こんにちは。
大家さんのための賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」編集長の上田です。
私自身も小さなアパートの大家さんです。
場所は鎌倉。幸い入居者の方に恵まれ、居候の猫にも囲まれ、仕事は多忙ながらも毎日を楽しく過ごしています。
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大家の息子として育った私が、賃貸情報誌で広告審査を担当。その後「伝わる文章と楽しいアイディア」を掲げてフリーに。 当ブログではご多忙の上田編集長に代わり、記事ネタのリサーチ、校正やリライトを担当しています。
エコ、イコール・・・ストレス。なので賃貸住宅にはチャンスがあるのです
2014年03月17日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
日本の有名な広告代理店、といえば・・・
誰でもご存知なのが「電通」さん。
次に名前が挙がりそうなのが「博報堂」さん。
さらに、それらに続く存在として、
「株式会社アサツー ディ・ケイ」さんを挙げる方も、
業界に詳しい人の中には、多分多いのに違いありません。
このアサツー ディ・ケイさん、
先般、「環境エネルギー総合調査」と題し、
いわゆる「エコ」な生活や活動に対する
人々の本音を探る、
興味深い調査結果を公表しています。
調査対象は全国の２０～６９歳の男女、３３２０人。
これによると、
「家計の節約になるのでなければエコな生活はしたくない」
と、考えるエコ消極派（？）の割合は、
若い世代ほど多く、
シニアほど少ない傾向なのだとか。
「地球の未来、子ども達の将来のため、エコは結構なこと。
でもその前に、仕事、子育て、増えない収入・・・
日々の生活に手一杯で・・・」
そんな多くの若い皆さんの声、
叫びが、
この結果の背後からは少なからず聞こえてきそうです。
さらにはこんな質問・・・
「（エコにかかわる）以下の行動は、
あなた自身にとってどの程度、面倒・負担と感じられますか？」
ここで例に挙げられた「行動」のうち、
「面倒だ、負担だ」との回答者からの指摘が特に多かったとされているのが、
・環境保護を目的としたイベントへの参加
・自動車を持たずカーシェアリングやレンタカーを利用する
・太陽光発電システムで自家発電を行なう
いずれも、割合にして７割台。
皆さんの本音、
あるいは理想と現実の狭間にあってのジレンマが、
色濃く、垣間見えているといった印象です。
なお、公表されている調査結果概要（トピックス）のみを見る限り、
ここでの選択肢の中には、
「省エネ家電に買い換える」、「家を省エネリフォームする」
と、いった、
住宅環境にかかわるものは、
上記「太陽光」以外、見当たりません。
とはいえ、その「太陽光」について、
「面倒、負担」の声が、
７割を超えてしまっているところからすると・・・
ある程度のコスト、手間などが強いられる、
「省エネ家電」
「省エネリフォーム」にあっても、
人々が感じるストレスの度合いは、「太陽光」ほどではないにしても、
「やはり低からざるものがある」・・・
そう、推測することができそうです。
となれば・・・
逆にこんな風に考えることも十分可能でしょう。
「賃貸住宅にチャンスあり」。
エコな機器やエコなリフォームが導入され、
エコな機能に優れた、
エコな賃貸住宅は、
エコにかかわる住人のストレスから、
彼らを解放してあげることができるのです。
「エコは大切。でも面倒や負担を被るのは御免・・・」
そんな風に思っている若い皆さんが、
アサツー ディ・ケイさんの調査のとおり実際に多いとするならば、
「省エネ設備が大充実。太陽光発電もついている」
と、いった賃貸住宅は、
彼らの利益となるだけでなく、
「心の救い」にもなってあげられる・・・
と、いうことなのかもしれません。
（株）アサツー ディ・ケイさんの「環境エネルギー総合調査」
→こちら で内容をご確認ください。
