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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)

東京の地価はピークを過ぎた？国交省の「地価ＬＯＯＫレポート」

2017年05月01日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

先々月、国土交通省が公表した公示地価。

「住宅地の全国平均が９年ぶりに下落を脱して横ばいに転じた」

（細かくは前年比0.022％のプラス）

などのトピックが報道され、

当ブログでも、簡単なあらましをお伝えしたところですが、

（記事は→こちら）

この公示地価の公表の約ひと月前に、

同じく国土交通省が、

「地価ＬＯＯＫレポート」を公表しています。

正式名称は、

「主要都市の高度利用地地価動向報告」。

公示地価や基準時価などに比べ、

それほど広く知られてはいないものなのですが、

四半期ごとに公表されるため、

地価や不動産市場における

足元の変化が捉えやすいということで、

参考にされている方も多いようです。

なお、国交省による、

「地価ＬＯＯＫレポート」の定義はこうです。

・主要都市の、地価動向を先行的に表しやすい

　高度利用地等の地区について

・四半期ごとに地価動向を把握することにより、

　先行的な地価動向を明らかにするもの

対象となるのは、

三大都市圏、地方中心都市等において、

特に地価動向を把握する必要性の高い・・・

・高層住宅等により高度利用されている、住宅系地区

・店舗、事務所等が高度に集積している、商業系地区

と、いうことになっています。

さて、そこで今回ご紹介したいのは、

この地価ＬＯＯＫレポートにおける

「東京圏」のデータにおいて、

ここ約１年の間に、

やや注目しておきたい動きが示されている、

ということなのです。

では、流れを追ってみましょう。

まず最初に、

当該データにおいては、

平成２６年第３四半期以降、

地価が下落を示している地区はありません。皆無です。

しかしながら、横ばいを示す地区の割合を見ると・・・

平成２７年第１四半期の９．３％が、

翌第２四半期に４．７％に減り、

（つまり地価上昇を示す地区が多くなり）

それがそのまま１年にわたって続いたあと、

平成２８年第２四半期には、９．３％に逆戻りします。

翌第３四半期には、さらに大きく変動し、

２３．３％と、いきなり増える推移となっています。

なお、当然ながら、

以上に呼応するかたちで、

地価「上昇」地区の割合も変動しています。

一旦増えたのち、最近やや大きく減った、

と、いったかたちとなっています。

つまりこういうことです。

「東京圏の『地価動向を先取りしやすいとされる地区』の地価は

平成２７年の半ば過ぎあたりに、上昇のピークを迎えた」

・・・ように見える。

「いまはそれを少し過ぎたところ」

・・・のようにも見える。

すると、今後は、

このまま下落基調、ということになって行くのでしょうか。

そこはまだ、明確には言いきれません。

実は、公表されたばかりの

平成２８年第４四半期

（平成２８年１０月１日～平成２９年１月１日）

のデータを見ると、

前の四半期と、数値がまったく同じなのです。

いわば半年分に渡り、数字が凍りついたかたちです。

（→こちら　の２ページ目・「東京圏」をぜひご確認下さい）

そうなると、注目は次の四半期となります。

どう動くのでしょうか。

横ばい地区はますます増え、一方、上昇地区はさらに減少、

ひょっとすると、下落する地区が再び現れるなどもする・・・？

あるいはそうではなく、

東京の「地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等」

の地価は、ここで踏みとどまり、

来たるオリンピックにも向けて、再び上昇の気配を見せる？

次の公表は、来月・５月後半、

もしくは６月前半頃になるものと予想されます。

国土交通省の「地価ＬＯＯＫレポート」

→こちらです。

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物件価格「高騰」・利回り「低下」で、東京のマンション投資家に動き

