こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
「競合物件急増！」「空室で苦戦中！」オーナーさんから危機感を訴える声
2017年03月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
当ブログの先月末の記事にもご紹介したとおり、
昨年までの、数年間の賃貸住宅の新設着工数は、
「バブル？」との声も挙がるほどの右肩上がりです。
当然、競争力の強い、新築・築浅物件が、
市場にはどんどん増加中。
そのためか、築年が１０年も過ぎると、
多くの物件に対し、厳しい逆風が・・・！
オーナーズ・スタイルに寄せられる
読者オーナーさんからのアンケートにも、
そんな環境を如実に物語るような声が目立ってきています。
「首都圏版」のオーナーさんからの声をご紹介します。
「近隣に新築物件が多数建築中です。
今後、大幅な供給増となりそうです。
競争力の維持のため、
インターネット無料化、宅配ボックスなど、
工事を始める予定です」
「競合の着工、完成が多いので、
いずれ当方も、
空室の発生、賃料値下げといった状況になりそうで不安です」
「築１０年が経過。賃料が下がり、利益が出ません」
「空室対策がどうも上手くいきません。
リフォームにお金をかけすぎ、値引きもしすぎ、の、
負のスパイラルに陥ってしまいます」
「空室への客付けが上手くいかない。
リスクが高まっているので、
対策を考えているが、上手くいかない・・・」
「人口が減少している地域なのに、
相続税対策のためか、急激に新築のアパートが増えている。
値崩れが心配です。
早目に新たな投資をして、エリアを変えるしか、
手はないかもしれません」
「築年数を経てくると、経営がなかなか難しい。
１階の部屋が、ことさら埋まりにくい・・・」
「空室期間が長い・・・」
「近所に好条件の新築物件が完成したところ、
数ヶ月ののち、私の物件の入居者が、
契約を更新してくれずに、
そちらへ移ってしまいました」
「当方も新築アパートです。
それでも、仲介会社への広告料を上積みしても、
なかなか決まらない・・・」
「築１０数年を経過した頃から、
入居率や賃料の低下、ライバル物件の出現と、
苦労が始まっています」
「空室対策はやっているつもりだが、
１１月に退去のあった部屋が、
その後、なかなか埋まらない。
管理会社に聞くと、
『多くのお客さんは３月に引越しする。
いまは皆、情報収集をしているのみだ』と・・・
本当なんだろうか？」
「空室期間を短く抑えるのに苦労している。
広告料を２ヶ月分払い、
賃料発生日も遅らせる、などしているが、
そのせいで収入減、経費増になっている」
「空室が多く、困っている。
新築、築浅物件がほしい・・・」
がんばれ大家さん！
賃貸経営は「経営」です。
経営だからこそ、逆風や課題、難題も立ちはだかります。
空室はあらゆる手を尽くして早く埋め、
住んでくださっている入居者さんには、
より長く住み続けていただけるよう、
「やれることはすべてやる」の気構えで、
経営努力をしてください！
上記、オーナーさんの声の中にもあるように、
エリアや物件を変える、撤退を考える・・・こそが、
前向きな答えであることも、
もちろんあるでしょう。
オーナーズ・スタイルは、
悩み、がんばるオーナーさんの味方です！
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２０１４年からは関西版、北海道版を発行。
一昨年４月からは九州版、７月からは広島版、
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なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
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■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
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■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
中古が新築を逆転！いま分譲マンション市場を騒がせている話題です
2017年03月06日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
いま、分譲マンション市場を騒がせている話題です。
「中古が新築を追い抜いた！」と、いうのです。
あらましはこうです。
まず、株式会社不動産経済研究所が、この１月、
「首都圏マンション市場動向―２０１６年のまとめ―」
において、
・２０１６年に首都圏で供給された
（新築）民間分譲マンションは、
３万５７７２戸であった
旨、発表しました。
さらに、
公益財団法人 東日本不動産流通機構が、やはり同月、
「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」
において、
・２０１６年における首都圏中古マンションの成約件数は
３万７１８９件（前年比６．９％増）
２年連続で前年を上回り、過去最高
の旨、公表したのです。
