こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
築古が不利な本当の意味を再確認。入居者の多くは本来「築年」には寛容です
2014年04月21日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
先週に引き続いて、
ポータルサイト「ａｔ ｈｏｍｅ」を運営する
アットホーム株式会社さんが、
この２月に公表しているもうひとつの調査結果から、
興味深い内容をご紹介いたしましょう。
（先週の記事、「アベノミクスは若者を動かしていない？
アットホームさんの年間報告」は →こちらです）
報告書の名前は、
「ＵＮＤＥＲ３０ 私たちの選び方
～部屋探しのプロセス＆マインド～（２０１３年首都圏）」
調査対象は、
全国の一人暮らしをしている１８～２９歳の学生・社会人
計２０７４名。
この中で、
賃貸住宅経営にまつわる大きな悩みのひとつ、
「築年数」に関して、
私達を心強くさせてくれるような調査結果が示されています。
抜粋しましょう。
「部屋を探した際、家賃以外で妥協したものを聞いたところ、
学生・社会人ともにトップは『築年数』」
・・・であったとのこと。
内訳を見ると、
学生の男・女、社会人の男・女、いずれも問わず、
「築年数を妥協した」とするパーセンテージが、
確かに最大となっています。
（ただし「学生・女性」のみ、「間取り・広さ」と同率のトップになっています）
いかがでしょうか。
私達オーナーの多くは、
「うちの物件も古くなった」と、つい気に病んでしまいがちですが、
若い入居希望者の多くは、
築年数には、実はとても寛容である様子です。
しかしながら、
よく考えてみると、これは至極あたりまえのことなのかもしれません。
なぜなら、
築年数は、ひとつの記号にしか過ぎません。
「希望する設備が付いているのかどうか」
「駅から近いのか遠いのか」
「部屋は１階にあるのか２階にあるのか」
「ペットを飼っていいのかいけないのか」
そういった、
物件の具体的なポテンシャルや他との違い、
それらを示すものには何らなりえないのです。
では、それなのになぜ、
築年数はいつも私達を悩ますのでしょう？
答えは単純です。
問題となるのは、
ほとんどの入居希望者が敬遠する不人気な仕様や設備、
物件の汚れ、劣化など、
具体的なマイナス要素が、
「高築年数の物件にほど、存在していやすい」
つまりは、
顕在化しやすいことにあるのです。
これから建つ新築物件に、
わざわざ不人気設備の代表である「３点ユニット」を導入されようとする
オーナーさんはまずいらっしゃらないと思いますが、
二十数年前の当時であれば、
３点ユニットは、
誰も不思議に思わない、あってあたりまえの設備だったのです。
犯人は「築年数」ではありません。
単なる記号にまどわされず、
現在（いま）示すことができる物件の魅力を
しっかりと磨くことに集中しましょう。
ちなみに、
上記調査の別の設問、
「お部屋を探した際に、
最初から最後まで変わらずに『重視』した設備は何ですか？」
に対しては、
上記の「３点ユニット」ではない、
「独立したバス・トイレ」が、学生・社会人ともに圧倒的なトップです。
「ＵＮＤＥＲ３０ 私たちの選び方
～部屋探しのプロセス＆マインド～（２０１３年首都圏）」
報告書本体は →こちらです。
アットホームさん公表の各アンケートのリストは →こちらです。
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
アベノミクスは若者を動かしていない？アットホームさんの「年間報告」
2014年04月14日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
ポータルサイト「ａｔ ｈｏｍｅ」を運営する
アットホーム株式会社さん。
「市場動向―首都圏の居住用賃貸物件（２０１３年１年間）―」
をこの２月に公表しています。
これによると、
同社の全国不動産情報ネットワークにおける、
首都圏２０１３年１年間の賃貸物件成約数は、
・前年比２．８％増
・３年連続のプラス
とのこと。
しかしながらその月別グラフをよく見てみると・・・
８月までは前年同月比がプラスを示していたものの
９月以降はマイナスに。
減速の主な要因は、
「首都圏の成約の５割弱を占めるシングル向き物件
（３０平方メートル未満の物件）の成約減」
との解説がされています。
加えて、これについて、
「アベノミクスによる景気回復はシングルユーザーには
及んでいないようだ」
と、アットホームさんはコメント。
確かに、
土地価格が上がり、株価が上がっても、
