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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)

管理会社が夜逃げを隠蔽!? オーナーズ・スタイル東海版読者の皆さんの声

2017年08月15日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

編集部に数多くお寄せいただく、

「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を

たびたびご紹介している、

この編集部こぼれ話。

前回までの首都圏版の読者オーナーさんの声に続いて、

今回は東海版です。

どうぞ、ご覧ください。

　「管理会社を信頼して今年の繁忙期を迎えたのですが、

　実は、私の物件は、紹介を後回しにされていたらしく、

　結局のところ、

　退去の数が入居を上回ってしまいました」

　「インターネットで私の物件を検索したところ、

　入居中のはずなのに募集中に・・・。

　管理会社に問い合わせてみると、

　『夜逃げされた』とのこと。

　新しい入居者が決まってから連絡しようと

　思っていたと言われ、

　さらにびっくりです。

　オーナーである私に募集条件の確認をすることもなく、

　勝手に仕事を進めていたようです。

　気付かずにいたらどうなっていたのだろうと思い、

　ゾッとしました」

　「銀行に借入金の返済計画の見直しをお願いしたところ・・・

　６年間、減額してもらえることになりました」

　「一括借上げをお願いしていますが、

　賃料見直しの時期が来るたび、

　当たり前の様に、管理会社から、

　『下げてください』との提案があります。

　先方の言うとおりにリフォームもしています。

　それでも、

　なかなか空室が埋まらず苦労しています。

　建物も古くなっていきます。

　今後の経営が不安です」

　「空室が出た時は、管理会社ばかりに任せず、

　可能な限り、

　自ら物件を見に行くようにしています。

　入居者の立場になって、

　部屋を見た際に目立つ汚れはどこなのか？

　など、考えています」

　「付き合いのある管理会社や仲介会社について、

　こう感じています。

　とりあえず誰でも採用しているのではないか？

　業務の時間が長いため、

　人材の出入りが激しくなっているのではないか？

　メールで連絡してくれればよいことでも、

　すぐに電話をかけてくるが、

　ＩＴに弱い人が多いのではないか？」

以上、いかがでしょうか。

昨年５月に創刊させていただいた、

オーナーズ・スタイル東海版。

おかげさまで、現在、

順調に２年目を歩ませていただいているところです。

皆さんの賃貸経営のお役に立てるよう、

東海版はこれからもがんばります。

本誌アンケートにどんどん声をお寄せください！

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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

