こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- オーナーさんの「お悩み・ご不安・がっかり」 関西版読者オーナーさんの声
- 現代版「検地」を実施・・・？ 所有者不明土地問題研究会が最終とりまとめ
- ユニークな姿で知られる、小田急線・片瀬江ノ島駅舎が建て替え工事へ。新たなその形は・・・？
- 「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル関西版 読者オーナーさんの声
- 賃貸経営へも影響。改正民法の施行日は２０２０年４月１日に決定
- 鎌倉の節分。春の始まりを告げる行事をいくつかの社寺で楽しめます
- 「皆さんにいただいた声」１０月１４日のフェスタ・アンケート結果のご報告．３
- 注目されていた新宿区の「民泊条例」が成立。皆さんの地元の動向にもご注視を
- 燃え上がる炎。ほころび始める梅。鎌倉に春の訪れを告げる荏柄天神社の「筆供養」
- ご来場ありがとうございます！１０月１４日のフェスタ・アンケート結果のご報告．２
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
オーナーさんの「お悩み・ご不安・がっかり」 関西版読者オーナーさんの声
2018年01月30日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
編集部に数多くお寄せいただく、
「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を
たびたびご紹介している、
この編集部こぼれ話。
今回は、前回にひきつづき、
関西版の読者オーナーさんからの声です。
題して、
「お悩み・ご不安・がっかり」・・・
さまざまな声をご覧ください。
「家賃の設定は、本当に難しいと思います。
階の違いや、角部屋かどうかなど、
悩ましいところです」
「中を確認できない、入居中の物件を購入。
思っていたよりも傷みの進んだ設備があることが
あとで判りました。
新品と交換しました」
「契約では１人入居のはずなのに、
もう１年以上も、
２人で住んでいる入居者さんがいます。
家賃を交渉できないものか・・・」
「特区民泊とシェアハウスを、と思い、
それぞれ物件を購入しましたが、
ノウハウを持っていないところに、
頼みの代行業者も頼りにならず・・・
どうしようか悩んでいます。
売却も視野に入れています」
「工事をしてくれる職人さんをどうやって探すか、
悩んでいます。
工務店などに頼むと、見積りが高めになりますので。
個人個人の大工さんを直接探すには
どうしたらよいのか・・・」
「お二人で入居いただいている物件があるのですが、
契約者の方が、
すでに退去している様子があるのです。
確かめるべきなのか。その方法は・・・」
「事故物件が発生しました。
亡くなった方の滞納分と、
次の募集での家賃減額のダブルパンチとなり、
大変でした」
「外壁の塗り替えを
物件を建てた会社の関連会社に依頼。
ところが、思わぬ色となってしまい、
トラブルに発展中です」
「共用部分の電気代が毎月高額になります。
原因を調べて何とかしないといけないのですが、
管理会社の反応がイマイチで・・・」
「犬を無断で飼っていた入居者さんに、
退去してもらいました。
空室が多いところでの苦渋の決断でした。
ですが、結果的にはよかったと思っています」
「管理料の安い管理会社と契約していました。
ところが、最近解約したところ、
法外とも思える解約金を請求されました。
現在、弁護士さんが対応中です」
「偶然にも８月に、
全室の半分近くが空いてしまいました。
原状回復費用もかさみ、大変厳しい状況です」
「物件へのチラシのポスティングに困っています。
『分譲の方が、借りるより安い』
などとも書かれるため・・・」
「殺人事件の現場となったことが
報道されてしまう物件・・・
亡くなった方も気の毒ですが、オーナーさんも気の毒です。
私の家の近所にも、土地ですが、
死体が発見されたために、
条件がよいのに何年も売れなかった
と、いった事例があります。
そこは結局、駐車場になりました。
私の物件のことも、つねに心配です」
以上、いかがでしょうか。
賃貸経営には、本当にさまざまな、
思ったとおりにならないことや、不安、
突然のリスクが降りかかってきます。
それでもめげずに頑張るオーナーさんを
私達オーナーズ・スタイルは、
これからも一生懸命、応援し続けます！
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なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
現代版「検地」を実施・・・？ 所有者不明土地問題研究会が最終とりまとめ
2018年01月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
土地を相続したのに、
相続人が所有権を登記しなかったことが
主な原因となって発生する
「所有者不明土地」。
土地の持ち主が見つからない、
すなわち買収が進まないことによって、
たとえば公共事業、
とりわけ大事な災害復興関連事業の遂行にも
支障が出るなど、
各地で問題となっています。
そこで、
これをなるべく速やかに解決に向かわせようと、
元総務相ら有識者による研究会が、
昨年１２月に、
「所有者不明土地問題研究会 最終報告」
をとりまとめています。
この中に示された提言の中から、
報道などでも話題となっているものを
いくつかご紹介しましょう。
■土地の所有権を手放すことができる制度
土地を相続したものの、住んでいる場所と
その土地が遠く離れていたり、
活用・売却も難しいなど、正当な理由のある相続人が、
所有権を手放すことができる制度の創設が
