こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- もうすぐ創刊１周年。オーナーズ・スタイル東海版・読者の皆さんの声
- 「貸家は前年比１０．５％増 ５年連続の増加」。国交省の建築着工統計
- 東京オリンピックの年に向け変わっていく鎌倉駅周辺と、古い時計塔のお話
- 火災や人身事故の可能性も。温水洗浄便座の「リスク」を知っておきましょう
- 女性が賃貸住宅に求めるもの・防犯設備。でも、効果があるのは「設備」だけ？
- 攘夷を叫んでの外国人殺傷事件も！ 市が掘り起こそうとしている「鎌倉の幕末」
- 管理会社の実力は、やはり「物件」を見るとわかるとか
- 名付けて「リビ充家族」。リビングを充実空間にしたい家族が増えるとの予測です
- 題して「鎌倉これあらた（維新）」。鎌倉市が案内板設置のための資金を募っています
- ポータルサイトの入力項目が多くて大変・・・！ 仲介会社さんから聞いたお話です
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
もうすぐ創刊１周年。オーナーズ・スタイル東海版・読者の皆さんの声
2017年02月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
オーナーズ・スタイルは、おかげさまで、
現在、全国６版のラインナップ。
（首都圏、関西、東海、北海道、九州、広島）
全国各地のオーナーさんのご支持をいただきながら、
賃貸経営に役立つ情報をお届けしています。
このうち、一番新しいのが「東海版」です。
昨年５月の創刊です。
ですので、間もなく１周年です。
今回は、その東海版のアンケートに寄せられた、
読者オーナーさんの声をいくつかご紹介します。
「オーナーチェンジで購入した区分マンション。
入居者さんが退去され、初めて室内を見ることに。
予想外なことにカーペット仕様でした。
リフォームに想定外の費用がかかりました」
「１棟目から計画的に、統一した物件名を使用しています。
そのことで、金融機関の印象がいいようです」
「３０年一括借上げをしてもらっています。
いまのところ問題はありませんが、
家賃の見直しが１０年毎にあるということで、
不安を感じています」
「不動産会社の物件写真の撮り方が下手なのです。
さらには、リノベーションしたにもかかわらず、
以前の写真のままだったりも。
写真の威力はとても大きいのに・・・」
「東南海地震に備えての防災・減災への取り組みについて、
賃貸住宅業界はかなり遅れているのでは、と、
危惧しています。
対応マニュアルを用意している管理会社などあるのでしょうか。
事業のあり方として、
オーナーズ・スタイルでも採り上げてほしいです。
オーナーは空室対策で精一杯ですから」
「建築費が安くて、しかも入居者が住みたいと思う、
究極のアパートはないものか」
「私の所有するファミリー向けの物件は満室ですが、
築３０年になるので、そろそろリノベーションが必要かと思います。
一方、単身用の物件は、
大学が近く、まだ築１１年にもかかわらず、
１年以上も空いている部屋があります。
やはり、こちらもリノベーションが必要か・・・？
リノベーションを特集してほしいです」
「今後、愛知県内で賃貸経営を行なうのに
ベストな地域はどこなのか。
オーナーズ・スタイルで特集してもらえると助かります」
「地域ごとの特色、貰えそうな家賃、入居者さんの客層、
水害の多い場所はどこか・・・
記事に採り上げてほしいです」
いかがでしょうか。
最後の二つの声・・・
賃貸経営するにあたっての「地域情報」への要望ですが、
実は、
首都圏や関西圏のオーナーさんの声からは、
これまで目立って拾えた記憶がないものです。
そこで、首都圏に限れば、
こうした情報は、思えば、
相場情報、駅ごと・地域ごとの利便性、雰囲気、人気等々、
まさにメディアに溢れかえっています。
また、そうした環境が、
過去より長く続いてもいます。
そのため、多くのオーナーさんが、
あの沿線、あの地域の特色は・・・と、
大づかみにイメージできているということなのかも知れません。
とはいえ、
交通の変化、街の再開発などにより、
市場は意外なところで広がったり、
狭まったりしているものです。
「常識」や「印象」が、古い時代のものになっていないか？
特に、賃貸経営を投資の手段として重要視しておられる
オーナーさんにとっては、
つねに心得ておくべき、
ご自身への大事な問いかけと言ってよいでしょう。
またさらに、
集めるべき情報は、現在を語るものばかりでなく、
将来を分析したものも忘れず含めておくことが大切です。
賃貸経営や不動産投資は、
１０年後、２０年後を見据えて行なうべきものだからです。
