こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- トップランナーのトークに垣間見える、ビジネスとしての民泊経営に必要な「覚悟」
- 「問合せは２社まで」が５割超。入居希望者による広告時点での厳しい物件絞り込み
- ＪＲ、小田急（＆私鉄３社）のそれぞれ特徴ある「鎌倉フリー切符」
- ３０分で民泊をスッキリ解説。レジュメも充実。石井くるみさんの「高密度」なセミナー
- 求められる自己資金。投資オーナーさんの半数が「融資が厳しくなった」を実感
- 基氏、疎石・・・鎌倉時代が過ぎたあとの鎌倉に光をあてる、鎌倉国宝館の特別展
- 早稲田女子学生「家賃応援割」プロジェクトに、ぜひご協力をお願いします！
- 家具のレンタル。新品ならば４人に１人近く、中古は８人に１人が「利用意向アリ」
- 市民からも通行料？ 動揺の声も。古都の観光渋滞対策「鎌倉ロードプライシング」
- 「行動」がすべての基本！中西紀二さんが説く、賃貸経営をラクにする秘訣
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
トップランナーのトークに垣間見える、ビジネスとしての民泊経営に必要な「覚悟」
2017年11月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月１４日、土曜日。
新宿ＮＳビル・地下１階イベントホールで開催の
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」へ
ご来場くださいました大勢の皆さんへ、
心より深く、御礼を申し上げます。
今回も、前回、前々回にひきつづいてのセミナー報告です。
フェスタ当日、
もっとも広いＡ会場で催されたセミナーのひとつ、
「収益を上げる！（民泊）代行会社の使い方」
講師は、Ｚｅｎｓ（ゼンス）株式会社
代表取締役ＣＥＯの町田龍馬さん。
２０１４年８月より、
「Airbnb」向け民泊運営代行サービスを開始。
２０１５年１２月には、
著書（共著）「Airbnb空室物件活用術」を出版、
Amazonランキング不動産投資部門で、
１ヶ月以上連続での１位を獲得。
一躍、注目の的となった方です。
さらにもちろん、
本業である民泊運営代行でも
数多くの高単価・高稼働率の物件を生み出され、
いま、日本でもっとも民泊をよく知り、
Airbnbをよく知る一人とされています。
その町田さんが率いる会社・Ｚｅｎｓについては、
来年の「民泊新法（住宅宿泊事業法）」施行を控え、
当然のこと、
さらなる大きな飛躍が期待されています。
さて、
そんな、民泊のトップランナーとして知られている
町田さんの今回のセミナーですが、
その内容は、
民泊経営に意欲を感じ、
これを投資やビジネスのチャンスにされたいと
思っておられる皆さんにとっては、
やや（あるいはかなりの）、
覚悟と緊張を求められるものとなっていたようです。
そのもっとも大きな理由は・・・
ご存知の方も多いでしょう、
民泊新法における、１８０日間を上限とする営業規制です。
民泊ホストは、１年間のうち、
１８５日間（もちろん、うるう年の場合１８６日間）は、
その物件で民泊を営んではならないのです。
（条例によってさらに制限が増すこともあります）
そこで今回、この厳しい条件を踏まえ、
町田さんは躊躇なく、
「多くの個人ホストや代行会社が、今後は利益を上げられず、
撤退を余儀なくされる」
と、言い切っています（当日配布のレジュメ）。
そのうえで、
新法施行後の民泊を成功させるために、
ある考え方の転換が必要であることを示されました。
それは、
１８０日間の民泊経営を
事業の「主」ではなく、いわば「従」にするというものです。
堂々と（？）旅館業法上の許可を取得して、
旅館業としての民泊を行うのではなく、
あくまで、
今回の新法にもとづいての民泊ビジネスを行うのならば、
町田さんがおっしゃるに、
まずは、マンスリー賃貸として、
１８５日以上、
その物件を安定して貸し出すことが優先です。
その上で、
残りの日数をうまく宿泊稼働率の高い時期とシンクロさせ、
料金をこまめに調整しながら、
「民泊」で埋めていく・・・
そのためには、
ノウハウを持つ存在が少ない「マンスリー」の貸出しを
学校、企業等、
さまざまなネットワークを駆使して、
効率的にこなしていくことのできるプロ、
加えて、大手ホテルチェーンなどと同様、
正確な宿泊動向予測や、
日々の的確な価格調整を行なう能力を持つプロが、
ホストを手厚くバックアップする体制が
欠かせなくなるだろう、
というのが、町田さんの予測です。
いかがでしょう。
民泊の第一人者がいま語る、
来年の新法施行後の、新法による民泊の基本、
それは皮肉にも、
「民泊でビジネスをするなら、民泊ではなく
マンスリーでの借り手確保が優先」
と、いうものなのです。
ですので、
解禁、解禁、と話題にはなっていますが、