多くはそれを所有していないであろう皆さんこそが、
上記の「シングルユーザー」層。
おおむね当たっているとはいえそうです。
さらに、
「新築・中古別成約数の前年比および平均賃料(１戸あたり)・前年比」
を見ると、
そこで目立つのは、
新築物件の好調と、中古物件の苦戦。
もっとも、
実際は一部地域の例を除いて、
「やや好調」、「やや苦戦」
と、いうべき程度の数値の違いではあるのですが、
今年、２０１４年の場合は、
ここに、
消費税増税前の駆け込み需要によって数を伸ばした「新築」物件が
順次、
加わってくるはずなのです。
これによって、
中古物件は総じてさらに苦戦の度を増すほか、
中古物件同士においても、
リフォーム・リノベーションに成功したり、
オーナーさんの工夫が功を奏したりして踏みとどまる物件、
一方、
築年が増すにともなって
ずるずると人気を失い、賃料の下落が続いてしまう物件・・・と、
いわゆる二極化が、
進行していくことになりそうです。
アットホーム（株）さんの
「市場動向―首都圏の居住用賃貸物件（２０１３年１年間）―」は、
上記が含まれた「市場動向」のリストは →こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
人手不足が賃貸経営を今後圧迫！・・・そんなシナリオが見え始めました
2014年04月07日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
株式会社第一生命経済研究所による
「Economic Trends マクロ経済分析レポート」。
先月、
「２０１３～１５年度住宅着工戸数の見通し」
を公表しています。
その内容をざっと紹介させていただくと・・・
・２０１３～１５年度の住宅着工戸数、
２０１４年１－３月期は反動減が顕在化
（反動減とは消費税増税に伴う
駆け込み需要集中後の需要減のこと）
・しかし、１９９７年増税時のような
大崩れは避けられそう
・２０１５年度も消費税の８％から１０％への
引き上げにともなう駆け込み需要、
さらにその反動減は起こりそう
・しかし、国内の景気の回復にともなう
雇用や所得の改善、金利や地価の先高観などが
住宅取得マインドを後押しする見通し
・２０１５年度終盤には持ち直しへ向かうだろう
詳しい分析が
いくつかのグラフとともに掲げられていますので、
ぜひ、目を通してみてください。
さて、こうした中、
この報告書においては、
私達賃貸住宅オーナーにとって、かなり気になる、
あるデータも示されていました。
それは、解説中に引用・掲載されている、
「建築費指数」（出所・建設物価調査会）および、
「建設技能労働者過不足率」（出所・国土交通省）の両グラフ。
および、
それらにある数値などを元にした、
「今回の見通しの下振れリスク」としての、
「住宅取得コストの上昇、労働力のボトルネックに注意を」
との呼びかけ。
そこで、
なるほど両グラフを見ると、
・２０１１年半ばあたりから始まっている
建設技能者の不足が昨年はさらに加速
・そのことが建築費用、
とりわけ集合住宅におけるコストの増加に
大きく影響している・・・
ことが、はっきりと示されています。
すなわち、
説明するまでもありません。
これから新築される賃貸住宅にとって、
建設コストの上昇は、
イコール、利回り悪化の原因。
さらには、投資回収期間を長引かせる大きな要因にも。
そこで思い起こせば、
６年後には、
ある意味、巨大な建設事業の集合体ともいえる
「東京オリンピック」も開催！
これに伴って、技能者＝職人さんは、
ますます不足しそう。
この人手不足問題、
今後の推移をさらに注意深く見守っていく必要がありそうです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
マンションがたくさん発売された昨年。東京中心部一極集中が顕著です
2014年03月31日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
分譲マンション市場の動向に強いことで定評。
いくつもの不動産関連刊行物を世に送る会社、
株式会社不動産経済研究所。
「全国マンション市場動向－２０１３年のまとめ－」
をこの２月に公表しています。
これによると、
昨年はマンションが大いに売り出された年。
・発売戸数が全国で１２．２％増
・６年ぶりに１０万戸を突破
・平均価格が３年ぶりに４千万円台に
・首都圏の大幅増が牽引
と、いったトピックスが報じられています。
さて、そこで気になってくるのが、
私達の賃貸経営の舞台、
上記結果を牽引したとされる「首都圏」の数値です。
ひもといてみると・・・
