こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
鎌倉の街並み・家並みを変えていく、「敷地の細分化」
2013年02月15日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
先週の「セットバック」にひき続き、
鎌倉の古い街並み・家並みが失われつつあることについての
お話です。
鎌倉では、宅地が売られるたびに、
「敷地の細分化」が起こる事例が目立ちます。
たとえば、少し以前のこと。
ある閑静な一角にひろがる土地が売りに出されました。
敷地は約８０坪。
建っていたのは邸宅。一軒。
周囲に建つ家々や、それらが醸し出す落ち着いた風景と、
程よく調和していました。
ところが、
そんな建物はあえなく取り壊され、土地は更地となって売地に。
しかしながら、
なかなか売れなかったようで、しばらくはそのまま・・・。
やがてふと気づくと、
土地は分割され、３区画に。
あらためて分譲開始。
広さはおのおの、３０坪、３０坪、２０坪。
このうち、二つの３０坪の土地は、
敷地延長部分をともなった、いわゆる「旗竿地」です。
すると・・・
ほどなくして、買い手が付いたようです。
間もなく、住宅が着工。
しばらくすると、
２～３階建ての細身の家が、ぎっしりと３棟。
軒を連ねつつ建ち上がりました。
繰り返しますが、
３０坪、３０坪、２０坪。
述べたとおり、３０坪の土地は旗竿地ですので、
住宅の「敷地そのもの」となっている部分となると、
多分２０坪以下・・・。
どれも、いわゆる狭小地（あるいは狭小敷地）と
いっていいでしょう。
（どのくらいの広さをもって狭小地とするかの判断には
地域や各人によっての差がありますが）
以前の状況をよく知る目から見ると、
いかにも窮屈そうです。
こんな例もあります。
同じように細分化された土地の北側に建った家が、
２階建て。
ところが、あとから南側に建った家が３階建て。
見ると、北側の家の日当たりはごくわずか。
一体どういう事情でこんなことに・・・。
ともあれ、
四季折々の花が咲く広い庭をかかえる家々が並ぶ
鎌倉らしい風景・・・
と、いったものは、
こうした「敷地の細分化」によって、
次々と、
消えて無くなっているのが現状です。
ちなみに、
自治体によっては、こうした現象について、
一定の規制をかけるなど、具体的な対策を設け、
従来からの街並みを守ろうとしているところもあります。
住民が自ら運動をおこし、
行政に対して働きかけを行なっているところもあります。
鎌倉での動きは、どうなのでしょうか？
ただし、
敷地の細分化にかかわって、
世の中には、これを容認すべきだとするこんな意見も。
「細分化を規制すれば、値段の安い土地が生まれず、
お金持ちしかこれを買えなくなるじゃないか」
「買える人が少なくなると、土地を売りたい人も困るじゃないか」
「あるいは・・・処分が不自由な土地だ、ということで、
資産価値が下がることにもつながりはしないか」
などなど・・・。
このように、実は景観のことだけでなく、
色々な論点もはらんでいる、この「敷地の細分化」なのですが、
とにかく、鎌倉の場合、
いまのままでは、
多くの市民が愛し、観光客からも愛されている
鎌倉らしい風景がどんどん消えていってしまいます。
私も少し時間をとって、
市政の方向性や市民の意見など、
わが町の状況について、一度じっくり調べてみたいと思っています。
さて、
とは述べつつも・・・
かく言う私の暮らす家。
すばらしい入居者さんに恵まれた、アパート兼自宅が建つ場所。
実はここにも、３０年ほど前までは、
敷地４００坪を超える大邸宅が佇んでいたとのこと・・・！
すると当時は・・・
緑あふれる広大な庭が、趣きある古い建物（多分）が、
さぞかし風情ある
鎌倉らしい景色を醸し出していたことでしょう。
つまりは、敷地の細分化が行なわれたことで、
私の現在もあるわけです。
そのため、以上を書きながら、
実は、
心境複雑な思いでもいる私です。
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【空室対策】 繁忙期に備えて
