にまとめてご案内をさせていただきたいと思います。
なお、この宝珠殿内部には、
本尊・阿弥陀三尊のほか、
鎌倉の荏柄天神社より伝来のものとされている十一面観音、
さらには
釈迦如来などの諸像が祀られています。
宝珠殿入口をあとにして、
境内、高みの方へと進んでいきます。
やがて正面の石段上、
見えてくるのは・・・居並ぶ赤い頭巾。
六地蔵です。
六地蔵の脇にはもう一体、
やはり赤い頭巾を被った像が置かれていますが、
こちらはひとり、
片膝を立ててのポーズを決めています。
さては、如意輪観音様・・・？
木の根、草の根が複雑に絡みつく、
野趣あふれる岩窟の中に皆で並ぶそのお姿が、
いかにも山の寺の風情、といった感じです。
さらに左手へ・・・
ふたたび石段を登ります。
見上げる先には、
宝暦１１年（１７６１）建立の朱塗りの楼門が屹立しています。
小振りですがまずまずの迫力。
くぐると、そのさらに向こうには、
寄棟屋根の美しい薬師堂が、
とても上品な雰囲気で、静かに、厳かに佇んでいます。
寛文６年（１６６６）に「再興された」
といわれている建物です。
内部には、
室町期のものとみられる薬師三尊像、
および、
その眷属である十二神将像他が収められていますが、
いずれも普段は非公開。
扉は固く閉ざされています。
さて、
この薬師堂の前まで来ると、
辺りの雰囲気はまさに山寺そのものです。
木の葉の緑、大地の苔の緑・・・
グリーンのフィルターが天地を覆うような
清々しい風景の中、
思わず心洗われる気分を感じる人が、
少なくないのに違いありません。
最後に、神武寺の仏像についてです。
以上に記したとおり、普段は非公開のこのお寺の仏像ですが、
拝観の機会が、実は存在します。
それは、
毎年１２月１３日、午前中に行われる煤払いの最中です。
諸堂および厨子の門扉が開かれるため、
秘仏とされている薬師堂の薬師三尊像までもが、
拝観可能となるのです。
（ちなみに３３年毎の正式なご開帳も実は来年に行われます）
さらに、正月三が日です。
上記薬師三尊像を除く、他の仏像については、
「諸堂への年賀の参拝に伴うかたちで拝観ができた」
と、おっしゃる方も、
少なからずいらっしゃるようです。
ただし、煤払い、お正月、いずれにあっても
お寺側のご都合により、
流動的となる可能性があることを心得ておいてください。
さて、次回は・・・
薬師堂の傍らを抜け、さらに山道をのぼります。
「鷹取山」の奇観を眺めに、足を延ばしましょう。
＜注＞
神武寺参道の名称について、神武寺さんご自身は、
・ＪＲ東逗子駅付近からのルート・・・表参道
・京急神武寺駅付近からのルート・・・池子参道
・法勝寺付近からのルート・・・裏参道
と、アナウンスされているようです。
しかしながら、当記事では、
現時点でなるべく混乱が起きないよう、
逗子市公式サイト等、多くの皆さんの呼び方に倣い、
・京急神武寺駅付近からのルート・・・裏参道
・ＪＲ東逗子駅付近からのルート・・・表参道
・法勝寺付近からのルート・・・法勝寺口
と、してあります。どうぞご留意ください。
神武寺の鐘
宝珠殿
楼門から望む薬師堂
（写真：宮 栄多郎）
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
賃貸オーナーの６割超が将来にご不安。オーナーズ・スタイル独自アンケートの結果より
2016年07月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
今回も前回にひき続き、
私達オーナーズ・スタイルが独自に行なったアンケートから、
興味深い結果をご紹介いたします。
テーマは、
賃貸住宅オーナーさんが抱える「将来不安」。
アンケートの実施時期は昨年１２月。
お答えくださったのは、
首都圏および関西のオーナーズ・スタイル読者の皆さんです。
まず、ひとつ目の質問です。
・ご自身の賃貸経営は、１０年後、２０年後も
順調だと思っていらっしゃいますか？
（有効回答数８０９）
お答えはこうなりました。
とても厳しくなる・・・３１．０％
少し厳しくなる・・・３１．９％
なんらかの手を打つことで順調にできる・・・３０．２％
今のままで順調だと思う・・・４．９％
その他・・・２．０％
「とても厳しくなる」と「少し厳しくなる」を
合わせると、６２．９％です。
６割をやや超える程度の皆さんが、
ご自身の賃貸経営の将来を
「厳しいものになる」と、見ていらっしゃいます。
否、それだけには留まらないでしょう。
「なんらかの手を打つことで順調にできる」
と、お答えの３０．２％の方も、
裏を返せば、
「手を打たなければ順調とはいかないだろう」
そのように考えていらっしゃるものと読みとれます。
つまりなんと、９割を超える皆さんが、
ご自身の賃貸経営の将来を厳しくご覧になっている・・・
というのが、
このアンケートが示す真の結果です。
さらに次の質問です。
・ご自身の将来の生活について、経済面で不安に思われますか？
（有効回答数７９７）
不安に思う・・・１６．１％
少し不安・・・４８．２％
不安はない・・・３５．８％
こちらもまずは、先ほどの結果と同様、
６割をやや超える程度の皆さんが
悲観的なお答えを出されています。
ですが、残る約３６％の皆さんはそうではありません。
「不安はない」と、
堂々言い切っていらっしゃいます。
とはいえ、これを見て、
「さすがは賃貸オーナーさん。
いざとなっても有り余る資産を切り崩せば
乗り切れるということなんだな」
などと、思い込むのは早計でしょう。
たとえば、
富裕層の皆さんとのお付き合いが幅広い
銀行の方などがよく言われることなのですが、
資産がいくらあっても、
それを維持していく手立てや能力、
自信や心構えをお持ちでない方は、
「将来に不安がない」などという心境には
なかなかなれないものなのです。
少子化、人口減少によって、
今後ますます厳しい環境にさらされる
賃貸マーケットと対峙しながらも、
ご自身の将来の生活について、
「経済面で不安はない」
と、お答えになっているオーナーさん。
その多くは、「資産」以上に、
ご自身のもつ「自信」こそが豊富なオーナーさんと
お見受けいたしますが、
いかがなものでしょうか。
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