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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)

なんと崩落・・・！北鎌倉駅そばの素掘りのトンネル。今後の行方が心配されています

2016年09月16日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

このブログをご覧くださっている皆さんの中には、

私達オーナーズ・スタイルより、

月に二回（上旬・下旬）のペースでお届けしている

「メルマガ」を

ご購読くださっている方も多いものと存じます。

そのメルマガには、

当「鎌倉大家日記」と同様、

私の暮らす鎌倉の話題を中心としたコラムスペースがあるのですが、

先般、８月上旬号においては、

下記の内容をお届けいたしました。

採り上げたのは、

ここ数年鎌倉で、存廃への賛否が話題となっている、

「ＪＲ北鎌倉駅そばの素掘りのトンネル」についてです。

そのまま転載いたします。

どうぞご覧ください。

（以下、「オーナーズ・スタイルお役立ちメルマガ８月上旬号・

メルマガ編集長の小コラム」より転載）

-----------------------------------

ご存知の方も多いかもしれません。

ここ数年、私の住む鎌倉で議論が沸騰し続けている

ある案件・・・

ＪＲ北鎌倉駅そばの「トンネル開削・消滅」問題。

約８０年の間、生活道路として市民に親しまれつつも、

近年、内壁の剥落やひび割れが発生、

安全性に問題が生じてきた、風情ある素掘りのトンネル・・・

これを周囲の尾根ごと削り取ってしまい、

無くそうとする工事の是非を巡る論争に関して、

いま、大きな展開が生じています。

潮目が変わった、といっていいのが、

今年の６月です。

さまざま経緯がありつつも、いよいよ工事の準備も進み、

もはや風前の灯と思われていたこのトンネルについて、

文化庁から、事実上、

早急に消滅させることへの「待った」がかかっていることが、

市議会の定例会で明らかとなりました。

ただし・・・

ここでちょっとややこしいのは、同庁の指摘の内容です。

「トンネルが掘られている尾根の

文化財的価値について検討すべし」とのこと。

注目はどちらかというと、尾根の方に向けられており、

トンネルそのものの価値に、

言及がなされているわけではありません。

とはいえ、尾根に文化財的価値があるとすれば、

トンネルごと尾根を切り崩す予定となっている

これまでの工事計画は、

当然、見直しを迫られることに。

そこで、市は、

「鎌倉市文化財専門委員会」に外部の専門家も加わってもらい、

検討を依頼。

その結果、

トンネルの掘られている尾根については、

重要文化財として知られる「円覚寺境内絵図」に描かれた

中世の境界を示す稜線と考えられるため、

文化財としての価値を有する・・・！

との結論が、

先月、提出される結果となりました。

これを受けて市は、方針を修正、

「現在予定されている工事方法を見直す。

出来るかぎり尾根が残せるかたちを考えたい」

との見解を明らかにしています。

すると・・・

北鎌倉の名物ともいえる、あの素掘りのトンネルは、

これからも生き残る・・・？

否、まだまだ予断は許されないでしょう。

なぜなら、

今回の工事計画のそもそもの理由である

トンネルの劣化については、確かな事実のようですし、

繰り返しますが、

歴史的価値を認められたのは、尾根の方であって、

トンネルそのものではないのです。

ちなみに市は、これまで、

「尾根がたとえ史跡的存在であったとしても保護の価値はない」

旨、述べてきた理由のひとつに、

トンネルが掘られたことによる原形の破損を

挙げているとのこと。

つまり、この見方で行けば・・・

トンネルは、もしや、

埋めてしまった方が尾根本来の価値が取り戻せる・・・!?

