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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)

民泊・本格的「解禁」と引き換えに、社会の目はより厳しくなる？指導が激増！

2017年10月30日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

住宅宿泊事業法、いわゆる民泊新法が６月に成立し、

いま、「民泊」周辺が

ますます賑やかになってきています。

「管理代行」、「予約サイト（民泊仲介事業）」の

いわゆる２大プレイヤーをはじめとして、

清掃代行、設備レンタル、自主管理ツール、スマートロック、

Wifiサービス、インテリアコーディネート、

リネンサプライ、民泊用物件仲介、

宿泊者向けコンシェルジュサービス・・・

色々な分野の、驚くほどの数の事業者が次々と参入。

民泊に強い行政書士さんも、

問合せ対応などで大忙しとのことで、

肝心の法律はまだ施行前ながら、

新たに生まれるビジネスでの

成功と生き残りを目指して、

早くも、それぞれが激しくしのぎを削っています。

その「施行」なのですが、

来年６月になるとの方針が固まった旨、先般報道がありました。

これに向け、

国、自治体の各行政も急ピッチで周辺整備を進めています。

たとえば、

国土交通省、観光庁、都道府県が共有し、

消防庁や国税庁もこれを利用できる、

民泊事業者の情報を一元管理するデータベースが、

今年中に整備されるのこと。

新法による民泊においては、

ご存知のとおり、年間１８０日までの営業日数制限、

さらには、自治体によっては、

それに上乗せしての制限等が設けられますので、

「違反がないか、自治体はちゃんと見張っていますよ」

「ついでに税務署も見てますよ（課税逃れはできませんよ）」

そんなかたちが、このデータベースによって、

どうやら確立されそうだ、ということです。

ちなみに、

上記、「日数」を含めた自治体による制限ですが、

内容によっては、

民泊で本格的なビジネスをされたい皆さんにとって、

経営を大きく左右される、

事業への重い足かせともなりかねません。

各自治体の方針と動向には、ぜひ、注意を払ってください。

さて、そうした中、

先日、厚生労働省が、

「旅館業法上の指導等の状況について」

と、題したリリースを公表しました。

大変インパクトのある数字が挙がっていて、

多くのメディアがこれを採り上げています。

ちなみに、当リリースですが、

冒頭「調査の概要」として、このように謳われています。

「（当調査は）旅館業法について適正な運用を行うため、

同法の違反のおそれがある営業者に対して行っている

指導等の状況について、

平成２８年度の調査結果を取りまとめて公表するもの」

ここでいう「同法の違反のおそれ」とは、

それに対する指導の内容から見て、

イコール、

「無許可営業しているおそれ」と、理解してよいはずですが、

対象となった事業者の数が、

平成２７年度・・・１，４１３　から、

平成２８年度・・・１０，８４９　と、

激増しています。

すなわち昨年度は、

一昨年度の７．６倍を超える数の事業者が、

当局から、

「無許可で営業しているのではないか」と、疑われ、

その結果、

１，４８４軒・・・営業を取りやめ

１７６軒・・・営業許可を取得

５，７７９軒・・・事業者と連絡がとれないなどの状況

３，０４２軒・・・指導継続中

に、至るかたちとなっています。

また、注目したいのは、この激増の理由です。

ひと言でいうと、

通報が増えているのです。

「指導等に至った端緒」として・・・

「近隣住民・宿泊者等からの通報」

平成２７年度・・・４８２件

平成２８年度・・・３，７２１件

ケタ違いの増加です。

加えて、

「警察・消防等の関係機関からの連絡」

平成２７年度・・・２１６件

平成２８年度・・・４，７１３件

こちらも、警察・消防等が、

当該事業者への疑念を持ったきっかけとして、

住民などからの通報が、

若干、あるいは、かなりの多くを占めている

可能性がありそうです。

そうしたわけで、

来年、いよいよ本格的解禁を迎える民泊。

しかしながら、

それが現実となることと引き換えに、

個々の民泊物件が、

地域や社会に迷惑をおよぼす存在にならないか、

なっていないか・・・？

注視の度合いはより厳しいものとなっていきそうです。

厚生労働省

「旅館業法上の指導等の状況について」

→こちらです。

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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)

