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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)

もしや分譲・中古への顧客流出？昨年度の定借マンション、賃料は大きく下落

2016年06月13日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

アットホーム株式会社さんが、

「首都圏の居住用賃貸物件における

『定期借家物件』の成約状況（2015年度）」

を公表しています。

ご存知、合理的かつ明瞭、

「これこそが住宅の賃貸借契約のあるべき姿では？」

と、時折オーナーさんから声が挙がる

定期借家契約ですが、

制度の施行以来（2000年）、

長きにわたって、普及が進みません。

その様子は、

今回のアットホームさんの報告にも如実に表れており、

首都圏マンション成約数・・・

　定期借家　3,666件　普通借家　145,560 件

同・アパート・・・

　定期借家　2,047 件　普通借家　86,106 件

同・一戸建て・・・

　定期借家　816 件　普通借家　6,584 件

居住用賃貸成約物件に占める

定期借家物件の割合はたったの・・・2.7%

定期借家制度が、

入居希望者に受け容れられているかどうかを論ずる前に、

「そもそも入居希望者の皆さん、定期借家というものが

世の中に存在することをほとんど知らないのでは・・・」

そんな声が挙がる現状を

示すものと言ってよい数値となっています。

ではなぜ、

定期借家が普及しないのか。

それについては、お話がやや脱線してしまいますので、

またぜひ、いつかの機会に。

今回は、

上記アットホームさんの報告の中にある、

ちょっと気になるデータに注目をしてみたいと思います。

そのデータとは、

定期借家マンションにおける、

顕著な賃料の下落を示す数値です。

ご存知の方も多いと思いますが、

「定借」における建物の違いによる傾向については、

過去よりこのように言われてきています。

・定期借家と普通借家の賃料を平均で比べると、

　マンションと一戸建では、定期借家の方が高い

・アパートでは、定期借家の方が安い

すなわち、

マンションと一戸建においては

「定借」は、より好立地・ハイグレードな物件に

採用されることが多く、

アパートではその逆が言えそうだということです。

ところが・・・

そうした「定借マンション」の平均成約賃料が、

今回は、

前年度に比べ、大きく下落しているのです。

具体的には、首都圏の平均で

マイナス１３．３％という数値が挙がっています。

一戸建てが、昨年度比プラス１．５％

アパートがマイナス０．７％ですから、

いわば一人負けといっていい状態。

なお、その直接の要因として、内訳からは、

・高額家賃物件での成約が割合を減らした

・成約物件の平均面積が大きく縮小した

・地域別では、大市場である東京２３区での下落が

　特に大きかった

と、いった様子を窺い知ることができるのですが、

ではなぜ、

そうした変動が２０１５年度には生じたか？

それについては、

今回の報告には、特に語られている部分はありません。

最近話題にのぼる、

生活防衛がゆえの賃貸から分譲・中古への住み替え

（「家賃よりも安いローン」へのシフト）

の傾向が、

もしかすると「ハイグレード物件」に多く採用されていた

「定借」の地位に影響しているのか・・・

その実態の究明にあたっては、

「定借」に限らない、

賃貸市場全体の動向と照らし合わせつつ、

来年公表されるであろう、

２０１６年度の数値も見てみることで、

いよいよ浮かび上がってくるということなのかも

しれません。

アットホーム（株）

「首都圏の居住用賃貸物件における

『定期借家物件』の成約状況（2015年度）」

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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)

