こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
いつもの月～金曜日・日替わりの記事をお休みし、
１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けしています。

頼りになる不動産会社、いわゆる「仲介会社」を選ぶには
どんなことに気をつけたらよいのか？

今回はこのことについて、
大事な心構えなどをいくつか挙げてみたいと思います。

■知っておきたい！多くの仲介会社に、
　入居者募集の「優先順位」が存在します

　たとえばこう噂されたりします。
　「自主管理は不利。
　仲介会社が熱心に入居者募集してくれないから・・・」

　これはある程度、本当のことです。

　ちなみに、ご存知のこととは思いますが、
　「自主管理」とは、
　サブリース会社に物件の借り上げをしてもらったり、
　管理会社と管理契約を結んだりしていない、

　「オーナーさん自らが物件管理や入居者対応、
　賃料の受け取りを行なっている」
　物件のこと。

　実は、
　ある一定の業態をそなえた不動産会社にとって、
　そうした自主管理物件は、
　「うまみが薄い」のです。

　そのため、
　熱心に入居者募集をしてくれない・・・といったことも、
　残念ながら、実態として、
　見られないことではありません。

　では、
　一定の業態とは、どんなものを言うのでしょうか。

　ひとことで言うと、
　事業展開の幅広い会社がこれにあたります。

　たとえば、

　・「自社所有物件」の貸主をしており、
　・「借上げ物件」も扱っている。
　・「管理契約」をオーナーさんと結んでいる物件もあって、
　・「自主管理物件」の仲介も請け負っている。

　こうした会社の場合、
　自らの収益を考えれば、当然のこと、

　優先的に入居者募集したい物件の順番は、
　以下のとおりとなってきます。

　１・・・　自社所有物件
　２・・・　借上げ物件
　３・・・　管理契約物件
　４・・・　自主管理物件

　その理由は・・・

　すでにお察しの皆さんも多いことでしょうが、
　挙げてみると、こんなところです。

　「自社所有物件」
　　物件が生み出す収益はまさに満額が「自社」のもの。
　　当然、「最優先で客付けしたい」ということに。

　「借上げ物件」
　　入居者がいようといまいと、不動産会社は
　　自らが借主としてオーナーに賃料を支払う約束。
　　空室が長引けば収支が成り立たなくなるため、
　　当然、優先して客付けしたい。

　「管理契約物件」
　　空室があれば、通常その分の管理手数料が
　　不動産会社には入らない。
　　かといって物件管理の仕事は怠れず、収支に悪影響。
　　なるべく優先的に客付けしたい。

　「自主管理物件」
　　空室が長引いたとしても不動産会社側には損失がない。
　　一方、収入は原則、
　　入居者が決まった際にもらう仲介手数料だけ。
　　（ほかに実態として、オーナーさんから会社側に、
　　「広告費」名目での報酬が支給されている場合もあります）

　・・・いかがでしょうか。

　このように、
　「賃貸物件」と、ひと口に言っても、
　不動産会社にとっては、以上のような「うまみ」の差が、
　それぞれにあるわけです。

　入居者募集のため、
　これから、
　頼りがいのあるパートナーとしての
　仲介会社を選ぼうとしているオーナーさんにとって、

　依頼先の候補となる相手が
　どんな業態をとっているかを把握しておくことは、
　とても大切なことです。

　ただし、もちろんのこと、
　自社の業態がどうであろうと、

　将来のことなども見据えて、
　今は「うまみの薄い」お客さんでも、しっかりと大事にする・・・！

　そんな良心的な会社に出会えたならば、
　それに越したことはありません。

■仲介会社の「客付け力」を見極めよう！

　オーナーさんの物件の魅力を
　より多くの入居希望者へ、的確に伝えてくれる会社か？

　オーナーさんの大事な顧客である入居者・入居希望者を
　大切に扱ってくれる会社か？

　しっかりと見極めましょう。

　１．まずインターネットをチェック！

　　多くの入居希望者がインターネットで物件探しをするいま、

　　・有名ポータルサイトへ広告を掲出しているか？
　　・自社のサイトの魅力、見やすさはどうか？
　　・広告には写真をたくさん掲載し、
　　入居希望者へ、物件の魅力や特徴を余すところなく
　　伝えているか？