ロードプライシングがニュースになった鎌倉で、すでに実施の「パークアンドライド」

2017年10月27日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

金曜日は「鎌倉大家日記」です。

先月、こんなニュースを見聞きされた方も

多かったのではないでしょうか。

「鎌倉市が、国土交通省が新たに設けた

『観光交通イノベーション地域』に選定された」

「地域内を走行する自動車に、

一定の課金をすることで、通行量を抑制する

『ロードプライシング』の実施に向けた

データの収集が、この秋以降、行われる予定」

今回、鎌倉市は、

同じく自動車による「観光渋滞」対策が

重要な課題となっている

京都市とともに、

上記の対象に選ばれたというわけです。

（詳しくは、上記「～イノベーション地域」４地域のうち、

「ICTによる人や車の動向把握等の実証実験に着手する

エリア観光渋滞対策の実験実施地域２地域」

のひとつに鎌倉が選定）

ちなみに、

ロードプライシング（エリアプライシングとも）

を鎌倉に導入しては？

との話題や論議は、

鎌倉市民にとって、実はさほど新しいものではありません。

２０年ほど前にも話はすでに持ち上がっており、

一旦下火となったあと、

４年前からふたたび検討が始められていました。

そこに今回、国からの選定が重なったことで、

賛否はありながらも、

市は、方針として、今後はさらに積極的に、

ロードプライシングの実現に向けて

取り組んでいくとしています。

ところで、以上の件とは別に・・・

すでにかなり以前から鎌倉で行われている

観光渋滞対策、

「パークアンドライド」について、

皆さんはご存知でしょうか。

パークアンドライドとは、

鎌倉へ車で来られようとしている皆さんに、

概してせまく、

歩行者も多い街の中心部への乗り入れは

ご遠慮いただき、

車は周辺部の駐車場に一旦駐車、

そこからは公共交通機関に乗り換えて、

街に入っていただこうというシステムです。

スタートしたのは平成１３年のこと。

「七里ガ浜」

「由比ガ浜」

「江の島」

「稲村ガ崎」

の４ヶ所の駐車場で、現在この制度が運用されています。

江ノ電や路線バスなどの１日フリー切符が付いてくるほか、

協賛する社寺、お店での割引特典、

サービス特典なども用意されていることから、

「ＰＲが足りない」などの声が

ちらほらと聞かれつつも・・・

数年前に公表された市の資料

（第１１回市政ｅ-モニターアンケート集計結果　→こちら）

によると、

利用者数は当初目標を上回って推移。

「平成２３年度現在で12,396台の利用があり、

平成２７年度の目標値（12,000台）を上回っている状況」

とも、なっています。

ぜひ、制度の詳細を

→こちら　でご覧になってみてください。

もしもニーズに合うようであれば、

一度ご利用されてみるのもよろしいかもしれません。

スケジュールや希望に

ピタリと「ハマった」皆さんにとっては、

なかなか満足なシステムのようです。

なお、

そうは言っても、同じ資料には、

「（パークアンドライドの利用は予想より増えていても）

休日の鎌倉地域における交通渋滞は、

依然として著しく、抜本的な解決には至っていません」

とも、記されています。

そうした上での、

現在進められている、

市によるロードプライシング制度の積極的検討・・・

と、いったところになるようです。

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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)