「障害者差別解消法」をご存知ですか。オーナーの認識も注視されています

2016年06月06日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

平成２５年に成立した、

「障害を理由とする差別の解消の推進に関する法律」

（障害者差別解消法）

をご存知でしょうか。

民間事業者に対し、

障害を理由とする差別を解消するための措置として

「差別的取扱いの禁止（法的義務）」

「合理的配慮の提供（努力義務）」

を課しているものですが、

いよいよこの４月から施行、

現在、２ヶ月ほどが経ったところです。

私達の賃貸住宅経営は、この法律に絡んで、

世の中の関心が高いといってよい事業のひとつです。

障害をお持ちの方へのいわゆる「入居差別」の有無など、

仲介会社、管理会社、オーナー、

それぞれの立場においての人権意識、法律認識への

社会的な注視が、以前より少なくないためです。

そこで、ぜひこの機会に、

国土交通省が昨年１１月に公表している

「対応指針」をあらためてご確認ください。

「障害者向け物件は取り扱っていない、として

話も聞かずに門前払いする」

「障害者に対し、火災を起こす恐れがあるなどの

懸念を理由に、仲介を断る」

など、

賃貸住宅への入居者募集の場面等における

差別的取扱いの具体例が、

不動産業関係事業者への手引きとして、

いくつかこの中に挙げられています。

ちなみに、

障害者差別解消法が法的義務等を課す

「事業者」については、

個人・法人の別を問いません。

法人オーナーはもちろん、個人オーナーさんであっても、

この法律の対象となる事業者です。

たとえば、

不勉強な仲介会社や管理会社による

障害をお持ちの入居者・入居希望者への

差別的取扱いを

うっかり容認したり、指示したりした立場に

立たされることがないよう、

ぜひ、注意を払ってください。

国土交通省

「障害者差別解消法に基づく

国土交通省所管事業における対応指針の公表について」

（当記事では、法律名表記などとの統一のため、

あえて「障害者→障がい者」等の書き換えは

しておりません。ご了承ください）

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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)

