こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 賃貸経営には悩みも喜びも。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
- カーシェアリングと駐車場シェアリング。注目を集める二つの「シェアリング」
- 鎌倉は間もなくアジサイの季節。でも今回は同じ県内の「相模原北公園」を紹介します
- 熊本地震以来、構造を尋ねられるように・・・「九州版」読者オーナーさん奮闘の声
- 大都市圏の賃貸住宅、世帯主の平均年齢は「３９．２歳」。国交省の発表です
- 「鎌倉市民カーニバル」。今月末、鎌倉で楽しいイベントが開催されます
- 今年初めての夏日に語られた、久保力也さんの熱い「大家行動学」！
- 「日本の将来推計人口」が先月発表。日本の人口の将来を指し示す報告書です
- 泊まる場所が少ないイメージの鎌倉で、最近「ゲストハウス」が話題です
- 相続税６００万。対策無しならその８倍！藤宮浩さんの本当にあった怖い（？）話
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
「鎌倉市民カーニバル」。今月末、鎌倉で楽しいイベントが開催されます
2017年05月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
今月末の２８日、日曜日、
鎌倉で楽しいイベントが開催されますので、お知らせいたします。
なお、このイベント、
野外で行われ、なおかつ、雨に弱い催しなので、
雨天の際は「中止」です。
当日、晴天となることを祈りましょう。
さて、そのイベントとは・・・
「第２回 鎌倉市民カーニバル 仮装パレード」です。
市民有志を中心とする参加者が、
「鎌倉の歴史と文化」をテーマに、仮装パレードを行います。
鎌倉時代の有名人や、サムライの姿をした人、
大仏様などが、
初夏の街を楽しく練り歩くのではないでしょうか。
ちなみに、カーニバルそのものは、
前日の２７日（土）から、２日間にわたって開催されます。
会場は「鎌倉海浜公園由比ガ浜地区」です。
由比ヶ浜の浜辺が目の前です。
ここにステージが設けられ、飲食ブースなども出展。
仮装パレードは、２８日１１時に鎌倉市役所前を出発、
正午に、ここに到着する予定となっています。
ところで、
さきほど「第２回」と記したとおり、
このカーニバルは、今年が２回目です。
初開催は昨年のこと。とても若いイベントです。
ですが、実はこの催しには、
古い前身が存在していて、
当カーニバルは、
それを再興させようとするものでもあるのだそうです。
その「前身」とは、
名前もほぼ同じ「鎌倉カーニバル」。
戦争での中断を余儀なくされた８年間を除き、
１９３４年から６２年にかけて、毎年、開催されていたものです。
発案者は、久米正雄。
小説家で、当時の鎌倉町議会議員でもあった人です。
大佛次郎など、いわゆる鎌倉文士達もこれに協力。
鎌倉カーニバルは年々盛り上りを増していき、
仮装パレードのほか、ミスコンテストや音楽祭、
さらには、釣り大会や愛犬コンテストまで交えたものに
拡大したそうです。
ところで、
以上の「鎌倉市民カーニバル」だけでなく、
今月下旬の鎌倉では、
ほかにもいくつかの市民イベントが開催されます。
順に並べてみましょう。
２１日（日）「大船まつり」・・・ご案内は →こちら
２１日（日）「鎌人（かまんど）いち場」・・・ →こちら
２７日（土）・２８日（日）
「鎌倉ビーチフェスタ２０１７」・・・ →こちら
２７日（土）・２８日（日）
「第２回 鎌倉市民カーニバル」
（仮装パレードは２８日）・・・ →こちら
以上、まとめて、
「鎌倉市民まつりウィーク」とも呼ばれています。
よろしければどうぞ、足を運んでみてください。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
今年初めての夏日に語られた、久保力也さんの熱い「大家行動学」！
2017年05月16日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
４月１６日・日曜日、
東京都心が今年初の夏日を迎えた中、
新宿ＮＳビルにて開催させていただいた
オーナーズ・スタイル
「春の賃貸経営＋相続対策フェスタ」。
本当にたくさんの皆さんにご来場いただきました。
心より御礼申し上げます。
