こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
今年の夏のボーナス増えましたか？最多の回答は・・・増えたどころか！
2014年09月15日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
さて、
猛暑、あるいは豪雨の夏が今年も過ぎていきました。
（各地の災害にて被害に遭われた皆さんには
心よりお見舞いを申し上げます）
そんな時期ですが、今回ご紹介したいのは、
「夏」がタイトルに謳われた、あるアンケート結果。
先月集計されたもの。
賃貸経営とは直接関係のない内容ですが、
間接的には、これほど影響しているものもないのかもしれない、
重要な調査結果です。
実施したのは、多くの方がご存知の有名なニュースサイト、
「YAHOO!ニュース」さん。
そのタイトル・・・
「夏のボーナスは増えた？ 減った？」
回答数、６万２千余り。
結果はこうなりました。
「増えた」・・・１９．８％
「変わらない」・・・２２．５％
「減った」・・・２６．９％
「ボーナスがない」・・・３０．８％
ご確認を。
「増えた」は最低。
「ない」が最多です。いかがでしょうか。
中にはこれをご覧になって、
訝しく感じられる方もいらっしゃるかもしれません。
たとえば４ヶ月前の５月、
新聞はこんな風に報じていたものです。
「今年の夏のボーナスの平均支給額は、
昨年比で５．９２％増の８１万８３４０円。
６年ぶりに８０万円台に回復」
そして先月初めには、こんな報道も。
「夏のボーナス、７．１９％増。バブル期以来の伸び率」
ですが、注意深い人は、
ちゃんと心得ていらっしゃったはず。
前者にあっては、
「上場企業など有力企業が対象」と、
記事中にきちんと断り書きがあり、
後者では、
「経団連が発表した大手企業のデータ」と、
これまた記事の中でしっかりと明記がされていました。
つまり、
「平均支給額８１万８３４０円」も、
「バブル期以来の伸び率」も、
実はこれらはきわめて限られた人々についてのみ言える数値。
いわゆる大手企業にお勤めの、
ほんの一部の勤労者の皆さんにおいてのみ語れるものと、
理解してよろしいでしょう。
すると、
「今年の夏のボーナス」について、
日本の全勤労者の平均的状況に、
より近い数値があらわされているのはどちらか・・・？
それは多分、
YAHOO!さんの方なのでは。
アベノミクス以降、
不動産投資は活発化すれど、それにさっぱりついていかない賃料相場、
と、いった現実を目にしている私達にとっては、
そう考えるのが、やはり自然のことでしょう。
ちなみに、
YAHOO!さんの調査では、実はとても肝心な、
ボーナスの額が調べられていません。
ボーナスが「増えた」、「変わらない」と回答していらっしゃる
皆さんの、その「額」はいくらなのか？
注意しておかなければならないことは、
世の中にはボーナスが年間合わせても３０万円ほども出ない
と、いった会社が無数にあるということ。
そうした企業の夏のボーナスが、
たとえ昨年より数万円程度上がったとしても、
YAHOO!さんの調査では、
「増えた」・・・１９．８％ に含まれてしまうのだと
いうことでしょう。
ともあれ、
いくつかのメディアが報じる、いわゆる景気の良い数字は、
あくまで限られたほんの一部分でのお話・・・と、
受け止めておいた方がどうやら無難そうです。
なお、
上記、YAHOO!さんの調査ですが、
回答者の世代別割合を見てみると、
もっとも多いのは４０代です。３１．０％
次が５０代・・・２９．２％
次が３０代・・・１７．５％となっています。
以上、
合わせて、７７．７％
一方、これらの世代で、
「６年ぶりにボーナス平均８０万円台に回復！」等を実感できている
皆さんの多くは、
すでにマイホームを手にされている可能性が高そう。
そうした意味から、
YAHOO!さんの調査結果、
賃貸住宅市場でたたかう私達賃貸住宅オーナーが、
より正確に市場を捉え、気分を引き締めるためにも、
大変重要なものといってよろしいのではないでしょうか。
もちろん悲観よりも、持ちたいのは希望です。
来年の夏は、
「中小零細企業もボーナスアップ。景気回復裾野に広がる」
そんな記事が新聞やネットに報じられることを
ぜひとも願いたいところです。
YAHOO!ニュース 意識調査
「夏のボーナスは増えた？ 減った？」 →こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
向こう３年、賃貸経営はどんどん苦しくなる!? 「日管協短観」
2014年09月08日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
さて今回は、
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の公表による
「日管協短観 ２０１３年度下期分」から、
いくつかトピックを
拾ってみたいと思います。
調査対象期間は、
２０１３年１０月～２０１４年３月まで。
首都圏６６社、
関西圏３２社、
その他のエリア９７社、
計１９５の管理会社がアンケートに回答。
今年の賃貸繁忙期の状況を反映してのデータが、
掴めるかたちとなっています。
まずは広告の「反響効果」。