2017年04月24日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

不動産投資・収益物件の情報サイト

「健美家」（けんびや）から、

先月、「東京の投資マンション」に関する二つのレポートが

公表されています。

ひとつは、東京２３区の投資マンションにおける

区別利回りランキングにおいて、

利回りの低いエリアが拡大、

利回りの高いエリアが縮小している、というもの。

１年前の調査に比べると、５％台の低利回りを示す区が、

３区（千代田区、中央区、港区）

から、

７区（上記に加え、渋谷区、文京区、墨田区、江東区）

に増加。

逆に、８％台の高利回りを示す区は、

３区（足立区、葛飾区、江戸川区）

から、

１区（葛飾区）

に、減ったとのこと。

「都心を中心に東側エリアの変化が目立つ」旨の

コメントが添えられています。

さらに、もうひとつのレポートは、

「健美家ユーザー会員の東京在住者が、

どのエリアの物件へ問合せをしているか調査した結果、

東京以外のエリアの物件にも

多くの問合せをしていることがわかった」

と、いうもの。

２０１６年１年間における、

東京都在住者からの、都内の一棟マンションへの

メール反響（問合せ）は、２４．０％。

２０１２年分の調査では、３０．１％だったとのことで、

「物件価格の高騰と利回り低下の影響により、

東京以外の地域へ目を向ける東京の投資家が

増えているのであろう」

の旨、コメントが添えられています。

東京以外のいずれの地方の物件への問合せが多いのか、

エリア別のパーセンテージを示すグラフも

添えられていますので、

下段サイトにて、ぜひ内容をご確認下さい。

「健美家」プレスリリース

「【投資マンション利回りランキング：東京23区編】

利回り低下都内中心部から東側エリアへ波及」

→こちら

同

「不動産投資一棟マンションで地域分散が進む

７割以上の問い合わせが、東京以外の地域へ」

→こちらです。

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低金利・減税が効果？公示地価、住宅地の全国平均がついに下げ止まり

2017年04月17日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

国土交通省が先月、平成29年1月1日時点の公示地価を

公表しています。

・住宅地の全国平均が９年ぶりに下落を脱して

　横ばいに転じた

　（詳細には前年比0.022％プラスということで、

　上昇に転じたとの報道等も多いようです）

ことが大きなトピックとなっているほか、

・札幌、仙台、広島、福岡の地方四市の平均においては、

　住宅地・・・２．８％

　商業地・・・６．９％

　ともに三大都市圏を上回る上昇

・大阪府の商業地の上昇率は５．０％

　前年に続き都道府県別での１位

　地点別でも、全国における上昇率１～５位までを

　大阪府が独占

・商業地では、都市部の上昇基調が

　全国平均を押し上げている

　（平成２７年０．０％　→２８年０．９％　→２９年１．４％）

などといった状況が報告されています。

また、これらの背景として、国土交通省は、

住宅地においては、

・低金利環境の継続

・住宅ローン減税等による需要の下支え効果

商業地においては、

・外国人観光客などインバウンド需要の高まり

・再開発事業等の進展

・空室率の低下などによる主要都市でのオフィスの収益性向上

と、いったところを挙げています。

なお、地価の上昇が報じられると、

心配されるのは「バブル」的な過熱ですが、

いわゆるミニバブルが発生したといわれる

リーマン・ショック前に比べると、

公示地価の上昇率は、

目下のところ、低く落ち着いた水準に留まってはいます。

下記ページに掲げられているグラフが、

そのあたりの参考となるでしょう。

・ニッセイアセットマネジメントさんの

　「Ｊ-ＲＥＩＴレポート」３月２４日版　→こちら

（上記レポートのリンク元である

「マーケットニュース」のページは　→こちら）

国土交通省・土地総合ライブラリー

「地価公示」は　→こちらです。

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私達賃貸オーナーも注意を傾けたい、児童虐待「通告数」の激増

2017年04月10日

こんにちは。

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編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

警察庁が先月公表した統計、

「平成28年における少年非行、児童虐待及び

児童の性的搾取等の状況について」。

この中で、児童虐待の通告数が、

・平成２８年においては、５万４２２７人

・前年比４６．５％の増

・１２年連続での増加

と、なっていることが、

懸念を集めながらの話題となっています。

なお、この数字は、

「虐待の疑いがある」ものとして、

全国の警察が、

児童相談所に通告した子どもの数を集計したものです。

大きな動きが示されている理由については、

虐待そのものの発生以上に、

・児童虐待への世間の関心が高まり、

　警察への通報が増えていること、

・警察もこれに積極対応するケースが

　増えていること

以上が、指摘されているようです。

ともあれ、悲惨な事件のニュースはあとを絶ちません。

そこで、私達賃貸住宅オーナーの場合、

入居者さんご家族の生活を

日常、目のあたりにしていたり、

時折、垣間見たりしている方も、

中にはいらっしゃるかと思います。

決してあってほしくはないことですが、

「もしや・・・」

と、思われる状況を

オーナーさんが見かけてしまう可能性も、

やはり、ゼロではないでしょう。

児童虐待を受けたと思われる子どもを発見した場合、

通告をする義務が、

国民すべてに対し、法律によって定められています。

その際の通告先として、

ぜひ、覚えておきたい電話番号がこちらです。

　児童相談所・全国共通ダイヤル

　「１８９」（イチハヤク）

虐待をしている親など、当人達の多くは、

実は、「やってはいけない」と思いながらも、

その行為を止められなくなっているのだそう。

子どもを救い、親も救う・・・

そのために、いざというときは、

他人の家の事情と、ためらうことなく、

行動を起こすことが大切です。

警察庁生活安全局少年課

「平成28年における少年非行、児童虐待

及び児童の性的搾取等の状況について」

→こちら

（児童虐待に関する統計は、上記ページからつながる

ＰＤＦファイルの１５Ｐ以降に掲げられています）

こちらもぜひご参考に。

「子ども虐待防止・オレンジリボン運動」のサイト　→こちらです。

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