現在、オーナーズ・スタイル編集部では、
会場で皆さんからいただいたアンケートを集計中です。
結果は後日、当ブログにて公表させていただきます。
さて、私どもの「フェスタ」といえば、
毎回、楽しみにしてくださる方が多いのが、
バラエティに富んだ分野の人気講師を
ラインナップしてお送りするセミナーです。
今回、午後に入ってからのプログラムの
二番目に登場されたのは、
有限会社プラザホーム 経営戦略室長
プラスハートパートナーズ代表で、
自らも賃貸住宅を経営するオーナーである、
久保力也さんです。
「平成２３年、入居率３７．５％・・・！」
そんな、どん底の状態から這い上がった経験に学んだ
「大家行動学」を
５０分間にわたり、熱く、わかりやすく、
ご披露くださいました。
ところで、久保さんのご講演の中で、
どちらかというと、さりげなく触れられた部分では
あったのですが、
少なくない数のオーナーさんが、
はっと、
胸を突かれた箇所があったのではないでしょうか。
それは、
私達オーナーの大事なパートナーである
不動産仲介会社について語られた部分です。
久保さんはこんな風に言っておられました。
「仲介会社さんは、宅建業法等にもとづいて、
トラブルが無いように仲介し、
賃貸借契約をまとめてくれるプロです。
ですが、彼らはマーケッターではないし、
カメラマンでもない。
コピーライターでもないのです」
つまり、
「私達の物件のブランディングをお願いできる相手ではないのです」
なるほど・・・
たしかに多くの仲介会社さんに、
賃貸物件のブランディング
（顧客の抱くイメージとしての価値の創造・差別化）は、
縁が無さそうですし、
多分、管理会社さんもそうでしょう。
では、
私達の物件をブランディングできるのは誰なのか？
それは基本として、
「オーナーさん自身です」
「オーナーさんご自身が、ご自分の物件の
ブランドを創り出そう、見つけ出そう」
と、いうのが、
まさに、自らが当の仲介会社も経営されている、
久保さんからの答えです。
もっとも、
実際に賃貸経営を成功させているオーナーさん皆が、
揃って、
ブランディングを意識されているのかといえば、
もちろん、そうではないはずです。
駅徒歩分数、広さ、設備、賃料・・・
等々の「スペック」が、
入居希望者のニーズをちゃんと押さえていれば、
物件はとりあえず埋まるからです。
ですが、そのスペックが、
築年をかさねるとともにだんだんと衰えたり、
競合物件の登場とともに、
優位に立てなくなったりした場合には、
やはり、久保さんおっしゃるとおり、
ブランディングは、
とても大切な要素となってくるのではないでしょうか。
入居希望者が物件を選んでくれる微妙な決め手となったり、
入居者さんが長く住み続けてくれる
理由となったりもするはずです。
では、物件を
どうブランディングしていったらいいのだろう・・・？
そのためには、
まずは簡単なことから始められてみては。
たとえば、
長年にわたって高い入居率を維持されている
オーナーさんの口からよく聞こえてくる、
・管理会社だけに頼らず自ら行なう丁寧な掃除、メンテナンス
・花による物件のドレスアップ
・入居者さんとのごあいさつ、コミュニケーション
あるいは、
・長年住んでくれた方に対するささやかなプレゼント
これらは、
オーナーさんそれぞれの心が反映された、
小さな、物件のブランディングともいえるのではないでしょうか。
そして、そんなオーナーさんの物件について、
仲介会社の担当者が、
「この物件は大家さんがいい方なのでおススメですよ」
そんな風に、
入居希望者にアピールしてくれたとしたならば、
それこそがまさに、ブランドの確立そのものです。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「日本の将来推計人口」が先月発表。日本の人口の将来を指し示す報告書です
2017年05月15日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
国立社会保障・人口問題研究所が、先月、
「日本の将来推計人口（平成２９年推計）」を公表しています。
これによると、
２０１５年の日本の総人口は１億２７０９万人。
今後、予想される推移としては、
２０４０年・・・１億１０９２万人
２０５３年・・・１億人を割って、９９２４万人。
２０６５年・・・８８０８万人
と、いったかたちになっています。
なお、この数値は、