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●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
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●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
賃貸物件入居希望者が選ぶ！知る人ぞ知る「便利で暮らしやすい街」
2014年03月10日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
日本最大級の不動産・住宅情報サイトを謳う、
不動産ポータルサイト、「ＨＯＭＥ'Ｓ」さん。
この１月末、
「２０１３年、いちばん人気だった街は？」と題して、
２０１３年１月から１２月までの対象期間中、
ＨＯＭＥ'Ｓに掲載された賃貸物件へ寄せられた問合せを
駅ごとに集計した、
「全国エリア別年間ランキング」（関東エリア）を
公表しています。
さて、その気になる順位ですが・・・
下段にリンクを置いています。
ずらり、１位から３０位まで。
まずはそちらを覗いていただくのが早いでしょう。
ここではトピックとして、
このランキングの上位に登場する「注目の街」を一箇所、
ご紹介したいと思います。
その街の名は・・・「葛西」。
同調査の２０１２年のランキングでは１１位。
２０１３年上半期、１０位。
そして今回、９位。
人気沿線の有名タウン、あるいは便利な大型ターミナル・・・
と、いった、
通常、支持の集まりやすい要素には
ひまひとつ欠けているかとも思えるこの街ですが、
ＨＯＭＥ'Ｓさん曰く、「当ランキングの常連」。
しかも上記のとおり、
じわじわと順位を上げてきています。
その理由として・・・
・東京都内の割には家賃が安い
・都心への通勤がとても便利
・緑豊かな大きな公園もある
・葛西を含む江戸川区は子育て支援制度の充実度が都内トップクラス
と、いった辺りを
ＨＯＭＥ'Ｓさんは挙げていますが、
こうした街を問合せの数でランキングの上位に押し上げている
ＨＯＭＥ'Ｓユーザーの皆さんの方も、
「街を見るしっかりとした目をもっている」・・・と、
いってよろしいのかもしれません。
そこで、ふと思うこと。
こうした、
一定の街や地域が、「そこで暮らしたい」と多くの人に思わせること、
それはすなわち、
その街や地域で事業を営む賃貸住宅オーナーにとっては、
「マーケットが豊かになること」
・・・であるにほかなりません。
であれば、
私達オーナーが、
もしも現状のように個々バラバラではなく、
たとえば各地域において一定の集まりをもち、
それらが団結して発言する力をもっているなどすれば・・・
「住みたい人が集ってくる街づくり」を
行政などに具体的に提言していくことも、
多分可能なことでしょう。
「個々が努力し、競合との競争に勝つ！」
そのための努力は、
このブログでもたびたび採り上げるとおり、
もちろん賃貸経営にとって大事なことではあるのですが、
これからの時代の賃貸住宅オーナーには、
「自らが事業を営ませてもらっている、
その地域の魅力を高めるためにはどうしたらよいのか」
そんな視点も、
より望まれていくのにちがいありません。
ＨＯＭＥ'Ｓ
「２０１３年、いちばん人気だった街は？全国エリア別年間ランキング」
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最近は以下のような掲示板で盛り上がっています。
●入居者からの家賃値下げ交渉が来ました！
●問題入居者を追い出したいが・・・
●近所で泥棒が多いので大家として何かしないと
●ペット禁止の部屋から猫の鳴き声が聞こえる
●これからの駐車場経営について
●入居率は、年間通じて何％以上なら優秀なのか？
●サブリースのデメリットって何？
●管理会社にフリーレント３カ月と言われた
●２階の音がうるさいと１階の住人からクレームが
●最近どんなリフォームをしたか教えて！
●不動産ポータルサイトに掲載する写真は自分で撮影
●ゴミ出しのルールを守らない人がいて困ってます