　　これらをしっかりとチェックしたいところです。

　　ただし、せっかくの写真も、
　　写りが良くないとかえって逆効果。

　　物件を見栄えよく撮っているか？
　　ここにも厳しいチェックを。

　２．「流通図面」も忘れずにチェック！

　　仲介会社の店舗に掲げられたり、
　　入居希望者が訪れた際、
　　物件資料として見てもらう「流通図面」。

　　「募集図面」、「ファクトシート」、「マイソク」
　　などとも呼ばれるこのチラシですが、

　　入居希望者の心を動かすうえで、
　　とても重要なものとなっています。

　　たとえば、
　　インターネットを見て物件を絞り込み、
　　仲介会社の店舗を訪問した入居希望者が、
　　別の物件の流通図面を見せられ、
　　希望を変更・・・！
　　そんなケースが意外に多いからです。

　　そこでいま、熱心な会社は、
　　この流通図面の充実のため、大変な力をそそいでいます。

　　以前は、
　　「モノクロ」、「平面図以外は専門的な言葉がパラパラ・・・」
　　と、いったところが普通でしたが、

　　昨今は、
　　易しい言葉による詳しい案内はもちろんのこと、
　　インパクトのある「全面カラー」、「カラー写真入り」も
　　一般的に。

　　その写真も、
　　物件の内観、外観、設備等だけでなく、
　　周辺環境や、
　　物件からの眺望まで網羅するものになるなどしています。

　　どんな流通図面をつくって、
　　入居希望者へ、物件の魅力を伝えてくれる会社なのか？

　　インターネットでの発信の様子とともに、
　　こちらもぜひ、
　　チェックしておきたいところです。

　３．現場での努力もチェック！

　　パートナー候補である仲介会社が、
　　いま現在、
　　入居者を募集している物件を
　　実際に見せてもらいましょう。

　　物件の清掃、美化はもちろんのこと、
　　「スリッパを用意する」
　　「設備の機能を説明するＰＯＰ（説明板）を置く」
　　等々、

　　内見者を歓迎する準備を細かくととのえて、
　　オーナーさんをサポートしてくれる
　　会社もあります。

　４．もちろん、お店も自分の目で確認！

　　入居希望者が訪れる店舗窓口へ、
　　オーナーさんも訪れてみます。
　　
　　この際、できれば見知らぬ訪問者として、
　　門をたたいてみるのがいいでしょう。

　　その際の接客態度や、店内の雰囲気こそ、
　　入居希望者が味わうもの。

　　「客付け力」をある程度察することが
　　できるでしょう。

最後にひとこと・・・

■自主管理のやりがいと醍醐味

　さて、ご覧になっていただいたとおり、
　以上の内容は、主に、

　「自主管理」による賃貸経営に挑戦しようとされる
　オーナーさんへ向けてのものとなっています。

　一方、
　管理会社やサブリース会社に入居者募集を任せる場合、
　オーナーさんは一応、安心。

　自らが仲介会社選びに悩む必要はありません。

　（もちろんその代わりに、管理会社選び、
　サブリース会社選びには、
　悩まれることになるかもしれませんが）

　そこに加えて、
　上記に申し上げたとおり、

