こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
昼なお暗い「ふわん坂」。鎌倉・玉縄城への登城口をのぼって眺めた風景は・・・
2013年11月29日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
ですが、今週は社寺のご紹介ではありません。
短い散歩道をひとつ、
辿ってみたいと思います。
スタートは先週ご紹介した、大船に近い、鎌倉・植木の山裾にたたずむ古寺、
「久成寺（くじょうじ）」。
ここの山門をあとにし、
門前を横切る通りを左手へ・・・
１００メートルほども歩きません。
やがて、
左側に道が一本、現われます。
ちなみに目印は、その入り口に立つ二本の石搭。
右の一本はどうやら、道標を兼ねつつも、帝釈天を祀るためのもの。
その脇をかすめて進んで行くと・・・
ほどなく、
昼なお暗い、鬱蒼とした木々に左右を囲まれた、
まさに胸を突くような、
険しい急坂にさしかかります。
通称、「ふわん坂」。
不思議なこの名前、根拠は不明とのこと。
「不安」が「ふわん」に転訛したとの説が語られてもいますが・・・
そうであれば、坂の行く手に何の不安があったのか。
実はこの坂、
その上部に広大な領域をひろげていた後北条氏の城、
「玉縄城」へのぼるためのかつての入り口のひとつ。
はるか戦国時代、
同一族の関東支配のかなめのひとつとして、
地域きっての戦闘力をほこっていたとされるこの名城、
知られざる鎌倉の史跡として、
実は以前、
この鎌倉大家日記でもご紹介をさせていただいています。（→当該記事）
と、いうわけで、このふわん坂、
噂の真偽はともかくとして、
実際、くねくねとしていて見通しもよくありません。
ですので、
もしも、ここから城に攻め上がろうとするならば、
寄せ手は当然のこと、目の前に何が転がり出てくるのか、
おっかなびっくり。
かなりの「不安」を抱えながらのぼっていかなければならない・・・
間違いなく、そんな坂ではあるでしょう。
ところが、
そうしたふわん坂ですが、
息を切らせつつ、のぼりきった人の感想といえば、大抵こんなところです。
「なんだ。がっかり・・・」
つわものどもが夢のあと・・・と、いったような、
夏草、冬草繁る古城の風景は、そこには皆無。
一面の住宅地が、そこから先には広がっています。
ですが、落胆しすぎるのは、
ここで暮らしている皆さんにも失礼というものでしょう。
気を取り直して、
ふたたび振り返り、急坂を下ってみましょう。
すると、視界の先に待つのは、
またも、
怪しげで、かつ「不安」な暗がり。
坂道の険しい角度によって、つま先が眼下に引き込まれそうな
危うい感覚に襲われることもあって、
まるで、現代から過去へ・・・
ちょっとしたタイムトンネルに踏み込んでいくような気分です。
さて、
以上、ご紹介したこのふわん坂ですが、
のぼりきったあと、
引き返さずにそのまま住宅地を進み、
家並みの中を歩いていくと、
やがて、
上記にも触れた、以前に玉縄城をご紹介した際の記事に出てくる、
「七曲坂」まで辿り着くことが出来ます。
ふわん坂から七曲坂へ、
あるいはその逆ルートで。
久成寺や、七曲坂にほど近いところにある
龍宝寺（こちらも過去にご紹介→当該ページ）を
立ち寄り先に絡めながらの散歩も、
きっと、楽しいことと思います。
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●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
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●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
大船に近い植木の「久成寺」。実朝・公暁のあの悲劇も偲ばせます
2013年11月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
ちなみに今年は、
玉縄（植木）の龍宝寺、今泉不動の別名で知られる称名寺、