民泊新法施行以降、
多くの人が宿泊ビジネスに参入できる、という意味での
ハードルは下がっても、
一方で、成功へのハードルはグンと高くなりそう・・・
それが、厳しい現実ということになるのかもしれません。
もちろん、
「高いハードルも競争も望むところ」
と、燃えている人も
たくさんいらっしゃるに違いないという点に関しては、
すでに、
人口減少、新築物件の容赦ない増加という、
荒海に漕ぎ出している、私達の賃貸経営と同じです。
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回（首都圏版、東海版、関西版）、
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お読みいただいているほか、
２０１４年からは関西版、北海道版を発行。
一昨年４月からは九州版、７月からは広島版、
昨年５月からは東海版を創刊。
全国８万人以上の読者の皆さんからのご支持をいただいています。
なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
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愛知・三重・岐阜・静岡にお住まいで、
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北海道に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
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福岡県とその隣接県に
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
「問合せは２社まで」が５割超。入居希望者による広告時点での厳しい物件絞り込み
2017年11月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
不動産情報サイト事業者連絡協議会（ＲＳＣ）さんが、
今年度版の
「不動産情報サイト利用者意識アンケート調査結果」
を公表しています。
有効回答者数は、１，０９８人。
「不動産情報サイトの利用実態と
その推移を調査するために、年１回実施。
今回はその１５回目」
「物件契約に至ったユーザーの行動・特徴を中心にまとめている」
と、いうものです。
いくつか数字を拾ってみましょう。
「賃貸物件を契約した人」が、
検討時に問合せた不動産会社数は、
１社・・・２２．９％
２社・・・２８．８％
３社・・・２２．９％
などとなっていて、平均は２．８社。
「２社まで」の合計は５１．７％ です。
一方、昨年度調査では、
１社・・・１８．４％
２社・・・２４．５％
３社・・・２３．７％
平均３．２社。２社までの合計は４２．９％
と、なっています。
また、「賃貸物件を契約した人」が
検討時に問合せた物件数は、
１物件・・・１９．２％
２物件・・・１３．１％
３物件・・・１７．１％
などとなっていて、平均は４．９物件。
「２物件まで」の合計は３２．３％ です。
一方、昨年度調査では、
１物件・・・１０．２％
２物件・・・１１．４％
３物件・・・１５．９％
平均６．０物件、２物件までの合計は２１．６％
と、なっています。
一目瞭然といっていいでしょう。
上記、会社数、物件数ともに、
広告段階で厳しく絞り込んでから、
問合せに臨む入居希望者が、
大きく増えている様子を示しています。
従来より言われている傾向に、
変わらず拍車がかかり続けているといった状況です。
なお、
「賃貸物件を契約した人」が訪問した不動産会社数は、
１社・・・４１．３％
２社・・・２８．５％
３社・・・１９．５％
ご覧のとおり、
２社までの訪問で物件を決めている人が、ほぼ７割です。
物件の魅力をオーナーさんが、
残さずきちんと仲介会社
（管理会社が募集も行なう場合は管理会社）に伝えること。
仲介会社等がそれをしっかりと広告に盛り込み、
入居希望者へ伝えること。
そして、
オーナーさんがそのことを
自ら不動産広告サイトを確認するなどして、
厳しく見届けること。
以上がとても大事であることをあらためて示す、
今回の結果です。
その他、多くの設問と回答が網羅された
当調査結果につき、
下記にて、さらに詳しくご確認ください。
不動産情報サイト事業者連絡協議会（ＲＳＣ）
「不動産情報サイト利用者意識アンケート調査結果」
不動産情報サイト事業者連絡協議会（ＲＳＣ）のサイト
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
ＪＲ、小田急（＆私鉄３社）のそれぞれ特徴ある「鎌倉フリー切符」
2017年11月24日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