たとえば、
国立社会保障・人口問題研究所が５年ごとに推計して公表している
全国・地域別の人口・世帯数推計などは、
今後の賃貸市場のかたちを探る上で、
大いに参考となる資料です。
国立社会保障・人口問題研究所
「将来推計人口・世帯数」のページ →こちらです。
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お読みいただいているほか、
２０１４年からは関西版、北海道版を発行。
一昨年４月からは九州版、７月からは広島版、
昨年５月からは東海版を創刊。
全国８万人以上の読者の皆さんからのご支持をいただいています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■東海版
愛知・三重・岐阜・静岡にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■北海道版
北海道に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■九州版
福岡県とその隣接県に
１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「貸家は前年比１０．５％増 ５年連続の増加」。国交省の建築着工統計
2017年02月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先般、国土交通省が、
「建築着工統計調査報告 平成２８年計」
を公表しました。
これによると、
平成２８年の貸家の新設着工戸数は、
４１万８５４３戸。
前年比１０．５％の増 ５年連続の増加 となっています。
ちなみに、
「持ち家」は、前年比３．１％の増
「分譲マンション」は、０．９％の減
「分譲一戸建」は、８．２％の増
です。
このうち、伸びの大きな分譲一戸建ては、
実は、３年ぶりの増加です。
２７年は１．４％の減。
２６年は７．０％の減でした。
一方、それに比べると、貸家＝賃貸住宅の数値は、
上記のとおり５年連続での右肩上がり。
「賃貸住宅建設バブル」と、いってよい状態に
なっているのではないかと、
多くのメディアや専門家から、心配の声が挙がっています。
ところで・・・
新しい賃貸住宅がどんどん建てられている
現実については、
上記の建築着工統計で、その数とともに、
ほぼ正確な把握が出来るとして、
一方では、
役目を終え、取り壊されていく物件もあるはずです。
いわゆる滅失分です。
取り壊され、滅失させられていく賃貸住宅は、
近年、どのくらいの数にのぼっているのでしょうか。
それを示すおおまかな数値が掲げられている
レポートがあります。
こちらも上記建築着工統計と同じく、ついこの１月の公表・・・
「経済財政分析ディスカッション・ペーパー
～貸家建設と潜在需要～」
と、題された内閣府の研究報告です。
ただし、こちらは、
「本稿は、政策統括官（経済財政分析担当）のスタッフによる
研究成果をとりまとめたもので、学界や研究機関等、
関連する方々から幅広くコメントをいただくことを意図している」
と、されているものです。
いわば「ご意見を募ります」の段階。
その点は、ぜひしっかりとご留意ください。
さて、このレポートによると・・・
貸家ストックの「滅失分」は、
２０１２年、１３年で、２５万戸近くづつ、
２０１４年から１７年にかけてが、各々３５万戸近く
であると、
推定、さらには推測がされています。
近年の新築着工の右肩上がり傾向に対して、
実は、古い物件の取り壊しも結構な数で毎年続くのだ、と、
当レポートは説いているのです。
さらにここに、
賃貸住宅に居住する世帯数の増加分等々を絡ませ、
勘案することで、
当レポートは、
今後の賃貸住宅市場において考えられる
二つのシナリオを提示しています。
そのうちのひとつ・・・
来年、２０１８年においての貸家の需給は、
新築着工の落ち着きから、
さほど大きな乖離を見せないかたちとなります。
いわば需給安定。
一方、もうひとつのシナリオでは、
着工数増加の傾向が、
今年や来年も変わらないことが前提とされています。
そのため、２０１８年を終えた時点で、
貸家の需給には１０万戸分に近い乖離が生じます。
すなわち、供給過剰です。
現実はどちらを辿るのでしょうか。
答えは・・・
さほど遠い未来ではありません。
今から２年後くらいには、数値や、さらには実際の風景となって、
私達の前に示されることでしょう。
さらに詳しい分析・考察内容について、
下段リンク先にて、ぜひご確認ください。
国土交通省
「建築着工統計調査報告 平成２８年計」→こちら
内閣府
「経済財政分析ディスカッション・ペーパー
～貸家建設と潜在需要～」
