こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
- 女性がセキュリティよりも重視している住まいの条件・・・厳しいその答え
- 都が調査。ネットカフェで夜を明かす人の約４人に１人が「住む家がない」
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- 賃貸経営へも影響。改正民法の施行日は２０２０年４月１日に決定
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
賃貸住宅オーナーさんもチェックを。太陽光発電への適性がわかるマップです
2014年05月26日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
「全国初」の試みとのこと。
ドイツなどで導入が進んでいるという「ソーラー屋根台帳」を
東京都が導入、この３月末より公開しています。
ソーラー屋根台帳とは？
「建物ごとに太陽光発電への適合度を色分けし、
分かりやすく示したウェブサイト上の地図」
のこと。
都内に建つ建物一軒ごとに（島しょ部を除きます）、
太陽光発電だけでなく、
「太陽熱利用システム」への適合度も併せて示してくれる、
なかなかのすぐれもの。
なお、太陽熱利用システムとは、
太陽光を発電のためでなく、熱として利用するシステムのこと。
たとえば太陽熱温水器など。
ともあれ、百聞は一見にしかず！
まずは下記にアクセス、どうぞご自宅や物件の様子を
ご覧になってみてください。
ちなみに、
もうご存知でしょうか。
上記に同じく、やはり３月末、
気になっていた方も多いことでしょう、
「再生可能エネルギーの平成２６年度の買取価格・賦課金」
の方も、
資源エネルギー庁より発表されています。
（ニュースリリースは →こちら）
この中で、
太陽光発電については、
・住宅用（１０ｋＷ未満）が１ｋＷｈ当たり前年度３８円から３７円に引き下げ
・非住宅用（１０ｋＷ以上）も同３６円から３２円に引き下げ（税抜）
・買い取り期間は住宅用が１０年、非住宅用が２０年
が決定。
非住宅用の大幅値下げが、
「４円も下がってしまった！」との落胆を呼んでいるほか、
「小幅で済んだ住宅用の減額も、
実は、国の補助金廃止を考慮してのもの・・・」
残念がるそんな意見も、巷には数多く聞かれるようです。
ですが一方で、
「いやいや、ますます下がってきている機器や設備の導入費や
運転維持費を考えれば、
太陽光発電はまだまだ十分検討に値する」
「そもそも太陽光パネル自体の性能がどんどん上がっている。
前年度以前の導入より、
今年度の方がトータルでお得な結果も、
場合によってはありうるかも」
そんな前向きな予測も多数。
（悲観論も楽観論もいずれも未来への予測です。
個別環境にも左右される事柄です。ご検討は慎重に）
電力の危機が大きく叫ばれた数年前に比べ、
このところ若干、
世の中の関心が薄いかのようにも見える
太陽光発電ですが、
依然、その動きからは目が離せない、
といったところのようです。
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
「みんなの掲示板」の入口は「大家さんの会」トップページに。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
オーナーさんもご注意を。悪質商法に真面目なご高齢者が「泣き寝入り」
2014年05月19日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
東京都が先々月に公表している、
「高齢者の消費者被害に関する調査」。
対象は都内各区市町村の７０歳以上の皆さん５３００人。
（老人クラブ連合会の会員の皆さん）
架空請求
点検商法
次々販売
利殖商法
催眠（ＳＦ）商法
これら五つのいわゆる悪質商法について、
「６０歳を過ぎてから被害にあったことがありますか」
と、尋ねたところ、
全体の５．７％が、
「被害にあった（契約した・お金を支払った）ことがある」
と、回答しています。
さらに、
「被害はないが、請求又は勧誘されたことがある」
との回答は、３１．６％。
「被害にあった後の行動」について尋ねたところ、
４５．５％の皆さんが、
「何もしなかった」と回答。
何もしなかった理由としては、
「自分にも責任があると思ったから」が、６２．８％。
なんと、最も高い割合となっています。
悪いのは悪質商法に手を染める側。
なのに、騙された方の多くが、
「自分もうかつだった」と、逆に反省。
その真面目でご実直な横顔が窺え、
思わず、
胸の痛みを感じざるを得ません。
公然と、
違法な悪質商法を行なうとんでもない業者、
あるいは、
違法とまではいえないものの、
高いリスクを隠しながら、甘い顔で近づいてくる危険な事業者、
「資産家」、「お金持ち」
誤解も含め、