４４．０％が「反響効果が増した」と回答。
一方で「変化なし」も４４．０％。
そうした中、
媒体別で特に目立っているのが「ポータルサイト」の数値。
６２．２％の事業者が、
「ポータルサイトでの反響効果が増加した」と回答しています。
物件成約件数については、
５８．５％が「増加した」と回答。
ただし、
成約賃料については、「増加した」は２１．６％に留まり、
一方、
「減少した」は３５．３％に。
賃料下落の傾向には、依然変わりがありません。
加えて、
同様に下落傾向が顕著なのが、初期費用。
「フリーレント物件が増加した」・・・５２．９％
同じく、
「減った」・・・４．１％
の数値が、中でもとりわけ目立っています。
賃貸住宅業界における今後の景況感についても、
質問がされています。
その内、
「同業者間の競合状況」の「向こう３年の予想」については、
「仲介」業務・・・
６７．２％が、「徐々に競合激化」と予想。
「管理」業務・・・
７４．９％が、やはり「徐々に競合激化」すると予想しています。
さらに、
「賃貸住宅経営自体の向こう３年はどうか」
との問いかけに対しては、
「ますます困難になる」・・・８．８％
「やや困難になる」・・・５８．５％
「変わりなし」・・・２８．５％
「やや楽になる」・・・４．１％
と、意見が分布。
「大幅に楽になる」・・・には一票も入らず、
０％といった状況です。
以上、いかがでしょうか。
なお、
当「短観」には、
上記のほかにもさまざまな調査結果が網羅されています。
各データについては、
「首都圏」「関西圏」「その他エリア」別の数値も
掲げられていますので、
ぜひ下記リンク先をご訪問、それらの内容をご確認ください。
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会
「日管協短観」
２０１３年度下期（2013年10月～2014年3月）は、→こちら。
日管協短観の過去の各期分へのリンク一覧は →こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
住宅の空き家率、過去最高に！でも、本当にそんなに空き家は多い？
2014年09月01日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先月公表された総務省の
「平成２５年住宅・土地統計調査 調査の結果」
「総住宅数は６０６３万戸。５．３％の上昇」
「空き家率は１３．５％ 過去最高」
との内容が、各メディア、ニュースにも採り上げられ、
話題となっています。
ちなみに、
都道府県別での空き家率がもっとも高かったのは、
山梨県・・・１７．２％
山梨といえば、域内にリゾート地も多く抱えますので、
データへの「別荘」の混入が懸念されるところなのですが・・・
（利用されていない時期の別荘もカウントされているのでは？）
挙げられた数値は
「別荘等の二次的住宅を除いた空き家率」とのこと。
山梨に続く２～５位には、
愛媛以下、四国４県が並んでいます。
なお、１都３県の数値を拾ってみると・・・
東京都 １０．９％
神奈川県 １０．６％
埼玉県 １０．６％
千葉県 １１．９％
このほかにも、当調査結果には、
「太陽光発電機器の普及率」
「東日本大震災により転居した世帯数」
など、
参考となるさまざまな数値が挙げられていますので、
ぜひ下段リンク先にて、内容をご確認ください。
続いて、こちらも、
空き家についてのデータと話題です。
株式会社リクルート住まいカンパニー
住まい研究所所長の宗健さんによる研究レポート、
「空き家率の推定と滅失権取引制度」
リクルート住まいカンパニーおよび住まい研究所の
公式見解ではなく、
研究者個人の意見等との断り書きがされているものですが、
日本の空き家問題の実相に切り込み、
そこから「外部不経済性」という論点を抽出、
その上で、
解決、改善のための具体的な方策を示す、
大変意欲的な提案となっています。
「全国の空き家率は１０％以下である可能性がある」
との推測を掲げて、
公的調査による「常識」のひろがりに「待った」を
かけてもいる当レポート、
不動産と地域社会との関係、未来にご関心を持たれている皆さんは、
ぜひご一読を。
総務省統計局
「平成２５年住宅・土地統計調査 調査の結果」 →こちらです。
株式会社リクルート住まいカンパニー住まい研究所
「空き家率の推定と滅失権取引制度」 →こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
ご近所さんの幸福感は伝染する？アパート・マンションはまさにその舞台では！
2014年08月25日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先日インターネット上、
調べ物をしていて、偶然、面白い記事を見つけました。
タイトルはこうなっています。
「『幸福感は伝染する』、同僚より隣人・友人から強い影響 米研究」
載せているのは「AFP BB NEWS」。
記事へのリンクは →こちら。
２００８年に公開された記事のようですから、
いつまで読めるかは、ちょっと不安です。
なのでよろしければ、急いで上記、
クリックを。
もしも記事が無くなっていましたら・・・大変申し訳ありません！