さらには、
湘南モノレール湘南深沢駅から近い駒形神社など、
観光のため鎌倉を目指す皆さんについ素通りされてしまいやすい駅である
「大船駅」からのアプローチが便利な社寺を
いくつかご紹介していますが、
今日ご紹介するお寺もそのひとつです。
その名は「久成寺（くじょうじ）」。
日蓮宗。
永正１７年（１５２０）、
後北条家の家臣である梅田秀長が自邸敷地を寄進、
開山されたものと伝わっています。
向かうにはバスがよいでしょう。
大船駅から歩いても十分に行ける距離ではありますが、
その際、
通常通らざるをえないのが、
このあたりの幹線道路のひとつ、県道３０２号線。
途中、道幅の狭いところがある上、
自動車が頻繁に行き交いますので、
あまりおすすめできません。
対して、大船駅西口からバスを利用、
「久成寺前」で降りると、お寺はそのすぐ目の前です。
ちなみに、大船駅から歩いて向かう場合、
目印は「神奈川県立フラワーセンター大船植物園」。
駅から植物園までは案内も豊富。
容易にたどり着ける筈。
そこからは、同センター東沿いの道（これが県道３０２号線）を
北西方向へ、道なりに、
１．４キロメートルほどでしょうか・・・進んでいきます。
間もなく左手に広がる大きなショッピングセンターが、
（ホームセンターコーナンさん）
さらなる目印となることでしょう。
さて、お寺に到着すると、
まず出迎えてくれるのは、小ぶりながら立派な山門です。
これはかつての大阪の豪商、鴻池家より寄進されたもの。
なお、もともとの寄進先は
江の島のそばに建つ「龍口寺」とのこと。
明治に入ってのち、宗派が同じである当寺へ、
移築されたのだそうです。
境内は、さっぱりと明るくひらけた印象です。
そうした中、
本堂に向かって左手、
花の手向けられた古い石塔の群れが佇んでいるのに、
誰もがすぐに気が付くはずです。
これは伝えられるところによれば、
源平の頃から鎌倉時代初期にかけ活躍した武士、
長尾定景と、その一族の墓。
横浜市内にある定景にゆかりのある長尾城址より、
昭和３２年、
ここに移されたものであるとのこと。
長尾定景といえば・・・
鎌倉の歴史を詳しくご存知の方ならば、
すぐに思い起こされる筈。
建保７年（１２１９）に起こった大事件、
将軍・源実朝暗殺の下手人である公暁（くぎょう）を見事討ち取った、
あの人物です。
ちなみにこの源実朝暗殺事件、
北条家の陰謀説が語られたり、
あるいは当時の実力者、三浦義村が、
公暁をそそのかしたのち無情にも裏切ったものであるとされたり、
鎌倉初期の暗い影をかたちづくる大きな謎のひとつですが、
もしも公暁が、
噂どおり事件の黒幕達に踊らされていたとすれば・・・
加えて、
それを刺客である定景自身も知っていたとすれば・・・
可哀想なピエロのとどめを刺すべく命じられた
彼の気持ち、いかばかりであったか。
まだ若かった公暁。２０歳。
対して、
頼朝挙兵の際の「石橋山の戦い」でも活躍している定景は、
（ちなみにこの時は頼朝の敵方でした）
この頃、すでにかなりの年齢に達してもいた筈。
想像に想像をかさねての話ではありますが、
ドラマが一本、この定景のために作れてしまいそうな、
そんな数奇な人物です。
さて、次回は、
久成寺の山門をあとにして、歩くことわずか。
玉縄城の面影を偲ぶ急坂、「ふわん坂」をのぼってみましょう。
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石段を踏み天神・天王を拝す。鎌倉山崎・静寂につつまれた「北野神社」
2013年11月15日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
あまり観光客の姿を見ない、
鎌倉の隠れた古刹やお社（やしろ）を
これまでにもたびたび紹介しているこの「鎌倉大家日記」。
今回ご紹介するのは、鎌倉の「天神様」。
「天神様・・・といえば、有名な荏柄天神社のこと？」
いえいえ、ちがいます。
鎌倉の二階堂にある荏柄天神社といえば、
初春に咲きほこる梅や、
国の重要文化財に指定されている社殿などが有名な、
いわば鎌倉の花形スターのひとつ。