　自主管理には、
　仲介会社の業態による募集の不利もあるわけです。

　さらには、
　物件の清掃、備品の交換、設備の故障対応などなど、
　自主管理オーナーさんの仕事は本当に盛り沢山。

　滞納があったら・・・
　原状回復でトラブルが起きたら・・・

　不安や心配も尽きません。

　となると、自主管理は、
　「どのオーナーさんにもあまりおすすめできない・・・」

　そんなことになってしまうのでしょうか。

　いえ、
　決してそうではありません。

　上記の「不利」も含めて、
　自主管理に苦労やリスクはつきものです。

　しかし、一方で、
　事業としてのやりがいや、

　入居者の皆さんとのふれあい、

　仲介会社さん、
　設備関係でお世話になる各社さん等々、
　関係する様々な皆さんとの交流など・・・

　自主管理で賃貸経営することには、
　苦労と引き換えにして余りある自由や醍醐味が
　溢れていることも、
　また事実なのです。

　魅力ある自主管理による賃貸経営に
　挑戦するオーナーさんを
　
　オーナーズ・スタイルは、

　他のすべてのオーナーさん同様、
　熱く応援しています。

こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。

この３月、当ブログでは、
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１ヶ月間にわたって、
「賃貸経営ハウツー（特別記事）」をお届けいたします。

賃貸住宅を誰に建ててもらうか・・・？

これは、
場合によってはオーナーさんの生涯に影響を及ぼす
可能性もある、
本当に重大な選択です。

オーナーさんご自身だけではありません。

お子さん達、
さらにはお孫さん達にまで、影響が及ぶことも。

建築会社選びは、絶対に失敗ができない、
賃貸経営最初の関門です。

慎重な判断、熟慮と検討をかさねた上で、

ぜひ、より良いパートナーとの
幸福な出会いを手にしたいものです。

■自分で選ぶ？プロに頼る？二つの選択肢

　上記に述べたように、
　オーナーさんやご家族の今後の一生に、
　大きな影響を与えるかもしれない、
　「賃貸住宅の建築」。

　ハウスメーカーや工務店などの建築会社に
　直接依頼する方法のほか、
　
　プロであるコンサルティング会社に依頼、
　これを窓口として、建築会社を探す方法、

　主にこれら二つの選択肢があります。

　このうち、より安心なのは、
　もちろん後者でしょう。

　「プロであるコンサルティング会社に依頼」
　すれば、
　間違ったパートナー選びをしてしまう確率は
　大きく下がります。

　ですが、
　コストはその分かかりますし、
　当然のこと、
　コンサルティング会社自体にも力量の差があります。

　絶対の成功が保証されているというわけでは
　ありません。

　こうしたことを踏まえながら、
　ハウスメーカー、工務店といった「建築会社の選び方」、
　さらには「コンサルティング会社の選び方」
　について、
　いくつかのポイントを挙げてみます。