「出生中位推計」と呼ばれる計算によるものです。
このほかに、
「出生高位推計」、「出生低位推計」に基づく数字も
公表されていて、
たとえば人口が１億人を割る年については、
出生高位推計・・・２０５９年
出生低位推計・・・２０４９年
その差１０年と、いうことになっています。
赤ちゃんの生まれる勢い（？）があまり高まらなければ
（高位に推移していかなければ）、
２０５０年を待たずして、
日本の人口は１億を割るだろう、との予測です。
一方、老年（６５歳以上）人口割合では、
さきほど挙げた出生中位推計による場合、
２０１５年現在の２６．６％
（４人に１人をやや上回るくらいの皆さんが高齢者）から、
２０３６年・・・３３．３％（約３人に１人）
２０６５年・・・３８．４％（約２．６人に１人）
への推移が予測されています。
そこで計算すると、
２０１５年現在・・・働き手２．３人で高齢者１人を扶養
２０２３年・・・２人で１人を扶養
２０６５年・・・１．３人で１人を扶養
と、いったかたちになるというのですが・・・
２０６５年などといった時代、
６５歳～７０歳代の方が
「高齢者」と、未だに呼ばれているのかどうか・・・？
その点については、多分、
大いに疑問の巻き起こるところでしょう。
詳しい内容を下記にてご確認ください。
国立社会保障・人口問題研究所
「日本の将来推計人口（平成２９年推計）」→こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
泊まる場所が少ないイメージの鎌倉で、最近「ゲストハウス」が話題です
2017年05月12日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
ところで鎌倉は、大勢の人が訪れる観光の町でありながら、
「泊まる場所が少ない」
とも、よく言われます。
たしかに、
たとえば１００室を超えるようなホテルは、
市街中心部には一軒も見当たりません。
やや離れた大船駅の辺りで、
それぞれ、１５３室、１００室のビジネスホテルが、
二軒、営業しているくらいです。
なぜなのか？
「建てる場所がないからだ」と、いう方もいるのですが、
主な理由は、
東京、横浜という大都市がすぐそばにあることでしょう。
実際、遠方から観光に来られる皆さんも、
多くが、東京や横浜にお泊りです。
ちなみに、関西では奈良が似た様子だとのこと。
訪れる方の多くが、
近隣の京都や大阪に泊まられるのだそうです。
さて、そこでいきなりですが、
→こちら のサイト（PDFファイル）を
お開きになっていただけますでしょうか。
実はこれ、神奈川県が公表しているもので、
「旅館業法」にもとづいて営業許可を受けている
宿泊施設のうちの、
鎌倉市、逗子市、葉山町の分をまとめた一覧です。
なお、リンク元は →こちら です。
（神奈川県のサイト「旅館業の手続き等について」）
ご覧になってみて、いかがですか。
泊まる場所が少ないとのイメージはありつつも、
それでも実際は、結構な数の宿泊施設が、
鎌倉市内にあることが、お判りになるのではないかと思います。
そこでちょっと、これら一覧の
右端の方に注目してみてください。
「営業の種類」と、書かれたところです。
「簡易宿所」と、記された施設が、
とても多いことに気づかれるかと思います。
簡易宿所とは・・・
「民泊」に注目されている方ならばもうお馴染みですね。
旅館業法における区分のひとつです。
同法上、旅館やホテルとしては営業のできない
規模の小さな民宿などは、
この簡易宿所として、営業の許可を得ることになるわけです。
そこで、これら数多い鎌倉の簡易宿所なのですが、
実はこの中には、
「ゲストハウス」を名乗る施設や、
ゲストハウスと呼ばれる施設が、数多く存在しています。
そして、そんなゲストハウスのいくつかが、
最近、鎌倉で、
素朴で心豊かな休日を過ごすことのできる場所として、
静かな人気を呼んでいます。
なお、ゲストハウスという呼び名自体に、
厳密な定義はありません。
ただ、それらの施設に共通する点を言えば、
概ね、こんなところとなるのではないでしょうか。
・ドミトリー（相部屋）をもつ施設が多い
・トイレやお風呂が共同であることが多い
・素泊まり主体であることが多い
・共用スペースがあるなど、
宿泊者のコミュニケーションが図られるような仕掛けが
ほどこされていることが多い
つまり、ざっと見て、
プライバシーはあまり重視されておらず、