今月３日、この鎌倉大家日記では、
・鎌倉駅東口を発着する５つのバス路線
・鎌倉駅から長谷駅までの江ノ電
が、１日自由に乗り降りできる、
「鎌倉フリー環境手形」をご紹介しました。（→こちら）
この「環境手形」は、
「鎌倉市中心部の自動車交通量を削減することで、
交通環境の改善を図る」目的のため、
鎌倉市が企画し、
京浜急行バスと江ノ島電鉄が事業主体となって、
販売されているものですが、
このほかにも、
鎌倉を巡るため、便利なフリー切符がいくつかあります。
内、代表的な二つをご紹介いたしましょう。
自動車で鎌倉を訪れようとされている方が、
「こちらの切符の方が、便利で移動が楽そう」と、思われ、
ご利用されれば、
「環境手形」同様、
混み合う鎌倉中心部の自動車交通量の抑制にも、
効果が発揮されるものと思われます。
まず、ひとつ目です。
ＪＲ東日本の「鎌倉・江ノ島パス」です。
発売期間：通年
有効期間：１日間
利用期間：通年
のフリー切符で、お値段は大人７００円。
「藤沢～大船～北鎌倉～鎌倉」間のＪＲ線
「藤沢～鎌倉」間の江ノ電線
加えて、この切符の特長といってもいいのですが、
「大船～湘南江の島」間の湘南モノレール線
以上が、１日乗り降り自由のフリーエリアとなっています。
休日など、大いに混み合うことの多い江ノ電から、
モノレールで上手く脱出（？）したり、
大船からモノレールでダイレクトに
江の島までアプローチするところから、
観光をスタートしてみたり、
色々工夫をされてみると楽しいでしょう。
ジェットコースターのような乗り心地、と、よく言われる、
全国的にも珍しいこの乗り物に乗ること自体、
楽しみに思われる方も多いはずです。
（サフェージュ式の懸垂型モノレール・国内に２路線のみ）
ＪＲ東日本の「鎌倉・江ノ島パス」
ご案内ページは →こちらです。
さらにもうひとつは、
「江の島・鎌倉フリーパス」です。
・小田急線（藤沢～片瀬江ノ島間）と、江ノ電が１日乗り降り自由
・小田急線（発駅～藤沢まで）の往復切符付き
・お寺や観光施設、飲食店など、１８の施設で優待、割引あり
との設定が基本の切符なのですが、
発駅は、実は上記小田急線内のみに限られず、
・西武線沿線
・相鉄線沿線（ただし小田急線大和駅経由）
・東急田園都市線
それぞれからの出発とすることも可能です。
各社のご案内ページをご覧下さい。
→ 小田急
→ 西武
→ 相鉄
→ 東急
ちなみに、小田急新宿駅発でこの切符を購入すると、
お値段は、大人１，４７０円です。
新宿から、普通に片瀬江ノ島駅まで小田急線に乗ると、
往復で１２６０円（ICカード運賃：１２５４円）
というところが、大きな目安になるでしょう。
そして、この切符の特長ですが、
それは、
特急料金をプラスする必要はあるものの、
全席指定で座席もゆったりな
「ロマンスカー」も利用できるということ。
ロマンスカーを日頃通勤に使っている人はともかく、
そうでない多くの方にとっては、
よい旅行気分の演出に、一役買ってくれるはずです。
ロマンスカーの特急料金は、
→こちら のページで確認できます。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
３０分で民泊をスッキリ解説。レジュメも充実。石井くるみさんの「高密度」なセミナー
2017年11月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
先月１４日、土曜日。
新宿ＮＳビル・地下１階イベントホールで開催の
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」へ
ご来場くださいました大勢の皆さんへ、
心より深く、御礼を申し上げます。
今回は、前々回にひきつづいてのセミナー報告です。
フェスタ当日、
もっとも広いＡ会場で催されたセミナーのひとつ、
「日本橋くるみ行政書士事務所」代表の
石井くるみさんによる、
「『民泊新法』の枠組みと知っておくべき経営術」
３０分間という短い時間の中、
来年の新法施行に向け、
いま、ますます盛り上がっている「民泊」について、
その仕組みや、法制度上の位置関係、
今後の展望に至るまで、
詳しく、丁寧に解説された、
大変「高密度」なセミナーとしていただきました。
目まぐるしく錯綜する情報に、
最近は目まいがしてしまいそう・・・
そんな想いをされていた、
民泊にご興味ある皆さんにとっては、
スッキリと、整理整頓がされた、
とてもわかりやすい現状説明になっていたかと思われます。
ちなみに、
石井さんのお仕事のうち、いま、約８割が、
民泊に関するものになっているとのこと。
ご存知のとおり、
「管理代行」、「予約サイト（民泊仲介事業）」の
いわゆる２大プレイヤーをはじめとして、
清掃代行、設備レンタル、自主管理ツール、スマートロック、
Wifiサービス、インテリアコーディネート、
リネンサプライ、民泊用物件仲介、
宿泊者向けコンシェルジュサービス・・・