提言されています。
■新たな組織の設置
上記で手放された土地の一次的な受け皿となるなどの
事業を行なう「公的色彩をもった新たな組織」が、
土地の引き取りを国や自治体に打診したり、
整形・合筆等を行った上で希望者に売却したり
することが提言されています。
■新たなデータベースの創設
「（仮称）土地基本情報総合基盤」を創設。
固定資産税情報や不動産登記、戸籍、
住民基本台帳情報をひも付け、
所有者探索等を容易にすることで、
所有者不明土地の発生を防ぐことを目指すシステムです。
■現代版「検地」の実施
一定の期間を設けた上で、所有者不明土地の所有者を
集中的に探し出す、
現代版「検地」の実施が提言されています。
公告に対して所有者の申し出がない場合、
その土地は、上記の新組織の占有となる可能性も。
以上、
盛り込まれている提言のいくつかを挙げてみました。
これらは新たな政策案として政府に示され、
今後、具体化していったり、
法案のベースとなったりしていくことになると思われますが、
たとえば、
所有権が手放された土地や、所有者不明のままの土地が
大量に上記の新組織に集まった場合は、
管理のための負担も、
また大きなものとなりかねません。
そうした際、財源はどうするか、など、
課題や懸案も、
もちろん含まれたものとなっています。
ちなみに、
上記、研究会の試算によると、
・所有者不明土地の増加防止のための新たな取り組みが進まず
・現在ある所有者不明土地の探索も行われない
と、いう前提のもとでは、
所有者不明土地は、
２０４０年には約７２０万ヘクタールに相当するまでに
増えるとのこと。
北海道（本島）の土地面積、約７８０万ヘクタールに
迫るほどのものになるとされています。
（試算方法の詳細は下記資料１２ページに載っています）
所有者不明土地問題研究会「最終報告概要」→こちら
同研究会のサイト →こちらです。
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２０１５年４月からは九州版、７月からは広島版、
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
ユニークな姿で知られる、小田急線・片瀬江ノ島駅舎が建て替え工事へ。新たなその形は・・・？
2018年01月26日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
鎌倉のお隣、
藤沢市にある小田急江ノ島線・片瀬江ノ島駅の駅舎が、
建て替えられます。
着工は来月です。
工事は来年も通して続き、
竣工予定は２０２０年の５月、とのことです。
そうなると・・・
「えっ、知らなかった！」
「あのユニークな姿をした駅も、今月が見納めだったか」
と、いうことで、
お別れの機会を失ったことを残念がる方も、
中にはいらっしゃるかもしれません。
また、一方では・・・
「あの駅舎はどうも趣味に合わなかった。やっとリニューアルか」
そんな方も、きっといらっしゃることでしょう。
そこで、
前者の皆さんには朗報（？）、後者の皆さんにはやや残念な
情報をお伝えしますと・・・
２０２０年に誕生予定の新たな片瀬江ノ島駅舎は、
やはり、現在と同様の
「竜宮城」スタイルです。
しかも、
もっときらびやかに、本格的になりそう・・・！？
予定されているその姿は、
→こちら の小田急電鉄さんのリリースで
見ることができます。
・神社仏閣の技法である、竜宮造りを採用
・遊び心と同時に品格を備えた姿にデザイン
・コンコース面積の拡大、トイレの全面リニューアルなど、
機能性も向上
と、いうことになっています。
広々とした青緑色の金属屋根・・・
正面入口に白漆喰風のアーチ型ゲートを立ち上げ、
楼門のように佇ませたその姿・・・
以前に増して、
海を渡った向こうにある「江島神社」と、
イメージのつながりが濃いものとなっています。
ちなみに、旧駅舎が建てられたのは、
いまから８９年前の１９２９年です。
なんと、木造なのだそうです。
雨漏りが起こるなど、
近年、さすがに老朽化してはいたものの、
耐震性は、こんにちまで保たれていたそうです。
１９２３年の関東大震災の直後ともいえる時期ですから、
設計、施工ともに、
入念になされていたものと思われます。
なお、１９２９年といえば、
「大恐慌」の年であることを
思い起こされる方も多いでしょう。
その後の世界的な混乱や、
戦争による不幸のはじまりの年のひとつとされていますが、
新たな片瀬江ノ島駅が完成する２０２０年は、
のちに振り返って、
よいことの始まりだったなあ、と思えるような年になることを
ぜひ、祈りたいものです。
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「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル関西版 読者オーナーさんの声
2018年01月23日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
編集部に数多くお寄せいただく、
「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を
たびたびご紹介している、
この編集部こぼれ話。
今回は、関西版の読者オーナーさんからの声です。
題して、「賃貸経営、がんばってます！」
さまざまな声をご覧ください。
「私のアパートは、『ネコが飼えるアパート』です。
先日、退去がありましたが、
クロスの上からペンキで塗装し、
おしゃれに変身させました。
次の入居者さんが早く決まるようにと、祈っています」
「廊下、階段、駐車場など、
徹底した清掃、美化を行なっています。
入居者さんとの挨拶や、コミュニケーションも、
欠かさないように心がけています」
