こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けしています。

安定した賃貸経営の手段として、
利用を選択するオーナーさんが増えているといわれる
「借り上げ（サブリース）」。

賃貸経営にかかわる様々な仕事や気苦労から
オーナーさんを解放してくれる、
大変便利なサービスです。

ですが、一方で、
多くの事例ではないにしても、

「この契約を結んで後悔している・・・」
と、するオーナーさんが、
少なからずいらっしゃることも事実なのです。

借り上げ（サブリース）に生じている問題点やリスクについて、
主に契約のかたち・契約内容に起因することを中心に、

以下に挙げてみましょう。

■通常は「新築・一棟」での契約です

　一部の管理会社の場合を除いて、
　通常、借り上げ（サブリース）契約の対象となるのは、
　新築物件です。

　その理由は、第一に収益性。

　物件が古くなれば、
　多くの場合、賃料は下がり、入居率も低下しがちとなる一方で、
　修繕の手間などが増えてきます。

　つまり、収益性が下がります。

　管理会社にとっては、
　儲からず、かつリスクを含む可能性が高い物件となるわけです。

　同様に、
　たとえ新築であっても、立地や設備に難点をもつ物件の場合、
　やはり収益性が問題となります。

　古い物件同様、
　契約をしてもらえないことがあるわけです。

　ほかにも、管理会社は、
　物件が新築ではない場合、
　既に入居している人の中に不良入居者がいる可能性や
　物件に隠れた瑕疵が存在する可能性、

　これらをリスクとして警戒します。

　「自社が責任を持って管理していける物件か？」

　管理会社側としては判断がつきにくい、
　ということです。

　さらには、借り上げ（サブリース）では、
　一棟まるごとでの契約が結ばれる場合がほとんどです。

　通常、一室単位では契約してもらえません。

　空室発生時の減収リスクが大きく、
　管理の効率もよくないことが、その理由です。

■借り上げ賃料があとから大幅に下げられる・・・!?

　借り上げ賃料の見直しは、一般的には
　２年ごとの契約更新時に行われます。

　「３０年一括借り上げ」などの長期契約・保証を謳う場合でも、
　「賃料は２年ごとに見直しする」
　あるいは、
　「１０年目に見直し・それ以降は２年ごとに」など、
　契約書にはしっかりと明記がされているはずです。

　こうした賃料見直しの際、
　予想外に大幅な値下げを要求され、
　オーナーさんが当惑するケースが、
　実は、たびたび見られるのです。

　なぜならば、
　管理会社にとって、空室が出にくく、収益性が高いのは
　新築後の２～４年程度まで。

　そこを過ぎると大抵は入居者の獲得が難しくなっていき、
　物件の維持費などもかさんできます。

　賃貸経営がどんどん厳しくなるため、
　管理会社側としては、

　「借り上げ賃料を大幅に切り下げてほしい。
　了承してもらえないなら解約を・・・！」

　と、迫らざるをえないことにもなるわけです。

　なお、こうしたことが起こる背景としてありがちなのが、
　「契約当初の借り上げ賃料が、そもそも高すぎた」

　と、いうケース。

　なんとか契約をとりたいがため、
　管理会社が無理な金額を提示していた場合などに、
　以上のようなことが起こりやすいようです。

■賃貸経営の難度が上がる１０年過ぎで、サヨウナラ？

　借り上げ（サブリース）契約においては、
　契約期間は「新築後１０年」と定められている場合が
　多いようです。

　ところが、築１０年目といえば、

　新築物件との競争が苦しくなるなど、
　賃貸経営の将来に不安が感じられ出す頃でもあるのです。

　そのため、オーナーさんにとってはまさに、
　「これからがプロに借り上げてほしい時期・・・」

　なのですが、
　同様に、管理会社も、この時期以降を不安と見ているのです。

　そのため管理会社によっては、
　オーナーさんへ借上げ賃料の大幅減額を
　要求する程度では済まず・・・

　「契約期間は満了しました。更新はありません。
　以上をもってサヨウナラ！」

　そんな予期せぬことが起こるなどします。

■修繕や設備の交換・・・大抵は「オーナー負担」です

　ほとんどの借り上げ（サブリース）契約において、
　エアコンや給湯器など、
　設備のメンテナンスや交換費用については、
　「オーナーさんが負担する」
　と、定められています。
　
　「楽々賃貸経営を実現してくれるサービスなのだから、
　きっとその辺も管理会社が負担を・・・」