■オーナーさんもビジョンを！
 
　まず、オーナーさん自身に必要な、大切な心構えです。

　１．賃貸住宅を建てる目的、
　　経営する目的を明確にする

　２．立地条件などの「経営環境」を
　　可能な限り把握する

　３．建物の形・規模などのイメージと、
　　収支のイメージをつかんでおく

　・・・ぜひ、これらをしっかりと心得た上で、
　建築会社、または、
　コンサルティング会社との相談や交渉にあたってください。

　一方、この際、

　「素人だからそんなこと考えられないよ。
　とりあえず手ぶらで構えておいて、
　相手から提案を受ければ済むことじゃないか」

　などと、考えていると、
　リスクは必然的に高まります。

　もちろん、
　オーナーさんの希望や夢、
　未来への予測や現状把握は、
　多くの場合、
　素人の域を出ないものであるかもしれません。

　ですが、
　そこは、プロの意見を聞き、
　それらを比較検討し、
　納得の上で、修正していけばよいことなのです。

　それよりも、
　なんらビジョンも持たずに、
　「勧められるがまま受身の交渉・・・」

　これこそが一番危険。

　あとから、「こんなはずではなかった」と、
　後悔する原因にもつながることです。

■「ビジョン」を持つことの効用

　上記に示した１～３のビジョン、
　
　「建築目的、経営目的の明確化」
　「賃貸経営環境の把握」
　「建物のかたちと収支のイメージを持つ」

　これらをオーナーさんが事前に心得ることによって、
　話はとても進みやすくなります。

　たとえば、
　ハウスメーカーや工務店が相談相手である場合、

　それらをもとに、
　先方では、建物の仕様や建築工法を
　絞ることができ、
　オーナーさんへの提案がしやすくなります。

　また、それ以前に、
　オーナーさんご自身が、

　想定される仕様や工法を得意とする
　ハウスメーカーや工務店を探して、
　パートナー候補として自ら選んだり、

　あるいは、コンサルティング会社が、
　同様の選定を行なったりする際の
　資料ともなるわけです。

　繰り返しますが、
　オーナーさんが自らのビジョンを描いて、
　プロジェクトに臨むこと、

　これはとても大切なことです。

■建築会社を見る極意、選ぶ極意

　さて、
　オーナーさんの選択によって、
　パートナー候補がいくつかに絞られました。

　ご自身のビジョンに基づいて、

　パンフレットを集めたり、
　インターネットを調べたり、

　あるいは実際に施工例を見たりなどしながら、
　
　頼りになりそうな建築会社を数社、
　候補として、
　絞り込んだとします。
　（数は実際の場合、３社程度がいいでしょう）

　あるいは、
　コンサルティング会社が、オーナーさんのビジョンをもとに、
　候補をいくつか挙げてくれたとしましょう。

　次には、
　これらパートナー候補を厳しく比較検討します。

　正しく比べるため、
　原則、同じ希望と条件を伝えた上で、
　建築プランの提示、
　および見積りを依頼してください。

　プランと見積りが上がってきたら、
　金額だけで判断せず、

　そのプランを提案する理由、
　見積額の根拠をしっかりと尋ね、

　総合的な判断を下します。

　計画に無理がなく、
　コストも妥当、

　なおかつ、賃貸経営成功へのみちが
　もっとも具体的に描けている相手を
　パートナーとして選びたいところです。

　もちろん、
　この判断にあたっては、

　見積りやプランの内容だけでなく、
　アフターサービスの充実度、

　各パートナー候補の信用度、
　すなわち財務状況のチェックも、
　忘れずに行なっておきたいものです。

　さらに、コツをひとつ付け加えると、

　パートナー候補の過去の施工例を見る際は、
　新築物件ばかりに目を奪われず、

　「耐久性のある長持ちする建物を建てているか・・・？」

　築年数の古い物件も見ておくと、
　より、判断が確実なものになるでしょう。

■「安定」を望むならばハウスメーカー重視で

　ハウスメーカーの場合、
　一般的には、資材を工場で生産し、
　現場で組み立てる工法が中心。

　つまり、工事の質が安定しています。
 
　また、多くの工務店と比べて、
　設計、施工、どちらの期間もおおむね短いことも
　その特徴。

　「信用ある有名なメーカーほど、割高になるのでは？」
　との不安もありますが、
　
　述べたとおり、
　ハウスメーカーの建築資材は、通常、
　「量産品」です。

　それらを集めて建築される、
　一定の規格に収まった商品ならば、

　むしろ、中小の工務店などよりも割安に
　建ててもらえる場合があるでしょう。

　また、会社規模の大きなところが多く、
　それらの場合、
　倒産の心配が少ないことも、
　ハウスメーカーの利点のひとつです。

　なお、ハウスメーカーをパートナーとして選ぼうとする場合、
　判断材料として、

　営業担当者個人をじっくりと観察することも、
　ひとつのよい方法です。

　専門知識が豊富か、
　勉強熱心か、
　設計担当者との連携はきちんと取れているか、

　過去の施工物件を気軽に見せてくれるか、
　営業ノルマの達成を過剰に優先させている様子はないか、

　加えて、
　身だしなみやマナーは？

　企業の体質や姿勢は、
　そうした端々にこそ現れてくるものです。

　社員の退職が頻繁な会社は、
　基本として、おすすめできません。

■そもそも土地活用手段の選択自体に悩んでいる・・・？
　であれば、コンサルティング会社を！
 
　「オーナーもビジョンを持つことが大事、
　と、いうことには納得。
　しかし、実際はなかなかそうも・・・。
　そもそも、自分の土地の活用手段として、
　賃貸住宅の経営が望ましいのかどうかからして、
　よく判らず、悩んでいるところ・・・」