大都市でも６．６％　法務省が「所有者不明」の可能性がある土地を実態調査

2017年08月14日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

不動産を相続したのに、登記をしない・・・

すると、どんな時に困るのか。

賃貸住宅オーナーさんであれば、多くの皆さんが、

そのことをよくご存じです。

・その不動産を売るとき

・担保にしてお金を借りるとき

名義が故人のままでは、手続きが進みません。

あるいは、不動産にさらに詳しい人になると・・・

・隣地からの要請等で、境界確定が必要となった際、

　速やかに対応できず迷惑をかける

そんな場面を想像されることも、多いにちがいありません。　

それでも、

相続の際、名義の変更が登記されない不動産は多々あります。

これにはもちろん、

登記に法的義務がないことも、大きく影響しています。

特に地方の山林、田・畑、空家となった家など、

「売るつもりもない」

「売ろうとしてもどのみち売れない」

そういった不動産をわざわざ相続登記するための

コストや手間を嫌う、などの理由から、

何もせずに放っておく人も、実際少なくないようです。

するとその後・・・

そんな風に登記を放っておかれた不動産はどうなるのか？

年月が経つうちに、やがて相続した人も亡くなったり、

そのまた相続人も亡くなってしまったり・・・

あるいは、

代をかさねるうちに法定相続人が増え、

しかもその人達が各地にちらばってしまい、

互いの面識も失われ、

連絡が取れなくなってしまったり・・・

そしてついには、

所有者不明、もしくは、所有者の特定が著しく困難な、

困った不動産が出現・・・。

実際にいま、

そんなケースがあちらこちらで増えており、

一般的な公共事業などのほか、

大事な災害復興事業の遂行にまで、

支障を来たすなどしています。

そこで、

将来そんな「困った不動産」になるかもしれない、

土地の実態を

少しづつでも把握しようと、

法務省が調査を行いました。

その結果が、先般公表されています。

「不動産登記簿における相続登記未了土地調査について」

と、題されたこの報告をひもとくと、

調査の対象となった、

全国１０ヶ所の地区の

土地所有権約１１万８千個において、

大都市の場合で、６．６％　が。

中小都市・中山間地域においては、

２６．６％が、

「最後の登記から５０年以上経過している」

・・・すなわち、相続登記がされていない可能性が高い、

との結果となっています。

つまり、これらの何割か、あるいは多くが、

すでに「困った不動産」化しているか、

もしくはその予備軍となっているのかも・・・？

と、いったところです。

なお、特に状況が著しいのが、

中小都市・中山間地域における「山林」「田・畑」です。

それら山林の３２．４％が、

田・畑の２３．４％が、

「最後の登記から５０年以上経過」しています。

こうした結果を受け、法務省からは、

「長期にわたり相続登記が未了となっている土地の解消に向け

引き続き検討を進めてまいります」

との、やや具体性に乏しいコメントが付されてはいますが・・・

実際のところとしては、

・困った不動産を増やさない施策

加えて、

・困った不動産が発生しても、自治体などが

　管理、対応しやすくするための施策

等々が、

これから順次、同省や関係各当局によって

講じられていくことになるでしょう。

当調査の詳しい内容を下記にてご確認ください。

法務省

「不動産登記簿における相続登記未了土地調査について」

→こちらです。

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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)

