こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 女性がセキュリティよりも重視している住まいの条件・・・厳しいその答え
- 都が調査。ネットカフェで夜を明かす人の約４人に１人が「住む家がない」
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- 「老後の安心」は、未婚女性に家を買わせる大きな要素？ 生命保険会社のアンケート
- 独身サラリーマンの皆さんは築古に寛大。４割が「築３０年以上でも幸せに暮らせる」！
- 現代版「検地」を実施・・・？ 所有者不明土地問題研究会が最終とりまとめ
- 賃貸経営へも影響。改正民法の施行日は２０２０年４月１日に決定
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
入居希望者に築年数を「誤認」させる違反行為、提案されても答えはＮＯ！
2016年07月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「SUUMOジャーナル」さんが、
「『改築○年』しか書かれていない物件、契約には注意を」
と、題した記事を公表しています。
この呼びかけは、先般の熊本地震において、
揺れで一階部分が潰れてしまった賃貸住宅が、
「正しい建築年を広告表示せず、
改築した年だけを表示して入居者を募集していたらしい」
と、一部から指摘されていることを受けてのもの。
不動産広告への表示内容について、
その責任は、
広告主である宅建業者が負わなければならないことは
ご存知のとおりですが、
私達賃貸住宅オーナーも、
不勉強な仲介会社からの間違った提案に
安易にＯＫを出してしまうなど、
ユーザー（入居希望者）に誤認をさせたり、
迷惑をかけたりする行為に、
結果的に加担することがないよう、
ぜひ、注意を怠らずにおきたいものです。
とりわけ建築年、同年月は、
昨今、重要度を増しています。
単に建物の古さ、新しさを知るためのものである以上に、
いまは、
「いずれの時点の耐震基準が適用された建物であるか」
を把握するための
大切な指標となっているからです。
過去には、検索でヒットを得やすいよう、
リフォームした時期を建築年月として
インターネット検索サイトに登録した仲介会社が、
不動産公正取引協議会より、
重い処分を受けています。
検索後に表示される広告の詳細画面等には、
実際の建築年月も併せて表示していたということですが、
そのような勝手はもちろん通らず、
「消費者を不当に誘引した、違法な行為」
であるとして、厳しく断罪されたかたちです。
下記、それぞれのリンク先に、
ぜひ目をお通し下さい。
SUUMOジャーナル
「『改築○年』しか書かれていない物件、契約には注意を」
首都圏不動産公正取引協議会
「違反事例（平成２３年１月度から）」
（本文に挙げた違反事例が上から二番目に掲示されています）
All About 住宅・不動産
「新しい家ほど耐震性は高い? 耐震基準の変遷」
（耐震基準の変遷状況がわかりやすく記されています）
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「オーナーズ・スタイル」は、年４回（首都圏版、東海版、関西版）、
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すでに首都圏約３万７０００世帯にのぼるオーナーさんに
お読みいただいているほか、
一昨年からは関西版、北海道版を発行。
昨年４月からは九州版、７月からは広島版、
今年５月からは東海版を創刊。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
ＮＲＩさんが予測。空き家は１７年後に２千万戸超。総住宅数の３割に！
2016年07月18日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
株式会社野村総合研究所・ＮＲＩさんが、
「2030年の既存住宅流通量は34万戸に増加
～空き家は2033年に2,000万戸超へと倍増～」
と、題した予測研究報告を公表しています。
「既存住宅の除却や住宅用途以外への
有効活用が進まなければ、
２０３３年の総住宅数は約７１３０万戸へと増大」
さらに、
「この内、空き家数は約２１７０万戸、
空き家率は３０．４%へと、いずれも上昇する見込み」
であるとのことで、
添えられたグラフには、
現在以降、まさに急ピッチで増加していく
「空き家率」が、
右肩上がり・急角度の容赦ない描き方をもって
示されています。
なお、
上記約２１７０万戸の空き家のうち、
実に６割近くにのぼる約１２７０万戸が、
「賃貸用・売却用」
であるというのが、今回のＮＲＩさんの予測です。
一方、
除却・減築が進まないことによって生じる、
利用・活用の目処が立たない
「その他の住宅」は、
約７９０万戸になるとのこと。
すなわち前者の
「賃貸用・売却用 １２７０万戸」は、
貸したり、売ったりできる、
住宅としての「商品力」をもちながらも、
「借り手がいない」
あるいは
「買い手がいない」・・・という、