　無理もありません。

　建てれば入居者が入る・・・という時代は遠く過ぎ去り、
　近年、賃貸住宅の経営は、
　成功するためには様々な努力と工夫が必要な、
　本物の「事業経営」となっています。

　気楽な仕事ではなくなったため、

　そもそも土地活用の手段として、
　賃貸経営を選ぶべきかどうか、
　お悩みの土地オーナーさんも増えています。

　そうした場合、
　やはりコンサルティング会社は、
　頼りになる存在でしょう。

　たとえば、
　賃貸住宅以外の活用方法を併せて提示、

　オーナーさんの選択肢や判断材料を増やしてくれたり、

　いざ、賃貸経営と決まったら、
　建築会社のみならず、
　仲介会社、管理会社の選定などについても
　サポートをしてくれたり。

　プロの目で、
　オーナーさんの選択や判断を助けてくれる、
　とてもありがたい存在です。　

　もっとも、
　当然のことながら、コンサルティング会社にも
　それぞれ力量差があります。

　何社かに相談をもちかけ、
　話を聞き、
　費用を尋ね、
　比較検討してみるのがよいことについては、

　ハウスメーカーや工務店の場合に言えることと
　まったく同じです。

　また、さらに加えるとするならば、
　
　外面からはなかなか見えにくいことでは
　あるのですが、

　やはり、コンサルティング会社も、
　他の様々な業種・業界同様、
　会社によって、得意分野がそれぞれに異なります。

　その点を忘れずに踏まえた上で、
　提案などを聞くのが、
　選択のコツといえるでしょう。

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賃貸住宅への「太陽光発電」導入のメリットが、
さらに増しています。

停電時でも、
太陽光が得られ、発電さえできれば、

多くのシステム・機種において、

その間は「自前の電力」を利用できるということが
知られるようになったためです。

これが災害時などの「安心」へつながるものとして、
さらなる評価を得ています。

ちなみに、それ以前にも、
以下のような理由によって、

賃貸住宅、一般住宅問わず、
太陽光発電の導入には、近年、大いに注目が
集まっていました。

　・地球環境にやさしい
　・国や自治体からの補助金が充実している
　・長期固定の好条件で「売電」ができる
　・普及が進み導入費用自体が下がった
　・通常、太陽光発電パネルはとても長持ち。
　　メンテナンスがあまり要らない
　・金利の低い融資が利用できる

　・・・以上によって、高い利回りの実現や、
　　短い期間での投資回収が可能なケースが
　　増えてきている

そしてここに、新たに認識され、
加わったのが、

　・停電時でも、太陽光が得られ、発電さえ出来れば、
　その間、ある程度の「自前の電力」を使える

と、いうメリットです。

ところで、
こうした太陽光発電システムの特別な利用の方法・・・

　「電力会社とは回線が遮断されたかたちで、
　自前で、太陽光発電を行ない、電気を利用する」

・・・のことを
「太陽光発電システムの自立運転」

と、言います。

ただし、
この自立運転を実際に行なうにあたっては、
多少の知識が必要。

制約や条件、
見落としがちな注意点が、いくつか存在するからです。

それらについては、基本として現状、
利用者が、
各メーカーの広報内容をしっかりと確認し、
理解しておかなければなりません。

とはいえ、
各メーカー・機種におおむね共通している
一般的な事項も少なくはありませんので、

それらを以下のとおり、
挙げてみたいと思います。

■停電時の一般的な太陽光発電システムの
　「自立運転」の方法

１．利用者が手動で、システムに備え付けられた
　「パワーコンディショナー」を操作、
　「自立運転」に切り替える

　・・・停電が発生すると、太陽光発電システムは、
　自動的に運転を停止します。
　その際、通常は上記の操作を行なうことによって、
　自立運転に切り替えることができます。
　太陽光が得られ、発電が可能である間、
　これによって、
　自前の電力を使うことが出来るようになるわけです。
　なお、停電が解消したのち、
　自立運転をやめるには、
　やはり、手動による切り替え操作が必要になります。