ご紹介したいのはそちらの天神様ではなく、
地元では「山崎の天神様」などと呼ばれている、
大船に近い、山崎の地に、
人知れず静かにたたずんでいる「北野神社」です。
祭神はもちろんのこと、菅原道真。
つまり天神様。
由緒書きによれば、
暦応年間（１３３８～１３４２）、
あの京都天龍寺、西芳寺、
鎌倉瑞泉寺などでの作庭で有名な夢窓疎石が、
京都の北野天神社を勧請したものだとのこと。
その後、江戸中期より、
あるご縁から、
ここには祇園・八坂神社の祭神でもある
牛頭天王（ごずてんのう）も
祀られることになったということで、
どこか、京都との深い縁（えにし）が感じられる神社です。
最寄り駅は、湘南モノレールの「富士見町駅」。
富士見町駅は、
始発の大船駅から、わずかひと駅目。
参道の入り口までは、
徒歩で１０分もかからない程度の距離。
社殿は、
天神山と呼ばれる小高い丘の上、
雰囲気のよい石段、石畳を踏みしめつつ、しばらく進むと、
深い緑の木々にかこまれながら、
静かにその姿を現します。
なお、
ここの境内でぜひ注目しておきたいのが、
鎌倉市指定有形文化財のひとつ、
応永１２年の銘の残る石造宝篋印塔。
応永１２年（１４０５）といえば、京都ではあの足利義満が
中国・明との勘合貿易を展開、
鹿苑寺金閣の造営に代表される、
豪華な北山文化の花を咲かせていた頃に当たります。
ですが・・・
この北野神社の宝篋印塔の場合、
その四面に彫られた素朴、純朴な仏の姿が、
人の世の諸行無常こそをむしろ物語っているかの様子。
神妙、淡然とした雰囲気を
無言のまま、辺りに漂わせています。
「静寂の神域。いかにもパワースポット・・・！」
訪れた人からはそんな感想も聞かれる
この山崎の天神さん・北野神社。
言い添えておきますと、
さきほど触れた社殿まで続く石段のみちは結構長めです。
お参りするには体の方にもパワーが必要ですので、
足腰のデリケートな方は、
若干の心構えをもって挑んでみてください。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
遊休地の活用に選択肢。「野立て太陽光発電」の候補地を視察・その４
2013年11月08日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
先週まで三週にわたってお届けしてまいりました、
「野立ての太陽光発電システム」についてのお話。
今回は最終回です。
実際に土地を購入し、
そこで野立ての太陽光発電を始めようとされている方に同行、
いくつかの候補地を見てきました。
ご覧ください。
まずは「落選」した土地から。
上の写真の左側にひろがる土地が候補地。
数千坪もあり、大変広大でした。
なお、こういった広い土地の場合、
すべてを一個の「太陽光発電所」にするのではなく、
これをいくつかにユニット別けして、
有利な「５０ｋＷ未満（１０ｋＷ以上）、低圧連系」の発電所を
複数つくるのが、
多くの皆さんが採っているやり方です。
しかし、この土地の場合、それ以前に・・・
１０メートル近い高い樹木が多数茂っていることが、
大きな障害となりました。
そうなのです。
問題は伐採費用。
かなりの額にのぼってしまいそう。
さらには、
ここが、西を向いたゆるやかな傾斜地であることもネックに。
太陽光パネルほか、
発電設備を安全に効率よく設置するためには、
必然、工事の難度が上がります。
当然のこと、
それは費用に大きく反映されることとなるでしょう。
一方、接する道路の幅は十分。工事車両も通えます。
電線も近接。
なので多分、電力会社の設備との連系にも
問題は無さそう。
ですが残念・・・！惜しい土地でした。
現状は写真のとおりです。
廃車などが置かれているほか、枠外には実はちょっとした工場も。
しかし事情があって、
現在、それらはほとんど稼働していません。
傾斜はなく、平坦です。
使える広さは６００坪以上。
接している道路の幅は十分。電線も近接しています。
問題は廃車などの撤去費用でしょうか。
負担はどうなるのか・・・？
加えて、見積もられる売電収入、さらには土地価格。