大変もったいない状況におかれるものと、
解釈することができそうです。
すごい話です。
借り手がいて賃料をいただける、
買い手がいて代金をいただける、
そんな、住宅の市場というものが、
一部の大都市等を除く、多くの地域で
実質「消えて」しまうかたちを想像しなければ、
上記の数字はなかなか成立してこないのでは
ないでしょうか。
日本の名だたるシンクタンク・ＮＲＩさんの予想は
当たってしまうのか、否か・・・。
住宅市場の消えた地域に、
累々たる廃屋の群れや、
ゴーストタウンのような風景が生まれないように
するためには、
ＮＲＩさんが上記予測成立の条件とする、
「既存住宅の除却や住宅用途以外への
有効活用が進まない」
と、いった状況がさらに拡大することのないよう、
国も、地方も、企業も、
我々ひとりひとりも、
それぞれに、工夫と努力が必要でしょう。
（株）野村総合研究所
「2030年の既存住宅流通量は34万戸に増加
～空き家は2033年に2,000万戸超へと倍増～」
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
「女性社長」が増加中。そして、女性社長率トップの業種は実は不動産業です
2016年07月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
東京商工リサーチさんが、
「２０１５年『全国女性社長』調査」の結果を
公表しています。
これによると、
「全国２８０万社のうち、女性社長は、
調査を開始した２０１０年以降で最多の
３３万２４６６人」
とのこと。
「５年間で１．６倍に増加」
してもいるのだそうです。
また、さらに注目したいのは、
「産業別の女性社長率は、不動産業が２１．３％でトップだった」
とのくだり。
日頃不動産仲介会社と接する機会も多いと思われる、
オーナーの皆さん、
ご印象のほどはいかがでしょうか。
ところで、
女性社長さんの数はともかくとして、
「賃貸経営に女性目線はとても大事」
というのは、
以前からよく語られるところです。
いわゆる「カリスマ大家さん」にも、
女性のビッグネームが何人かいらっしゃることは、
皆さんご存知のとおりです。
たとえば、
２年前に亡くなられた、故・安藤泉さん、
多くの著書を出されたあと、
地元埼玉県羽生市でいまも大活躍中の鈴木ゆり子さん、
九州大家の会会長の小場三代さん、
ご講演や取材などで、
オーナーズ・スタイルも過去よりお世話になっている、
大変尊敬させていただいている皆さんです。
入居者に愛される雰囲気のいい物件づくりや、
穏便でスムースなトラブル解決など、
賃貸経営には、女性らしい感性が求められる場面が、
たしかに、数多く存在します。
ちなみに、ご参考までに、
先般４月に開催させていただいた、
オーナーズ・スタイル「春の賃貸経営+相続対策フェスタ」への
ご来場者の男女比は、
（正しくはご来場アンケートへのご回答者の男女比です）
男性７３％ 女性２７％です。
この比率は、いま世の中にいらっしゃる、
実際のオーナーさんの男女比率と一致しているものなのか
どうなのか・・・？
判断するには対照すべきデータがやや不足していますが、
ともあれ、
「女性オーナーの心にもしっかりと届く誌面・発信」を
私達オーナーズ・スタイルも、
今後はより一層の課題としていかなければならないのかも
しれません。
（株）東京商工リサーチ
「２０１５年『全国女性社長』調査」
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
住宅を購入したのに転勤命令！その家は売りますか？それとも貸しますか？
2016年07月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
アットホーム株式会社さんが、
「転勤中の既婚サラリーマンに聞く、
『住宅購入と転勤の関係』調査」
と、題した調査結果を公表しています。
対象は、
「住宅購入後に転勤を命じられ、
現在転勤先で生活をしている２０～６０代の
既婚の男性会社員」・・・５９８名。
内、単身赴任者は４３．３％
非単身赴任者（家族も一緒に転勤先へ引越した方）は
５６．７％
と、なっています。
そこで上記、
非単身赴任者の皆さんへ、
「転勤前に購入した住宅は現在どうしていますか」
と、尋ねたところ、
「売却した」・・・３７．５％
「賃貸住宅（普通借家）にしている」・・・１５．３％
「賃貸住宅（定期借家）にしている」・・・１１．５％
「家族や親戚が住んでいる」・・・２３．３％
「空き家になっている」・・・１０．６％
「不動産会社を介さず友人や知人に貸している」・・・１．５％
「その他」・・・０．３％
との結果が出ています。
普及の進まない定期借家契約ですが、
さすがに「転勤大家さん」向けには、
若干のシェアを獲得している様子がうかがわれます。
また、事情はそれぞれあるのかもしれませんが、
ややもったいない気もする、
「空き家になっている」約１割・・・。
もっともこれらは、賃貸市場に出てくれば、
人気の「分譲マンション賃貸」や、
ファミリーなどには魅力的な「庭付き戸建賃貸」になる
可能性もある物件ですので、
賃貸専用のマンション・アパートを経営する
オーナーとしては、
