こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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- 大家さんのための情報を、facebookでも情報発信中です。
- 恒例の４建物、鎌倉市の「春の施設公開」。扇湖山荘庭園も。鎌倉まつりもスタート！
- この夏で創刊３周年。オーナーズ・スタイル広島版 読者オーナーさんの声
- 女性がセキュリティよりも重視している住まいの条件・・・厳しいその答え
- 甘茶とアジサイの関係をご存知？ ４月８日はお釈迦様の誕生日を祝う「花まつり」
- この春で創刊３周年。オーナーズ・スタイル九州版 読者オーナーさんの声
- 都が調査。ネットカフェで夜を明かす人の約４人に１人が「住む家がない」
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- オーナーズ・スタイル東海版 読者オーナーさんの「お悩みとご不安」
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
「賃貸経営、がんばってます！」オーナーズ・スタイル関西版 読者オーナーさんの声
2018年01月23日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
編集部に数多くお寄せいただく、
「オーナーズ・スタイル」本誌読者オーナーさんの声を
たびたびご紹介している、
この編集部こぼれ話。
今回は、関西版の読者オーナーさんからの声です。
題して、「賃貸経営、がんばってます！」
さまざまな声をご覧ください。
「私のアパートは、『ネコが飼えるアパート』です。
先日、退去がありましたが、
クロスの上からペンキで塗装し、
おしゃれに変身させました。
次の入居者さんが早く決まるようにと、祈っています」
「廊下、階段、駐車場など、
徹底した清掃、美化を行なっています。
入居者さんとの挨拶や、コミュニケーションも、
欠かさないように心がけています」
「台風や大雨のあとは、必ず物件のチェックに出向いています」
「３年間、借りていただいたお部屋の
退去の立会いに行って参りました。
丁寧にお部屋を使ってもらった上で、
その日、初めて会った入居者さんからは、
お礼の言葉までいただきました。
誠心誠意やってきてよかったと、思えた一日でした。
これからもがんばります」
「ゴミを出した際、ネットをしっかりと被せてくださらない
入居者さんがいたため、
カラスに荒らされることが頻繁でした。
そこで、ゴミが散乱している現場を
個人名が写り込まないように写真に撮り、
張り紙にして、掲示しました。
すると、皆さんが注意してくださるようになり、
以降、カラスに散らかされることが稀となりました。
困ったことがあっても、
上手く伝えることによって、
問題は解決するのだなと感じました」
「エントランスの飾りを１００円ショップなどで買ってきて、
毎月変えています。
多分、入居者さんも喜んでくれていると思います」
「ワンルームのリノベーションを検討しています。
築３０年、３点ユニットのお部屋です。
賃料も２．５万円と、
かなり安くせざるをえなくなっています。
リノベで、これを少しでも上げたいと思っています」
「立地に恵まれた物件を持っているため、
『買いたい』という電話が、
最近、かかってくるようになりました。
賃貸経営したい人が増えているようにも思われます。
ただし、売る気はまったくありません」
「いまいらっしゃる入居者さんに、
満足して住み続けてもらうことが、
最大の空室対策だと肝に銘じています」
「特に用事がなくても、仲介会社さんのところへ、
顔を出すことにしています」
「管理会社に管理を任せながらも、
時々、自分の目で物件を見て、
気になるところがあったらすぐに電話し、相談します。
最近は掃除もだいぶきれいにしてくれています。
私は、花を植えるなど、楽しむようにしています」
「オーナーズ・スタイルのおかげで、
賃貸経営に役立つ設備のことを知ることができます。
実際にいま、WiFi設置のための見積りを依頼中です。
オーナーは孤独になりがちですので、
最新情報の提供には助かっています」
以上、いかがでしたでしょうか。
続けて次回も、
オーナーズ・スタイル関西版の読者オーナーさんの声を
お伝えいたします。
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２０１５年４月からは九州版、７月からは広島版、
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なお、大変恐縮ですが、お申し込みをいただけるのは、
下記に該当するオーナー様に限らせていただきます。
■首都圏版
東京・神奈川・千葉・埼玉にお住まいで、
同地域内に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■関西版
大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山にお住まいで、
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■東海版
愛知・三重・岐阜・静岡にお住まいで、
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■北海道版
北海道に１棟以上の賃貸住宅をお持ちのオーナー様
■九州版
福岡県とその隣接県に
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
賃貸経営へも影響。改正民法の施行日は２０２０年４月１日に決定