あるいは、たとえ残されたとしても、

通行者の安全のため、

分厚いコンクリート製、

あるいは、金属板の内壁が貼られたような、

どこにでもありそうなかたちに造り替えられても

不思議ではありません。

大事なのは、尾根だけなのか、

いまある姿のトンネルもなのか？

一方で、多くの学生や通学児童なども含む

通行者の安全はどう守られていくべきなのか？

皆で、論点をもう一度整理し直す時期が、

いま、訪れたということなのかもしれません。

-----------------------------------

・・・さて、以上のとおり採り上げた

「ＪＲ北鎌倉駅そばの素掘りのトンネル」の存廃問題。

ところが・・・！

この文面がメルマガ読者の皆さんにもとに届いた、

そのほんの数日後のことです。

大変なことが起こりました。

トンネルの、鎌倉市街方面側の出入り口付近の岩が、

突然崩落したのです。

８月１１日、午後４時５０分頃のこと。

その際の状況は、

いくつかのメディアがウェブサイトに載せている写真で

知ることができます。

ご覧になってみてください。

　→「カナロコ」８月１２日付記事

　→「タウンニュース　鎌倉版」８月２６日号記事

一見してお判りのとおり、

かなり規模の大きな崩落です。

約４立方メートル分の岩石が崩れ落ちたとのこと。

（当初報道では１０立方メートルほどとのことでした。

見解が錯綜しているようです）

しかも崩落が起きたのは、駅利用者を中心に、

ここを通る人の数が、

本来ならば、少なくない時間帯です。

そのとき、この場に誰かがいたとしたら・・・！

賛否はともあれ、工事計画が進められたことによって、

昨年４月以来、

ここが通行止めとなっていたことが、とにかく幸いでした。

さて・・・そこで次の問題です。

今後、トンネルはどうなるのでしょうか。

いまはまだ行方が混沌としていて、予測がつきません。

トンネルが掘られている尾根の方には、

上段「メルマガ」に示したとおり、

文化庁などが、

文化財的価値がある旨の、いわばお墨付きを与えています。

また、それを受けての市のコメントからも、

「安全な道をつくるため尾根そのものを切り崩す」

と、いう従前の判断は、

今後は検討されることがなくなりそうです。

一方、風情あふれる姿が多くの人に愛されてきた、

素掘りのトンネルの方は・・・

たとえこれを残すにしても、

安全のための対策を

しっかりと講じないでおいてよいものではないことが、

今回、あらためて明確となったかたちです。

掘られてから約８０年になるといわれています。

北鎌倉駅そばに佇む、小さな素掘りのトンネルは、

今後もしばらく、

人々の耳目を集め続けることになりそうです。

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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)