「台風や大雨のあとは、必ず物件のチェックに出向いています」
「３年間、借りていただいたお部屋の
退去の立会いに行って参りました。
丁寧にお部屋を使ってもらった上で、
その日、初めて会った入居者さんからは、
お礼の言葉までいただきました。
誠心誠意やってきてよかったと、思えた一日でした。
これからもがんばります」
「ゴミを出した際、ネットをしっかりと被せてくださらない
入居者さんがいたため、
カラスに荒らされることが頻繁でした。
そこで、ゴミが散乱している現場を
個人名が写り込まないように写真に撮り、
張り紙にして、掲示しました。
すると、皆さんが注意してくださるようになり、
以降、カラスに散らかされることが稀となりました。
困ったことがあっても、
上手く伝えることによって、
問題は解決するのだなと感じました」
「エントランスの飾りを１００円ショップなどで買ってきて、
毎月変えています。
多分、入居者さんも喜んでくれていると思います」
「ワンルームのリノベーションを検討しています。
築３０年、３点ユニットのお部屋です。
賃料も２．５万円と、
かなり安くせざるをえなくなっています。
リノベで、これを少しでも上げたいと思っています」
「立地に恵まれた物件を持っているため、
『買いたい』という電話が、
最近、かかってくるようになりました。
賃貸経営したい人が増えているようにも思われます。
ただし、売る気はまったくありません」
「いまいらっしゃる入居者さんに、
満足して住み続けてもらうことが、
最大の空室対策だと肝に銘じています」
「特に用事がなくても、仲介会社さんのところへ、
顔を出すことにしています」
「管理会社に管理を任せながらも、
時々、自分の目で物件を見て、
気になるところがあったらすぐに電話し、相談します。
最近は掃除もだいぶきれいにしてくれています。
私は、花を植えるなど、楽しむようにしています」
「オーナーズ・スタイルのおかげで、
賃貸経営に役立つ設備のことを知ることができます。
実際にいま、WiFi設置のための見積りを依頼中です。
オーナーは孤独になりがちですので、
最新情報の提供には助かっています」
以上、いかがでしたでしょうか。
続けて次回も、
オーナーズ・スタイル関西版の読者オーナーさんの声を
お伝えいたします。
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■北海道版
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
賃貸経営へも影響。改正民法の施行日は２０２０年４月１日に決定
2018年01月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先月、１２月１５日の閣議で、
改正民法の施行日が、
２０２０年４月１日となることが決まりました。
民法が制定されて以来、
約１２０年ぶりに、債権関係の規定が大きく見直されました。
昨年５月に、国会での成立を見たものです。
私達の賃貸経営とも関係が浅くはなく、
一般個人の入居者さんを賃借人とする建物賃貸借契約においては、
主に、
「個人保証」
「賃借物の一部滅失による賃料減額」
「賃借人による修繕」
「原状回復」
の４分野にわたっての影響を受けることとなります。
個人保証・・・
「個人根保証契約は、極度額を定めなければ効力を生じない」
と、いうことになり、
具体的には、賃貸借契約書等に、
連帯保証人が保証する債務の極度額＝いくらまで負担するか、
を記載する必要が生じることとなります。
（根保証：継続的な取引から生まれる債務への
継続的な保証を引き受けること）
賃借物の一部滅失による賃料減額・・・
たとえば一例として、入居者さんに過失なく、
猛暑の真夏に部屋に備え付け（賃料の対象）の
エアコンが故障。
賃料の見返りの一部である「エアコンの使用収益」が
得られなかったということで、
賃料は当然減額されるべき、ということになるでしょう。
賃借人による修繕・・・
たとえば一例として、物件のトイレが
入居者さんに過失なく、故障で使用不能に。
オーナーさんへ電話をかけるも繋がらず、
仕方なく、入居者さんが自ら修理を手配。
「急迫の事情」があっての手配だったと認められれば、
費用はオーナー負担に。
原状回復・・・
すでに広く行き渡っている、国土交通省の
「原状回復ガイドライン」の示す基準が
民法でも明文化されるかたちに。
すなわち、
通常使用や経年変化による損耗・損傷の回復にかかる費用は、
原則としてオーナーさんの負担に。
このような、賃貸経営への改正民法の影響については、
基本的には仲介会社や管理会社が、
今後、契約書の改定等、
オーナーさんへのフォローをしてくれるはずですが、
「よい相談先が無い」
「もう少し詳しく賃貸経営への影響について知りたい」
と、いう場合は、
「公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会」（日管協）さんが、
アドバイスをくれるでしょう。
日管協さんの
「協会へのアクセス」のページ（電話番号も載っています）
「エアコンが動かなくなった」
「トイレが使えない」
「ガスが使えない」
・・・などの「滅失」が起こった際の、
賃料減額割合の目安についても、
簡単な算定例を示してくれるかもしれません。
（ただし、改正民法のもとでの判例等がまだ無い状態での、
現在、想定される限りの目安です）
ちなみに、
上記の「個人保証」に関しては・・・
「そもそも極度額の提示は、連帯保証人になろうという人を
かえって慎重にさせてしまうケースを増やすだろう」
と、いうことで、
その面から、
家賃債務保証会社の利用にさらに拍車がかかるのではないか
との見方がされています。
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