２．電気は、一般のコンセントではなく、
　自立運転用コンセントから供給される

　・・・自立運転中は、一般のコンセントではなく、
　専用のコンセントを利用することになります。
　「自立運転用コンセント」については、
　メーカーによって名称に違いがあり、
　また、その位置も、
　パワーコンディショナーのそばであったり、
　場合によっては離れていたりします。

３．通常、ＡＣ１００Ｖ・出力合計最大１．５ｋＷまでの
　電力利用ができる

　・・・携帯電話の充電、テレビ・ラジオの視聴が
　通常は可能。電気ポット、炊飯器、電子レンジなどは、
　機種やその操作設定等、諸条件によって、
　使用可・不可が左右されるようです。
　一方、冷蔵庫、掃除機、ドライヤー、
　揚水ポンプ、電動工具といった、
　モーターの駆動する機械の場合は、
　消費電力が１．５ｋＷを下回っていても、
　使用できないことがあるので注意が必要です。
　（理由は下段、「大事な注意点！」の４に記しています）
　加えて、
　「自立運転用コンセントで使用できる最大電力は
　パワーコンディショナーにより異なる」
　と、広報しているメーカーもありますので、
　以上の「最大１．５ｋＷ」は、鵜呑みにせず、
　ぜひ確認を怠らずに。

　・・・なお、賃貸集合住宅で、
　太陽光発電システムによって発電した電力を
　各居室に供給している場合、
　パワーコンディショナーもまた、
　各居室に設置されているものと思われます。
　しかし、共用部分のみに電力供給している場合は、
　パワーコンディショナーは、通常、
　共用部分に置かれているようです。
　位置、配置の様子を事前に確認しておきましょう。

　
■大事な注意点！

１．そもそも「自立運転可能なシステム」ですか？

　・・・これが大前提！
　そもそも自立運転が可能なシステムが導入されて
　いるのか？要確認。
　導入の際、可能にするかどうかを選ぶ
　「オプション」となっている場合があります。

２．自立運転への切り替え操作の前に、
　太陽光発電用ブレーカーをオフに！

　・・・メーカーによっては注意を喚起していない場合も
　あるようですが、
　電気系統に事故や故障が起こることをふせぐため、
　通常は「必要な操作」と、されています。
　マニュアル等に注意書きが見当たらない場合でも、
　ぜひ、メーカーへ問合せ、確認されることを
　おすすめします。

３．出力合計最大１．５ｋＷは、あくまで「最大」

　・・・太陽光のみが頼みの発電です。
　夜はもちろん利用不可能。
　昼間も、天候や時間帯によっては
　電力が不安定になり、最大１．５ｋＷが保証されません。
　そのため、動作が停止した際、
　人体や生命の安全が損なわれるような機器の使用は
　大変危険！
　多くの医療機器、電気とともに灯油やガスを使う
　暖房器具が、これにあたります。
　電池を持たないデスクトップパソコンの使用にも、
　故障やデータ喪失などのリスクが伴います。

４．使えるはずの電気機器なのに・・・。
　平常時、事前に動作確認を！

　・・・冷蔵庫、掃除機、ドライヤー、揚水ポンプ、
　電動工具など、
　モーターが作動する電気機器の中には、
　動作を始める際、
　ある程度の「突入電流」が必要となるため、
　瞬間的に、自立運転で使用可能な容量をオーバー、
　使用不可能なものもあるようです。　

５．うっかり見落としがちなこと・・・

　・・・自立運転用コンセントの数は通常、わずかです。
　災害時等、「いざ本番！」の際は、
　そこから電気を導くために、
　長めの延長コードの準備が必要となる場合が、
　大いに想定されます。

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今日は、
オーナーさんが必ず知っておきたい、
いまどきの賃貸住宅の「人気設備」についての
おさらいです。

