こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
王者・吉祥寺が陥落！そういえば昨年も・・・？ 住みたい街ランキング
2016年04月11日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
株式会社リクルート住まいカンパニーが、
「2016年版 みんなが選んだ住みたい街ランキング 関東版」
を公表しています。
有効回答者数、３９９６人。
話題となっているのは、
前回まで５年連続総合１位の「吉祥寺」が
２位に甘んじたこと。
代わって１位を獲得したのは、
昨年まで３年連続で２位につけていた「恵比寿」です。
また、５年連続で着実に順位を上げ、
今回は過去最高の４位となった「武蔵小杉」や、
昨年の４８位から一気にランクアップした
２０位の「赤羽」、
総合１８位ながら
「穴場だと思う街」部門では圧倒的１位の
「北千住」などにも、
注目が集まるところとなっています。
ちなみに上記、武蔵小杉は、
「今後、地価が値上がりしそうと思う街」部門で１位
「これから人気が出そうな郊外の街」部門でも１位
まさに、嘱望の的ともいえるのですが、
同じ両部門で、
ピタリと同じ８位につけている街にも、ぜひご注目を。
総合順位では、はるか１０５位に甘んじている
「橋本」です。
ＪＲ、京王の計３路線が乗り入れる
小さなターミナル・橋本。
ここにどんな「これから」を
回答者の皆さんは見出しているというのでしょうか。
なぜ、総合１０５位が、ここでは８位に？
答えは、リニアです。
リニア中央新幹線の
関東におけるたった二つの駅のうちのひとつが、
ここ橋本に新設されるのです。
（もうひとつは品川駅です）
そんな、
輝かしくも眩しい橋本の未来に対して、
多くの人々から、
期待の票が集まっているというかたちです。
ところで、
今回の王者・吉祥寺の陥落ですが、
インターネット上では、
ちょっとした騒ぎにもなっていた様子。
ですが、実はそれほど突然のことでもありません。
昨年秋に公表された、
「メジャーセブン（MAJOR7）」
（大手不動産会社７社が共同運営する
新築マンションの情報サイト）のアンケートでも、
「恵比寿に敗れて１位陥落」
が、話題となったことを覚えていらっしゃる方も
多分、多いのではないでしょうか。
いわゆる「住みたい街」に、
いま若干ながら、地殻の変動が生じている気配です。
（株）リクルート住まいカンパニー
「2016年版 みんなが選んだ住みたい街ランキング 関東版」
メジャーセブン
「マンション購入意向者に聞く、住んでみたい街アンケート
（首都圏／関西圏）2015年度」
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
経済産業省が先進的なリフォーム事業者を表彰。その顔ぶれと仕事をご確認！
2016年04月04日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
物件のリフォーム、リノベーションをお考えになっている
オーナーさんにとって、
とても大事なことのひとつが、
実際に施工された事例をたくさん見て、その様子を知ることです。
さらには、
リフォーム、リノベーションに用いられている
さまざまなアイテムやアイデアについて、
知識を蓄えておくことです。
何も知らず、勉強もせずに、
たとえば、
普段付き合いのある仲介会社などに安易に
相談をもちかけ、
「どこか安い会社、紹介してよ」
そんな様子で、丸投げ、まかせっきりでは、
とんだ結果を生み出しかねません。
安いつもりが、
結局はそれなりに費用もかかり、
出来上がった内容といえば、
ただ新築の頃の状態に戻っただけ・・・
目新しい変化といえば、設備が取り替えられた程度で、
他物件と差別化できる工夫はまるで無く、
せっかくの投資が効果の薄いものに・・・
そんなことにならないよう、
いま、どんなリフォーム、リノベーションが
マーケットのニーズを捉えているのか、
費用対効果が高く、
しかも魅力が長持ちしそうなものはどれなのか、
（未来予測は難しいですが、努力は欠かせません）
工事を発注するオーナーさん自身が、
よく把握し、目を肥やしておくことがとても大切です。
そんな勉強のために参考となる、
国のとある表彰とその発表が先般行われていますので、
ご紹介いたしましょう。
経済産業省の選定による
「先進的なリフォーム事業者表彰」です。
「消費者の住まいに関する多様なニーズなどに対応し、
独自のビジネスモデルで差別化された強みを有する
１７者を受賞者として選定した」
と、いうもので、今回が創設２年目です。
表彰された各事業者を紹介するサイトが
先月オープンしましたので、
ぜひ、ご覧になってみてください。