同
「経済財政分析ディスカッション・ペーパー・シリーズ」
案内ページ →こちらです。
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■東海版
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
東京オリンピックの年に向け変わっていく鎌倉駅周辺と、古い時計塔のお話
2017年02月24日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
来月、鎌倉駅ビルがリニューアルオープンすることが、
地元で話題となっています。（３月２２日）
名前も改まり、
これまでの「エキスト鎌倉」から、「ＣＩＡＬ鎌倉」へ。
お店の数は６店舗から１３店舗に増えるとのこと。
「日影茶屋」「鎌倉小川軒」などの有名どころも新たに出店。
二階部分にはカフェとレストランが入りますが、
カフェの方は、
ドトールコーヒーの新業態店舗「CAFE LEXCEL」に
なるということで、
楽しみにしている方も結構いらっしゃるようです。
駅ビルだけではありません。
鎌倉駅周辺では、
東口、西口、それぞれで、
今後、リニューアルが進められていきます。
メインの東口では、混雑緩和のため、
歩道部分を広げるなどの工事が、
２０１８年度から始まるのだそう。
一方、西口では、
時計塔の建つ「時計台広場」が再整備されるとのこと。
トイレを新設するなど、
観光客の皆さん向けの機能をより充実させることに、
重点がおかれるようです。
ちなみにこれらは、
外国からのお客様が大勢集まるであろう、
２０２０年の東京オリンピック・パラリンピックに向けた、
鎌倉としての、
おもてなしの準備も兼ねた事業です。
ところで、
いま触れた、鎌倉駅西口に建つ時計塔ですが、
どんな由来のものなのか、皆さんはご存知でしょうか。
実は、あの塔は、
以前は駅舎の屋根の上にあったものなのです。
ただし、いまの駅舎ではありません。
大正５年に完成した、鎌倉駅二代目駅舎です。
ちなみに、いまある駅舎は、
この二代目に代わり、１９８４年に建てられた三代目です。
やはり、いまも屋根には時計塔が載っていますが、
この時計塔は、
かつて市民に愛された二代目駅舎の時計塔のイメージを
多くの市民の要望に応えるかたちで、
わざわざ引き継いだものなのです。
また、このとき、
「古い時計塔の方も、廃棄などせずに残そう」
と、いう機運が盛り上がりました。
これを受けて、
二代目駅舎の時計塔は、いまある駅西口の広場に移設、
永く保存されることになったという顛末です。
元は駅舎の屋根上にあった鎌倉駅西口時計塔
（写真：上田英貴）
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
火災や人身事故の可能性も。温水洗浄便座の「リスク」を知っておきましょう
2017年02月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
前回までにひきつづき、（前回の記事は→こちら）
知り合いの不動産会社の方から聞いたお話です。
仮にＡ社さんとしておきます。
Ａ社さん、最近、
建てられてまだ５ヶ月の新築物件を見に行かれたそうです。
単身用８部屋のアパートだったとのこと。
もちろん外はピカピカ。お部屋の中もピカピカ。
ですが、何よりも、
感心したのがトイレなのだそう。
室内は広々。ペーパーホルダーは二つを完備。
壁にはお洒落な棚付き。
専用の手洗いシンク付き。
温水洗浄便座はもちろんのこととして、
そこにプラスして、自動洗浄機能付き。
スイッチひとつで、
トイレが自ら、便器の内部や温水ノズルを掃除してくれる、
とても便利な仕様のものが、採用されていたそうです。
これを見て、
「新築とは言え、木造のアパートなのに、
近隣の築浅のマンションに匹敵するほどの強気な賃料・・・
やや疑問だったが、理由のひとつがこれか」
と、Ａ社さん、思ったそうです。
ところで、その高機能なトイレですが、
こんなボタンも付いていたのだそうです。
「漏電テスト」と、書かれていたとのこと。
そうなのです。漏電。
温水洗浄便座の登場以来、
トイレ（便器）の多くは、
いまや、立派な電気製品になっているのです。
当然、電気で動く機械としてのリスクが、
そこには存在しています。
電気製品であり、しかもなおかつ、
水回りの道具であること・・・
そこに、実は大きな危険が潜んでいることに、
普段、私達は、
あまり気付くことができていないのが現状です。
「一般社団法人 日本レストルーム工業会」という団体が、
電気製品化したトイレに潜むリスクについて、
以前から、注意を呼びかけています。