京都市が「民泊」を実態調査。許可取得７％を受け、今後は強力指導を宣言

2016年05月30日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

５月９日、京都市が、

「京都市民泊施設実態調査について」と題して、

リリースを行なっています。

昨年１２月に立ち上げた、

「『民泊』対策プロジェクトチーム」による調査結果であるとのこと。

京都のみならず、

今後、いわゆる民泊問題に対し、大きく影響を与えそうなものとして、

注目されています。

公表された数値データの一部をひもとくと・・・

・市内には２７０２の施設がある

　（今回調査対象となった民泊仲介サイト

　８サイトへの掲載施設数）

・戸建て住宅によるものは９３５（３４．６％）

　集合住宅が１６７７（６２．１％）

・戸建て住宅においては一棟貸しが約６０％

　部屋貸しが約４０％

・集合住宅では一戸貸しが約９０％

　部屋貸しが約１０％

・旅館業の許可が確認できたものは１８９（７．０％）

・無許可と思われる施設は１８４７（６８．４％）

・用途地域不適合は３２２（１１．９％）

　不適合の可能性があるものは１６２（６．０％）

・・・と、いったところです。

ちなみに、当リリースには、

これら京都市で行われている民泊の運営実態における、

簡単な傾向分析も添えられています。

そこで、

我々賃貸オーナーとしては気になる

集合住宅利用のものへの言及について抜粋してみると・・・

・不特定多数の観光客が宿泊することで、

　オートロックの意味がなくなっていることに

　多くの住人が不安を感じている

・ごみや騒音などの具体的な迷惑行為があるという声は

　多くはなかった

・しかしながら、一つの集合住宅で多数の民泊が

　運営されている物件においては、

　ゴミ問題、騒音、深夜にインターホンを

　間違って鳴らされたなどの

　具体的な迷惑を被っているという声もあり、

　物件からの退去を考えているという住人もいる

・単身世帯用の物件であれば、

　住人が民泊施設に気づいていないケースも見られる。

　大型の単身世帯用物件になればその傾向はさらに強まる

・集合住宅の住人が苦情を訴えても、

　対応しない不動産管理会社もある

と、なっています。

加えて、

このリリースで大変気になるのが、

「民泊仲介サイト運営事業者に対するアンケート」

及び、

「民泊代行事業者に対するヒアリング」

と、題された両部分です。

前者においては、

「調査対象とした８サイトに対してアンケートを試みたが、

回答があったのは国内に本社を置く１サイトのみ。

他はすべて本社所在地が国外。

内『Airbnb』を含む２社は対応不可を回答、

残り５社はメールに返信なし」

後者においては、

「１２の事業者とコンタクトを取り、

８社から回答を得ることができた。

一方で、４社についてはヒアリングやアンケートへの回答を

拒否している」

とのこと。

現に民泊に介在して利益を得ている事業者の半数が、

外国の会社も含むとはいえ、

このように行政・公に対する非協力的とも思える態度を

示しているようでは・・・

本来得られるはずの応援や支持まで、

得られなくなりはしまいか？

やや、心配な状況です。

ちなみに、上記、

民泊仲介サイト運営事業者のうちの最大手、

「Airbnb」については、

一旦は上記の対応であったものの、

「別ルートからの接触により協議の機会を設定出来た」

と、されています。

しかしながら、のちの報道によれば、

そのAirbnbに対し、京都市は、

「旅館業法の許可を得ていない物件はサイトから削除するよう」

文書で要請した模様。

また、

民泊施設から出るゴミについても、

「家庭ゴミには該当しない。事業者の責任のもと

事業ゴミとして処理すべき」

との見解を市議会で表明。

今回、上記調査発表のまとめとして、

「法令に基づき、営業許可が取得できない施設に対しては

営業を中止するよう強力に指導し、

指導に従わない場合は厳正に対処していく」

旨、記されているとおり、

今後、違法な民泊に対し、

京都市は、

原則に沿った厳しい姿勢で対応していく様子が窺われます。

京都市のリリース

「【広報資料】京都市民泊施設実態調査について」

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日銀が公表。銀行の７割が融資対象物件周辺の入居率を調べていない!?

2016年05月23日

こんにちは。

大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

編集長の上田です。

月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。

日本銀行が、先日、

とても興味深い調査結果を公表しています。

「地域金融機関の貸家業向け貸出と与信管理の課題

―アンケート調査結果から―」

と、題されたこのレポート、

地方銀行６４行、第二地方銀行４１行、

日本銀行の取引先信用金庫２５８庫を対象とし、

「地域金融機関の貸家業向け貸出の

リスク管理に関するアンケート調査を行った」

と、するものなのですが、

若干、驚くべき数値が挙がっているなどしています。

たとえばそのひとつ、

「（貸出の入口審査における）物件所在地の需給環境と

その見通しの確認状況」

これを見ると、

地域銀行の６３％、信用金庫の５７％が、

「融資対象物件の周辺にある物件の家賃相場を

確認していない」

旨、回答しているとのこと。

さらに、

融資対象物件周辺の「入居率」に至っては、

地域銀行の７０％、信用金庫の６８％が、

「確認していない」

を回答しているということです。

どちらも一瞬、見間違いでは・・・？

と、目を疑わざるをえないほどの数値です。

さらには、こんな記述もあります。

「（融資先側が策定した収支計画を検証するための）

シミュレーションの対象期間が短い結果、

融資期間後半における大規模修繕費用の発生可能性が

織り込まれていないケースが一部に見られる」

「いわゆるサブリース物件について、

不動産管理会社による借上期間中、

賃料収入を一定としているケースも見られる」・・・。

こうした心もとなさ（？）に関しては、

日銀も、

「該当地域の人口・世帯数推計値、

地元不動産業者等から入手する地域別、

物件特性別（規模、築年数、価格帯、顧客層等）の

入居率や家賃動向など、

これらの活用はまだ少ないのが実情」

やや不安そうな、そんなコメントを加えている

と、いったところです。

不意に舞い込んだ投資話に付随して、

地元金融機関も融資に前向きであることは、

必ずしもそのプロジェクトの将来性を

保証するものではない・・・！

そのことを私達はあらためて、肝に銘じておくべきでしょう。

詳しくは下記をご覧ください。

日本銀行

「地域金融機関の貸家業向け貸出と与信管理の課題

―アンケート調査結果から―」

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