●滞納や入金が遅い入居者への対応は？
●少しでも電気代を削減したい
●放置自転車が3台も！
●もったいない！ 壁のクロス貼り換えの頻度は？
●ハウスクリーニングの満足度
●入居者に長く住んでもらうための工夫は？
●不動産会社が「広告費」を要求しますが合法？
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賃貸経営お役立ち情報（月曜日の記事）│コメント(0)
賃貸住宅の「弱点を衝く」声？ 子どもを送り出す親御さんの想い
2014年03月03日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
株式会社共立メンテナンスさんといえば、
学生寮や社員寮、ホテルの運営などを広く手がけていることで
知られる会社。
先月、
私達賃貸住宅オーナーにとっては、「心中穏やかならざる」内容の
アンケート結果を公表しています。
タイトルはちょっと長めです。
「２０１４年春、子どもが一人暮らしを始める親に調査を実施
４人に１人は子どもに一人暮らしをさせたくない！？
不安と期待が入り混じる親の複雑な胸中が明らかに」
まずはこんな質問・・・
この４月から大学への進学のため一人暮らしを始める
子どもを持つ親御さん４００人を対象に、
「子どもが一人暮らしすることについて賛成かどうか？」
お尋ねしたのだそうです。
その結果は、
「賛成」・・・４２％
「色々考え合わせれば賛成」・・・３２％
一方で、
「反対」・・・０．７５％
「できれば親元から通わせたい」・・・２４％
賛成意見が圧倒的ではあるものの、
それでも４分の１ほどが、お子さんの一人暮らしには不賛成。
自らの目の届かない場所に彼らを送り出すことに
なかなか前向きにはなれずにいる親御さん、
決して少なくはないことがうかがえます。
そこで、次の質問です。
「お子さんに一人暮らしをさせるにあたって心配なことは何ですか？」
１位 「きちんとした食事をとっているか」・・・６８．７５％
２位 「健康管理が出来ているか」・・・６３．７５％
３位 「犯罪に巻き込まれたりしないか」・・・５９．５％
４位 「戸締りなどの安全面」・・・４９．５％
ちなみに、
「特に心配は無い」・・・は、わずか６．３％
こうした結果を受けて、共立メンテナンスさんは、
そこは学生寮を運営する会社ですので・・・
「マンションやアパートなどでの一人暮らしでは
栄養バランスを考えた食事は難しいのでは？
病気になってしまったら？
と、いった親御さんの心配が尽きない」
そんな、
私達賃貸住宅オーナーにとっては、
ちょっと憎たらしくなるような（？）コメントを
ズバリ、
書き添えてくれています。
まったくもって聞き心地のよろしくない（笑）この調査結果ですが、
それでも、
上記のような親御さんの不安というのは、
確かに、
多くがうなずけるところ。
事実、現実として、
甘んじて私達も受けとるほかないでしょう。
とはいえ、
そういったことなのであれば・・・
こんな風に考えてみるのも、十分可能なことであるのかもしれません。
上記のような、
子どもさんの一人暮らしについて、ご心配の尽きない親御さん、
これらの皆さんは、要は、
子どもをなるべく近くで、あたたかく見守ってくれる存在を
欲しています。
そんな想いに照らせば、
たとえば、
「物件は自主管理オーナーさんご所有の物件」
「オーナーさんのお住まいは物件のすぐお隣に」
そうした環境というのは、
さすがに寮や学生会館ほどではないにしても、
同様の環境にはないあまたの物件よりは、よほど安心、
かつ理想的なのでは？
「毎朝、自宅のとなりに建つ物件の掃除をしながら、
出勤、通学に向かわれる入居者の皆さんと、
明るくご挨拶を交わしています」
そんなオーナーさんが、
オーナーズ・スタイルの読者の皆さんの中には少なからず
いらっしゃいますが、
「掃除は私の趣味。ご挨拶は私の主義。これをアピールなんて・・・」
などとおっしゃらずに、
仲介会社の担当者には、ぜひ忘れずに、
そのことを伝えておきましょう。
わが子を遠い街に送り出す親御さんの想いを