　などと、思い込みで勘違いをされないよう、
　くれぐれもご注意を！

■原状回復時の出費にもご注意！

　上記同様です。

　入居者が退去したのちの原状回復費用のうち、
　入居者負担分となったものを除いた、
　経年劣化部分の修繕費などについても、

　「オーナーさんの負担」と、
　定められている場合が一般的です。

■「免責期間」の存在を忘れずに！

　意外と知られていないのが「免責期間」の存在です。
　一般的な場合、３０～９０日。

　契約後、入居可能日からこの日数が経つまでに
　相当する期間分、
　オーナーさんの手元には、賃料が入らないのです。

　では入居者が支払った賃料はどこに・・・？

　答えは、
　「当該期間内の賃料収入は全額が管理会社の懐に入る」

　これが、免責期間という、
　若干解りにくい言葉の意味するところです。

　借り上げ（サブリース）契約の多くは、
　新築物件を対象に結ばれます。

　しかし、一般的に人気の高い、
　新築マンション・アパートであっても、
　完成した直後からいきなり全室が埋まるなどということは、
　そうあるものではありません。

　大抵は、
　ある程度の期間、空室の存在する状態が続きます。

　そこで、管理会社は、
　その間の収入を少しでも確保するために、
　上記の「免責期間」を契約に盛り込みます。

　あるいは、
　「リスクに備えて盛り込む」と、言い換えることも
　できるでしょう。

　なお、契約によっては、
　新築時だけでなく、
　入居者の退去・入れ替わりがあった際も、
　この免責期間が発動する旨、明記されていることがありますので、
　要注意！

■え！割高な工事の発注義務がセットに・・・！

　「当社は３０年一括借り上げシステムです」
　「え！３０年も！なんてありがたい・・・」

　ところが、
　契約書をよくよく読んでみると・・・

　「築１５年以内に当社による大規模修繕工事を行なうことが条件」

　などと記載が・・・！

　しかも、そうした場合、
　えてして工事金額が相場よりもかなり高額であったりします。

■借地借家法・民法は、オーナーさんの味方をしてくれない？

　入居者（＝借家人）の保護に手厚く、
　オーナーさんに厳しい「借地借家法」。

　争いが起きた場合など、
　借り上げ（サブリース）契約を結ぶ
　オーナーさんと管理会社の間にも、
　なんと、
　「この法律が適用されてしまう」と、言われています。

　そしてこのとき、「手厚い保護」は、
　もちろんオーナーさんではなく、
　借家人である管理会社を守るために機能。

　これにより、たとえば・・・

　・「オーナーさんに支払われる借り上げ賃料は
　　１０年間見直しなしの据え置き」
　　「管理会社からは減額請求ができない」
　　・・・こんなうれしい契約内容も、いざという場合は
　　無効となる可能性が！

　・オーナー側から解約を望む場合、
　　管理会社がそれを拒めば、先方は借家人として
　　強力な保護の対象とされるため、
　　重度の信頼関係の失墜など、
　　いわゆる「正当事由」が認められないかぎり、
　　解約が困難に！
　　（たとえば管理会社が１～２ヶ月程度、
　　賃料を滞納しても、オーナーさんからの解約は
　　難しいものと予測されています）

　と、いった事態が、
　場合によっては起こることが懸念されています。

　加えて、「民法」が適用されると・・・

　・契約書に「○○年間の長期保証。管理会社からの
　中途解約を禁止する」旨の明記があったとしても、
　契約が普通建物賃貸借契約として結ばれている場合、
　この条文は民法上無効。
　管理会社＝借家人からの中途解約は、
　法律で認められた正当な権利とされてしまう・・・

　ものと、見られています。

　なお、以上のような、
　借地借家法などの適用によるリスクを軽減する方法としては、
　契約を「定期借家契約」とし、
　併せて契約内容も総点検、
　オーナーさんにとって安全・安心なものに書き換えるという
　方法があるでしょう。

　しかしながら当然、これは、
　管理会社側の同意と協力がなければ出来ないこと。

　現実的とは言えないのが実情です。

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安定した賃貸経営の手段として、
利用を選択するオーナーさんが増えているといわれる、