「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル本誌に寄せられた読者の声

2016年09月13日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

前回はこの場にて、

一番新しいオーナーズ・スタイル、

「東海版」の読者の皆さんから寄せられた声をお伝えしたところですが、

今回は一番古くて伝統ある（？）オーナーズ・スタイル、

「首都圏版」です。

題して、

「賃貸経営、がんばってます！」

空室対策・・・顧客満足・・・毎日のお心がけ・・・！

読者オーナーさんのご奮闘の声をご覧下さい。

　「築古物件をリフォームしています。

　１室１００万円くらいの費用をかけています」

　「相続した築３０年超の単身用アパートを経営しています。

　近隣に次々と新築が建ちますが、

　わが物件は、低家賃と礼金ゼロで、満室を維持しています」

　「不満だらけの対応だった管理会社を思い切って替えました。

　管理会社を管理するのもオーナーの仕事であることを認識しました」

　「賃貸不動産経営管理士について知りたいと思っています。

　自主管理ですので、自前の知識と判断力で、

　経営をより良い方向に向かわせられたらと思うからです」

　「エレベーターのカゴの壁にドイツ製の掲示板を取り付けました。

　告知することがない場合は、

　私のペットである犬、猫の写真や、川柳を掲示して、

　入居者の皆さんに和んでもらっています」

　「最近はつねに情報収集や勉強をしていないと、

　賃貸経営が成り立たなくなりそうです。

　私も楽しみながらがんばらないと！」

　「築１２年の物件です。昨年、２階外廊下に屋根を取り付け。

　今年はカラーモニター付きインターホンを導入。

　入居者さん、特に女性の方に大変喜ばれています」

　「入居者さんと毎朝あいさつ、おしゃべりも心がけています。

　そのせいか、更新時の退去もありません」

　「入居者さんから、人生相談までもちかけられるようになりました。

　子どものいない私達夫婦にとっては、とてもうれしいことです」

　「女性の方が二人、入居してくださいました。

　１階玄関そばで、私が毎日針仕事をしていることが、

　ご両親にとっては安心だったようです」

　「エントランスをつねにきれいにし、

　観葉植物なども飾っていたところ、

　入居者さん皆が、きれいに利用してくれるようになりました」

　「共用廊下・階段の清掃、美化に苦慮しておりましたが、

　先日、高圧洗浄を実施。スッキリしました」

　「近隣相場が下がっている中ですが、

　部屋をリフォームし、きれいにしたところ、

　家賃を少し上げたのに入居を獲得できました」

　「管理会社の報告では『問題なし』。

　ところが、自ら確認に出向いたところ、

　雨どいからの水漏れが発生していました。

　自分の物件は自分の目で直接見ることが大切であることを

　痛感しました」

　「長引くのでなければ、

　時折、空室が発生するのもいいかと思っています。

　手入れやリフォームのチャンスですから」

以上、いかがでしたか。

賃貸住宅オーナーという仕事や立場に楽しみを見出し、

楽しみながら経営をされつつも、

それが、空室対策や退去の防止に役立ち、

結果、成功されている・・・

オーナーズ・スタイルの読者オーナーさんには、

そんな方がとても多いように思います。

では、引き続き次回は、

建物のトラブルや、困った入居者さんへの対応・・・

皆さんから寄せられた「お悩みの声」をご紹介いたします。

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

世界的指標、ＪＬＬの「グローバル不動産透明度インデックス」。日本は１９位

2016年09月12日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先々月、若干の話題となったニュースです。