ちなみに内容は、要約するとこんな感じです。
・人の幸福感は他人に伝わりやすい
・同居人よりも友人や隣人からのほうが伝わりやすい
・一方、職場では幸せな同僚がいてもなぜか影響を受けにくい
（社会的状況が感情の伝染を抑制している可能性があるとのこと）
そしてなんと、結果・・・
「幸せな友人が１マイル以内に住んでいれば、
自分も幸福感を感じる可能性は２５％増加する」
「近くに住む兄弟姉妹の場合は１４％」
「隣人の場合は・・・３４％増える」
注目してください。
隣人の場合は３４％も増える、というのです。
本当かな？
と、一瞬私は思いました。
ですが、考えてみてください。
たとえばある夕方、
ご近所を散歩していると、ふと、子どもさんの歓声が響き、
そばのおうちを覗いてみると、リビングではお誕生パーティ。
ご家族で歌うお祝いの歌が聞こえてくる・・・
「その時無性に腹が立った」
などという人はよほどの変わり者ですね。
普通は、関係のないこちらまでが、
つい、微笑みたくなってくるような、
幸せな気分にさせられてしまうのではないでしょうか。
それがたとえ週明けからのハードな仕事を控えた
日曜日の晩であったとしても・・・
「よし、また一週間頑張るか！」
やる気、パワーまでがもらえてしまうというものです。
そう思えば、いかがでしょうか、
上記の研究結果、
幸せな隣人達の暮らしている中で暮らしていると
その人も幸せになりやすい・・・は、
多分、本当のことなのではないかと私は思います。
さて、そこで考えてみると・・・
あるタイプのオーナーさんは、
実は、大変大きな武器をもっていることがわかります。
そのオーナーさんとは・・・
物件のすぐそばに住まれていて、
その暮らしぶりや姿を入居者が普段垣間見ることのできるオーナーさん。
たとえば、ご自宅敷地内で賃貸経営をされているオーナーさん。
ご自宅兼アパート・マンションに住まれているオーナーさん。
どういうことでしょうか？
そうです。
上記の研究結果が正しいとするならば、
そのオーナーさん自身が毎日を幸せに暮らしていれば、
その幸福感は、
「隣人」である入居者の皆さんにも、やはり伝染しやすいのです。
そのことは、当然ながら、
入居者の皆さんに、
長くその物件に暮らし続けてもらえることにも繋がりそうですし、
一方で、
入居者同士が仲良くなることにも、
マナー違反の不良入居者が出現しにくくなることにも、
多分、好影響を与えそうです。
さらには、
幸せそうなオーナーさんが、
笑顔でにこやかに物件案内に登場すれば・・・
部屋探しに訪れた内見者も、
「ここでなら楽しく暮らせそう・・・」
そう思う可能性は、きっとより高まるのにちがいありません。
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先月、
「首都圏 不動産投資用物件市場動向レポート ２０１４年４月～６月期」
を公表しています。
その内容をひもとくと・・・
顕著に示されているのが、
居住用投資物件における、物件価格の上昇。
それに相反して、下がり続ける利回り。
たとえばこのようになっています。
「一棟アパート」
・登録物件の平均価格は前年同時期比で約７％上昇
・一方、平均投資利回りは前年同時期１０．３９％が→今期９．５４％に。
２００８年７～９月期以来の最低水準
「一棟マンション」
・登録物件の平均価格は前年同時期比で１３％近く上昇
・一方、平均投資利回りは前年同時期９．２４％が→今期８．０２％に。
２００７年１～３月期以来の最低水準
「区分マンション」
・登録物件の平均価格は前年同時期比で約２５％の大幅上昇
・一方、平均投資利回りは前年同時期１０．０２％が→今期８．４３％に。
２００５年の統計開始以来、過去最低
（以上は２０１４年４月～６月に「健美家」に登録された
首都圏の不動産投資用物件のデータをベースとしたもの）
いかがでしょうか。
平均的な物件価格は上がれど、
それにともなって平均賃料が上がるわけではない・・・
よって、平均利回りは下がる一方・・・
そんな様子が浮き彫りとなっています。
ただし・・・！
もちろんのことですが、
上記にしつこく「平均」、「平均」と記してあるように、
これらの数値はあくまで平均値です。
また、
近ごろの不動産に関するあらゆる統計に言えることですが、
「首都圏」というくくりも、
いまや経済の実態、現状を把握するに際しては、
やや大掴みといえるもの。
大掴みなくくりの上に示された、平均的数値の裏側で、
多様で細かな「二極化」がたくさん生じていることを
現在（いま）の不動産市場を把握するための基本的な姿勢として、
私達は忘れるべきではないでしょう。
大切なのは見極めること。
物件の立地の将来性、
誠実な施工をもって堅牢に建てられたものなのかどうか、
物件の建物としての将来性、
間取り、設備など、機能性、
リフォーム、リノベーションなど、追加投資による付加価値が
どれだけその物件の収益力を上げてくれるのか、
上げてくれそうなのか。
数値になって表に現れてはこない価値の峻別が、
いまの不動産投資にあっては、
とても大事です。
健美家さんによる、
「首都圏 不動産投資用物件市場動向レポート ２０１４年４月～６月期」
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