「借り上げ（サブリース）」

どういった内容なのか、
どんなメリットがオーナーさんを惹きつけているのかについて、
おさらいをしてみましょう。

■借り上げ（サブリース）とは？

借り上げ（サブリース）とは、
賃貸住宅の管理会社が、

・賃貸住宅をオーナーさんから借り上げ
・各住戸を入居者に転貸（サブリース）する

システムのことを言います。

この場合、
オーナーさんにとっての「借主」は管理会社。

管理会社は、借主として、

空室があろうと、無かろうと、
入居者からの賃料が入ろうと、入るまいと、

契約上定められた賃料を
毎月、オーナーさんへ支払います。

こうした業態を採る会社のことを
「サブリース会社」と呼ぶこともあり、

また、上記のような契約の流れを
まとめて「サブリース」とよく呼びますが、

厳密には契約は二本立て。

・オーナーと管理会社との契約＝「メインリース契約」

・管理会社と入居者との間に結ばれる転貸契約＝「サブリース契約」

別けて呼ぶのが、本来の姿です。

■借り上げ（サブリース）のメリットは？

賃貸経営の初心者であるオーナーさん、
あるいは、
賃貸経営のほかにも仕事をお持ちの方、

さらには、
「体力上の理由から、賃貸経営にあまり力を入れられない・・・」

そんなオーナーさんにとって、
借り上げ（サブリース）は、とても助かるサービスです。

とにかく「楽な」賃貸経営の実現、
それが、
借り上げ（サブリース）の何よりのメリットです。

具体的には・・・

１．安定経営！

　管理会社が物件の借主ですので、
　たとえ空室があっても、入居者が賃料を滞納しても、
　オーナーさんが困ることはありません。
　管理会社との契約に定められた固定賃料を
　毎月しっかりと、確保することができます。

２．わずらわしい仕事からの解放！

　管理会社への一般的な管理委託や、
　自主管理の場合に発生する、
　入居者募集に関する仲介会社などとのやりとり、
　入居者との賃貸借契約の締結にかかわる様々な作業、
　そのほか、
　賃料等の入金管理、解約時の精算、事務処理、
　あるいは滞納者への督促やトラブル処理、などなど・・・
　借り上げ（サブリース）では、
　そうした賃貸経営に関するあらゆるわずらわしい仕事から、
　オーナーさんは解放されます。
　（オーナーさんによってはそれらは「やりがいある仕事」ですが）
　これらは代わりにプロが行なってくれるわけですから、
　とても安心です。

３．余計な気苦労もなし！

　繰り返しますが、
　入居者と賃貸（転貸）契約を結ぶのはオーナーさんではなく、
　管理会社。
　オーナーさんは、大勢の様々な入居者との間に交わされる
　契約の当事者とならずに済むわけです。
　それらを原因とする気苦労も生じません。

４．確定申告も楽！

　借り上げ（サブリース）では、オーナーさんにとって、
　お金をやりとりする相手は通常、管理会社のみ。
　そのため、確定申告の際、手間があまりかからないことを
　メリットとするオーナーさんも少なくないようです。

ただし、
一方で、借り上げ（サブリース）に対しては、

多くの事例ではないにしても、

「この契約を結んで後悔している・・・」

と、するオーナーさんが、
少なからずいらっしゃることも事実なのです。

それは一体、
なぜなのでしょうか？

私達賃貸住宅オーナーは、どんな点に注意し、
どんな心構えで、
便利な借り上げ（サブリース）の活用を
考えていけばいいのでしょうか？

次回以降の記事では、

「借り上げ（サブリース）に生じている問題点やリスク」

について、詳しく掘り下げてみることにしましょう。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
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この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
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築年数を重ねた物件・・・