何らかの理由で、
水や洗剤等の液体が便器内部に侵入し、
電気部品を濡らすことなどにより、
発煙、発火、火災に至る危険性があるほか、
漏電、感電事故が発生したり、
誤作動によって利用者が火傷したり・・・
事前の知識がなければ予想がしにくい、
さまざまな事故の可能性がある旨、
ウェブサイトやパンフレットに詳しく紹介、
注意を喚起しています。
加えて、
実際に起きた事故の例も、多数リストアップされています。
ぜひ、下段のリンク先にて、ご覧になってみてください。
ざっと目を通すだけで、
・特に注意すべきは長期の使用
・火災に至る重大な事例が多い
ことに、すぐにお気づきになられるかと思います。
そこで、Ａ社さんですが・・・
物件によっては、
先ほどのお部屋とは逆に、
かなり老朽化した温水洗浄便座を見ることもあるそうです。
ですが、述べたような、
長期にわたって使用されている温水洗浄便座、
電気製品化したトイレにおけるリスクの存在については、
オーナーさんも、管理会社も、入居者さんも、
いずれにあっても、その多くが、
いまはまだ、ほとんど意識せずにいるのでは。
賃貸住宅の場合、さらに問題があります。
入居者さんがご入居中は、
おいそれと点検というわけにもいきません。
普段の管理は、
入居者さんに任せっきりということになってしまいます。
そのため、Ａ社さんは今後、
自らが「客付け」した入居者さんに対しては、
物件に温水洗浄便座・電気製品化したトイレが付いている場合、
必ず、注意を呼びかけることにしたそうです。
もちろん、呼びかけは、オーナーさんにも、です。
事故の絶対数こそ少ないものの、
ひとたび起これば命の危険があり、
オーナーさんが多大な損失と責任を背負い込む可能性も
あるということで、
「これを無視することはできません」とのことでした。
一般社団法人 日本レストルーム工業会・トイレナビ
「温水洗浄便座の安全に関して」→こちら
同・製品事故一覧表 →こちらです。
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2017年02月20日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
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月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
株式会社マイナビが運営する「マイナビ賃貸」が、
「女性３００人に聞いた、女性専用マンションにあると
嬉しい設備とは」
と、題した調査結果を公表しています。
なお、設問のくくりは上記のとおり
「女性専用マンション」となっていますが、
ランキングに並んだのは、いずれも、
女性専用マンションに限らずとも、
女性が「自分の住む賃貸住宅にあるとうれしい」と、
思うであろうものばかり。
そこで、早速結論を述べてしまうと・・・
挙げられた１０の設備のうち、
１位から４位までのすべてが、防犯のための設備です。
６位の「宅配ボックス」についても、
部屋のドアを開けずに荷物を受け取れるということで、
安心・安全・防犯への期待が、
支持のうちのかなりの割合を占めている可能性が高そうです。
と、ご紹介はしつつも・・・
私達オーナーズ・スタイルに寄せられる、
読者オーナーさんの声の中からは、
同じ「賃貸住宅における防犯」のことに関して、
時折、こんな声が拾えるのも事実です。
「『大家さんが同じ建物に住んでいて下さるので、
安心して暮らすことが出来た』旨、
退去していった女性の方からお礼を言われました」
「私（オーナーさんご自身）の自宅部分が
エントランスの横にあって、
人の出入りに目が行き届き安心だ、ということから、
女性入居者さんの親御さんが、
当方の物件を選んでくださったようです」
これらは、いわゆる賃貸併用住宅など、
賃貸物件と同じ建物に住まわれている
オーナーさんからの声です。
マイナビ賃貸さんのアンケートが今回選択肢とした
「設備」とは別の、
「環境」にあたるものとはなりますが、
実際、オートロックや防犯カメラに
勝るとも劣らない安心を
入居者さんに提供できているケースも
少なくないのではないでしょうか。
仲介会社の窓口で、担当者が、
「この物件の１階は大家さんのご自宅ですが、
とても頼りになるいい方です。
安心して暮らせると思いますよ」
そんな風に紹介してくれている物件に、
経営順調な勝ち組物件は多くとも、
空室、不良入居者等々に悩む苦境の物件は、
よほど、数少ないようにも感じられます。
マイナビ賃貸
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