一般的にはそう思われがちな賃貸住宅オーナーさんの周りには、
これらが他に増して、集まりやすくなっています。
世の中に景気回復のムードがまがりなりにも漂う昨今、
賃貸経営にまつわるものも含め、
甘い話にはぜひとも、十分に、ご注意ください。
怪しい提案も、そうでないものも、
「何でもとりあえず周りに相談」が、何より肝心です。
私がオーナーズ・スタイルを創刊し、世に送らせていただいた大きな理由、
それは、
自身が賃貸住宅オーナーである私が、
情報不足、仲間不足によって、
騙されやすくなりがちなオーナーさんを助けたいと思った・・・
そんな気持ちからでした。
セミナーの司会など、
皆さんの前に登場するたびにいつもこれを話すので、
「もう耳にタコができた」
と、おっしゃる方も、
中にはいらっしゃるかもしれません。（笑）
東京都による
「高齢者の消費者被害に関する調査」報告書の本体は→ こちらです。
報道発表資料は→ こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
２位はエアコン、１位はやっぱり・・・！新社会人が求める賃貸住宅「必須」の条件
2014年05月12日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
株式会社マイナビさんの運営する賃貸住宅情報サイト、
「マイナビ賃貸」。
先々月、
「２０１４年春 新社会人のお部屋探しに関する意識調査」
の結果を公表しています。
対象は、
２０１４年に新社会人となる全国の男女学生４５０名。
その内、
４月からの住まいが実家以外となる皆さん
２４３名に、
「住み替えのための初期費用の予算はどれくらいを想定されていますか？」
「築年数の許容範囲を教えてください」
「自宅から最寄り駅までの徒歩分数の許容範囲を教えてください」
「あなたが物件を決める際に必須だと考える設備は何ですか？」
等々・・・
私達賃貸住宅オーナーにとってはとても気になる質問を
次々と、投げかけています。
多岐にわたるそれらと、回答結果を
ぜひ下記にてご確認ください。
ちなみに、
ちょっとだけ、興味深い内容をご紹介いたしましょう。
上記、最後の問いかけ、
「あなたが物件を決める際に必須だと考える設備は何ですか？」
これに対して、
２位「エアコン」の４０．７％を大きく引き離し、
圧倒的なパーセンテージで１位となっているのが、
「バス・トイレ別」。
なんと、７４．９％！
さらに３位は「室内洗濯機置場」
３７．０％
以上がトップスリー。
エアコンへの変わらないニーズはともかくとして、
単身者向け物件のバス、トイレといえば、
いわゆる「３点ユニット」が当たり前だった時代、
さらには、
多くの新築アパート、マンションのベランダに
洗濯機置き場がつくられた時代、
これらはあらためて、本当に、
遠い過去のこととなってしまったようです。
加えてもうひとつ、
ちょっと面白い結果を。
上記と同じ質問、
「物件を決める際に必須だと考える設備は何ですか？」
ここで「ＩＨコンロ」に入った票数はわずか３票。
１．２％
一方、
「ガスコンロ」は３１票。
１２．８％で、見事全体の６位にランクインです。
「調理には火を使えなきゃ」
のこだわり、
若い世代にもある程度、根強いようです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
「入居者が賃貸住宅の建物を直す」というお話。国土交通省の検討報告です
2014年05月05日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
このお話、
メルマガの月刊オーナーズ・スタイルでは、
これまで、
二度にわたって採り上げていました。
国土交通省による
「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会」・・・
昨年９月以来の議論を終え、
先々月、
その最終報告が公表されています。
俎上に据えられたテーマは、
増え続ける「空き家」問題、およびその対策です。
・全国の空き家の総数は約７６０万戸に及ぶ（平成２０年）
・内、約２７０万戸を個人住宅が占めている
・そうした内、適切な管理が行なわれていない住宅が、
防犯や衛生などの面で、地域の大きな問題となっている・・・
これらを前提に、
とりわけ地方における個人住宅に関して、
その有効活用のため、
「賃貸流通および適切な管理等を促すための指針を探ろう」
と、いうのが、
この検討会の主たる目的でした。
そんな中・・・
私達賃貸住宅オーナーの注目を特に集めていたのが、
「借主負担ＤＩＹ」
と、いう考え方と、その導入についてです。
ＤＩＹとは「do it yourself」の略。
よく例とされるのが、いわゆる素人の「日曜大工」。
報告書の中では、
「主として、地方部の空き家等を活用する際、
貸主が原則として修繕義務を負わない代わりに低廉な賃料とし、
借主が自費で修繕や模様替え等をする形態で、