その結果、
いまや空室の埋まりにくい不人気な仕様となった物件・・・。

こうした不利を挽回するため、

あるいは、
物件価値を長く維持、あるいは高めていくために、

「リフォーム」は、
現代の賃貸経営における必須の戦略です。

今回は、
賃貸物件のリフォームを行なう際、

どんな会社をパートナーとして選ぶとよいのか、

大事な心構えと注意点について、
お話ししたいと思います。

■提案力のあるリフォーム会社を選ぶ！

物件の建つ地域のマーケットをよく知っていて、

これまでにも様々なかたちのリフォームを実現、
成功させた経験も豊富。

そんなリフォーム会社であれば、

オーナーさんのお悩みや要望を聞き、
実際に物件を見るや、

すぐに、効果的な提案を
その具体的な根拠とともに示してくれるはずです。

逆に言えば、
提案力のある会社すなわち、

マーケットをよく知り、実績も豊富な会社といえるでしょう。

提案力があるかどうかは、リフォーム会社選びの
大切な鍵のひとつです。

■過去の実績を見てリフォーム会社を選ぶ！

過去の施工事例を撮影した写真を見せてもらいましょう。

施工前はいまひとつだった部屋が、
施工後、見事に、
「住んでみたくなる」魅力ある部屋に変貌している・・・！

そんな会社をパートナー候補に選んでください。

また、リフォームとひと口に言っても、
その対象となる箇所は様々。

工事の種類も色々です。

そのため、会社それぞれに、
得意分野、不得意分野を持つことも多いのが、
この業界の実情。

それをしっかりと把握するためにも、
過去の実績への注視が重要です。

■アフターサービスを怠らない真面目な会社を選ぶ！
 
リフォーム会社の中には、
施工後の不具合などには対応する姿勢のない、

いただけない会社が、まれに見られます。
 
アフターサービスの体制はどのようにとられているのか、
保証制度はあるのか、
あるのならばその期間は・・・？

加えて、定期点検サービスの有無など、

納得ができるまで、
しっかりと確認しましょう。

オーナーさんの質問、疑問に対し、
わかりやすい明確な答えが返ってくるかどうか、
そのこと自体も評価の対象です。

さらには、
その会社の過去の顧客と知り合うことができれば、
様子を聞いてみる・・・

また、
虚実混ざり合っていることを心得た上で、
インターネットで情報を拾ってみるのも、
ひとつの手段です。

■「紳士」なリフォーム会社を選ぶ！

アパートに退去者が出たので、
これを機会に部屋をリフォーム・・・！

ですが、
忘れてはいけません。

集合住宅では、他の入居者が暮らしている中で、
工事が進行するのです。

オーナーさんの大切な顧客である入居者の皆さんへ、
迷惑をかけない会社、

しっかりと気遣いのできるリフォーム会社を
ぜひ、選びたいものです。

この点、
戸建住宅での仕事が多く、
アパート・マンションでの経験に乏しい会社については、
注意が必要。

オーナーさんから事前に、
指導されておくのがよいでしょう。

なお、
こうした気遣いのことも含め、
信頼できる「紳士」な会社なのかどうかは、

営業担当者個人の人柄や態度などからも、
ある程度量れます。

またさらには、
オーナーさんは、なるべく自ら、
パートナー候補への「会社訪問」を。

社内の雰囲気や社員の働きぶりから、
ある程度まで、その会社の体質が見てとれることでしょう。

■潰れないリフォーム会社を選ぶ！

「高額な契約。工事の期間も長きにわたりそう・・・」

「アフターサービスの充実ぶりは素晴らしいが、
会社が潰れ、空手形になってしまうなんてことは・・・？」

そうした不安がある場合、

遠慮せずに、
先方の財務諸表を見せてもらうのもよい手段です。

ご自身で見方がわからない場合は、
税理士などのプロに評価を依頼します。

「財務諸表を見たい」というリクエストに、
快く応じてくれるかどうかも、

当然ながら、評価のポイントです。

■見積り・相談は複数社に！

リフォームの計画が固まったら、
相談は必ず複数の会社にもちかけ、

見積りもまた、
必ず複数の会社に依頼します。

その過程で、
上段までに述べた、提案力や過去の実績等々、

各パートナー候補の実力と信頼度を

それぞれ比較しながら、
推し量っていきましょう。

■見積り書を見るときの注意点

極端に安い見積り額には要注意。

なぜ安いのか、根拠が明確でない場合、
資材の質が低かったり、
施工が丁寧でなかったりするおそれがあります。

あえて言うと、「手抜き工事」の心配があるからです。

かといって、
見積り額が高ければ高いほど安心確実かといえば、
それも正しくはありません。

実質として工事の質を高めることのない、
無駄な経費などが様々に含まれた、

漫然とした額が見積もられている可能性もあるからです。

見積り額については、
金額だけを見て一喜一憂することなく、

相手を総合的に捉えた視点から評価することが重要です。

なお、基本的には、
リフォーム会社も、他の様々な業種同様、

見積り書の記載内容が詳細、かつ丁寧な会社の方が、
より信頼度が高いということは可能でしょう。

また、
リフォームの種類によっては、

「それが必要かどうかは、
工事を始めてみてからでなければ判らない・・・」

そんな作業、あるいは資材といったものが、
想定される場合があります。

そこで真面目な会社の場合、

そういったものをどんぶり勘定のまま見積りに
盛り込んだりはせず、

「見積もった以外に、
このような費用が発生する可能性もあります」・・・の旨、

事前に、真摯に、
オーナーさんへ示してくれるはずです。

こんにちは。
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賃貸住宅の悩ましい宿命、
それは「古くなる」ということです。