色々な分野の、驚くほどの数の事業者が、
いま、民泊ビジネスに次々と参入してきています。
石井さんのような、
建築・不動産につよい行政書士さんも、
そんな特需（？）の真っ只中にある事業者のひとつで
あるといえるのですが、
石井さんの場合は、
実は、自らも民泊経営を実践されています。
（旅館業法上の簡易宿所）
いわば「先達」の立場で民泊を考えることができる、
大変頼もしいアドバイザーといえるわけです。
そんな石井さんが、今回のセミナーで、
会場の皆さんに配られた全２２ページのレジュメは、
法律上の枠組みなどを中心に、
民泊の現在（いま）が、
わかりやすく、
しかもセミナー同様、高密度にまとめられた
なかなかの「お宝もの」でした。
中でも注目は、
石井さんの事務所が独自に収集し、まとめた、
「民泊代行会社の評価アンケート」
を採り上げた部分でしょう。
民泊の運営、管理の代行を事業者に任せる場合、
どんな点に注意が必要となるのかが、
的確に示されているほか、
事業者に対する、
すでに民泊を始められているオーナーさんからの声も
多数、載せられています。
歴史が浅く、信頼できない事業者も多いとされる、
発展途上にあるこの業界の現状が、
とてもリアルに把握できるものとなっています。
一例を挙げましょう。
たとえば、代行会社への「満足」の声です。
「予約管理画面のパスワードがオーナーに共有されており、
実際の売上が判る（ので満足している）」
つまり、この会社は、
リアルタイムでの情報開示による、
ガラス張りの運営を展開中、ということのようです。
（いずれも本来そうあらねばなりません）
対してまったく逆、
「その会社にお金のことを任せておいては危険なのでは・・・」
と、傍目からは心配になるような声も
やはり、いくつか挙がっています。
セミナー当日、このレジュメを手にされ、
その後、ご自宅等で何度も読み返されている、
民泊を検討中の皆さんも、
多分、多いのではないでしょうか。
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お読みいただいているほか、
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一昨年４月からは九州版、７月からは広島版、
昨年５月からは東海版を創刊。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
求められる自己資金。投資オーナーさんの半数が「融資が厳しくなった」を実感
2017年11月20日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
不動産投資と収益物件の情報サイト
「健美家」（けんびや）を運営する
健美家株式会社さんが、
「不動産投資に関する意識調査（第８回）」
の結果を公表しています。
対象となったのは、健美家登録会員
４３３名の皆さん。
今回、トピックとして大きく挙げられているのが、
金融機関からの融資についてです。
「２０１７年以降、金融機関の融資状況に関しての実感値は？」
との問いかけに、
「かなり厳しくなった」・・・１４．２％
「まあまあ厳しくなった」・・・３８．１％
合わせて、
「厳しくなった」は、５２．３％
半数超となっています。
「４月の調査と比較すると、１７．８ポイント増加している」
との、健美家さんのコメントも付されています。
さらに、これらの皆さんに、
「厳しくなった」を感じる理由を尋ねてみると、
１位「自己資金を求められるようになった」
・・・４１．２％
２位「（求められる）自己資金の割合が上がった」
・・・３２．４％
３位「物件評価が出づらくなった」
・・・２８．８％
４位「年収・金融資産など属性条件のハードルが上がった」
・・・２８．２％
などといった結果に。
では今後、そうした状況の中、
「どのように投資しようと考えているか？」
を尋ねると、
「希望条件で融資してくれる金融機関を新規で開拓する」
・・・４２．４％
が、そのもっとも多い回答となっています。
その他、
「不動産投資歴（収益物件保有歴）を教えて下さい」
の問いかけに対しては、
１年未満・・・１３．２％
１年以上５年未満・・・２９．６％
合わせて４２．８％が、投資歴５年未満とのこと。
まだまだフレッシュなオーナーさんが多い、
と、いえる結果となっています。
ちなみに、
今回、回答された方のうち、
６３．４％が４９歳以下、
一方、６０歳以上は８．８％ということで、
健美家登録会員さんの平均的な若さも、
その背景としてあるようだ、といったところです。
さらに、
「収益物件購入後に困ったことは何か？」
「空室対策として何を実行したか？」
など、
多くの設問と回答を下記にてご確認ください。
健美家（株）
「不動産投資に関する意識調査（第８回）」
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