多少、動向が気になるところです。
一方、転勤を機に、
購入した自宅を「売却」されてしまった
非単身赴任者の皆さんですが、
（上記「３７．５％」の皆さん）
赴任終了後は、
住むための家をどうされようとしているのでしょうか。
これについては、
「再び購入しようと思っている」・・・４４．１％
「購入しようと思っていない」・・・３４．６％
「わからない」・・・２１．３％
との、興味深い回答結果が出ています。
少なくとも３家族に１家族以上が、
どのような理由なのか、
当面はマイホームの再購入を予定されていないということで、
このケースにおいては、
賃貸市場へのユーザーの「舞い戻り」も、
幾分か（あるいはかなり？）生じているものと見られます。
さらに、
いわゆる都市伝説（？）のひとつともされる、
「家を買うとなぜか転勤させられる・・・」
に絡んでの設問など、
詳しい内容を下記にてご確認ください。
アットホーム株式会社
「転勤中の既婚サラリーマンに聞く、
『住宅購入と転勤の関係』調査」→こちらです
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
「首都圏のアパート空室率が急上昇」を日経新聞が報じて、世間がやや騒然
2016年06月27日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
６月１日の日本経済新聞に載った記事が、
関係業界のみならず、
巷でも話題となっているようです。
首都圏でアパートの空室率が急上昇している、という内容です。
「３月の神奈川県の空室率は35.54％
2004年の調査開始以来、初めて35％台に上昇」
「東京23区の空室率は33.68％
2015年９月から６ヶ月連続で過去最高の水準を更新」
「千葉県でも34.12％と過去最高の更新が３ヶ月続いている」
と、いった状況が報告されるとともに、
「２０１５年の相続税増税に伴い、
アパートの建設需要が盛り上がり、空室率が急速に高まった」
との分析が添えられています。
数値の出どころは、
不動産調査会社・株式会社タスさんによる調査報告です。
タスさんといえば、
不動産評価サービス「TAS-MAP」や、
毎月発表される「賃貸住宅市場レポート」などで、
すでによくご存知のオーナーさんも多いことでしょう。
その「賃貸住宅市場レポート」の２０１６年５月版に、
今回、記事となった数値が、
カラーのグラフで載せられています。
ご覧になってみてください。（→こちら）
「図-2 １都３県アパート系（木造、軽量鉄骨）空室率TVI」
と、タイトルされたものです。
４ページ目です。
なお、
「空室率TVI（タス空室インデックス）」は、
タスさん独自の空室率の指標で、
一般に言う「空室率」とは意味合いが異なりますが、
実際の空室率のトレンドと、
ほぼイコールと見てよい指標です。
いかがでしょうか。
ご覧のとおり、日経新聞さんの記事のとおりです。
昨年夏頃より、
埼玉県を除く首都圏各エリアの空室率が、
突如、目立って上昇しています。
特に、東京２３区、神奈川県、千葉県にあっては、
「急上昇」といっても過言ではないでしょう。
ただし、気をつけたいのは、
よくあるグラフのマジックです。
当該グラフは、
データの上がり下がりが及んでいない、
いわば「余白」をカットしています。
その上で、
各折れ線が動いている空室率３０％前後の部分を
大きくクローズアップしたものです。
ですので、
「１５年夏頃から急上昇」とはいっても、
その実質の上昇分を拾えば、多少印象は変わります。
最も顕著な神奈川県の数値でも、
いまのところ、
その差はおおむね６ポイント程度までに収まっています。
すなわち、
「１５年春～夏頃までの神奈川県の空室率３０％程度が、
この春には３５％を超えた」
と、いったところが、
ここでの実質的なデータの推移です。
とはいえ・・・
グラフは間違いなく「異変」を示しています。
いま、首都圏の賃貸住宅市場、とりわけアパート市場に
起きている異変です。
昨年の相続税増税にともない、
その対策のため
賃貸住宅の新設需要が盛り上がったことは、
冒頭に触れた分析があるまでもなく、
皆さん、
よくご存知のことと思いますが、
とりわけこの過程においては、折からの建設費用の高騰により、
マンションは避けられる傾向に。
よりコストの低い、
アパートの着工が伸びたとも伝えられています。
賃貸アパート市場では、
にわかに競争が厳しくなったのです。
ですので、
まさにそれを如実に表す、上記タスさんの報告である、
とはいえるでしょう。
異変の際に、ぼんやりは禁物です。
「長年住んでくださっていた入居者さんが退去された。
そこで、ふと見渡してみると、
周りは真っ向から間取りの競合する新築・築浅だらけ。
ここ数年のうちに地域の市場環境は激変していた・・・」
そんな状況を
今後目の前にすることへの心構えを
アパートオーナーさんは、いましっかりと胸にしつつ、
「では、それら競合に対して何をもって差別化していくか・・・」
生き残りのための対策に
余念なく当たることがますます大切となってきています。
（株）タスさんのサイト →こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