まずは、
人気設備の傾向を示すものとして、

五つのキーワードを挙げてみたいと思います。

そのひとつは、
■「安全・安心」

いわゆる体感治安の悪化などとともに、
セキュリティの充実をもとめるニーズは年々高まっています。

さらには、
■「いつでも、便利に」

特に単身者、共働きのカップルなど、
多忙で、家を空けることが多い入居者にとって、

たとえば、
留守にしていても荷物を受け取ることができる
「宅配ボックス」・・・

願ってもない、便利な設備です。

加えて、
■「快適、お洒落、癒し」

そして、
いま注目が集まるところの

■「エコ・省エネ」および■「インターネット」

これらを踏まえ、
主だった人気設備を挙げてみたいと思います。

１．「安全・安心」のための人気設備

・モニター付きインターホン
・防犯カメラ
・ディンプルキー等、空き巣対策にすぐれた施錠システム
・ホームセキュリティシステムの導入

・・・各種調査からはこれらの人気が窺えますが、
ほかに、

「防犯ガラス」、「窓用補助錠」、
「防犯用の踏むと音の出る砂利」

と、いったあたりも、
入居希望者へ向けてのよいアピールとなりそうです。

２．「いつでも、便利に」生活するための人気設備

・敷地内のゴミ収集庫
・宅配ボックス
・追い焚き可能なバス給湯器（単身者向けの物件以外で）
・室内物干し器具
・浴室乾燥機

・・・宅配ボックスのある環境を一度経験してしまうと、
　これが無いところには引っ越せなくなる、という話も。
　また、「敷地内のゴミ収集庫」は、
　物件の美観を保つことに威力を発揮、
　入居希望者が内見に訪れた際のアピールにも
　役立ちます。
　なお、前日の夜でもこれにゴミを入れられるようにすると、
　入居者に喜ばれますが、
　かといって無制限にいつでも使えるようにすると、
　臭いが出るなどします。
　その他、管理上の問題も発生しやすくなります。　

３．「快適、お洒落、癒し」のある生活のための人気設備

・温水洗浄機能付き便座（いわゆるウォシュレット）
・システムキッチン
・ＩＨクッキングヒーター
・多種多様な「収納」の充実
　（たとえばウォークインクローゼット、洗面所やトイレなどの棚）
・ゆったりサイズの浴槽、浴室

・・・ＩＨクッキングヒーターは「安全・安心」へのニーズ
　にも応えられる設備です。

４．「エコ・省エネ」および「インターネット」にかかわる人気設備

・太陽光発電システム
・ＬＥＤ照明
・節水型トイレ
・節電能力に優れた最新型エアコン
・無料の高速インターネット回線

・・・インターネットは、入居者が自前で
　環境を整えていることもありますが、
　原則、基本インフラと考えるべき。
　エコ・省エネに役立つ各設備も、
　震災などをきっかけにニーズが加速。
　今後もさらに人気が高まりそうです。

いかがでしょうか。

ただし・・・
こんなことも覚えておいてください。

当初は入居希望者の心を掴めても、
「入居後、あまり使ってもらえない」
ことが多いとされる、
オーナーさんにとってはちょっと寂しい設備も
中にはあります。

上記に掲げてはいませんが、
「床暖房」

また、上記に掲げた中では、
「浴室乾燥機」

が、各調査などから、それに該当します。

かかる電気料金への負担感が、
快適さや便利さを上回ってしまうことが多いのが、
その理由のようです。

ちなみに付け加えると、
床暖房は、
入居者が床に水をこぼし、壊してしまった際、
多額の修理費がトラブルを生むケースが少なくありません。

そうしたことからも、
賃貸住宅への導入はあまりおすすめできません。

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土地の有効活用の手段として、
代表的なのは、賃貸住宅の経営。