2018年01月22日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先月、１２月１５日の閣議で、
改正民法の施行日が、
２０２０年４月１日となることが決まりました。
民法が制定されて以来、
約１２０年ぶりに、債権関係の規定が大きく見直されました。
昨年５月に、国会での成立を見たものです。
私達の賃貸経営とも関係が浅くはなく、
一般個人の入居者さんを賃借人とする建物賃貸借契約においては、
主に、
「個人保証」
「賃借物の一部滅失による賃料減額」
「賃借人による修繕」
「原状回復」
の４分野にわたっての影響を受けることとなります。
個人保証・・・
「個人根保証契約は、極度額を定めなければ効力を生じない」
と、いうことになり、
具体的には、賃貸借契約書等に、
連帯保証人が保証する債務の極度額＝いくらまで負担するか、
を記載する必要が生じることとなります。
（根保証：継続的な取引から生まれる債務への
継続的な保証を引き受けること）
賃借物の一部滅失による賃料減額・・・
たとえば一例として、入居者さんに過失なく、
猛暑の真夏に部屋に備え付け（賃料の対象）の
エアコンが故障。
賃料の見返りの一部である「エアコンの使用収益」が
得られなかったということで、
賃料は当然減額されるべき、ということになるでしょう。
賃借人による修繕・・・
たとえば一例として、物件のトイレが
入居者さんに過失なく、故障で使用不能に。
オーナーさんへ電話をかけるも繋がらず、
仕方なく、入居者さんが自ら修理を手配。
「急迫の事情」があっての手配だったと認められれば、
費用はオーナー負担に。
原状回復・・・
すでに広く行き渡っている、国土交通省の
「原状回復ガイドライン」の示す基準が
民法でも明文化されるかたちに。
すなわち、
通常使用や経年変化による損耗・損傷の回復にかかる費用は、
原則としてオーナーさんの負担に。
このような、賃貸経営への改正民法の影響については、
基本的には仲介会社や管理会社が、
今後、契約書の改定等、
オーナーさんへのフォローをしてくれるはずですが、
「よい相談先が無い」
「もう少し詳しく賃貸経営への影響について知りたい」
と、いう場合は、
「公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会」（日管協）さんが、
アドバイスをくれるでしょう。
日管協さんの
「協会へのアクセス」のページ（電話番号も載っています）
「エアコンが動かなくなった」
「トイレが使えない」
「ガスが使えない」
・・・などの「滅失」が起こった際の、
賃料減額割合の目安についても、
簡単な算定例を示してくれるかもしれません。
（ただし、改正民法のもとでの判例等がまだ無い状態での、
現在、想定される限りの目安です）
ちなみに、
上記の「個人保証」に関しては・・・
「そもそも極度額の提示は、連帯保証人になろうという人を
かえって慎重にさせてしまうケースを増やすだろう」
と、いうことで、
その面から、
家賃債務保証会社の利用にさらに拍車がかかるのではないか
との見方がされています。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
鎌倉の節分。春の始まりを告げる行事をいくつかの社寺で楽しめます
2018年01月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
金曜日は「鎌倉大家日記」です。
２月３日の「節分」が、間もなくです。
ただし、
ご存知の方も多いと思いますが、
節分とは、本来は、
立春・立夏・立秋・立冬の前日それぞれ、
すべてのことをいいます。
ですが、
このうち立春の前日が、
新年の始まりの頃（旧暦）とも重なるため
やがて特に重視されるようになり・・・
いまも節分といえば、
ほぼ、この日を指すということになっています。
節分の行事といえば、
誰もが知るのが、
皆さんの家々や、神社やお寺などで行われる
「豆まき」です。
（最近は「恵方巻」もすっかり定着した様子ですが）
鎌倉のいくつかの社寺でも、
この豆まき含め、
一般の方も参加できる
さまざまな節分行事が開催されます。
有名なものをご紹介しましょう。
まずは、
鶴岡八幡宮の「節分祭」です。
舞殿（下拝殿）での、古式ゆかしい
「鳴弦（めいげん）の儀」のあと、豆まきが行われます。
鳴弦の儀では、神職が弓の弦を鳴らし、
その音で邪気を払います。
人気の行事のため、今年も当日は入場制限が布かれ、
整理券が配られることになるでしょう。
建長寺でも、
豆まきを交えた「節分会」が開催されます。
福男・福女らに加えて、
昨年はミス鎌倉も豆まきに登場し、
行事に花を添えました。
「豊年斎五代目家元 櫻川ぴん助」さんらによる
「江戸芸かっぽれ」の奉納が、今年も行われる予定です。
長谷寺の「節分会」も、
とても賑やかなことで有名です。
昨年は、大相撲の高砂親方と部屋の力士の皆さん、
お天気キャスターの森田正光さん、
元テニスプレーヤーの杉山愛さんなどが
豆まきに参加しています。
鎌倉宮では、
節分の祭典のあと、「鬼やらい」の神事が挙行され、
その後、豆まきが始まります。
どちらかというと地元の方が多く集まり、
鶴岡八幡宮や長谷寺のような混雑にはならないと、
過去に参加された方は
一応、おっしゃっていますが・・・
大船観音寺の「節分追儺（ついな）会」は、
ほかよりもひと足早く、２月１日に行われます。
長谷寺同様、
テレビタレント、力士の皆さんなど、
有名人が豆まきに登場するため、
例年、多くの人が訪れます。
そのため、残念ながら入場制限が布かれ、
会場に入れない人が出てしまうこともあるようです。
昨年は、入場料も設定されていたかと思います。
なお、それぞれの開始時間ですが、
鎌倉市のイベント案内（→こちら）には、
このように記載がされています。
「1日
11時 ～大船観音寺
3日
11時 ～建長寺 江戸芸かっぽれ奉納、そのあと豆まき