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【リフォーム】リフォームは、建てたハウスメーカーに依頼すべき？
【売却・購入】購入検討物件のホームインスペクションは
【建て替え】 消費税がアップする前に建て替えるべきか否か
【税金】 税金が多いことが悩みです
【税金】 確定申告について
【保険】 地震保険料がアップするらしい
【保険】 借家人賠償の保険、入居者さんに加入してもらってます？
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・・・ほかにも、「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」には、
「オーナーさんにとって嬉しいこと」が
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉から細い路地が無くなっていく寂しさ
2013年02月08日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
細い通りの多い鎌倉。
車の通れない、幅１．５メートルから２メートルくらいの
狭い路地が、
あちらこちらに佇んでいます。
多くの場合、
路の両側は木の塀や竹垣、生け垣に囲まれているなどします。
私は散歩する際、そうしたところを好んで歩きます。
塀の上から顔を出している庭木を間近に眺めたり、
ときには、失礼ながら庭の内側を覗き込んでみたり・・・。
とても風情のある鎌倉らしい風景を
ゆっくりと楽しみます。
ところが、そんな風情ある細い路地が、
いまどんどん減っています。
今に始まったことではなく、
これは、以前から見られていたことではあるのですが、
最近、より目立って、
増えているように思います。
原因の多くは「セットバック」です。
建物の建て替えの際、これが行なわれます。
セットバックとは・・・何でしょうか？
ご存知の皆さんも多いと思われますが、
法律上、建物の敷地は、
原則、幅４メートル以上の道路に、間口２メートル以上
接していなければならないことになっています。
理由はあります。
一定の広さの道路を確保し、
併せて、
周囲の建物と道路との出入りもしやすくするためです。
災害時、避難がしやすいように。
また、火災時は、
建物の延焼防止のために道路が機能するように。
さらには、
緊急車両（消防車・救急車等）の進入や活動、
それらに支障が出ないようにするためにも、
こうした決まりが定められています。
ところが、鎌倉のような、
古い街並み、家並みが残る町などの場合、
古くから残る幅４メートルに満たない狭い道路が、
まだ、あちらこちらに存在するなどします。
そうした場所では、
建物を建て替える際の義務が課されます。
敷地を道路の中心線から２メートルの位置にまで、
後退させなければなりません。
これを「セットバック」といいます。
ちなみに、
日照の確保などを目的とした
建物上階外壁の後退等についても、
同じ「セットバック」の用語が使われますが、
お話ししているのは建物ではなく「敷地」の後退。
（敷地の後退により多く場合建物の後退も生じますが）
もっぱら土地の不動産広告で見られたり、
土地取引の現場などで言葉が交わされたりする方の
「セットバック」です。
さて、
この「敷地のセットバック」が次々行なわれていくと、
その前面道路は次第に幅の広いものと
なっていきます。
やがて対象となっていた沿道建物すべての
建て替えが終了。
予定されていたセットバックも同時に完了。
すると、いよいよめでたく、
４メートルの幅が確保された一本の広い道路の完成と
なるのですが・・・
いかがでしょう。
実際には遅々として進んでいない例も多いことは、
多くの皆さんがご存知のとおりです。
とはいえ、
近ごろ、私の家の周囲、
半径２００メートルくらいを見渡すと、
そんな「敷地のセットバック」が必要な土地の売却が、
どうやらとても増えているのです。
なにしろ、
ご高齢の皆さんが数多く住んでいらっしゃるこの地域。
世代交代を迎え、
相続が発生したためなのか、どうなのか、
古い建物が取り壊され、
更地となって売りに出されているところが、
とても目立ちます。
もちろんその前面道路は、
繰り返しますがセットバックでしっかりと拡幅。
狭く細い路地が醸し出す鎌倉らしさは、