「どこの物件にも負けないよう、がんばってます！」関西版・読者オーナーさんの声

2017年10月24日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

火曜日は「編集部こぼれ話」です。

編集部に数多くお寄せいただく、

「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を

たびたびご紹介している、

この編集部こぼれ話。

今回は、関西版の読者オーナーさんからの声です。

お悩みの声や、

とても頼もしい「がんばってます！」の声、

どうぞご覧ください。

　「アパートに、専用ゴミ置き場を

　設けることになりました。

　入居者さんのゴミ出しによる、

　近隣の皆さんとの度重なるトラブルが原因です。

　早朝からのクレームが、

　これで無くなることを願っています」

　「駅近なのですが、３点ユニットのため不人気です。

　家賃を下げて、借りてもらっています。

　しかも、入退去のサイクルが頻繁なため、

　そのたび仲介手数料がかかります。

　赤字ギリギリです」

　「空室が生じると、その期間が、

　以前よりも長引くようになってきました。

　改善したいのですが、難しい・・・」

　「空室対策のためのリフォームを実施、

　いまのところ満室です。

　攻めの姿勢でいかなければ、

　これからの時代はやっていけないのでしょうね」

　「駐車場を経営しています。

　交通の便利なところなのに、これまでは

　なかなか埋まりませんでした。

　ところが、周囲の空いた土地に建物が増えるにつれ、

　需要も増え出しました。

　駐車場をつくっておいてよかったです」

　「中古で買った投資用マンション４戸を所有しています。

　内２戸は自主管理しています。

　そちらの入居者さんには、家賃の振込みに対して、

　お礼のメールを送っています。

　皆さんと身近な関係になれます。

　自主管理にハマりそうです」

　「最近なにかと『話題』の聞かれるサブリースですが、

　上手に利用すれば、オーナーにとって、

　ほぼ完璧な管理ができる仕組みなのだろう、

　とも思います。

　サブリース会社とオーナーは、

　運命共同体ともいえるのですから」

　「今年の春に１棟、物件を取得しました。

　その後、ほぼ毎日通い、

　清掃をはじめ、色々と手入れをしました。

　先日は、入居されているテナントの社長さんとも

　少しお話ししました。

　『よい方にオーナーになってもらえた』と、

　うれしい言葉もいただけました。

　これを励みに、さらに頑張れそうです」

　「入居者さんに、年賀状や『かもめーる』を

　送っています。

　管理会社を通じて届く声は、

　トラブルが起きてしまってからの『苦情』に

　なりやすいのですが、

　こうした交流を通じて、

　入居者さんが気軽に話せるオーナーになっておくと、

　トラブルになる前の情報が耳に入ってきます」

　「物件の近所に住んでいる方にも、

　定期的にお会いしています。

　物件に関してのクレームがないか、確認するためです」

　「２ＤＫから１ＬＤＫへのリニューアルを

　進めていたところ、

　早くも工事中に、問合せがありました。

　今後の物件改修は、

　こうした間取りの変更も含めて、

　検討していこうと思います」

　「知人が、残置物であふれかえっている

　古家を購入しました。

　それらの廃棄費用がかかる、と主張し、

　その分を値引きしてもらったそうです。

　その上で、さらに知人は、

　出費を減らそうと、連日ゴミの処分に奮闘中です。

　実は、私もそれを手伝っています。

　ですが、なかなかゴミは減りません。

　残置物のある物件って、大変ですね」

　「どの賃貸物件にも負けないよう、

　清掃に力を入れています！」

　「外国人の方にも、８０歳を超える方にも、

　入居していただいています。

　エントランスや踊り場などに花も飾っています。

　生花に造花もプラスすると、大変豪華に見えますね」

　「６ヶ月間空室だったのですが、

　広告料を上げたところ・・・

　すぐに決まりました」

　「入居率を上げるためには、

　私は、やはりリフォームだと思います。

　木材の使用を多めにし、階段も木目調にした物件では、

　その後、入居者さんが早期に決まりやすくなりました。

　共用部分をオシャレにして、

　入居率をアップさせてもいます」

以上、いかがでしょうか。

「周囲の空いた土地に建物が増えるにつれ、需要が増加。

駐車場をつくっておいてよかった」

と、おっしゃるオーナーさん。

増えた建物が、賃貸住宅かどうかは、

お声からは判明しませんが、

周囲の空いた土地に建物＝アパート・マンションが増えるにつれ、

当方の入居希望者が減少・・・と、いう、

最近、数多く耳にする賃貸住宅オーナーさんの声とは、

まさに、真逆の展開といえそうです。

次回は、同じく関西のオーナーさんからの

「フェスタ」への

（９月３日開催・賃貸経営+相続対策フェスタin梅田）

アンケートに集まった声をお届けします。

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東京の都市機能を麻痺させる大災害「荒川氾濫」をイメージできる映像です

2017年10月23日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

毎年、必ずといっていいほど、

台風や長雨による大きな水害に見舞われる私達の国土。

今年も九州や東北など、

各地で起こった川の氾濫、洪水などが、

記憶に新しいところです。

そうした中、現在、

「死者４０００人」を超え、

なんと、

「浸水戸数５０万戸」を超えるかもしれないという、

巨大な水害が起こるその日に向けて、

「すでにカウントダウンが始まっているかもしれない」

と、されている地域が、

日本にあることをご存知でしょうか。

それは、東京です。

東京都心近く、北部から東部にかけてを

大きく縦断して流れ下る「荒川」が、

もしも氾濫を起こした場合、

想定されるひとつが、上記に挙げた数字です。

首都東京を流れる河川として、

あらゆる治水・防災の手が打たれてはいる荒川ですが、

主に地球温暖化の影響といわれる

近年の雨量の増加を考えると、

「カウントダウン」は、

決して大げさな表現ではないといえるでしょう。

ちなみに、上記の規模の水害が起きれば、

孤立する人の数は約３９万人。

水が引くまでは、

長引く場所で、約１ヶ月を要するともされています。

またこの場合、荒川区、台東区方面から

東京駅、銀座辺りにかけてが広範囲に水没する

可能性が高いため、

地下鉄などの重要な施設や、

通信網などが水に浸かり、

東京の都市機能もしばらくの間、

麻痺してしまうといわれています。

さらに、膨大な水量をほこる荒川の氾濫となれば、

浸水深度も、

激しいところでは、住宅の２階までが浸かる、

あるいはそれ以上と、いった程度になりますので、

多くの入居者さんが暮らすアパートなども、

もちろん、

流出や完全な水没の危機にさらされることになるわけです。

危険が予想される地域に物件をお持ちのオーナーさんは、

そのことをつねに、

気に留めておく必要があるでしょう。

そうした荒川の氾濫について、

それが起こると東京がどんな様子となるのか、

ＣＧなどを使って、リアルに示した映像が、

インターネット上に公開されています。

国土交通省荒川下流河川事務所による

フィクションドキュメンタリー「荒川氾濫」です。

２０１２年に最初に公開され、

その際も話題となったものなのですが、

現在は、今年３月付の改訂版がアップロードされています。

冒頭にもふれた各地の水害や、

ゲリラ豪雨の続いたこの夏辺りから、

ふたたび、

この動画に注目が集まるところとなっています。

ぜひ、ご覧になってみてください。

高い堤防が整備され、

普段は安全に見える荒川に存在する治水上の弱点や

課題なども、

とてもよくわかる観やすい映像となっています。

国土交通省荒川下流河川事務所

フィクションドキュメンタリー「荒川氾濫」

→こちらです（YouTube）

さらに、

「荒川氾濫」が起きた際の

洪水浸水想定区域・ハザードマップのいくつかが、

→こちら　でご覧になれます。

荒川の氾濫に関連するハザードマップは

各自治体も公開しています。

東京都中央区のもの　→こちらです。

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