「ジョーンズラングラサール（株）（略称ＪＬＬ）が、

関連会社ラサールインベストメントマネジメント（株）とともに、

『2016年版グローバル不動産透明度インデックス』を公表した。

これによると、日本の順位は１９位。

２６位だった前回（２０１４年）から大きく順位を上げた。

ただし、多くの欧米先進国などに比べると、

まだまだ評価は劣っている・・・」

と、いうもの。

ちなみに、これを公表した

「ジョーンズラングラサール」という会社ですが、

一般には、あまり知られてはいないでしょう。

ですが、

国際的かつ大規模な不動産開発、あるいは投資を手掛ける

企業の方などには、大変よく知られた存在です。

誕生したのはイギリスです。

いまはアメリカ・シカゴに本社を置き、

その創業、１７８３年。

なんと、約２３０年の歴史を誇ります。

現在、世界８０ヶ国で事業を展開。

従業員数約５万８千人とも、６万人とも。

法人不動産オーナーや投資家、テナントなどを主な顧客とし、

不動産価値とその収益力を高めるための仕事ならば、

コンサルティング、マネジメント、取引サポート、市場調査・・・

およそ何でも引き受ける、

「世界最大級の不動産総合サービス企業」

とも呼ばれている会社です。

そんな名だたる国際企業が、

日本の不動産市場の透明度について、

「着実に改善している」と、評価しつつも、

一方で、

「多くの欧米等先進国には追いついていない」

旨、厳しい見方も示しています。

なぜなのでしょうか。

それについて知るためには、

不動産市場における「世界の視点」といったものを

理解することが必要です。

日本国内だけにいると、

「日本の不動産市場はいまだ透明度が足りない」

などと言われても、

通常、なかなかピンとは来ないのです。

（もちろん、ピンと来る慧眼の方、

知識・キャリアをお持ちの方も大勢おられます）

たとえば、

ほんの一例ですが、挙げてみましょう。

私達に近いところでは、

借地借家法による、いわゆる普通借家契約がそのひとつです。

ＪＬＬ社が以前から指摘するところの、

「見直すべき日本独自の商慣習」であり、

日本の不動産市場の透明度を下げているとされる、

いくつかの要因のひとつです。

ちなみにこのことについては、

日本の大手不動産メディア・住宅新報社さんが、

前回（２０１４年）、

「グローバル不動産透明度インデックス」が公表された際、

住宅新報紙上のコラム記事にて、

その理由を解説しています。

（ネットにも載っています。リンクは→こちら・会員制）

ただ、当該解説はプロ向きなため、

法律上の根拠・背景について、

若干説明を端折った感があるので、

ここではしっかりと噛み砕いて、

上記、理由を説明してみたいと思います。

なぜ、借地借家法による、いわゆる普通借家契約が、

日本の不動産市場の透明度を下げている

見直すべき商慣習だとされているのか・・・？

基本的な理由として、

普通借家契約のもとでは、

借主に与えられた強力な契約更新権（？）によって、

定められた契約期間満了をもっての

契約関係や契約条件の解消・・・

いわば「リセット」に、

はっきりとした見通しが立てられないからなのです。

投資家にとって、これはリスクです。

「物件は借り続けたいから更新させてね。

でも、あくまで『更新』だから、家賃とかの条件は以前と同じでね」

「争うなら裁判に訴えてね」

と、いったことが、

借主側から堂々と主張できてしまう制度だからです。

こう考えてみてください。

たとえばある地域において、

そこでは何らかの要因によって不動産開発が進み、

人口や仕事も増え、

利便性もどんどん増すことで、

当面しばらくは、

賃料相場が上がり続けていく状況が見込まれる・・・

と、してみます。

すると、もうお分かりのことと思いますが、

普通借家契約のもとでは、

いまの契約が終了する２年後にはこうしよう、

さらに次が終わる４年後は、

賃料は何％くらい上げられるだろうから、こうしよう、

都合１０年で、収益はこれだけ見通せるはずだ・・・

と、いった計算をぜひともしておきたいところ、

それが難しくなるのです。

これでは投資家は、容易に投資には踏み切れません。

普通借家契約が、

ごく「普通」に行われている環境下にあっては、

投資家は投資期間内における投資効果を予測しにくくなるのです。

とはいえ・・・

そうはいっても、上記のような、

「当面しばらくは賃料相場が上がり続けていく状況が見込まれる」・・・

そんな環境は、いまの日本の現状にあっては、

あてはまる例があまり見当たりません。

むしろ、賃料がさっぱり上がらない地域、

じわじわと下がり続けていくような地域ばかりです。

しかしながら、

借地借家法の落とし穴は、ちゃんとそこにも存在しています。

同法上、

契約期間中の賃料増額を不可能とさせる

借主有利となる特約は、明確に保証されていても、

減額を「しない」とする、貸主有利の特約は、

事実上無効と解されるかたちになっているからです。

「契約期間中の賃料維持（下げない）」

については、

たとえそれを特約しても、無効とされてしまうわけです。

あるいは、されかねないのです。

すなわち、事前の約束がどうであろうと関係なし。

ひとたび借主から賃料減額請求があれば、

交渉のテーブルにつかないわけにはいかなくなるという決まりです。

これが、

さきほどの「借主に与えられた強力な契約更新権」に

付随しているわけですから、

その表面だけを見れば、まさに投資家にとっては

脅威でしかありません。

上記、住宅新報社さんのコラムが、

「普通借家契約が～