当然ですが、
消えて無くなっています。
このままでは、
鎌倉の風情ある路地は、１０年後くらいには
ほとんど消滅してしまうのでは・・・？
私は気がかりでなりません。
それにしても・・・
道路というのは、本当に、
幅４メートルがきっちり確保されていなくては
いけないものなのでしょうか？
延焼予防・・・？
いま建てられている家は、断然燃えにくくなっています。
家具等が燃える内側はともかく、
少なくとも外壁を越えての類焼ということに関しては・・・。
緊急車両・・・？
車が入り込めない路地だからこそ、
お年寄りも子供も、安心して歩いていられるという場合も
決して少なくはないはずです。
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉駅にも近い妙本寺。除夜の鐘を突きました
2013年02月01日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
鎌倉駅からも程近い「妙本寺」。
私の好きなお寺のひとつです。
時々境内を散歩します。
ちなみに昔、ここで拾った銀杏。
うちの小庭の植木鉢の中で、
いま、ちゃんとイチョウの木に育っています。
ある場所でたまたま住職さんを紹介されたり、
その住職さんの息子さんと、彼のバイト先で出会ったり・・・
「なんだかご縁があるな」
と、思っていたところ、
１２月３１日、ご近所の方との会話で、
「上田さん、今夜の除夜の鐘はどこで突くんですか？」
「決めていないんですけど、いつもなら寿福寺さんとか・・・」
「妙本寺さんもいいらしいですよ」
それでは・・・！
ということで、２３時３５分に家を出発。
２３時４５分に到着。
満月を過ぎて間もない、
月の明るい夜。
境内はライトアップもされていて、とても素敵な雰囲気でした。
見ると、
ご近所の皆さんらしいご家族連れなど、
すでに１００人近くが梵鐘まで列をなしています。
ですが、
多くがご家族単位で、３～４名づつが一緒に鐘を突かれるので、
意外に行列は早く進み・・・
３０分ほどで順番が回ってきました。
若いお坊さんがニコニコと見守っておられ、
何ともいい感じ。
撞木を引き、大きな鐘を思い切り突いてみると、
低い、
とても響きのよい音が夜空に鳴り渡りました。
お寺の鐘は、概して大きいほど、
低くておごそかな、雰囲気ある音を出す場合が多いようです。
「いい場所で新年を迎えられたなあ」
気分もよく、家路につくことができました。
なお、
この静かな谷戸にたたずむ名刹、
妙本寺については、
過去にもこのブログで採り上げています。
冒頭にもふれたとおり、
鎌倉駅からも遠くありません。
皆さんも鎌倉へいらっしゃる際は、ぜひ立ち寄ってみてください。
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楽しい夜でした！私の鎌倉のアパートの入居者さんとの「忘年会」
2013年01月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
毎年の恒例となっている、
私の鎌倉のアパートの入居者の皆さんとの「忘年会」。
ただし、いつも「やりましょう」と呼びかけるのは、
オーナーである私。
なので・・・
「今年は皆さんお忙しそう。もしかしたら迷惑かな・・・」
悩んでいたところ、入居者さんの方から、
「大家さん、今年もぜひ！」
感激しました。
しかもご希望は１２月のなんと２４日。
「クリスマスイヴでいかが？」
とのこと。
特に予定のない私は、喜んで賛同。
忘年会はクリスマスパーティを兼ねたものになりました。
そこで私は早速、
入居者さんのお子さん達のためにケーキを購入。
参加者は１０名。
家族だけのパーティならば、
普通は誰も買わないであろうくらいの、
大きなケーキを用意しました。
これが大評判。
お子さん達は大喜び。
大人もやや興奮気味。
ローソクに火をつけ、お子さん達に消してもらうセレモニーを
二度繰り返し、
大いに楽しみました。
話題はご近所のこと、お子さん達のことなど、諸々。
プレゼントの交換もしながら、ワイワイがやがや・・・
開始は１８時。終わったのが２３時近く。
お酒もかなり進みました。
ただし、翌日は仕事。
いつもは決行する「男子だけの二次会」は、