しっかりと捉えることができる、
物件の「ソフトパワー」として、
入居者募集の決め手のひとつになるかもしれません。
上記、（株）共立メンテナンスさんの調査結果は →こちら
共立メンテナンスさんのプレスリリースのリストは
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入居者のプロファイルを描いて成功！賃貸住宅経営の奥の手です
2014年02月24日こんにちは。
大家さんのための賃貸経営マガジン「オーナーズ・スタイル」
編集長の上田です。
月曜日は「賃貸経営お役立ち情報」です。
今回、ご紹介する資料、
直接、賃貸経営と関わりのあるものではありません。
ですが、
とても参考になる「考え方」が示されている興味深い研究結果です。
皆さんぜひ、ひもといてみてください。
そのタイトルは・・・
「世界の都市総合力ランキング ２０１３年版」
公表しているのは
一般財団法人森記念財団・都市戦略研究所。
のサイトに「概説」が載せられています。
さらに、
研究報告書の「概要版」（PDFファイル）もダウンロード、
ご覧になっていただけます。
さて、
「都市の総合力を分析し順位付けする調査研究」
を謳い、
このたびの２０１３年版では、
「ロンドン１位、東京４位」などの結果が報じられているこの研究報告、
とりわけ注目したい部分があります。
それは、ランキングを策定する過程において、
「アクター別の視点」
なる評価基準が導入されているところ。
アクターとは・・・
ここでは都市で活動する、
「ビジネスマン」、「研究者」、「アーティスト」、「観光客」、「生活者」
それぞれのこと。
たとえばビジネスマンであれば、
「グローバルに展開する外資系企業のマネジャー職。
家族は妻と子ども２人。転勤を打診された」
・・・とする人物を想定、
同人物は、
「この転勤話はキャリアアップの大きなチャンス」
「スムースなビジネスを進めるため、任地の公的規制は緩やかか」
「各国との交通の利便性はどうか」
「任地では優秀な人材やビジネスパートナーを確保したい」
「家族と一緒に赴任。治安、公害、学校、生活環境が気になる」
・・・などと、考えているなど、
具体的なプロファイル（人物概要）を詳細に設定した上で、
彼らにとって各都市がどの程度魅力的、かつ有益であるかを測り、
その上で、
それらを比較、評価しているといったかたちです。
さて、これを見て、
「ずいぶんと凝った調査研究だなあ・・・」
と、感心してばかりではいけません。
実は、賃貸住宅オーナーさんの中には、
この研究同様、
入居者のプロファイルを詳細に設定、
それに合わせた積極的な物件リフォーム、リノベーションを展開され、
成功をおさめている方もいらっしゃるのです。
たとえば、
「入居者をＩＴ企業に勤める独身男性と設定、
『デキる男の隠れ部屋』をコンセプトに
男っぽいダークブラウン系の内装でまとめた部屋」・・・
女性というターゲットを切り捨て、
あえてマーケットを狭めてしまったかのようなこの物件は、
募集開始後、すぐに埋まりました。
しかも、
「リフォームする以前より賃料も上げられた」という、
うれしいおまけつきです。
さらには、
「和室をわざと残し、
ダウンライト、色の濃い壁紙で『個室居酒屋風』に演出。
新たにバイク置き場を整備」・・・
この物件で、オーナーは、
「バイクで職場に通う、近隣の工場に勤める独身男性」を
ねらい撃ちしたのです。
ある意味で賭けともいえる思い切った絞り込みでしたが・・・
結果、
まさに設定したプロファイルどおりの人から申し込みが！
長期にわたっていた空室を間もなく埋めることに成功しています。
いかがでしょうか。
「これからの賃貸経営で大事なのは物件の差別化」
と、たびたび語られます。
語られはするのですが、
「じゃあ差別化って何？どこを他の物件と差別化するの？」
多くのオーナーさんが迷っていらっしゃる、それもまた事実です。
そのような困惑の中、
ひとつの糸口となるのが、上記の「プロファイル」でしょう。
ご紹介した二例はいずれも、
「入居者のプロファイルを詳細に設定する」、