（投資家が）最終的な投資意思決定を行なうことを困難にしている」

と、結ぶ所以です。

不動産賃料に関わっての係争による金銭収受の停滞は、

投資家にとって、

ぜひとも起きてほしくないアクシデントです。

たとえ最終的に「勝った」としても、

通常、素直に喜べる状況とはなりません。

上記コラムも指摘していますが、

係争と停滞が続いた間、

キャッシュフローに大小の痛手が及んでいることがその理由です。

そのため、

あくまで投資をする立場からの言い分ではありますが、

「日本の賃貸市場には理不尽な規制が残っている。透明性に欠ける」

と、言われてしまうことにも無理はないわけです。

対して、

「現実にはトラブルなんてそんなにあるもんじゃない。

制度はそうなっていても、

現場、現場では上手く折り合いがついているよ」

という意見も、もちろんあるかもしれません。

ですが、遠い「海外の視点」にあっては、

現実がどうであるかはともかく、

はっきりと明文化されていることこそが、

議論や評価の対象とされやすいものです。

明文化された制度の存在そのものを問題視するという

基本スタンスを

「グローバル不動産透明度インデックス」も当然とっていると、

ここは解釈すべきではないでしょうか。

では逆に、

不動産市場の透明度が高いと評価されている国々では、

上記のケース、

どうなっているのかといえば・・・

日本ではマイナーな、

見通しスッキリ、あと腐れ（？）ナシの「定期借家契約」が主流なので、

基本、問題は存在しないというのがその答えです。

さて、以上は、

日本の不動産市場における海外からの見られ方の一例でしたが、

そんなあたりを胸に、

下段リンク先にて、ぜひ、

「2016年版グローバル不動産透明度インデックス」を

ご覧になってみてください。

概要がほどよくまとまっているニュースリリースは　→こちら

５６ページにわたる、

読み応えあるレポートがダウンロードできる直接リンクは　→こちらです。

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いまの仏像のトレンドは「かわいい」？長谷寺の企画展と、人気の和み・良縁地蔵

2016年09月09日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

前回、この鎌倉大家日記でご紹介した、

大正生まれの別荘建築「霊源閣」。（記事は→こちら）

この７月、国の登録有形文化財となることが決まった

という内容でした。

一方、その霊源閣のある同じ長谷で、

素朴で愛嬌のある、

可愛らしい仏教美術作品を集めたイベントが開かれ、

話題となっています。

タイトルは、

「カワイイKawaiiほとけさま～素朴な造形の世界～」

場所は長谷寺の「観音ミュージアム」です。

ちなみに観音ミュージアムとは・・・

昨年秋、

開設３５年を迎えた長谷寺宝物館がリニューアルされ、

館名も新たに再オープンとなったもの。

直径７０～８０センチほどもある迫力の大円盤（？）

「十一面観音懸仏」全六面の展示で有名な、

まだピカピカの真新しい仏教美術館です。

ところで、

上記の「カワイイほとけさま～」とは、どういう意味なのでしょうか。

日本では、仏像といえば、

本当の意味での「仏」の像とされる如来像以下、

菩薩像、諸神像、諸天像など、

そのほとんどは、

静かな悟りの表情を浮かべているか、

激しい怒りの形相・ポーズを示しておられます。

しかし、中にはにっこりと笑顔の仏様もいたり、

意図してか、偶然か、

すっかりとぼけた顔になってしまっている

仏像や仏画があったりもします。

そんな

「思わずカワイイと言えてしまうような作品」や、

「まるでゆるキャラのように親しみのある」ものを

長谷寺の所蔵品の中に探してみた・・・

というのが、

上記、今回の企画展の内容。

子どもさん含め、

色々な人に仏像・仏教美術に親しんでもらうために、

とてもよいきっかけ、

切り口のひとつといえるのではないでしょうか。

期間は今月２７日までです。

ご案内サイトは　→こちらです。

また、さらに一方で、

観音ミュージアム擁する長谷寺さんでは、

近年、

ほかにも「カワイイ」仏像が、話題となっています。

境内の数ヶ所にたたずむ石のお地蔵様、

「和み地蔵」と「良縁地蔵」です。

まるでアニメキャラのような三頭身、

大きな丸顔に、

満面ニコニコの笑みが、

「とにかく癒される」と、インターネット等で数年前から評判に。

そこで、皆さんのブログなどを拝見すると、

広い境内の中、

「和み地蔵」は１体、

「良縁地蔵」は３体ひと組×３組＝９体が、どうやら存在する模様。

つまりは、４ヶ所、計１０体がいらっしゃるようで、

これらすべてを見つけてお参りしようと、

せっせと探し回る方も多いようです。

なお、

この「和み地蔵」と「良縁地蔵」、

長谷寺さんでの人気もあって、

これを作っている工房も、最近有名になってきました。

「石神彫刻工房」といいます。

彫刻家の平泉正司さんが運営。

場所は宮城県柴田郡川崎町。

実は、和み地蔵も良縁地蔵も、

元々はこの石神彫刻工房の製作による「石んこ地蔵」と呼ばれる

シリーズ作品のひとつです。

長谷寺さんのみならず、

これを注文した各地のお寺やお店などに置かれています。

お寺では、

お墓参りに訪れる檀家さんなどが、

その笑顔に大いに癒されているそうです。

石神彫刻工房のウェブサイトは　→こちらです。

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