そこを快適と思えるかどうかは、
泊まる側の気持ち次第、といったあたりが、
多くのゲストハウスに見られる特徴です。
加えて、ほとんどの場合、宿泊料金は安価です。
そして、そんなゲストハウスが、
鎌倉での休日の過ごし方によくマッチしているということで、
いま、結構な人気らしいのです。
たとえば、夜・・・
ゲストハウスのドミトリーや共用スペースで、
見知らぬ人と語り合ってみたり、
鎌倉の大人し目な夜の街を
地元の人に交じって楽しんでみたり。
そして、朝・・・
カチカチにプライバシーを守られた感じのない、
まるで親戚の家のような小さなゲストハウスで目覚めたあと、
浜辺を散策してみたり、
掃き清められたお寺の庭に足を踏み入れてみたり、
あるいは、座禅体験ができる禅刹で、
早朝から座禅を組んでみたり。
そんな、
日常からあまり遠すぎない「非日常」を楽しんでいる方が、
どうやらいま、
鎌倉にはたくさんいらっしゃっている、ということのようです。
さらには、外国からの旅行者が数多く、
国際交流の場になっているゲストハウスもあるようです。
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本当にたくさんの皆さんにご来場いただきました。
心より御礼申し上げます。
現在、オーナーズ・スタイル編集部では、
会場で皆さんからいただいたアンケートを集計中です。
結果は後日、当ブログにて公表させていただきます。
さて、私どもの「フェスタ」といえば、
毎回、楽しみにしてくださる方が多いのが、
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ラインナップしてお送りするセミナーです。
今回、午後に入って最初にご登場いただいたのが、
「フジ総合鑑定／フジ相続税理士法人グループ」代表で、
不動産鑑定士の藤宮 浩さんでした。
そのタイトル・・・
「親子で考える土地持ち相続対策」。
さらにそこにくっつくのは、「実践編」の三文字。
あるご家族の、本当にあったお話をそのまま題材にして、
土地・不動産を相続する場合における
大事な心構えを
わかりやすく伝えてくれるというものでした。
まず、お話の結果の部分からご紹介しましょう。
その「あるご家族」ですが、
当初予想されていた相続税額４８００万円が、
正しい不動産への「評価」と「対策」を施したところ、
なんと、現在の納税予定額、６００万円に下がっています。
つまり、８分の１です。
その差、４２００万円・・・！
国民の義務である納税のこととはいえ、
皆さん、ぜひご自身に置きかえてみてください。
当初のままの金額を
何も知らずに支払っていたらと思うと・・・
ぞっとしないではいられない、
なんとも怖いお話ではないでしょうか。
とはいえ、なぜ、
６００万と４８００万、１対８もの大きな違いが、
生まれてしまうのでしょうか。
大きな理由は、
このご家族の場合、主な相続対象が不動産であったことです。
不動産、すなわち「土地」と「建物」です。
不動産の絡んだ相続において、相続税を計算するにあたり、
その算定のカギとなるのは、
相続される不動産をいくらと評価するのか？
すなわち「評価額」ということになるのですが、
不動産の評価に本当に詳しいプロでなければ、
正しい評価は、なかなか難しいのが現実なのです。
そのため、いきおい、
当該不動産にかかわる「評価減」となる条件が見逃されてしまい、
そのまま相続税の算定へ・・・
不動産にそれほど詳しくない、
会社経理等をメインの仕事にしている税理士さんの場合など、
たとえ悪気がなくとも、
そうなってしまうことが往々にしてあり得るそうです。
そのため、不動産の評価が大きく絡んだ相続の場合、
相続税の計算は、
税理士さんが１０人いれば、
それこそ１０通りにもなってしまうのだとか。
藤宮さんのような、
税に精通した不動産鑑定士がそれらを見直してみると、
評価減となる条件や、
それを踏まえた節税のための方法を次々と発見、
約７割もの事例で、
相続税の見積り過ぎや、払い過ぎを
指摘できる結果となるのだそうです。
「相続税額６００万円。
正しい評価と対策がなければ、その８倍・・・！」
そんな、本当にあったひとごとではない怖い話に、
セミナー会場に集まった大勢のオーナーさん、
とても静かに、耳を傾けておられました。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