・首都圏の発売戸数５万６４７８戸
・全国比（シェア）５３．６％
・対前年比では２３．８％の増
やはりすごい数字になっている・・・と、一瞬思われがちですが、
最近は、いわゆる二極化の時代。
「首都圏」の枠で括られた統計を見る際は、
「東京でどうか、都心でどうか。周辺ではどうなのか」
中身を注意深くチェックしておくことが、欠かせなくなってきています。
そこで、
上記をふたたび細かくひもといていくと・・・
見えてくるのは首都圏マンション市場における東京中心部への一極集中。
・東京都区部での対前年比は４６．１％の増
なのですが、
・区部以外の「都下」では、なんと８．８％の減！
・神奈川県・・・「増」ですが数値はわずか４．８％
・埼玉県・・・１３．５％の増
・千葉県・・・２４．２％の大幅増
ただし、千葉県においては物件の絶対数が少ないため
（たとえば神奈川県の約半分以下）、
戸数の変動が、よりパーセンテージに反映されやすいかたちと
なっています。
いかがでしょうか。
近年、住宅需要がますます集中の様相を呈する
東京中心部、都心部は、
私達賃貸住宅オーナーにとってもやはり同様、
ますます魅力を増していく将来性あふれる市場です。
ですが、そこでは、
新築分譲マンションという強力なライバルも当然ながら増殖中。
「うちの物件は立地がいいから、当分は高い賃料でもやっていける」
そんな風に安心しきっていると、
「その賃料以下の支払いでこんな素敵なマンションが買えますよ」
入居者への甘い誘いが次々と・・・。
足元をすくわれないように、ぜひ気を引き締めたいものです。
（株）不動産経済研究所による
「全国マンション市場動向－２０１３年のまとめ－」は →こちら。
同社「マンション・建売市場動向」のリストは →こちらです。
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
「駆け込み」後やはり冷え込んでいる？否それとも？賃貸住宅建設マインド
2014年03月24日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
住宅関係の９団体によって構成され、
住宅に関する調査・研究・提言などを行なう団体、
「一般社団法人 住宅生産団体連合会」
略して「住団連」さん。
先々月、
「平成２５年度 第４回 住宅業況調査」の結果を
公表しています。
これによると、
「低層賃貸住宅」の平成２５年１０～１２月における全国での
建設受注実績指数は、直前７～９月に比べ、
総受注戸数でマイナス３９ポイント。
総受注金額でマイナス３２ポイント。
総受注戸数は８期ぶり、総受注金額は１２期ぶりにマイナスに転落！
突然、なぜ？
その答えは、
これをお読みの皆さんのほとんどが多分お察しのとおり・・・
「消費税の増税による駆け込み受注の反動減」
大きな理由として指摘されています。
（なお、上記の「ポイント＝指数」の算出方法について、
詳しくは下段の案内ページをご参照ください）
また同様に、
「平成２６年１月調査時点における、
住宅会社側から見た低層賃貸住宅経営者の供給意欲度」
については、
「かなり強い」および「強い」が・・・大幅に減少。
「やや弱い」と「弱い」が・・・大きく増加。
オーナーさん側のマインド、
ここで一旦「冷え込み」モードに突入か？
そんな様子が色濃く窺える状況となっているようです。
ですが、一方で、
そうしたものとはやや雰囲気の異なるデータも、
実は、
私の手元には存在しています。
それは何か？
それは、
オーナーズ・スタイル本誌読者の皆さんの声。
すなわち、
私達の実施している独自のアンケート結果。
最新の「昨年１２月発行・第３３号」分をひもとくと・・・
「事業用不動産の購入の予定、あるいは購入へのご興味がありますか」
との問いかけに対し、
「ある」とお答えの方が、わずかですが５割を突破。
つまり過半数。
その理由として、約７割の皆さんが、
「積極的な資産運用」を挙げられています。
オーナーズ・スタイルの読者オーナーさんの傾向として、
・とても勉強ご熱心で、いわゆるマクロの経済動向をよくご存知
で、ありながら、
・自律的なビジョンにもとづいた地に足の着いた経営をされ、
マクロの環境にはあまり流されない・・・
そんなところには、
たびたび気づかせていただいているところですが、
どうやら今回もそのあたりが、
上記結果にはしっかりと反映されているようです。
一般社団法人 住宅生産団体連合会
「平成２５年度第４回住宅業況調査報告」 →こちらです。
同調査における「指数」の解説 →こちらをご覧ください。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