「平成27年度先進的なリフォーム事業者表彰 表彰事業者」
（ベストプラクティス集および事業者別一覧）
上記サイトを開くと、中段以下、
事業者別一覧で紹介されている各事業者の名前の部分が、
リンクポイントとなっているのが
判るかと思います。
それらをクリックしてみてください。
すると、
「ベストプラクティス集」の中の
当該事業者の紹介ページが、
抜粋されて表示されます（PDFファイル）。
ここで、事業者の概要が掴めます。
さらに・・・
表示されたページの下の方にある「DATA」の囲みを
ご覧下さい。
各事業者のウェブサイトへのリンクが置かれています。
そこから各事業者のウェブサイトに入ると、
それぞれの会社が展開している事業の詳細や、
プロモーションなどが、
詳しく確認できるという流れです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
「斡旋」そして「重説」・・・国土交通省が進めるインスペクションの認知と普及
2016年03月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
ひと月以上前のことになりますが、
不動産業界内に、あるニュースが行き交いました。
要約してみましょう。
・政府はこのほど、中古住宅市場の活性化に向け、
宅地建物取引業法を一部改正する法案を
閣議決定した
・それによれば、当法案成立、施行後は、
宅建業者（不動産仲介会社）に対して、
新たに以下のことを義務付けることとなっている
１．媒介契約の締結時に、媒介依頼者に対し、
インスペクションを実施する事業者の
斡旋に関する事項を記載した書面を
交付すること
２．買主等に対して、インスペクションの結果の
概要等を重要事項として説明すること
３．売買等の契約の成立時に、建物の状況について
当事者双方が確認した事項を記載した書面を
交付すること
以上を
業界内外のメディアが一斉に報道、
「国もいよいよインスペクションの普及に本腰か」と、
話題になりました。
ですが一方で、こんな声も聞かれました。
「具体的に、その法案が施行されたら何が始まるの？」
そこで、
ちょっと補足説明をしてみたいと思います。
なお、
「インスペクション（あるいはホームインスペクション）」
そのものについて、
よくご存知ない、初耳であるという方は、
→こちら（NPO法人日本ホームインスペクターズ協会）
のサイトで、概要、
さらには詳細を知ることができます。
ちなみに、日本語でひと言に表す場合、
インスペクションは、
「住宅診断」、「建物診断・検査」などと記されます。
上記法案や国交省のリリースにおいては
「建物状況調査」が正式。
便宜的に、インスペクションの表記も使われています。
また、インスペクションの対象は、
診断や検査が必要な建物ということですから、
通常は既存の住宅、
すなわち「中古物件」ということになります。
インスペクションを国民に広く認知してもらい、
普及させることによって、
安心して中古住宅を売り買いできる環境を整備、
ひいては、少子高齢化・人口減少の進む中、
住宅ストックの活用、流通を着実に広げていきたいというのが、
いまの国の基本的な方針です。
では、
補足説明に入りましょう。
「（宅建業者は）
媒介契約の締結時に、媒介依頼者に対し、
インスペクションを実施する事業者の
斡旋に関する事項を記載した書面を
交付すること」
具体的に、
宅建業者が何を行なうのかというと・・・
たとえば、
中古住宅を買いたい（売りたい）と希望して、
媒介を申し込んだユーザーに対し、
宅建業者は、
「ウチはインスペクションをする会社を紹介できます」
あるいは、
「（そういう会社を知らない等の理由で）できません」
と、表明しなければならなくなるのです。
そこでユーザーが、
「紹介できます」とする宅建業者に対して、
「だったら紹介してください」と、希望した場合は、
宅建業者は、
インスペクション事業者を紹介（斡旋）します。
対して、
「できません」と表明した宅建業者に対しては、
ユーザーは、当然ながら、
紹介を頼まないということになるわけです。
すると・・・
こんな図式が浮かび上がります。
たとえユーザーが、
インスペクションというものの存在をそもそも
知らなかったとしても、
あるいは、
知ってはいたもののそれを希望してはいなかったとしても、
「紹介できます」
と、ハッキリ表明できた宅建業者の方が、
そうでないところよりも、
何となく頼りがいがありそうに見えますね。
そこが法案のねらいです。
頼りがいある取引相手に見られるために、
宅建業者は、
インスペクション事業者と積極的につながりを持とうと
するでしょう。
さらには、その数を増やそうともするでしょう。
結果、宅建業者を通して、
インスペクションとそれを行なう事業者に対する
