こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
賃貸経営へも影響。改正民法の施行日は２０２０年４月１日に決定
2018年01月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先月、１２月１５日の閣議で、
改正民法の施行日が、
２０２０年４月１日となることが決まりました。
民法が制定されて以来、
約１２０年ぶりに、債権関係の規定が大きく見直されました。
昨年５月に、国会での成立を見たものです。
私達の賃貸経営とも関係が浅くはなく、
一般個人の入居者さんを賃借人とする建物賃貸借契約においては、
主に、
「個人保証」
「賃借物の一部滅失による賃料減額」
「賃借人による修繕」
「原状回復」
の４分野にわたっての影響を受けることとなります。
個人保証・・・
「個人根保証契約は、極度額を定めなければ効力を生じない」
と、いうことになり、
具体的には、賃貸借契約書等に、
連帯保証人が保証する債務の極度額＝いくらまで負担するか、
を記載する必要が生じることとなります。
（根保証：継続的な取引から生まれる債務への
継続的な保証を引き受けること）
賃借物の一部滅失による賃料減額・・・
たとえば一例として、入居者さんに過失なく、
猛暑の真夏に部屋に備え付け（賃料の対象）の
エアコンが故障。
賃料の見返りの一部である「エアコンの使用収益」が
得られなかったということで、
賃料は当然減額されるべき、ということになるでしょう。
賃借人による修繕・・・
たとえば一例として、物件のトイレが
入居者さんに過失なく、故障で使用不能に。
オーナーさんへ電話をかけるも繋がらず、
仕方なく、入居者さんが自ら修理を手配。
「急迫の事情」があっての手配だったと認められれば、
費用はオーナー負担に。
原状回復・・・
すでに広く行き渡っている、国土交通省の
「原状回復ガイドライン」の示す基準が
民法でも明文化されるかたちに。
すなわち、
通常使用や経年変化による損耗・損傷の回復にかかる費用は、
原則としてオーナーさんの負担に。
このような、賃貸経営への改正民法の影響については、
基本的には仲介会社や管理会社が、
今後、契約書の改定等、
オーナーさんへのフォローをしてくれるはずですが、
「よい相談先が無い」
「もう少し詳しく賃貸経営への影響について知りたい」
と、いう場合は、
「公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会」（日管協）さんが、
アドバイスをくれるでしょう。
日管協さんの
「協会へのアクセス」のページ（電話番号も載っています）
「エアコンが動かなくなった」
「トイレが使えない」
「ガスが使えない」
・・・などの「滅失」が起こった際の、
賃料減額割合の目安についても、
簡単な算定例を示してくれるかもしれません。
（ただし、改正民法のもとでの判例等がまだ無い状態での、
現在、想定される限りの目安です）
ちなみに、
上記の「個人保証」に関しては・・・
「そもそも極度額の提示は、連帯保証人になろうという人を
かえって慎重にさせてしまうケースを増やすだろう」
と、いうことで、
その面から、
家賃債務保証会社の利用にさらに拍車がかかるのではないか
との見方がされています。
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