そのひとつは「築年数」。

これについては、
丈夫でいつまでも美しい物件にも、そうでない物件にも、
差がありません。

どちらも等しく、築年数をかさね、
入居者募集広告には、それが正しくそのままに、
記されてしまいます。

さらには、「仕様」。

ひと昔前までは普通だった間取りや部屋のスタイル、
かつては不満など、特に聞かれてはいなかったものが、

時がたつとともに廃れていきます。

やがては・・・
不人気の烙印を押されてしまいます。

そして、「老朽化」。

建物の老朽化、設備の老朽化、

これらは人々のイメージや好みの変化とは関係なく、
具体的、かつ現実的な問題として、

時間の経過とともに、
賃貸住宅を蝕んでいきます。

そうした上で、
現在、
賃貸住宅市場は、間違いなく借り手市場です。

入居希望者は、

・より築年数が浅く
・より仕様が新しく
・より老朽化していない物件を

わがままに求めてきます。
（わがままは消費者としての正しい姿勢です）

このうち、「築年数」ばかりは、
残念ながら、
減らすことができるものではありませんが、

「仕様」や「老朽化」については、
これを挽回するための対策を立てることが出来ます。

たとえば、
老朽化した部材や設備に対しては、当然ながら、
修理・修繕・交換。

古くなった仕様に対しては、リフォームが、
その基本的な手段でしょう。

さて、このうち、
今回は「リフォーム」を採り上げます。

古く、不人気となった物件の仕様を挽回するため、
的確なリフォームを行ない、

物件価値を長く維持、あるいは逆に高めていくこと。

これらは、
現代の賃貸経営における必須の戦略です。

「不利を挽回、弱点を解消するためのリフォーム」

「競合から一歩抜きんでる、「差別化」を生み出す
手軽なリフォーム」

これら二つについて、
以下に触れてみましょう。

■不利を挽回、弱点を解消するためのリフォーム

このブログでも過去に紹介させていただいている、
絶対的な（と言ってしまっていいでしょう）
不人気仕様が、いくつかあります。

これらは少し前まで普通に見られていたものですが、
いまは多くの物件で、
空室が埋まらない主たる原因になるなどしています。

挙げてみると・・・

　「バス・トイレが一緒の３点ユニット」
　「畳の和室」（多くの場合、収納部分として「押入れ」が付属）
　「屋外の洗濯機置き場」

さらには、

　「ロフトの付いた部屋のロフトへのぼるはしご」

と、いったものも、一時期は当たり前であったものが、
いまや不人気仕様です。

そこで、多くのオーナーさんがリフォームによって
これらをリニューアル、
物件価値の回復をはかっています。

たとえば、

「バス・トイレが一緒の３点ユニット」では、
改造工事によってバスとトイレを分離。

和室の畳の床は、
フローリングあるいはクッションフロアに変更。

同じく和室にありがちな「押入れ」はクロゼットに。

外の洗濯機置き場は屋内に移動。

危険なロフトの「はしご」は安全な「階段」に。

また、さらに大がかりな例では、

「狭い部屋の詰まった２ＤＫ、３ＤＫ」を
「広いリビングをとった１ＬＤＫ、２ＬＤＫ」に改造、

と、いったものも見られます。

これらはいずれも、
手をこまねいていては空室の発生と増加をまねくばかりの
状況に歯止めをかけ、

物件価値を維持、あるいは高めようとするものです。

■競合から一歩抜きんでる、
　「差別化」を生み出す手軽なリフォーム

「え！築年は古いのに素敵な部屋！」
「色々見た中ではあの物件に一番インパクトがあった・・・」

そんな、
入居希望者が物件選びをするときの最後の決め手、

メンタルな「印象」の部分での差別化につながりそうな
リフォームについて、

いま、多くのリフォーム会社、管理会社などが注目、
それぞれに工夫を凝らしています。

それらの中には
大きな投資が必要でないものが意外に多く、

経営上手なオーナーさんは、これらを適宜、
効率よく導入、

先手、先手を打ちながら、
物件価値の維持につとめています。

たとえば、
古い物件の印象を手軽に払拭、刷新することができる・・・

・壁クロスの張替え
・キッチンや洗面台の面材の張替え

これらについては、
多くの競合物件がひしめく中、
入居希望者の印象をなるべくしっかりと掴むため、

・目立つカラーを採用したり
・壁面の一部の色を変えるアクセントクロスにしたり

といった、ひと工夫を盛り込むのが、
昨今の戦略です。

加えて、
「ここの印象が悪ければ、物件全体の印象まで悪くなる」

と、いった、
物件のイメージ・ポイントとなる場所に、
特に力を入れるリフォームも効果的です。

たとえば、
第一印象に大きな影響を与える「玄関ドア」、
汚いとがっかりの「浴室」などがそれに当たりますが、

設備自体をわざわざ取り替えることなく、

その見映えを新品のように変えてくれる
便利なシート（面材）などを使うことによって、

その印象を一気に様変わりさせることが可能です。

なお、こうした物件の「差別化」は、
リフォームの場面ばかりに限りません。

ほかにも
設備のありかた、物件管理のありかた・・・

「どこで競合に差をつけるのか？」

現代の賃貸経営において、
オーナーさんがつねに心がけておきたい大切な要素です。

■では、設備については・・・？

物件の間取り、内装などのリフォームとともに、
これを機会として各設備をリニューアル、

あるいは、
人気設備をまったく新たに導入することも、

もちろん、
大事な検討事項です。

当ブログの先日の記事、
「おさえておきたい！賃貸住宅の「人気設備」」

をぜひご覧ください！

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
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この３月、当ブログでは、
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今日は、
物件を売る時の不動産会社、
いわゆる「仲介会社」選びについてのお話です。