新築３５，７７２ 対 中古３７，１８９
「首都圏（１都３県）マンション販売市場で、
中古の成約数が新築の供給を上回るという、
過去には考えられなかった状況が現実になった・・・」
と、業界内外を含め、大いに話題となっています。
理由は・・・まだ明確ではないというべきでしょう。
新築マンションの価格が
昨今上がり過ぎたことによるものか？
マーケットの価値観に変動が起き、
分譲マンションにおいては
いわゆる「新築神話」が崩れていこうとしているのか？
さらなる今後の動きに、注目が集まっています。
なお、
こうした中古・新築マンション流通における
数の上での「逆転」、
あるいは「拮抗」といった様子が、これからも続くようであれば、
今後、より活気づきそうなのは、
「ストック」としてのマンション建物を
維持するためのビジネスでしょう。
大・小規模の修繕や、リノベーション、管理といった分野で
競争が激しくなり、
サービスレベルが上がっていくことにつながれば、
それがひいては、
日本の住生活に豊かな厚みを加えることになる・・・
さらには、
そうしたストックへの投資（区分所有物件の賃貸での運用）も、
より見通しに優れ、効果の高いものとなる・・・？
そんな期待を抱いてもよい、現状なのかもしれません。
株式会社不動産経済研究所
「首都圏マンション市場動向―２０１６年のまとめ―」→こちら
（同・マンション・建売市場動向一覧 →こちら）
公益財団法人 東日本不動産流通機構
「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」→こちら
（同・首都圏不動産流通市場の動向一覧 →こちら）
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
シニア起業家を応援している神奈川県が発信。元気あふれる「冊子」です
2017年03月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
私の住む鎌倉のある神奈川県が、
「シニア起業家」を応援しています。
「健康寿命が伸びていくことにより
今後、増えていくであろう、
『生涯現役シニア』の皆さんのすばらしい活力を
県内経済の活性化へとつなげるため・・・」
と、いうのがその主たる目的とされるところ。
「私は神奈川県民ではないので」
などとおっしゃらず、
ぜひとも、貴重なお時間ですが、
割いていただき・・・
→こちら をご覧になってみてください。
これは、つい先頃、
神奈川県が制作、配布を始めたガイドブックです。
「人生１００歳時代！ 輝けシニア起業家 起業に役立つＱ＆Ａ付」
と、題されたこの冊子、
紙でできたものもあって、
県内いくつかの場所に置かれるなどしていますが、
わざわざご来県いただかなくとも、
このように、
ＰＤＦファイルで中身をすべてご覧になっていただけます。
３２名のシニア起業家が、
この中に紹介されています。
その手掛ける事業たるや、本当にさまざま。
「起業アイデアというのは、
若者より、むしろシニアにこそ豊富なのでは・・・？」
思わずそう唸らされそうな、
（そしてそのことは実際に正解かもしれません）
たくさんの仕事経験、深い人生経験を経た
シニアの皆さんだからこその
バラエティに富んだラインナップです。
私達に身近なご商売の方も何人かおられます。
たとえば、２０１１年に起業、
そのとき６６歳だった方がいまも代表をつとめる
「株式会社わんにゃんサポート」は、
ペット可物件の売買仲介、賃貸仲介をメインに、
トリミングサロンなども展開している
異色の不動産会社です。
一方、５０歳から修行を始め、
６０歳でやっとお店を構えた男性美容師さんは、
開業１５年を過ぎたいま、
グループ従業員４８人を抱え、年商８千万。
病院や介護施設を顧客とする福祉美容で、
高齢者の皆さんに喜ばれているそうです。
紙芝居屋さんもいます。
もとは図書館長さんということで、
なるほど・・・
これまで見てこられたものと、
多分、深いつながりがありそう。
美大出身で、
デザイン・美術畑を歩かれてきた女性代表が
５９歳から始めたのは、
墓石に描くデザイン画の制作事業でした。
お父様の死がそのきっかけです。
ほかにも、長年培った技術を存分に活かされる方、
愛し続けてきた商品や食材に情熱を注がれる方、
経験を活かしながらも変化をつけ、
ちょっと聞いたこともないビジネスを始められた方、
そしてなんと、
シルバー人材センターで活躍するうちに
次の仕事のヒントを掴んでしまった（？）
８０代後半のＮＰＯ代表・・・
起業したい、という若い人などが読むと、
「私達にはないその豊富な土台がうらやましい！」と、
逆に羨望の想いをかき立てられてしまうかもしれません。
神奈川県産業労働局 産業部 産業振興課
「シニア起業家の紹介ガイドブックを制作しました！」
ガイドブック本体へのリンクは、→こちら（再掲）です。
なお、シニア起業に限らず、
起業には、当然ですが、リスクがつきものです。
「私も起業を」と思っていらっしゃる方、
上記ガイドブックの７ページ、「シニア起業の落とし穴！」
などにもしっかりと目を通され、
ぜひ万全の心構えで、挑戦をされてみてください。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