12時 （予定）～長谷寺
13時 ～鶴岡八幡宮
鎌倉宮は時間未定（11/20現在）鬼やらい神事、その後豆まき」
（以上抜粋）
なお、念のため、
各社寺の電話番号が載っているページも
ご紹介しますので、
「年に一度のこと。ぜひ鎌倉の豆まきに参加したい」
と、思われる方は、
なるべく直接のご確認をされておくことをおすすめします。
→ 鶴岡八幡宮
→ 建長寺
→ 長谷寺
→ 鎌倉宮
→ 大船観音寺
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鎌倉大家日記（金曜日の記事）│コメント(0)
「皆さんにいただいた声」１０月１４日のフェスタ・アンケート結果のご報告．３
2018年01月16日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
火曜日は「編集部こぼれ話」です。
前回に引き続き、（前回の記事は→こちら）
１０月１４日土曜日、新宿ＮＳビルにて
開催させていただきました、
「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
のご報告です。
今回は、
来場された皆さんからの生の「声」です。
その一部をご紹介いたします。
■「秋の賃貸経営＋相続対策フェスタ」
アンケートに寄せられた皆さんからの「声」
「空室対策への考え方が変わりました。
とてもよいイベントでした」
「各セミナーとも大変参考になりました。
今回はじめての参加でしたが、今後も参加したいと思います」
「無料なのに中身がよいイベントです」
「セミナー選びを通して、自分が何に関心があるのかが、
あらためてわかりました」
「受付の方々の感じが毎回よろしく、来場が楽しいです」
「会場へ駅から地下道でアクセスできてよかったです」
（当日は多くの時間、外は雨でした）
「不動産投資や賃貸経営をしている
個人投資家によるセミナーを企画してください」
「セミナーは整理券制にしては？
並んで待つ時間を有効に使えるのに、と思いました」
「会場で紹介されていた室内物干し器具を
購入する予定です」
「宅配ボックスの展示がとてもよかったのですが、
一方で、セミナー会場では椅子に座れず、疲れました」
「たくさんの会社の方と会えてよかったです」
「素人オーナーの悩みをやわらげてくれる情報が
たくさんありました」
「類似のサービスを行っている企業同士の
ディスカッションを希望します」
「防犯設備のコーナーを充実させてください」
「不参加の企業にも、
カタログだけでも置いてもらうような
かたちにしてはいかがでしょうか」
「新しい発見がありました。
今後の賃貸経営に役立てていきたいです」
以下の写真は、フェスタ当日の会場の様子です。
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編集部こぼれ話（火曜日の記事）│コメント(0)
注目されていた新宿区の「民泊条例」が成立。皆さんの地元の動向にもご注視を
2018年01月15日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先月１１日、東京都新宿区が、
いわゆる「民泊条例」を成立させています。
来年６月の住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行を前に、
自治体独自の制限を上乗せするもので、
都内でもっとも民泊が多いとされる自治体
（多くが違法営業と見られています）
による先行事例として、
大いに注目が集まっていたものです。
・住居専用地域（区の面積の約３４％）においての
月曜正午～金曜正午の営業を認めない
（つまり、新宿区内の住居専用地域においては、
金曜正午から月曜正午までの間だけ、
新法による民泊営業が認められる）
ことが、その大きな柱となっています。
さらに、
上記、営業日制限によるインパクトの陰で、
やや目立たない印象ともなっていますが、
こうしたルールも定められています。
なおこれらは、住居専用地域の物件に限りません。
・届出住宅、事業者名などの区による公表
・近隣住民への、民泊を行うことについての
事業者による事前説明義務
・事業に伴い発生した廃棄物は自ら適正に処理
（当然ですが、いわゆる事業系ゴミとしての処理が
求められることになるはずです）
ここで、
事前説明の対象としなければならない「近隣住民」とは、
どのくらいの範囲までにお住まいの方をいうのか、など、
さらに細かくは、
今後、条例の施行規則に定められていくこととなるでしょう。
なお、新宿区だけでなく、
ほかにも全国の多くの自治体で、
民泊新法への独自の上乗せ規制が検討されています。
たとえば、
１２月１７日のＮＨＫの報道によると、
「全国の都道府県や政令指定都市など、
１４０あまりの自治体の内、
生活環境の悪化防止を理由に
条例で民泊の制限を予定、
もしくは検討している自治体は、
合わせて４２％にのぼることがわかった」
とのこと。
民泊新法を活用しての民泊事業をお考えの皆さんは、
地元自治体の動向や議論を
しっかりと、
ご確認されておくことが重要です。
「自宅の空き部屋に、外国人旅行者の方に泊まっていただいて、
ちょっとした小遣い稼ぎとともに、国際交流・・・」
当初はそんな雰囲気を主なイメージとしながら、
広がってきた「民泊」ですが、
もちろん、
さまざまな面から仕方がないこと、妥当なこととはいえ、
法的整備が進むとともに、
地域によっては、
なかなか個人が一筋縄では取り組めないものに
なってきてもいるようです。
東京都新宿区
「平成２９年第４回区議会定例会記者会見参考資料」→こちらです。
（この資料に説明されている内容が条例として成立しています）
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