それらすべてをじっくりと突き合わせながらの
慎重な検討が必要です。
県道から細い道に入って、約１キロ先。
千坪ほどもある平坦な土地です。
隣接するのは田畑と雑木林。
この土地も以前は農地だった様子。
地面を踏むと、
何やらふかふかとした感触が伝わってきました。
他の条件は良いため、地盤などに問題が無ければ、
伸び放題の草を除き、防草シートを張ることで、
野立ての太陽光発電事業の運営が早速可能となりそう・・・
なのですが、
問題はここが、
いま触れたとおり「元農地」であるらしいこと。
転用許可にまつわるハードルが隠れていないか、
精査が必要です。
接する道路はご覧のとおりやや狭く、
舗装もかなり傷んでいますが・・・
工事車両はなんとか通えそうです。
電線も隣接。
広さは約千坪。
特に障害がなければ、
「５０ｋＷ未満、低圧連系」の有利なユニットを
五つ設けることが可能となりそうです。
以上、いかがでしょうか。
なお、これらはすべて、
東京都内から車で２～３時間の距離にある土地です。
ちなみに今回、以上を巡っている間、
車窓から、
すでに野立ての太陽光発電を始めている土地を二ヶ所、
見つけることができました。
話題が盛り上がっているだけでなく、
実際に事業に参入する人が増えているのだな、と、
あらためて実感させられた次第です。
「市街化調整区域に入っていて、家は建てられない。
何にも使えず、固定資産税を払わされているばかりだよ・・・」
そんな遊休地をお持ちの方、
そこが野立ての太陽光発電に適した土地か否か、
まずは調べるだけ調べてみるのも、
よろしい選択肢かもしれません。
（先週までの記事へのリンクです↓）
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遊休地の活用に選択肢。「野立て太陽光発電」の候補地を視察・その３
2013年11月01日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
先週までに引き続き、今週も、
「野立ての太陽光発電システム」についてのお話です。
なお、前回の話題は「ハードル」。
野立ての太陽光発電システムの運営にスムースに参入するにあたっての、
知っておきたい心構え、
踏まえておきたい条件、課題などについて、
いくつかお話をさせていただきました。（→前回の記事）
今回は「リスク」です。
リスクといえば・・・
「まさに、そのリスクが少ないところがいいんですよ」
などと、たびたび宣伝されるのが
野立ての太陽光発電。
楽観的な人に言わせれば、
「国のお墨付きの固定買取価格が、なんと２０年保証！
しかも、その後も１０年くらいは太陽光パネルは稼動、
いくらかの額での売電が続けられるはず。
その約３０年間といえば、これこそまさに、
空室の出ない夢の賃貸経営を行なうようなもの・・・」
ですが、気をつけてください。
この世の中に、リスクが少ない、はあっても、
「無い」事業などありません。
野立ての太陽光発電システムが、
その運営上、将来直面するかもしれないリスクを
いま思いつく限り、並べてみましょう。
まず第一には、
機器の故障リスク。
太陽光発電システムはあくまで機械なのです。
故障の可能性からは、もちろん逃れることは出来ません。
さらには、
災害リスク。
落雷、風害、水害、あるいは塩害、
もちろん地震災害も・・・。
加えて、
盗難リスク。
これは高価な機器が野外に野ざらしとなっている
野立ての太陽光発電、特有の弱みといえるものでしょう。
そして、
動植物による被害。
小さなものでは雑草の繁茂による発電能力の低下、
大きなものでは野生動物による機器の損壊など。
ほかには、心無いイタズラ、
システムの劣化が何か自然の要因によって想定以上に早まる、
等々・・・
ちなみに、
以上のようなリスク、
野立ての太陽光発電システムを設置する場所が、
これを管理する人の居場所から遠ければ遠いほど、
また、街を離れた辺鄙なところであればあるほど、
現実化した際の発見や対応に苦労しがちとなりそうなことに、
皆さん、すでにお気づきかと思います。
そこでたとえば、
故障の早期発見のためモニター設備を取り付ける・・・