今年は無し、
としておきました。
（一昨年はスナックに繰り出しました）
とても楽しい夜でした。
このすばらしいメンバーで、今年の年末も、さらに来年も、
忘年会ができるといいのですが。
でも、お子さん達は・・・
もうちょっと大きくなると、
きっと、参加を嫌がっちゃうのでしょうね。
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賃貸経営最大のリスク。昨年秋、逗子で起こった悲惨な事件のこと
2013年01月18日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
昨年秋のこと。
鎌倉のお隣、逗子市で、
私達賃貸住宅オーナーにとっては、大変ショッキングな事件が
起きました。
新聞やテレビのニュースなどにも
大きく採り上げられました。
「逗子ストーカー殺人事件」です。
逗子市に住む３０代の女性デザイナーが刺殺されました。
容疑者である元交際相手の男は
その場で自殺。
現場は女性デザイナーが暮らしていた賃貸住宅。
屋外で首を吊って死んでいる容疑者の姿を通行中の人が発見、
消防隊員が駆けつけてみると、
血まみれの女性が、
部屋の中に倒れていたそうです。
気の毒な被害者のご冥福を心よりお祈りしたいと思います。
一方、現場となった物件のオーナーさんのことも心配です。
なぜなら、
「同じ屋根の下で悲惨な事件が・・・！」
同様の例においては、多くがそうなるように、
ほかの入居者は早速部屋を出て行ってしまうのでは・・・？
その場合、次の借り手がスムースに見つかるのか？
被害者の暮らしていた部屋も同様。
残されたご主人（被害者には旦那さんがいました）は、
やはり退去されるのでは？
次の借り手はスムースに見つかるのか？
事件は今後長く、
この物件に深刻な悪影響をおよぼす可能性がありますが、
その場合、
膨れ上がる損害を加害者の遺族が賠償できるのかどうか、
賠償しきれるのかどうかも、
大きく懸念されるところです。
昨年１１月４日、
たくさんのオーナーさんのご参加をいただいた
オーナーズ・スタイル主催
「賃貸経営（得）フェスタ（マルトクフェスタ）」・・・
セミナー講師のおひとりだった
「カリスマ大家さん」鈴木ゆり子さんは、講演の中、
賃貸経営最大のリスクとして、
「事故物件」化を挙げておられました。
鈴木さんは入居者の皆さんと積極的に交流されることを
満室経営・高入居率経営の秘訣とされていますが、
他方、
物件を痛ましい事件・事故の現場としないためにも、
入居者への細かな「声かけ」など、
コミュニケーションを大変重要視されているそうです。
とはいえ・・・
報道されているところの
今回の事件に至ったさまざまな経緯、
容疑者の驚くほどに執拗かつ綿密な行動など・・・
「オーナーさんの努力で予防が可能」
と、いった範囲に到底おさまりそうな事件ではないということも、
残念ながら、
事実とせざるをえないでしょう。
賃貸住宅経営を一瞬にして破綻させかねない「事故物件化」。
私達オーナーにとって、
本当に悩ましい、
大きな大きなリスクです。
ちなみに、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」の
「みんなの掲示板」でも、
この逗子の事件のことは話題となりました。（→当該ページ）
皆さん、とても不安に思っていらっしゃいます。
しかしながら、
上記、鈴木さんの実践されているような間接的な「予防」以外に、
具体的な対策手段として見当たるのは、
あくまで事後のケアである「保険」・・・
ほぼこれしかないといっていいのが現状でしょう。
参考までに、
「オーナーズ・スタイル 大家さんの会」の
サポーター企業となってくださっている下記２社、
どちらも、
自殺や殺人事件などの発生により、
賃貸住宅の事故物件化が現実となった場合、
オーナーさんの立ち直りをサポートしてくれる
心強い保険を
取り扱っている会社です。
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盛り上がっています！ オーナーズ・スタイル
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