事業の将来を見据えての賃貸物件の買い替え、
あるいは、
引退、相続など、

物件の売却を考える機会が、
やがてオーナーさんに訪れるかもしれません。

同じ「仲介会社選び」とはいっても、

入居者の募集を依頼する場合とは、
様々な違いがありますので、

ぜひ、それら、
いくつかのポイントをおさえておいてください。

■事業用物件に強い会社を選ぶ

　「賃貸住宅の売買」とは、
　すなわち「事業用物件の売買」。

　不動産取引の中にあっては、やや特殊な仕事のひとつです。

　一般の人々を買い手とする居住用売買物件の仲介、
　あるいは居住用賃貸物件の入居者募集、

　これらを専業としている会社、
　あるいは事業の主体としている会社の多くは、
　いわば「分野違い」。

　パートナーとして向いていません。

■売る相手は「投資家」・「富裕層」

　通常、オーナーさんが売却しようとする物件を
　買う人の多くは、
　「投資家」とよばれる人々となります。

　そこで、
　事業用物件の売買を得意とする会社の中には、
　こうした投資家を
　あらかじめ数多く「会員」としてプールしているところもあり、

　これらの場合、
　会員に向けて、物件情報を電子メールなどに載せ、
　すばやく一斉配信する体制を
　ととのえるなどしています。

　買い手を効率的に見つけ出すことができるとともに、

　「このたびの物件売却のこと、
　多くの人の目にはなるべく触れさせたくない・・・」

　と、いった場合も、
　大いに役立つ仕組みでしょう。

　また、
　富裕層の方などが、
　投資のために事業用物件を探す場合、

　自らは動かず、
　まるごと作業を他者に委託しているケースもよく見られます。

　銀行系、証券会社系など、
　いわゆる「金融系」とされる不動産会社が、
　これらを受託していることが多いことも、
　ぜひ、知っておいてください。

■インターネットに強い会社を選ぶ
 
　もはやあらゆる不動産取引における「必須事項」と
　いえるでしょう。

　賃貸住宅などの事業用物件を買おうとする投資家は、
　広く全国に点在します。

　インターネットに弱い会社を避け、
　強い会社を選ぶことは、第一の基本です。

　なお、事業用物件の売買にあって、
　「インターネットに強い」・・・というのは、

　ポータルサイトへの広告掲出を確実に行なうことなど
　ばかりを言うわけではありません。

　前段に述べたような、

　「物件売却のことをなるべく秘密にしたい場合」
　であっても、
　「メール会員」のみに、
　すばやく的確に情報提供することで、
　その要望に応えてくれる・・・。

　インターネットを通じた、
　そうした便利な体制をととのえていることも、
　その会社が「インターネットに強い」といえる
　要素のひとつです。

■全国の主要都市に店舗のある会社を選ぶ

　インターネットをつかえば
　簡単に情報を全国発信できる・・・今の時代。

　とはいえ、
　やはり、各地にたくさんの店舗を持つことの強みも
　無視できるものではありません。

　投資家の住まいは、
　おおむね大都市に集中しているといわれています。

　全国の主要都市それぞれに支店を置く
　仲介会社であれば、

　それら現地、現地において、

　投資家さんと仲介会社社員、

　「人対人」のリアルなコミュニケーションを
　実現することが出来ます。

　契約に結びつく可能性はその分高まるといえるでしょう。

■管理会社の仲介部門も頼りになるかも

　冒頭、