世の中の認知が広がっていく、
広げていこう・・・
というのが、国の描く将来像であり、目論見です。
するとここで、
ムム・・・？
と、疑問を抱かれる方がきっといらっしゃる筈です。
大金を動かしての住宅の売買のための
診断、検査、調査
なのですから、
ここでは中立性が何よりも大事です。
取引が成立することによって媒介手数料を得られる宅建業者に、
お客様をご紹介いただいてしまう・・・
そんな立場に立つこととなるインスペクション事業者に、
公正中立な仕事は期待できるのか？
宅建業者の利益確保のために、
売買が成立する方向へ、方向へ、と、
自ずとその姿勢を傾けざるをえないのではないのか？
建物が問題を抱えているのを見つけても、
こっそり目をつぶってしまう、
そんなことが起こりうるのではないのか？
その点については、
当然、国交省さんの方でも心得ていて、
そうしたことを防止するための仕組みなどを
今後、省令で整えていくことになっているのですが・・・
ここは長くなりますので割愛です。
「国は、微妙な立場に立つインスペクション事業者の
中立性を確保するため、一応の手当は考えている」
と、いうところまでを
とりあえず、知っておいてください。
次に進みます。
「（宅建業者は）
買主等に対して、インスペクションの結果の
概要等を重要事項として説明すること」
いわゆる「重要事項説明」に関する義務です。
上記のような経緯等によって、
実際にインスペクションが行われた場合、
宅建業者はその結果を物件買主に対して、
売買契約の締結前に、
重要事項説明しなければなりません。
すると・・・
こんなケースではどうなるのでしょうか。
・住宅の売却をしたい売主が、
媒介依頼先の宅建業者にインスペクション事業者を紹介され、
売主発注によるインスペクションを受けた。
（つまり売主さんは、売る物件を
インスペクション済の安心な物件にしたかった）
・ところが、結果は意に反して芳しくなかった。
物件にとっては価値の下がる内容が、
インスペクションによって掘り起こされてしまった
・そこで売主さんは、宅建業者に対し、
「今回インスペクションはやらなかったことにしてくれ。
買主が現れても、インスペクション事業者の
紹介はできないと表明してほしい」と頼んだ
これはＮＧです。
インスペクションが実際に行われ、
結果が出ているのに、
宅建業者がそれを隠すということはできません。
それが、
当法案の成立・施行後、宅建業者に課される、
とても重い「インスペクション結果の重説」義務です。
つまり、現状もそうですが、
当法案成立後の宅建業法にもとづくインスペクションというのは、
売主さんにとっては、いまに増して、
売り物に箔が付くのか、ケチがつくのか（例えに品がありませんが）
ややきわどい冒険ともなるわけです。
次に、
「（宅建業者は）
売買等の契約の成立時に、建物の状況について
当事者双方が確認した事項を記載した書面を
交付すること」
こちらは、読んで字のごとくです。
のちのちのトラブル防止のために、
ひいてはその迅速な処理のために、
欠かせないプロセスといえるでしょう。
以上、
「報道を読んでも、具体的な絵が頭に浮かばずぼんやり・・・」
との声も聞かれた一件についての
補足説明でした。
最後に、
とても大事な点をおさえておきましょう。
実はすでに文中でもちらほら触れているのですが、
今般法案によって、
宅建業法による重説義務等が課されることとなる
インスペクションとは、
いますでに、実際に世の中で行われているインスペクションとは
イコールではありません。
当法案に示されているインスペクション、
正式には「建物状況調査」についての定義は、
当法案が成立ののち、省令によってこれから決められていくのです。
そのため、
宅建業者による斡旋の対象となる「インスペクション事業者」も、
重要事項説明が義務化される「インスペクションの結果」も、
それらはどちらもあくまで、
法案が成立したのち、省令によって規定されるところの
インスペクション事業者であり、
インスペクションの結果であるということになります。
（・・・たとえば端的な例では、
宅建業法上のインスペクション事業者になるには
建築士であることを要件とする旨、
国交省は現在想定しているとのことですが、
現状、インスペクションやそれに類する仕事は、
建築士でない方も広くこれを行なっています）
下記にかかげる国交省のサイト、
リンク先の各資料などについては、
ぜひ、以上のことをふまえた上で、
ご覧になってみてください。
国土交通省
「宅地建物取引業法の一部を改正する法律案」を閣議決定
平成28年2月26日 →こちらです
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