盗難防止のため現場に監視カメラを据えつける・・・
野生動物の侵入を防止するためにフェンスを張る・・・
雑草が伸びないように、地面に防草シートを張る・・・
その前に、
これは基本でしょう。
保険に入っておく・・・！
ですが、
そうした措置をとればとるほど、
当然のこと、それらはコストを生んでしまいます。
リスクをなるべく避けるために、
あるいはリスクが不幸にして現実化したときのために、
「どんなコストがどのくらいかかりそうか？」
当該土地の特質、条件をじっくりとにらみながら、
冷静な判断をすすめていきたいところです。
さらに、もちろんのこと、
「品質保証、性能保証のしっかりした機器を選ぶ」
「アフターサービス、メンテナンス体制の充実した店、
施工業者を吟味して選び抜く」
こちらも基本中の基本でしょう。
ちなみに、
「事業の予定地はわが家のすぐ横。
監視体制はバッチリ。何かあったときもすぐ駆けつけられる！」
気をつけてください。
「ご自宅の隣」と、いうことは、
その周りは多分、住宅などの建築が可能な土地。
数年も経たずして建物や構造物が建ってしまい、
「影がパネルにかかって発電量が想定以下に・・・」
そんな事態となる可能性が、
少なくない場所であるのかもしれません。
なお、
自然災害については、
地震によるものまでをカバーしてくれる保険の存在を
私はいまのところ（あくまでいまのところです）知りません。
ですがなにしろ、
目下、はげしく流動中の太陽光発電の世界。
「地震保険」は近く登場するか、
あるいはすでに登場しているかもしれません。
さて、
まずは以上のところまで。いかがでしょうか。
こうして考えてみると、
野立ての太陽光発電（野立てに限らず産業用）についてよく言われる、
冒頭にも掲げた、
「決して空室の出ない賃貸経営のようなもの」
と、いう表現は、
少々言い過ぎであることがわかります。
太陽がいくらサンサンと照りつけてくれても、
ひとたび機器が故障したり、
盗まれたりして、発電が止まれば、
それを元どおりの状態に戻すまでの間、
太陽光発電システムは発電をしてくれません。
すなわち、利益を生んではくれないのです。
つまりは、
賃貸住宅経営においての空室期間と同じ。
ですが、
賃貸住宅における空室は、よほどのまれな場合を除き、
どの物件にも必ず起こる、いわば必然の事象ですが、
太陽光発電における故障や盗難などのアクシデントは、
あくまで、
「起こる可能性がある」までのものにほかなりません。
そうしたリスクが、
願いどおり、現実のものとならなかった場合、
あるいは現実のものとなっても、
保険、保証等のケアによって十分にそれを補うことができた場合、
結果として、その太陽光発電への投資は、
「空室の出ない賃貸経営」、
それにひとしいものだったことにもなるわけです。
「近頃にないすばらしい投資のチャンス！」
と、沸き立つ大勢の皆さんですが、
もしかするとその目論見どおり、
十数年後はその多くがホクホク顔・・・で、いらっしゃるのかも
しれませんね。
さて、
最後に付け足しをしておきましょう。
野立ての太陽光発電を実際に運営しながら、
こんな心配をしている「発電所オーナー」さんもいらっしゃいます。
それは、
ご自身が災害などの被害者となるだけでなく、
二次的な加害者となるリスク。
「強風に襲われて宙を舞った太陽光パネルが、
民家や自動車、人間に当たって、これらを傷つけてしまった・・・」
あるいは、感電。
「太陽光パネルが災害で破損。あるいは飛散。
これに触った近所の人が、感電してしまった・・・」
（感電の問題については消防庁がこの春に出した事務連絡が
大変参考になります→ こちら）
すなわち、
管理責任と賠償問題です。
今後、実際に事故などが起これば、
野立ての太陽光発電にまつわる、
ケアすべき大きなリスクのひとつとして、
こうした懸念が、
にわかに世間に持ち上がることになるかもしれません。
では、
お話はいよいよ次回、最終回へ。
野立ての太陽光発電の「候補地」を実際に訪問します。
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