　「不動産取引の中にあっては、やや特殊な仕事のひとつ」
　と、述べた賃貸住宅の売買。

　だからといって、
　「普段管理を頼んでいる管理会社じゃ畑違いか・・・」

　と、最初から思い込むと、
　思わぬ見落としにつながることがあります。

　なぜなら、
　売却したい物件を管理している管理会社に、

　賃貸物件の売買を仲介する
　「専門部隊」が置かれていることも、

　実はたびたびあるのです。

　この場合、
　「物件の魅力を知り尽くしている人達が動いてくれる」
　ということで、
　オーナーさんはとても安心。

　買い手の側としても、
　物件の修繕履歴などを正確に把握している相手との
　交渉になるため、
　オーナーさん同様、安心です。

　いわゆる「オーナーチェンジ」にともなう煩雑な手続きも、
　この場合、他よりもスムースに進むでしょう。

■査定の依頼は複数社に。うれしい「高額査定」に要注意！
 
　売却したい物件の査定は、多様な評価を得るため、
　複数社に依頼することが基本です。

　とはいえ、各社ともプロ。

　いずれも、
　おおむね共通した一定の評価基準を備えていることが
　普通ですから、

　査定額に大きな差が出ることは「まれ」なこと・・・と、
　心得ておくことが必要です。

　それよりも、
　査定の根拠として示されたデータの緻密さ、正確さ、
　さらには、説明時における誠実さなどを
　比較することで、
　各社それぞれの実力をある程度まで察することができます。

　これこそが、
　査定を複数社に依頼することのもっとも大きなメリットです。

　なお、査定は無料の場合がほとんどですので、
　通常は、コストを気にせず、
　気軽に依頼することができるはずです。

　査定額・査定内容が示されたら、
　納得がいくまで、
　その根拠についての説明を求めることが大切です。

　ただし、
　ここで注意しておきたいのが、
　他に比べて突出して「高値」な査定額。

　「とりあえず仕事を取りたい・・・！」
　がため、
　無理な金額を出してきている事例が時折見られます。

　そうした額では、結局のところ、
　相場から乖離しているなどするため、
　なかなか買い手がつきません。

　時間ばかりを費やした挙句、
　やがては売却価格を下げざるを得ないことにも
　なってしまいます。

■仲介は１社で。専任がおすすめ！

　上記のとおり、査定は複数社に依頼するのが基本です。

　しかし、
　いよいよ仲介会社を決める際は、

　・１社に絞り、

　さらに、
　・契約形態は「専任」・・・

　すなわち「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」の
　いずれかにされるのがおすすめです。

　なお、以前は、
　「一般媒介契約」を結んだ方が、
　「物件が早く・高く売れやすい」と、されていました。
　
　・複数の仲介会社に依頼できるため、
　その分、広範囲にわたって買主を探すことができる

　・依頼を受けた会社同士が客付け競争する

　ことが、その理由です。

　ところが、
　今ではインターネットが現われたことによって、
　前者のメリットは消失。

　後者の「会社同士の競争」も、

　「もしも先に他社で契約を決められてしまうと、
　こちらは報酬がゼロになるため、
　広告宣伝費をかけられない」

　・・・となって、昨今は裏目に。

　そのため、
　「１社・専任」を選択するデメリットは、
　いまやほとんど無くなったといっていいでしょう。