こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
世界的指標、ＪＬＬの「グローバル不動産透明度インデックス」。日本は１９位
2016年09月12日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先々月、若干の話題となったニュースです。
「ジョーンズ ラング ラサール（株）（略称ＪＬＬ）が、
関連会社ラサール インベストメント マネジメント（株）とともに、
『2016年版 グローバル不動産透明度インデックス』を公表した。
これによると、日本の順位は１９位。
２６位だった前回（２０１４年）から大きく順位を上げた。
ただし、多くの欧米先進国などに比べると、
まだまだ評価は劣っている・・・」
と、いうもの。
ちなみに、これを公表した
「ジョーンズ ラング ラサール」という会社ですが、
一般には、あまり知られてはいないでしょう。
ですが、
国際的かつ大規模な不動産開発、あるいは投資を手掛ける
企業の方などには、大変よく知られた存在です。
誕生したのはイギリスです。
いまはアメリカ・シカゴに本社を置き、
その創業、１７８３年。
なんと、約２３０年の歴史を誇ります。
現在、世界８０ヶ国で事業を展開。
従業員数約５万８千人とも、６万人とも。
法人不動産オーナーや投資家、テナントなどを主な顧客とし、
不動産価値とその収益力を高めるための仕事ならば、
コンサルティング、マネジメント、取引サポート、市場調査・・・
およそ何でも引き受ける、
「世界最大級の不動産総合サービス企業」
とも呼ばれている会社です。
そんな名だたる国際企業が、
日本の不動産市場の透明度について、
「着実に改善している」と、評価しつつも、
一方で、
「多くの欧米等先進国には追いついていない」
旨、厳しい見方も示しています。
なぜなのでしょうか。
それについて知るためには、
不動産市場における「世界の視点」といったものを
理解することが必要です。
日本国内だけにいると、
「日本の不動産市場はいまだ透明度が足りない」
などと言われても、
通常、なかなかピンとは来ないのです。
（もちろん、ピンと来る慧眼の方、
知識・キャリアをお持ちの方も大勢おられます）
たとえば、
ほんの一例ですが、挙げてみましょう。
私達に近いところでは、
借地借家法による、いわゆる普通借家契約がそのひとつです。
ＪＬＬ社が以前から指摘するところの、
「見直すべき日本独自の商慣習」であり、
日本の不動産市場の透明度を下げているとされる、
いくつかの要因のひとつです。
ちなみにこのことについては、
日本の大手不動産メディア・住宅新報社さんが、
前回（２０１４年）、
「グローバル不動産透明度インデックス」が公表された際、
住宅新報紙上のコラム記事にて、
その理由を解説しています。
（ネットにも載っています。リンクは→こちら・会員制）
ただ、当該解説はプロ向きなため、
法律上の根拠・背景について、
若干説明を端折った感があるので、
ここではしっかりと噛み砕いて、
上記、理由を説明してみたいと思います。
なぜ、借地借家法による、いわゆる普通借家契約が、
日本の不動産市場の透明度を下げている
見直すべき商慣習だとされているのか・・・？
基本的な理由として、
普通借家契約のもとでは、
借主に与えられた強力な契約更新権（？）によって、
定められた契約期間満了をもっての
契約関係や契約条件の解消・・・
いわば「リセット」に、
はっきりとした見通しが立てられないからなのです。
投資家にとって、これはリスクです。
「物件は借り続けたいから更新させてね。
でも、あくまで『更新』だから、家賃とかの条件は以前と同じでね」
「争うなら裁判に訴えてね」
と、いったことが、
借主側から堂々と主張できてしまう制度だからです。
こう考えてみてください。
たとえばある地域において、
そこでは何らかの要因によって不動産開発が進み、
人口や仕事も増え、
利便性もどんどん増すことで、
当面しばらくは、
賃料相場が上がり続けていく状況が見込まれる・・・
と、してみます。
すると、もうお分かりのことと思いますが、
普通借家契約のもとでは、
いまの契約が終了する２年後にはこうしよう、
さらに次が終わる４年後は、
賃料は何％くらい上げられるだろうから、こうしよう、
都合１０年で、収益はこれだけ見通せるはずだ・・・
と、いった計算をぜひともしておきたいところ、
それが難しくなるのです。
これでは投資家は、容易に投資には踏み切れません。
普通借家契約が、
ごく「普通」に行われている環境下にあっては、
投資家は投資期間内における投資効果を予測しにくくなるのです。
とはいえ・・・
そうはいっても、上記のような、
「当面しばらくは賃料相場が上がり続けていく状況が見込まれる」・・・
そんな環境は、いまの日本の現状にあっては、
あてはまる例があまり見当たりません。
むしろ、賃料がさっぱり上がらない地域、
じわじわと下がり続けていくような地域ばかりです。
しかしながら、
借地借家法の落とし穴は、ちゃんとそこにも存在しています。
同法上、
契約期間中の賃料増額を不可能とさせる
借主有利となる特約は、明確に保証されていても、
減額を「しない」とする、貸主有利の特約は、
事実上無効と解されるかたちになっているからです。
「契約期間中の賃料維持（下げない）」
については、
たとえそれを特約しても、無効とされてしまうわけです。
あるいは、されかねないのです。
すなわち、事前の約束がどうであろうと関係なし。
ひとたび借主から賃料減額請求があれば、
交渉のテーブルにつかないわけにはいかなくなるという決まりです。
これが、
さきほどの「借主に与えられた強力な契約更新権」に
付随しているわけですから、
その表面だけを見れば、まさに投資家にとっては
脅威でしかありません。
上記、住宅新報社さんのコラムが、
「普通借家契約が～
（投資家が）最終的な投資意思決定を行なうことを困難にしている」
と、結ぶ所以です。
不動産賃料に関わっての係争による金銭収受の停滞は、
投資家にとって、
ぜひとも起きてほしくないアクシデントです。
たとえ最終的に「勝った」としても、
通常、素直に喜べる状況とはなりません。
上記コラムも指摘していますが、
係争と停滞が続いた間、
キャッシュフローに大小の痛手が及んでいることがその理由です。
そのため、
あくまで投資をする立場からの言い分ではありますが、
「日本の賃貸市場には理不尽な規制が残っている。透明性に欠ける」
と、言われてしまうことにも無理はないわけです。
対して、
「現実にはトラブルなんてそんなにあるもんじゃない。
制度はそうなっていても、
現場、現場では上手く折り合いがついているよ」
という意見も、もちろんあるかもしれません。
ですが、遠い「海外の視点」にあっては、
現実がどうであるかはともかく、
はっきりと明文化されていることこそが、
議論や評価の対象とされやすいものです。
明文化された制度の存在そのものを問題視するという
基本スタンスを
「グローバル不動産透明度インデックス」も当然とっていると、
ここは解釈すべきではないでしょうか。
では逆に、
不動産市場の透明度が高いと評価されている国々では、
上記のケース、
どうなっているのかといえば・・・
日本ではマイナーな、
見通しスッキリ、あと腐れ（？）ナシの「定期借家契約」が主流なので、
基本、問題は存在しないというのがその答えです。
さて、以上は、
日本の不動産市場における海外からの見られ方の一例でしたが、
そんなあたりを胸に、
下段リンク先にて、ぜひ、
「2016年版 グローバル不動産透明度インデックス」を
ご覧になってみてください。
概要がほどよくまとまっているニュースリリースは →こちら
５６ページにわたる、
読み応えあるレポートがダウンロードできる直接リンクは →こちらです。
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