当該箇所について退去時の原状回復義務を免除する」
と、説明されているもの。
つまりは、
「賃料は安めにしておくので、
直したいところがあれば、入居者さん、自前で直して住んでくださいね」
と、いったところの方式。
ですが・・・いかがでしょうか。
この枠組み、
上記抜粋を読めば、多分、多くの皆さんがピンとくるとおり、
物件が、主に地方の空き家であること、
あるいは、
要修繕状態にあることだけに、
専ら限定されるべきものでもなさそうです。
すなわち、
考え方を多少発展させることで・・・
こんにち顕在化している、
賃貸住宅における借り手のニーズの一角である、
「自分の個性やセンスで部屋を飾りたい」
「賃貸住宅であっても自らの利便等のため建物に手を加えたい」
そうしたところを広く、
上手にすくい取ることができるかたちにもなりそうな、
大きな可能性を秘めたものともいえるでしょう。
詳しくは、
「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会報告書」（→こちら）の
「第６章 個人住宅の賃貸流通を促進するための指針＜Ⅱ＞」
（３８ページ以降）を
ぜひ、ご覧になってみてください。
入居者が自ら、借りている物件を自前の負担で直すこと、
いじること、
そのことに対しての入居者・オーナー、双方の立ち位置について、
考え方や論理をわかりやすく整理できる、
よくまとまった一文となっています。
たびたび話題となる、「壁紙選びが自由な物件」
等をはじめ、
「入居者がカスタマイズできる賃貸住宅」の経営を考えていらっしゃる
オーナーさんにとっては、
とてもよい参考となるものです。
上記報告書へのリンクが載った案内ページ、
国土交通省
「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会の最終報告について」は、
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
しばらくは増え続ける東京の世帯数。賃貸住宅における高齢者市場も広がります
2014年04月28日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
この３月、東京都が「東京都世帯数の予測」を
公表しています。
これによると、
・都内の一般世帯数は２０３０年に
６８５．６万世帯をもってピークを迎える
・１世帯当たり人員（平均世帯人員）は
２０１５年以降、２人を下回って推移、
２０３０年には１．８８人に
・２０３０年における世帯主が６５歳以上の世帯の割合は
３２．８％
・同じく、世帯主が７５歳以上である世帯の割合は１８．６％
・単独世帯は今後も増加を続け、
東京都区部では、２０３０年から３５年の間に
世帯の５割を超える
とのこと。
ここから見えてくるのは、
言うまでもなく、高齢少人数世帯の顕著な増加。
ざっとイメージするとすれば、
約１５年後、
都内中心部においては、お家の３～４軒に１軒が、
ご高齢のご夫婦が住まう世帯か、
もしくは、
おじいちゃんか、おばあちゃんのお一人暮らし世帯。
そんな様子ともなりそうです。
さらに、
これらのうち、少なくない数が、
今後の賃貸住宅における高齢者市場を形成することも、
もちろんのこと、
ほぼ確実といっていいでしょう。
一方、
１５～２４歳までの人が世帯主の世帯を見ると、
２０３０年時点での全体に占める予測割合は、４．６％
これらはその多くが、
学生さんの一人暮らし世帯になるかと思いますが、
大きな大学がこれだけたくさん集まる東京なのに、
その数、２０世帯に１世帯以下・・・。
あるいは逆に、東京だからこそ、
「２０世帯に１世帯近くもある！」
と、いうことになるのかもしれませんが、
ともあれ、当報告によると、
このパーセンテージ、
実は、
早くも来年２０１５年には、５％を切ることになってもいます。
すなわち、
「学生さん向けのアパート」経営というのは、
現在すでに、
上記データ上からは、
「かなりボリュームが小さく、
しかも今後の拡大は見込めない市場をあえてねらった事業」
と、いえるかたちともなっています。
いかがでしょうか。
昨今、多くの方がこう言います。
「大都市圏の高齢者市場こそ、賃貸住宅経営に残された数少ない光明」
これに対する課題は、
私達オーナー側に求められる意識改革をはじめとして、
さまざまにあるものの、
これからの賃貸住宅経営において、
広がる高齢者市場を見据えずにこれを続けることは、
実は、逆の意味で、
「厳しい困難への挑戦である」と、言ってしまえるのかもしれません。
東京都 「東京都世帯数の予測」は →こちら。
概要資料のほか、
区市町村別、性別、世帯構成別の詳しい数字も公表されています。
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●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