そのことによって、
こんにちの賃貸住宅経営における大切な「他との差別化」を
見事に実現しています。
ちなみに、このプロファイル、
それほど細かく突き詰めて設定しなくとも、
たとえば、
「若い独身女性」と、考えただけで、
誰でも即、「セキュリティ」が、
物件選択上の大きなカギとなることがわかります。
「プライバシー」も同様です。
「私の物件、近隣の女子大の生徒さんをなかなか取り込めずにいるが、
原因はこれなのかも・・・」
物件の強み、弱みが、
プロファイルというものさしをそこに置くことで、
たちまち浮かび上ってくるのです。
一方、空室にお悩みのはずのオーナーさんが、
ただ漠然と、
「うちの物件？う～ん、多分若い人向きかな？」
と、いった調子では、残念・・・！
よりよい「気づき」に恵まれること、
なかなか望めないと言ってしまっていいでしょう。
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キッチンに電熱コンロ一口では、いまどきの「一人暮らし」は応援できません
2014年02月17日こんにちは。
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株式会社オウチーノ・オウチーノ総研さんの公表による、
「一人暮らし社会人の『家事』実態調査」。
まだまだ先行き不透明な経済環境、
熾烈な仕事環境・・・
何かと厳しい現在（いま）の世の中、
懸命に一人暮らしを続けている社会人の
日常の食生活における「奮闘」ぶりが、
一部、垣間見える内容となっています。
たとえば・・・
「料理は２５％が『毎日行なっている』と回答。
全体の８２．２％が週１回以上行なっていると回答」
「同じく料理は、平日、帰宅してから２３時までの間に
行なう人が５４．７％を占めた」
これらの回答から、オウチーノ総研さんは、
「日によって外食をすることもあるだろうが、
一人暮らしの社会人の半数以上は平日、
家で夕食を作って食べることが習慣になっていると考えられる」
と、分析しています。
つまりは・・・
・狭いキッチン
・極小シンク
そこに加えて、
・電熱コンロ、それもたったの一口のみ・・・
そんな、
いわゆる昭和の旧式仕様の物件では、
こうした自炊生活を続けるにあたっては当然のこと「不便」！
彼らのニーズには、
「ほぼ満足に応えてあげることができない・・・」
と、いったことにもなりそうです。
つまり、逆に言えば、
自炊がしやすい、キッチン環境充実の物件は、
痛手な出費となりがちな外食費用を抑え、食生活を豊かにもしてくれる、
彼らにとって「頼れる物件」。
もちろん他の条件にもよりますが、
「キッチン環境の貧弱な物件と競合した際、勝てる可能性はつねに高い」
そんな風にも言えそうです。
ちなみに、
上記に挙げた「電熱コンロ」・・・
（電気コンロ、クッキングヒーターなど、ほかにも様々に呼ばれますが、
要は、電力によって高熱を発する発熱体上に、
鍋などを載せるタイプのものです）
ご存知のオーナーさんも多いことと思いますが、
過去より危険性も指摘されています。
たとえば、
「スイッチが入っているのに気づかずに上に物を載せてしまい、発火！」
と、いったうっかり事故や、
とりわけスイッチが外部に飛び出している形状のものにあっては、
「気づかぬうちに体や物が当たり、スイッチが押されてしまう」
こともあるため、
特に危険であるとして、
強く注意が呼びかけられているところです。
入居者の命や財産を守るためにも、
大切な物件を思わぬ損害から遠ざけるためにも、
もしもあれば急いで取り除いておくべき、
「古き時代のありえない設備」
と、いってしまっていいでしょう。
（株）オウチーノ・オウチーノ総研さん
「一人暮らし社会人の『家事』実態調査」
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オウチーノ総研さんの調査・レポートのリストは →こちらです。
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