長年の発掘・整備を終え、一般公開へ。鎌倉にあった大寺院「永福寺」跡

2017年08月11日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

先月から、鎌倉で、

ある重要な史跡が、

長年の整備を終えて、一般公開されています。

その史跡とは、

「永福寺（ようふくじ）跡」です。

場所は鎌倉駅から見て北東の方向、二階堂です。

鎌倉宮から花の寺・瑞泉寺へ向かう途中、

「鎌倉宮カントリーテニスクラブ」の施設が並ぶ北側です。

ちなみに、

この辺りを指す地名、二階堂こそが、

実は、この永福寺跡にかつて存在した、

「永福寺」に由来するものです。

永福寺は、源頼朝が直々に発願し、

建てさせたお寺といわれています。

その目的は、

文治５年（１１８９）の奥州合戦での戦死者を弔うため。

しかしながら、

壮麗かつ豪華な大寺院として完成したこのお寺は、

弔いのほか、

蹴鞠や歌会など、

華やかな行事の舞台ともされるようになり、

ほどなく、鎌倉幕府における

迎賓館のような場所になっていったともされています。

伽藍の中心にあったのが、

高さ２０メートル程と推定される「二階堂」です。

両脇に翼廊を伸ばし、

その先に「阿弥陀堂」、「薬師堂」、

さらには南北の「釣殿」も従えながら池に臨むその姿は、

「まるで極楽のようだ」

と、当時評されていた旨、文献にも伝わるところです。

そんな立派なお寺だった永福寺ですが、

二度の焼失、再建のあと、

応永１２年（１４０５）の火災で焼け落ちてしまって以降は、

もはや二度と

よみがえることはなかったようです。

その状況は、江戸期、近代、現代と続き、

二階堂の永福寺跡といえば、

ほんの十数年前までは、

ススキの生い茂るじめじめした原っぱ・・・と、

いった様子でした。

そうした中、

市が発掘調査を開始したのが１９８３年。

それが終わったのが９６年です。

次いで、２００７年からはいよいよ

遺跡中心部の復元と整備のための工事が始まり、

先ごろついにそれが終了しました。

以上を受けて、

一般公開が始まったというわけです。

建物こそ建ってはいませんが、

復元されたその基壇と、水をたたえた池が、

「極楽」といわれた頃の風景の片鱗を

訪れる人に垣間見せてくれるかもしれません。

ちなみに、

いま現地で見られる基壇や池は、

保護のため盛り土で覆われた元々の基壇や池の上に、

このたび新たにつくられたものです。

つまり、精巧なレプリカです。

そうした意味での「復元」あるいは「再現」と理解してください。

しかしながら、

説明によると（下段サイト）、

「庭石はできる限り本物を露出展示」しているとのこと。

つまり、

頼朝や北条政子、歴代将軍・執権の見たものと同じ石が、

さりげなく目の前におかれている可能性も

無きにしもあらず・・・

と、いうことになるのかもしれません。

なお、いにしえの永福寺の姿については、

発掘調査から浮かび上がった資料をもとに、

ＣＧが制作されています。

→こちら　のサイトでぜひご覧になってみてください。

併せて、永福寺の歴史や、発掘・調査の概要などについても

わかりやすく記されていますので、

永福寺跡を見学する際は、

事前に閲覧されておくことをおすすめします。

（上記はスマートフォン用サイトですが、

ＰＣでもさほど不自由なくご覧になれます）

公開時間の記されている

鎌倉市の案内サイト　→こちらです。

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工夫、学び、チャレンジ！オーナーズ・スタイル首都圏版読者オーナーさんの声

2017年08月08日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

編集部に数多くお寄せいただく、

「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を

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この編集部こぼれ話。

前回に引き続き、今回も、

首都圏版の読者オーナーさんからの声です。

題して、「工夫、学び、チャレンジ！」

どうぞご覧ください。

　「人気設備のランキングなどを参考に、

　フローリングや、お風呂の追い焚き機能、

　温水洗浄便座、モニター付きインターフォン、と、

　次々導入してきています。

　それでも、賃料を上げるのは難しく、

　入居もなかなか思うようにすぐには決まりません。

　ですが、結果が出た時の喜びも、またひとしおです」

　「人感センサー付きのＬＥＤ照明を

　物件の表側・裏側に取り付けました。

　入居者さんに喜ばれました」

　「空室対策として、リフォームよりも、

　初期費用の減額に重点を置くようにしたところ、

　入居が決まりやすくなってきたようです」

　「エントランスや、通路、階段などに、

　白と黒の塗装を施して、

　メリハリをつけてみました。

　私としては、スッキリ感が出たと思っているのですが」

　「空室が出たときは、内見対策として、

　たとえリフォームを予定していても自分で掃除をし、

　すぐにきれいにしておきます」

　「退去時のお部屋の清掃など、

　自分で出来ることは自分でやっています。

　１００円ショップやホームセンター、

　郊外型の家具店などで必要なものを購入した上、

　『YouTube』でプロのやり方を学んでいます」

　「私の物件の場合、ご夫婦で入居される例が多いので、

　キッチンまわりには特に気を配ります。

　古いと印象がよくありません」

　「築２１年の物件ですが、まだまだキレイです。

　何とか６０年くらい保たせたい！

　マメなリフォームが必要だろうと思います」

　「最近宅配ボックスが話題になっていますが、

　私の物件でも、荷物が再配達されているのを見かけます。

　導入を検討しています」

　「区分所有物件のあるマンションの

　管理組合の総会にはできるだけ参加し、

　オーナー同志の交流の場ともしています」

　「ゴミ置き場の周りをきれいにしたり、

　夜間に建物の周囲をライトアップしたりしています」

　「サラリーマンをリタイヤし、

　不動産中心の投資家を目指そうと思っています！」

以上、いかがでしたでしょうか。

私達オーナーズ・スタイルは、

これからも、いつまでも、

工夫し、学び、チャレンジするオーナーさんの

力強い味方であり続けます！

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