三軒茶屋、中野坂上・・・若い女性が選ぶ街のキーワードは見栄ではなく「快適」
2016年03月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
土地情報収集、市場調査などで、
「マンション事業をトータルにサポートする」とする会社
株式会社トータルブレインが、
「若い女性が住む『都内の人気駅』ランキング」を集計、
これをもとに「東洋経済」が考察をまとめた記事、
「若い女性が住む『都内の人気駅』ランキング
見栄ではなく快適さで選んでいる」
が、「東洋経済ONLINE」で公開されています。
「女性は何を基準にして住む駅・沿線を決めるのか、
住みたい街アンケートで選ばれるような街で
暮らしているのかと思ったら、現実は違った」
などとした上で、
国勢調査を資料に割り出した、
２０～３０代の女性の人口比率が高い駅のランキングを
紹介するなどしています。
ちなみに、
東京城南４区（品川・目黒・大田・世田谷）での
１位は「三軒茶屋」です。
２位は「東松原」。３位は「駒沢大学」です。
同じ城南４区内での、
いわゆる「住みたい街」の代表格として名前の挙がる・・・
自由が丘、中目黒、二子玉川
といった辺りは、
「１０位まで見渡しても出てきません」というのが、
当記事が論点とするところ。
さらに、
城西３区、都心６区、城東城北１０区、都下といった
各区分けでもランキングが示されており、
記事の内容とともに、
見ごたえ、読み応え、十分なものとなっています。
国勢調査を元にした２０～３０代の女性の人口比率が、
そのままその地域の居住ニーズに直結するデータと
なるのかどうかに、
やや曖昧な要素はあるでしょう。
それでも、
丸ノ内線や東急池上線の人気を引き合いに、
便利で快適な街・路線をかたちづくる要素を分析、
都会で暮らすための
「女性の戦略」をひもといている点などは、
賃貸経営を行なう立場からも、
参考になるものといってよいでしょう。
東洋経済ONLINE
「若い女性が住む『都内の人気駅』ランキング
見栄ではなく快適さで選んでいる」 →こちらです
調査結果提供元である
（株）トータルブレインさんのサイトは →こちらです。
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一人暮らしに欲しいサービス。宅配ボックスを抑えての１位は、懐かしの・・・？
2016年03月14日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
不動産・住宅サイト 「SUUMO（スーモ）」さんの運営する
「SUUMOジャーナル」が、
「SUUMO調べ、３位『掃除』・２位『宅配』・１位は？
ひとり暮らしで欲しいサービスランキング」
と、題した調査結果を公表しています。
対象は全国の２０～５９歳までの
男性２０８名・女性２０８名 計４１６名。
これらの皆さんへ、
「ひとり暮らしをするならどんなサービスつきの家に住みたい？」
と、尋ねたところ、
人気設備の代表、宅配ボックスを僅差で２位に差し置いて、
「食事の提供」・・・２５．７％
が、１位に輝く結果となっています。
理由としては、
「一人だと自分のためだけにつくるのが面倒」
「仕事で遅くなるとごはんがつくれない」
と、いったもののほか、
「栄養が偏りがちなので、食事を管理してもらいたい」
との声も挙がっているとのこと。
「生活の基本、食の提供を望む声が大きい」と、
SUUMOジャーナルさんではコメントしています。
ところで・・・
以上をお読みになって、
懐かしい何かを思い出される方も、
結構いらっしゃるのではないでしょうか。
そうです。
いわゆる「まかない付きの下宿」です。
食を提供する一人暮らしのための住まい、
ということであれば、
学生の多い街などを中心に、
かつては、まかない付きの下宿が、
あちらこちらに見られたものです。
住人も、学生ばかりではありません。
若い社会人にも、
そうしたところに暮らす人は少ないながらいて、
大家さんご一家、下宿仲間らと
食卓を囲みながら、
生活や健康を見守ってもらうなどしたものでした。
ちなみにそうした下宿は、いまも存在しています。
無くなったわけではありません。
ですが、
一人暮らしをする場の主流であるとは
到底いえないことについては、
誰もがご存じです。
そんないまの世の中にあって・・・
「一人暮らしするなら食事付きがいい」
との意見が１位に。
私達賃貸住宅オーナーとしては、
さまざまなことを考えさせられる、
上記の結果といえるのではないでしょうか。
ほかにも、
「なるほど」と思わされるニーズが並ぶ、
「SUUMO調べ、３位『掃除』・２位『宅配』・１位は？
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