ですが、それ以外にも、
土地にはさまざまな活用の方法があり、

前回の記事ではそのうちのいくつかを紹介させて
いただきました。

今回は、
そうした「賃貸住宅以外の土地活用」を行う場合の
パートナー探しをするにあたって、

大切な心構えと、注意点を
お話しすることにしたいと思います。

■比較検討を！

　複数のパートナー候補から詳しい話を聞き、
　それらを比較検討してみることが大切です。

　コインパーキングやトランクルーム・・・
　賃貸住宅を建てる場合と比べ、
　「チャレンジしやすい」といえる、これらの土地活用。

　しかし、手軽なあまり、
　安易にパートナーを選んで大失敗・・・のケースも
　少なくありません。

　複数のサービス運営会社＝パートナー候補と接触、

　サービス内容や見積金額などを細かく比較し、
　検討する、
　「基本」を忘れてはいけません。

　以下の各項に掲げる注意点や心構えについても、
　どれも全てが、
　この「比較検討」の対象です。　

■収益は？分配は？
　
　パートナーと手を携えての土地活用、ですから、
　土地を提供するオーナーさん、
　サービスを運営する事業者、

　お互いがするべき仕事、権利、義務、
　収益の分配方法、お金の流れについて、

　それぞれがしっかりと確認し合い、
　納得し合うことが、何より欠かせません。

　契約内容は必ず事前にチェック、
　わからないことがあれば、納得がいくまで、
　説明を求めましょう。

　事業に土地を提供できる期間や、
　期待している収益額について、
　オーナーさんが、
　事前にある程度明確にしておくことも、
　もちろん大切です。

■ハッピーなお別れの準備を！
 
　契約内容で、とりわけ要チェックなのが、
　「契約満了時」および、「中途解約時」にかかわる条件。

　たとえば、
　設備の撤去や廃棄など、
　発生する費用はどちらがどれだけ負担するのか・・・？

　中でも特に注意しておきたいのが、
　オーナーさんが事業から途中撤退する場合に課される
　「ペナルティ」にかかわる規定です。

　ペナルティはあるのか、無いのか？
　あるとすればどんな内容か？

　この点を巡ってトラブルとなるケースが
　実際に少なくありません。

■現場を見る！人を見る！

　パートナー候補が実際にサービスを運営している
　「現場」を見に行きましょう。

　できれば抜き打ちでの訪問がおすすめです。

　実際の様子を自らの目で確かめるほか、
　可能ならばその土地のオーナーさんを探して会い、
　話を聞くことができればベストでしょう。

　また、パートナー候補であるサービス運営会社の
　オフィスや窓口などへの訪問も
　ぜひ、行なっておきたいところ。

　社内に活気はあるか、応対は丁寧か、
　などを見るほか、

　財務諸表の提出を求め、
　自信をもってこれを見せてくれるか、嫌がるか、
　対応の様子をぜひチェックしておきたいところです。

　提出をうけた財務諸表の見方がわからない場合は、
　税理士などの専門家に評価を依頼します。

　さらに、
　営業担当者などに対しては、
　オーナーさん側から積極的に質問し、

　専門知識の充実度はどうか、
　顧客の立場で考える姿勢をそなえているか、
　しっかりと確かめてください。

 
■情報力を見る！提案力を見る！

　チャレンジしやすい「賃貸住宅以外の土地活用」。
　それでも、
　見込み違いがあれば、
　やはり、オーナーさんにとっては利益の損失、
　あるいは財産の損失にもつながります。

　パートナー候補に対しては、
　最新のマーケットデータや地域のニーズを
　明らかにした資料の提出を求め、

　それらを十分に踏まえた事業計画を立てているか、
　無理な想定をしてはいないか、
　他のパートナー候補から示されたものとの
　比較もしながら、
　しっかりと、見極めましょう。

　この際、ぜひ目をつけておきたいのが、
　近隣の類似施設や競合施設です。

　その稼働率やサービスの内容、評判など、
　なるべく詳しくチェックしておきたいところです。
 
　さらに加えて、
　パートナーに期待したいのが、
　事業への「提案力」です。

　競合が現われたときはどうするのか？
　対抗するための工夫やノウハウ、

　将来、収益をさらに伸ばしていくための方策や展望、
　
　それらがしっかりと準備できているか、
　あるいは、
　必要なときにはすぐに準備できそうな相手かどうかを

　仮定の質問などをぶつけるところから、
　見極めていきたいものです。